Когда подписывается договор купли продажи квартиры. Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

Приобретение квартиры - это важный шаг, требующий повышенного внимания со стороны покупателя. Выбрать подходящую квартиру нелегко, но после выбора необходимо еще и проверить выбранный объект на «чистоту», чтобы не попасть в неприятную ситуацию с каким-либо обманом. Если же квартира выбрана и проверена, то тогда можно приступать к оформлению сделки. Но бывают ситуации, когда совершение такой сделки невозможно осуществить в течение нескольких дней, по разным причинам. Это может быть не полностью подготовленные документы, недостаточная сумма и т. п. И тогда между сторонами вступает в силу соглашение о заключении договора купли-продажи, подкрепленное предоплатой со стороны покупателя, или, если сказать иначе, задатком.

Что должно включать предварительный договор? Предварительное соглашение о выполнении своей роли должно содержать некоторую релевантную информацию. Следует иметь в виду, что в случае с женатыми лицами оба супруга должны рассматриваться как продавцы, если между ними не существует разделения или имущество было приобретено до брака. Такие лица должны предоставить копию свидетельства из реестра хозяйственной деятельности. В договоре должно быть указано имущество, к которому он относится, т.е. тип имущества, его местоположение, площадь поверхности, номер земельного регистра, количество и тип помещений, включая, например, подвал, гараж. Стороны также должны указать в предварительном договоре точную цену продажи и способ оплаты, а также дату оплаты всех или последующих платежей. Крайний срок для заключения надлежащего контракта. Крайний срок для заключения окончательного договора купли-продажи должен быть определен таким образом, чтобы он не вызывал сомнений, предпочтительно указывая дату календаря. Это важно, если контракт не подписан, так как крайним сроком будет один год, когда вторая сторона может потребовать компенсацию или заключить договор с судом. Депозитные и договорные штрафы. Контракт также включает информацию о депозите и возможном штрафе. В случае уплаты депозита необходимо указать сумму депозита, аналогично, случай возникает при установлении договорного штрафа. Заявления. Покупатель, для его же блага, должен потребовать от продавца сделать заявление о том, что он является единственным владельцем имущества, а также продает имущество без какого-либо юридического или физического дефекта и, если это так, утверждает, что он не осуществляет свою предпринимательскую деятельность. Контракт может также содержать четко определенные случаи, когда любая из сторон может отказаться от договора без негативных последствий. Подписи. Обе стороны должны подписать рукописное соглашение. Цена и оплата. . Банк до предоставления кредита на покупку недвижимости всегда будет требовать предварительный договор.

Сегодня мы поговорим о том, как правильно оформит задаток при покупке квартиры, можно ли вернуть задаток и как написать расписку о получении денежных средств. Также здесь вы можете скачать образцы обозначенных документов и бесплатно проконсультироваться с нашим дежурным юристом онлайн.

Задаток при приобретении квартиры представляет собой некую сумму в денежном выражении, которую покупатель передает продавцу в счет стоимости объекта недвижимости, как доказательство о намерении заключить сделку и обеспечить все условия этой сделки. Таким образом, задаток выступает своеобразным гарантом того, что купля-продажа определенной квартиры будет совершена сторонами по определенной договоренности. Покупателю задаток гарантирует то, что квартиру не продадут, и она будет дожидаться его конкретное количество времени, и по фиксированной стоимости. Продавцу же задаток говорит о твердости решений покупателя приобрести его квартиру, вследствие чего он больше не ищет других покупателей. Задаток стимулирует стороны сделки к выполнению своих обязательств.

Если продавец соглашается в предварительном соглашении, тот факт, что в случае, когда банк не предоставит кредит, депозит будет возвращен. Вы также можете внести депозит вместо депозита, который, в отличие от депозита, должен быть погашен. В чем разница между депозитом и авансом?

Депозит защищает требования по предварительному контракту. Согласно ст. 394 Гражданского кодекса, если в договоре не указано иное, то в случае невыполнения условий договора продавцом покупатель может потребовать возврат в два раза суммы уплаченного депозита. С другой стороны, если условия контракта не выполняются покупателем, продавец может уплатить держателю. В случае предоплаты эффекты совершенно разные. Когда договор купли-продажи окончательно прекращается, авансовый платеж будет возвращен, независимо от того, в чьей вине произошла сделка.

Задаток является предоплатой за квартиру, и учитывается в стоимости квартиры после совершения сделки.

Но в нашем мире не стоит полагаться на доброе имя и честное слово, ведь квартира - это не сумка и даже не автомобиль среднего класса, это объект недвижимости, где, «в случае чего», можно потерять огромные средства. Поэтому предоплата за квартиру, отдаваемая продавцу, должна быть оформлена юридически правильно.

Легко понять, что хорошо подумать о том, будет ли лучшее решение депозитом или авансом. Для покупателя, который заинтересован в покупке определенного имущества, будет выгоднее платить, обычно он устанавливается в размере 10% от продажной цены. В таком случае вероятность того, что продавец будет думать, будет меньше. Однако, если покупатель знает, что это его вина, что он не может достичь транзакции, аванс будет более благоприятным.

Когда есть сомнения в правовом статусе недвижимости, и необходимо подписать предварительное соглашение, вы можете вместо этого написать контрактное наказание. В этом случае договор предусматривает, что если договор не подлежит одной из сторон, он выплачивает другой стороне определенную сумму в качестве договорного штрафа. Оговорка о договорных штрафах позволяет избежать возможной потери суммы вклада и в то же время является равной обязательной для сторон.

Сумма задатка законодательно не определена, она согласовывается между сторонами самостоятельно . Чаще всего берется процент от общей стоимости квартиры в пределах 5-10. Но все зависит от договоренности. Передача задатка гарантирует, что покупатель приобретет именно ту квартиру, за которую он выплачен. Эту операцию необходимо юридически оформить, т.е. составить договор задатка. И здесь не стоит упрощать процедуру, и отделываться лишь написанием продавцом расписки в том, что он получил за квартиру денежные средства. Такая расписка, не подкрепленная никаким другим документом, не гарантирует возврата задатка в случае непредвиденных ситуаций , да и для оспаривания в суде это достаточно проблематичный документ. Расписка, конечно же, нужна, но только как подтверждение о получении денежных средств по договору задатка.

Стоит ли заказать сюжет? Многие компании по продаже недвижимости предлагают возможность их бронирования, они могут включать авансовый платеж, но не обязательно. Это особенно полезно, когда речь идет о привлекательных свойствах с точки зрения цены и местоположения. Бронирование дает вам время для сбора средств на покупку или строительный участок и для проверки, согласуется ли сюжет с инвестиционными планами. Конечно, особенно когда для бронирования требуется первоначальный взнос, стоит проверить, заслуживает ли компания доверия.

Обратите внимание, что бронирование не гарантирует, что окончательная продажа будет иметь место, поэтому обязательно подпишите предварительное соглашение или договор как можно скорее. Подписание предварительного договора в то время, когда невозможно заключить договор купли-продажи, обычно выгодно покупателю, поскольку увеличивает шансы на окончательную сделку. Его подписи должны предшествовать те же шаги, чтобы проверить правовой статус имущества, являющегося надлежащим договором. Особенно, если это связано с депозитом или предоплатой.

Важные моменты при составлении договора задатка

Перед тем как отдавать продавцу предоплату за квартиру, необходимо составить договор задатка. Как оформлять? Его форма законодательно не установлена, но типовые образцы можно скачать ниже, или попросить у риэлтерского агентства, которое оформляет данную сделку. В любом случае при заключении договора необходимо учесть наличие следующих обязательных пунктов:

Слишком часто бывает так, что предварительный договор подписывается несанкционированными лицами на продажу квартиры или участка, что приводит, по крайней мере, к большому разочарованию, когда оказывается, что исполнение предварительного договора невозможно. Обычно, однако, бывает, что красивые деньги больше не могут быть восстановлены. Для обеспечения безопасности, например, при покупке участков, используйте услуги компаний, специализирующихся на таких услугах, которые гарантируют безопасность всего процесса покупки.

В следующем информационном продукте мы обсудим тему: стоит ли инвестировать в сельскохозяйственные угодья? Желаем вам приятного чтения. Рост цен на недвижимость делает его обязательным для домовладельцев, чтобы купить дом, участок или дом. При рассмотрении формальностей в банке юридический статус имущества должен быть четко признан. Все это может занять немного больше времени, поэтому стоит убедиться, что продавец просто совершил сделку с нами. Во всяком случае, ему может понадобиться несколько недель или месяцев, например, чтобы покинуть помещение.

Стороны сделки: ФИО, данные паспорта, адреса. В качестве продавца указывается собственник квартиры, а если их несколько, то лучше всего указать всех.
Все существенные данные по квартире. Адрес, квадратные метры, другие характеристики. Обязательно указать полную итоговую стоимость квартиры.
Сумма задатка указывается в договоре как цифрами, так и прописью. Оговариваются и сроки передачи задатка, и способ его передачи. Задаток может быть передан как наличными денежными средствами, так и через банковские счета. В первом случае необходимо наличие расписки, во втором же подтверждением является выписка банка. При переводе через банк в договоре необходимо указать конкретные счета собственников квартиры.
Обязательства сторон. Для продавца - это обязательство по освобождению квартиры как от проживающих, так и от зарегистрированных лиц и прочих подобных действий, относящихся к подготовке квартиры к продаже. Для покупателя - обязательства по оплате.
Ответственность сторон. Для каждой из стороны прописывается ответственность за срыв сделки. Покупатель по каким-либо причинам может отказаться от объекта недвижимости, что грозит ему потерей задатка. Если же от сделки по купле - продаже квартиры отказывается собственник, то он обязуется вернуть покупателю 2 задатка .
Другие существенные условия. Это может быть, например, пункт о разделе коммунальных платежей, или об оставлении мебели и т. п.
Сроки заключения сделки. Обязательным пунктом договора задатка являются строго определенные сроки заключения окончательного договора купли-продажи и регистрация сделки в уполномоченном госоргане.

Можно сказать, что задаток «привязывает» покупателя и продавца. Конечно, существуют и обстоятельства непреодолимой силы, когда задаток может быть возвращен, что обязательно прописывается в договоре.

В этих условиях предварительное соглашение представляется лучшим решением. Уже в самом начале должно быть спокойным - предварительное соглашение, содержащееся в обычной письменной форме, является самым важным и обязательным. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо конкретных требований к форме предварительного договора. Тем не менее, предварительное соглашение о продаже дома или квартиры имеет один недостаток. А именно, делает невозможным расследование в суде обещанного заключения. Поэтому, если продавец воздерживается от заключения обещанного контракта, мы должны будем только возместить ему ущерб, который мы понесли при подписании контракта.

Договор задатка пишется в 2-х экземплярах, один - покупателю, а другой - продавцу, или кому-то одному из продавцов, если их несколько.

Правильное составление этого договора - залог успеха. Он не требует его заверения у нотариуса (хотя это желательно), но лучше всего, если договор все-таки составит юрист. Это обезопасит покупателя от подводных камней.

Это компенсация в так называемом. Негативный контракт. Поэтому мы обычно восстанавливаем только то, что мы выпустили, например, путем переписки, коммутирования, телефонных звонков, юридической помощи, копии земельного регистра и т.д. в связи с заключением предварительного договора и подготовкой к заключению обещанного контракта.

Как дисциплинировать подрядчика? Другие убытки, такие как ожидаемая арендная плата за аренду данного студенческого жилья, могут быть заявлены, если предварительное соглашение расширяет объем компенсации, подлежащей выплате в случае нарушения другой стороной исполнения предварительного договора. Этого можно добиться, добавив в предварительное соглашение следующую запись.

Следующим обязательным этапом, после подписания договора о задатке, является расписка. Конечно, в том случае, если задаток передается наличными денежными средствами.

Расписку пишет продавец, собственноручно, используя при написании шариковую ручку. В случае проблем, почерковедческая экспертиза все расставит на свои места. Тогда как краткую подпись подделать более возможно. Если расписка будет напечатана с помощью компьютера, то такой вариант стоит заверить у нотариуса .

«Если какая-либо из сторон откажется заключить обещанное соглашение, другая сторона получит право потребовать возмещения в полном объеме». Тем не менее, еще лучше - это прекращение контрактных штрафов или, что на практике часто имеет место, - штраф. Не только это, нам будет намного легче искать претензии от недовольного продавца, потому что нет необходимости показывать пострадавший ущерб, это одно и то же видение двойного возмещения или выплаты высокого контрактного штрафа должно мотивировать его или ее.

Эти оговорки в значительной степени гарантируют выполнение предварительного договора, даже если он не был заключен в форме нотариального акта. Это, очевидно, решение гораздо дешевле, чем заключение предварительного договора в форме нотариального акта.

Пишется расписка в момент передачи денежных средств. Лучше всего, если при этом присутствуют свидетели со стороны покупателя - и не родственники и друзья, а посторонние люди.

При написании продавец должен указать:

Наименование документа - «Расписка», а также указать к какому договору задатка она относится (№, число).
Дата составления.
Стороны, их полные паспортные данные.
Поименовать получаемую им денежную сумму именно задатком (и ни чем иным).
Сумма задатка обозначается цифрами и прописью.
Описание недвижимости. Также в расписку целесообразно включить краткие характеристики недвижимости, которые были указаны в договоре задатка.
Подпись продавца. Желательно, чтобы она была такой же, как и в паспорте.

Важный момент : если квартирой владеют несколько лиц, расписку должен составить каждый из них, во избежание дальнейших претензий друг к другу. Собственники пишут одинаковые расписки, где меняется лишь сумма задатка, которая делится на каждого пропорционально долям, обозначенным в документе о собственности на квартиру. Если в собственниках есть несовершеннолетние, то за него выступает родитель или опекун.

Договорная оплата важна, если в случае неисполнения одной из сторон другая сторона может, не назначая дополнительного срока, снять и получить депозит, и если она сама предоставила его, может потребовать в два раза больше суммы. Однако соглашение может быть иным.

Лица, которые в первую очередь удобны и безопасны, в первую очередь, должны пользоваться услугами клиента. Нотариус будет получать вознаграждение от такой деятельности, как правило, по максимальным ставкам, но стоит договориться и в качестве аргумента использовать обещание, что с ним будет подписано окончательное соглашение. Таким образом, вы можете даже рассчитывать на 50% скидку на нотариальный налог для подготовки предварительного договора.

Если задаток, выданный продавцу при покупке квартиры, не оформить должным образом, то это подорвет финансовую безопасность покупателя. И лучшим вариантом будет оформить и договор задатка, и расписку у нотариуса.

Если вы не можете самостоятельно разобраться, как оформить договор задатка при покупке квартиры, или вам требуется помощь в составлении юридически грамотных документов на куплю-продажу недвижимости, то наш дежурный юрист к вашим услугам.

Предварительные контракты не облагаются налогом на гражданско-правовые операции и не взимаются с судебных издержек за внесение в земельный и ипотечный реестр, если мы не хотим раскрывать в претензиях по земельной и ипотечной реестрам, вытекающих из предварительного договора.

Имея нотариальный предварительный договор, мы можем легко обеспечить в суде обязательство заключить обещанный договор, если контрагент без нашей вины не подпишет его. Окончательное решение суда, излагающее обязательство другой стороны представить подписанное заявление о намерении на заключение обещанного соглашения, заменяет заявление, и если решение полностью соответствует требованию, оно заменяет договор и заставляет передать собственность истцу в собственность истцу.

При покупке квартиры с оформлением в ипотеку сначала выбирается сама квартира, составляется договор задатка, а уже потом банк одобряет кредит на ее приобретение. По правилам часть денег Вы должны иметь в виде первоначального взноса, который передается после оформления всех документов, а задаток передается перед покупкой.

1 этап - правильно оформляем договор по задатку при покупке квартиры
2 этап - пошаговый порядок передачи задатка

Задаток - это деньги которые вы передаете продавцу для того, чтобы он не искал покупателей и символизирует серьезные намерения на приобретение его квартиры с вашей стороны.

Получив гарантии в виде задатка продавец не должен продавать квартиру до указанного в договоре срока. С другой стороны и покупатель не имеет права въехать в квартиру пока полностью не оплатит апартаменты. На всем протяжении сделки задаток служит гарантом ее проведения и подталкивает всех участников к полному выполнению всех условий. При завершении сделки средства идут в учет оплаты полной стоимости жилья.

Каждая палка имеет два конца, и если обещанное соглашение о продаже не подписывается покупателем, а предварительный договор заключается в форме нотариального акта, тогда продавец будет иметь право исполнять обязательство в суде. В предварительном соглашении должны быть указаны, по крайней мере, существенные положения обещанного контракта. В случае предварительной продажи квартиры необходимо позаботиться о том, чтобы указать цену и обозначить предмет продажи. Цена не обязательно должна быть строго определена.

Это может, например, зависеть от обменного курса иностранной валюты, действующего на дату обещанного контракта. В настоящее время предварительное соглашение не требует указания даты обещанного контракта, хотя мы обычно указываем крайний срок. Важно не быть слишком коротким, но дайте нам достаточно времени, например, чтобы посмотреть на несколько различных предложений банка. Однако, если стороны не указали дату заключения обещанного контракта, он должен быть заключен в течение соответствующего срока, установленного стороной, имеющей право требовать обещанный договор.

Необходимые знания до передачи задатка

Ни в коем случае не отдавайте деньги продавцу просто договорившись устно. Обязательно заключите официальный договор о передаче задатка, и только после этого отдайте деньги. Если Вам предлагают составить договор без заверения у нотариуса, то тоже откажитесь и оформите документы по всем правилам, чтобы он имел юридическую силу. Составив документ правильно вы будете защищены от потери задатка в случае если продавец заключил сделку с другим покупателем.

Примите во внимание! Если вдруг Вы (покупатель) захотите купить другую квартиру, то вся сумма задатка остается у продавца. Если же продавец передумал и отказывается продать Вам свою недвижимость, то он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере. Желательно чтобы эти условия были прописаны в договоре по задатку на квартиру.

В наше время доверять людям нельзя, мошенники используют лазейки в законе для того чтобы манипулировать задатком покупателя. Рекомендуем перед подписанием договора обратиться к независимому юристу для того чтобы он проверил правильность составления документа. Только так вы обезопасите свой задаток и не потеряете его.

До передачи задатка продавцу проверяем следующее:

В техническом паспорте смотрим планировку и сверяем с действительностью. Если план отличается, но вы решили взять эту квартиру, то узаконить планировку либо привести к первозданному виду придется Вам. Потратить на это можно много денег.
Рекомендуем не покупать квартиру в том случае если в выписке из ЕГРП есть запись об обременении недвижимости третьими лицами. Так же выписка дает возможность посмотреть кто является собственником и у кого еще есть права на покупаемую квартиру.
В обязанности продавца входит предоставление справки о прописанных людях. Единая выписка из домовой книги покажет всю историю прописанных граждан в квартире. Если зарегистрированный находится в армии или другом месте, то по возвращении он сможет отсудить часть собственности. В большинстве случаев закон принимает сторону «нежданного гостя»
оригиналы документов правоустанавливающих документов на квартиру могут быть запрошены у владельца. Конкретно нужно попросить договор основания на право-обладание и свидетельство о праве собственности.
В договоре о задатке должны быть учтены все собственники квартиры указанные в свидетельстве. Может получиться так, что в договоре указано всего одно лицо и если человеке находится в браке, то вторая половина может предъявить права на квартиру в будущем. Если даже люди разведены, то супруг или супруга могут заявить на квартиру свои права в течении 3 лет после развода.

Если после всех проверок, вам кажется, что квартира «не чистая» посмотрите как проверить квартиру перед покупкой. Обратитесь к юристу или нотариусу, вы обязательно получите грамотные консультации и советы за небольшую сумму.

1 этап - правильно составляем договор задатка

Скачать типовой образец бланка договора задатка. Заполнить его используя следующие подсказки.

Как оформить задаток при покупке квартиры смотрите ниже:

По гражданскому кодексу РФ (ст. 380 и 381) в соглашении (договоре) о задатке должно быть указаны следующие данные:

Обязательно! Все собственники квартиры и покупатель. Если покупает не один человек, то указать обоих.
ФИО обоих сторон и паспортные данные, включая адрес текущего проживания.
Какова конечная цена на квартиру
Задаток. Прописывается прописью (обязательно) и цифрами.
Полностью описывается продаваемая квартира. Нужно указать площадь, адрес и другие характеристики.
Оговариваются сроки по обязательствам.
На каких условиях дается задаток. (В этом месте указывается, нужно ли платить за коммунальные услуги, какая мебель останется и др.)

Договоров по задатку должно быть два экземпляра(по 1 на каждого). Подписанных обеими сторонами.
Часто задаток путают с авансом! Об этом тоже не стоит забывать. Ведь отличие задатка от аванса заключается в том, что при не соблюдении какого либо условия. Например продавец передумал продавать квартиру, а до этого ему перечислили аванс, то покупатель не получит его в двойном размере. И наоборот, если покупатель найдет другой вариант, то продавец должен будет вернуть полностью сумму аванса.
Запомните, договор о задатке может иметь такое название - предварительный договор купли продажи. Он содержит в себе все те же пункты и смыслы, но оформляется как обычный договор.
На предложение оформить задаток в виде расписки, лучше откажитесь. Если что то пойдет не так без судебного процесса не обойтись. Причем родственники могут заявить о том что продавец является не адекватным и подтвердят это справкой от психиатра. Тогда дело окажется заведомо проигранным.
Перед подписанием проверьте еще раз все пункты и документы как свои так и продавца.
По желанию можно заверить договор у нотариуса, но не обязательно.

2 этап - передаем задаток

Договоритесь о сумме с продавцом. (Обычно назначается фиксированная сумма или процент от стоимости квартиры.)
Составляется и подписывается договор. Как его заполнить написано выше.
Перед передачей денег возьмите с продавца расписку о получении договорной суммы, как ее составить рассмотрим ниже. Деньги передаются только после получения расписки!
Отдавать деньги нужно при свидетелях и попросите пересчитать купюры. В свидетели лучше взять товарища, но не родственника. Он будет более объективен.
Еще раз уточните все спорные моменты и сроки выполнения обязательств.
Обменяйтесь телефонами и адресами.

3 этап - составление расписки о получении задатка и ее подписание

Перед получением задатка продавец пишет расписку о получении денег и отдает ее покупателю, после чего последний вручает оговоренную сумму.

Учтите несколько моментов. Расписка о получении задатка пишется от руки и шариковой ручкой. Этот момент необходим для большей безопасности. Ведь подделать почерк гораздо сложнее нежели подпись.

Внимание! Расписку должны написать все владельцы квартиры, а сумма в ней распределяется пропорционально долям собственников. Например: если задаток составляет 100000р, доля хозяина 6/10, а хозяйки 4/10, то владелец в расписке указывает сумму 60000р, а второй собственник 40000р.

В расписке пишут следующее:

Название - Расписка о передаче задатка по договору от (число)
Полные паспортные данные. Например: Иванов Федор Сергеевич 02.02.2222 года рождения, паспорт 1111 №111111, выдан УВД г. Москва, 22.02.2222 года. Зарегистрирован по адресу г. Москва, ул. Московская, д. 1, кв.0, в дальнейшем именуемый Продавец.
В обязательном порядке уточнить, что передается именно задаток!
Размер задатка пишется как цифрами, так и прописью с указанием валюты.
Укажите на основании чего дается расписка. Пример: задаток в размере 60000 рублей (шестьдесят тысяч рублей) в счет оплаты по договору купли продажи, который будет заключен до 22 марта 1122 года.
Так же нужно вкратце описать квартиру, площадь, адрес, документы подтверждающие собственность.
Дата/Подпись

Нюансы

Расписка должна быть собственноручно написана человеком который получает сумму задатка.
Если она распечатана на принтере, заверьте расписку у нотариуса
Пишется в вашем присутствии

По соглашению сторон сделка может отмениться, и задаток вернется в первозданном виде. Для этого должны быть веские причины - болезнь, отказ в ипотечном кредите и т.д.

Перед тем как отдать задаток будьте полностью уверены, что это именно та квартира которую вы хотите. Следуйте выше указанным советам и оказаться с пустым кошельком будет гораздо сложнее. Не ведитесь на дешевые предложения, возможно это работают мошенники. По любому подозрительному вопросу обращайтесь к юристу или нотариусу. Приятных вам покупок.