Что входит в арендную плату. Как оформить расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество

Большинство коммерческих организаций для осуществления своей деятельности берут в аренду помещения. При этом кроме оплаты самой аренды арендатор тратится и на платежи, связанные с эксплуатацией помещения, а именно коммунальные услуги. Рассмотрим, какие существуют виды расчетов за коммунальные услуги между сторонами в рамках договора аренды.

Арендная плата и коммунальные платежи - составные части одной общей суммы по договору
Здесь возможны два варианта:

1. В договоре указывается одна сумма - арендная плата . Считается, что в нее входят и коммунальные платежи. При таком варианте коммунальные платежи в общей сумме отдельно не выделяют. Такой способ расчёта применяют довольно редко, так как он не всегда бывает выгодным для тех, кто сдает имущество в аренду. Стоимость коммунальных услуг может быть разной в зависимости от потребляемых объемов, и может получиться так, что фиксированная сумма не покроет фактические траты на коммунальные платежи.
2. В договоре указывается фиксированная сумма аренды плюс коммунальные платежи как переменная часть. Этот способ более распространен. При нём арендная плата определена в фиксированном размере, а плата за коммунальные платежи может меняться в зависимости от фактического размера потребления или изменения тарифов. Такой вариант исключает денежные потери у обеих сторон договора. Так как «коммуналка» входит в состав арендной платы, то выставляется один счет на оплату аренды и счет-фактура на сумму аренды. Если это требуется по условиям договора, к ним прикладываются копии счетов коммунальных служб.

У организации, сдающей помещение в пользование, бухучет при получении арендной платы может быть разным. Полученная сумма будет либо доходом от обычных видов деятельности и относиться на счет 90, субсчёт 90-1, либо прочим доходом и учтется на счете 91, субсчёте 91-1.
У компании, арендующей имущество, расходы по договору учитываются на счетах затрат (20, 26 и т.д.) в корреспонденции со счетом 76.

Арендная плата и коммунальные платежи уплачиваются отдельно друг от друга
Здесь тоже возможны два варианта:

1. Стоимость потребленных услуг полностью возмещается арендатором. В таком случае арендная плата и «коммуналка» являются самостоятельными платежами, выделенными отдельно в договоре аренды. Поэтому арендодатель выставляет отдельные счета на каждый из платежей. Счет-фактура оформляется только на сумму аренды, выставлять счета-фактуры на коммунальные платежи арендодатель не имеет право, так как он не является поставщиком этих услуг.

Арендодатель отразит операции по таким расчетам следующим образом:
Дебет 76 Кредит 90 (91) - начислена арендная плата;
Дебет 76 Кредит 60 - начислена стоимость коммунальных услуг.

Арендатор отразит начисление следующим так:
Дебет 20 Кредит 76 - арендная плата;
Дебет 20 Кредит 76 - отражена стоимость коммунальных услуг.

1. Оплата услуг осуществляется через агентский договор, когда арендодатель является посредником по расчетам между обслуживающими организациями и арендатором.
   В этом случае расчеты за коммунальные услуги между сторонами производятся на основании агентского договора или договора комиссии. Арендодатель приобретает у обслуживающих организаций энергию, воду, газ и т.д., которые передает арендатору. Затем полученную оплату от арендатора он передает коммунальным службам. В подобной цепочке арендодатель выступает посредником между коммунальными службами и организацией, которой сдает в аренду помещение. Здесь не стоит забывать о том, что заключая агентский договор, стороны обязаны предусмотреть в нём сумму агентского вознаграждения, так как такие договора не могут быть безвозмездными.
   Что касается оформления документов, то арендодатель при таком варианте расчётов должен выставить от своего имени арендатору-принципалу счет на оплату коммунальных услуг. Он, в свою очередь, составляется на основании аналогичных счетов коммунальных служб или расчетов. Также к счёту на оплату вознаграждения арендодатель должен приложить отчет агента. Кроме этого, выставляется счёт-фактура на стоимость арендной платы и посреднического вознаграждения.

Учет у арендодателя-посредника:
Дебет 76 Кредит 60 - стоимость коммунальных услуг, приобретенных для арендатора-принципала;
Дебет 76 Кредит 90-1 - агентское вознаграждение по посредническому договору;
Дебет 51 Кредит 76 - получена сумма от арендатора в оплату аренды и коммунальных платежей;
Дебет 60 Кредит 51 - сумма за коммунальные платежи.

Учёт у арендатора-принципала:
Дебет 20 Кредит 76 - стоимость коммунальных услуг, подлежащих уплате арендодателю-посреднику;
Дебет 20 Кредит 76 - сумма агентского вознаграждения, причитающегося арендодателю-посреднику;
Дебет 76 Кредит 51 - суммы арендной платы и агентского вознаграждения арендодателю-посреднику.

28 Августа 2014, 07:15, вопрос №542279 Лариса , г. Новосибирск

аренда нежилого помещения , сдача в аренду нежилых помещений , аренда муниципальных помещений , сдача нежилого помещения в аренду , договор аренды нежилого помещения

Свернуть

Ответы юристов (2)

г. Улан-Удэ

Если вы приобрели недвижимость как физическое лицо и желаете ее сдавать как физическое лицо, то открывать расчетный счет не надо. При этом вы должны уплачивать 13 % налог на доходы физических лиц. Деньги можно перечислять на вашу личную карту.

Если же у вас открыто ИП и у вас налогообложение УСНО 6%, то тут нужно смотреть ситуацию.

Надо ли открывать расчетный счет в банке р/с для ИП?
В отличие от юридических лиц индивидуальные предприниматели не обязаны открывать расчетный счет для осуществления своей деятельности. Потому что законом такая обязанность не предусмотрена. Есть судебные дела с фондом социального страхования, когда ФСС РФ требовал от индивидуального предпринимателя ИП открыть расчетный счет, чтобы на него зачислять возмещения выплаченных ИП сумм по «материнству». Апелляционная, а затем и кассационная инстанция признали незаконными такие требования, поскольку обязанности у ИП по расчетному счету - нет. Если нет расчетного счета, нужно помнить, что предельная величина расчета наличными деньгами 100 000 руб. в рамках одного договора. Но плюсов у расчетного счета для ИП может быть больше, чем минусов, их нужно знать, учитывать и реализовывать. \


Какие Плюсы и Минусы расчетного счета в банке?

Плюс - Нет необходимости посещать банк и платить ему за расчетно-кассовое обслуживание (далее - РКО). При отсутствии банковского счета с вас никто не сможет требовать сдачи наличной выручки в банк и вводить лимит на выдачу наличных (как это происходит с юридическими лицами). Если вы работаете только с физическими лицами, невозможно применить ограничения по расчету наличными деньгами.

Плюс - Но если вы планируете производить расчеты с другими ИП и юридическими лицами, счет лучше открыть. Это во всех отношениях удобнее для контрагентов - юридических лиц, и вы не будете сужать круг клиентов за счет тех, кто работает только по безналичной оплате. К тому же наличные расчеты с юридическими лицами ограничены по сумме в 100 000 руб., соответственно, если вы планируете проведение операций на большую сумму, придется придумывать, каким образом разграничить платежи, чтобы вписаться в действующий лимит по расчету наличными.

Плюс - Кроме того, расчетный счет избавит вас от необходимости устанавливать контрольно-кассовую технику (если вы не предполагаете вести как наличные, так и безналичные расчеты), а заодно даст полную прозрачность проводимых денежных операций благодаря наличию банковских документов. Ну и нельзя списывать со счета такие моменты, как возможность потери либо кражи денежных средств при их перевозке и хранении.

Минус - при работе с банком необходимо нести дополнительные расходы на оплату расчетно-кассового обслуживания и необходимость посещения отделения банка. Конечно, если у вас нет интернет-банка.

Плюсов работать ИП с расчетным счетом больше.

Если же у Вас нет ИП не торопитесь его открывать т.к. необходимо будет уплачивать различные отчисления (20 727 рублей 53 копейки в год, из них в ПФР – 17 328 рублей 48 копеек). Конечно, здесь можно сделать вычет. Он делается ежеквартально. Допустим вы получили доход 100 000 руб. за квартал. Соответственно 6 000 руб. (УСНО 6%) вы должны заплатить налог в бюджет. В тоже время вы должны заплатить страховые взносы на обязательное пенсионное и обязательное медицинское страхование в квартал в размере 5181,88 руб. (=20 727 рублей 53 копейки \ 4 квартала). 6000 руб. - 5181,88 руб.=818,12 руб.

Таким образом, в квартал вы должны будете заплатить 5181,88 руб.(страх. и мед.отчисления) + 818,12 руб. (остаток налога УСНО 6%).

Итого в квартал вы должны заплатить 6000 руб. В примере выгодней открывать ИП т.к. платим на 7000 руб. меньше в отличие от физ.лица (должен был заплатить 13 000 руб. НДФЛ). Плюс к тому если договор аренды заключать на квартал и сумма договора 100 000 руб., то расчетный счет открывать не нужно и не платить дополнительные платежи за обслуживание счета в банке.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Я планирую открыть ИП и сдавать в аренду нежилое помещение, но мне бы не хотелось открывать расчетный счет - потому что другой деятельности не будет! ООО которое арендует - может мне на карту сбрасывать оплату? аренда в месяц будет больше 100тыс.руб.

г. Улан-Удэ

Договор аренды нежилого помещения будет заключен между ООО и вашим ИП. Учитывая, что в месяц платеж более 100 тыс.руб., соответственно расчеты должны производиться в безналичной форме.. Если вы укажите реквизиты счета физического лица, то ООО при перечислении денежных средств в графе получатель будет указан ИП Иванова Лариса Ивановна, но они вернутся обратно на счет ООО. Ваш банк не примет такой платеж.

Хотя я не вижу проблемы в открытии расчетного счета на ИП. Сейчас так много банков и можно выбрать с подходящими условиями.

Есть банки, которые открывают счета бесплатно, сами заверяют подпись в карточке и за ведение счета - при отсутствии банк-клиента и присутствии движений по счету - никаких денег не берут.


Есть банки, которые за обслуживание счета ничего не берут, только за открытие и переводы в другие банки или обналичку (Авангард).

В Авангарде можно открыть счет ИП и картсчет с бесплатной картой.


Есть банки, у которых можно открыть расчетный счет и карту на физическое лицо. Через интернет-банк спокойно без комиссий переводить деньги со счета ИП на счет физического лица (РОСБАНК). Бывает и такие где еще и проценты как на вклад начисляются.

Главное не забыть уведомить налоговую и пенсионный фонд об открытии расчетного счета, а то будет штраф (по-моему 5000 руб.).

Тут все будет зависеть от Вашего ООО арендатора. Вы можете открыть ИП. Выбрать налогообложение УСНО 6%. Уведомить налоговую и пенсионный фонд о том, что Ваш лицевой счет (карта) физического лица будет использоваться для предпринимательской деятельности. Известны такие случаи. В налоговой может по удивляются и примут уведомления. В договоре аренды укажите реквизиты счета физического лица. Копию уведомления с отметкой налоговой унесете арендатору. ООО при перечислении должно указывать получателем не ИП, а физ.лицо. Если ООО согласно на это, то проблем не будет.

Хотя на это счет есть на инструкция ЦБ РФ № 28-И от 14.09.2006 п.2.2 и 2.3, которая явным образом предписывает для ведения предпринимательской деятельности использовать р/с.

Вообщем, решать Вам. Пути я Вам указал. Я лично считаю надо искать хороший банк и открывать расчетный счет.

Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

33.1. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ ОПЛАТЫ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

Большинство организаций осуществляют свою деятельность в арендованных помещениях. Для того чтобы нормально эксплуатировать помещения, арендаторы пользуются электроэнергией, холодной и горячей водой, теплом, газом, т.е. коммунальными услугами (п. 4 ст. 154 ЖК РФ). Перечень предоставляемых коммунальных услуг устанавливается в каждом конкретном случае в договоре аренды.

Таким образом, при получении имущества в аренду у арендатора возникает обязанность не только своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, но и оплачивать коммунальные услуги, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Как правило, арендаторы производят уплату коммунальных услуг не поставщикам этих услуг, а своим арендодателям, компенсируя тем самым их расходы на «коммуналку». Это связано с тем, что в большинстве случаев договоры с поставщиками коммунальных услуг (энергоснабжающими и газоснабжающими организациями, организациями водопроводно-канализационного хозяйства и другими, далее — коммунальные службы) заключают арендодатели, являющиеся собственниками передаваемых в аренду помещений. Таким образом, арендодатель «передает» арендатору расходы по оплате коммунальных услуг (в части арендуемых помещений), не являясь поставщиком этих услуг.

Важно учесть, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Поэтому договор, в котором в качестве арендной платы предусмотрена только оплата коммунальных услуг, может быть признан незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Что касается расчетов за коммунальные услуги, то арендатор по согласованию с арендодателем может оплачивать «коммуналку» либо в составе арендной платы, либо отдельно от нее.

Возможность включения коммунальных платежей в состав арендной платы установлена гражданским законодательством (ст. 614 ГК РФ).

Рассмотрим два способа такого включения.

33.1.1. КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ ОПЛАЧИВАЮТСЯ В СОСТАВЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

33.1.1.1. АРЕНДНАЯ ПЛАТА С УЧЕТОМ «КОММУНАЛКИ» — ФИКСИРОВАННАЯ

При таком способе сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг в договоре отдельно не выделяется.

Например, организации «Гамма» (арендодатель) и «Омега» (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. В договоре предусмотрено, что ежемесячная арендная плата составляет 42 952 руб. (в том числе НДС 6552 руб.) и включает стоимость коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения).

Отметим, что данный способ в некоторых случаях может быть не выгоден, и вот почему. Фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

Поэтому на практике организации предпочитают использовать второй способ.

33.1.1.2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА — ФИКСИРОВАННАЯ, «КОММУНАЛКА» — ПЕРЕМЕННАЯ

При таком способе размер арендной платы в договоре складывается из двух частей:

— фиксированный (основной) платеж;

— переменный (дополнительный) платеж.

Фиксированный (основной) платеж — это собственно плата за площадь арендуемых помещений (здания), т.е. плата за аренду. Переменная (дополнительная) часть арендной платы представляет собой расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде.

Например, между организациями «Гамма» (арендодатель) и «Омега» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. Условиями договора предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 33 400 руб. (фиксированный платеж) и сумму, эквивалентную стоимости коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения), потребленных арендатором (переменный платеж). Указанная сумма определяется на основании счета, выставляемого арендодателем с приложением копий счетов коммунальных служб.

При использовании второго способа переменная часть, т.е. стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или величины потребляемых услуг, что исключает экономические потери как у арендодателя, так и у арендатора. При этом положения п. 3 ст. 614 ГК РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются (дополнительно об этом см. п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

33.1.2. КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ ОПЛАЧИВАЮТСЯ ОТДЕЛЬНО ОТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Отдельно от арендной платы «коммуналка» оплачивается путем компенсации (возмещения) расходов, понесенных арендодателем, либо путем оформления посреднических отношений, когда арендодатель выступает в роли посредника между коммунальными службами и арендатором по расчетам за коммунальные услуги.

33.1.2.1. КОМПЕНСАЦИЯ КОММУНАЛЬНЫХ РАСХОДОВ

В данном случае коммунальные платежи уплачиваются отдельно от арендных платежей. Следовательно, арендодатель выставляет арендатору два счета: один на оплату аренды, второй на возмещение коммунальных платежей.

Как правило, условие о компенсации коммунальных платежей устанавливается непосредственно в договоре аренды.

Например, между организациями «Гамма» (арендодатель) и «Омега» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. Договором предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 167 руб. за 1 кв. м. Кроме того, арендатор обязуется ежемесячно оплачивать стоимость коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, газоснабжение) пропорционально площади арендуемых помещений на основании счетов, выставленных арендодателем. Арендодатель обязан подтвердить стоимость коммунальных услуг, оплачиваемых арендатором, путем предоставления счетов коммунальных служб.

Кроме того, арендодатели и арендаторы могут заключать самостоятельные договоры о возмещении коммунальных расходов. Например, договор о возмещении затрат по оплате коммунальных платежей, или договор об оплате коммунальных услуг, или соглашение об участии в расходах по оплате коммунальных платежей и т.п. При этом следует учитывать, что такие договоры нельзя квалифицировать как договоры поставки электроэнергии (тепловой энергии, воды, газа), поскольку арендодатель не является энергоснабжающей организацией. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в п. 22 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 <1>.

———————————

<1> Несмотря на то что в Информационном письме ВАС РФ рассмотрел соглашение об участии арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, его вывод распространяется и на другие коммунальные услуги, так как правила об энергоснабжении применяются и к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией, газом, водой (ст. 548 ГК РФ).

Итак, в указанных случаях коммунальные платежи уже не являются частью арендной платы, а носят характер самостоятельных платежей. При этом уплачиваются они в рамках арендных отношений независимо от того, заключается отдельный договор на их уплату либо такое условие содержится в договоре аренды.

33.1.2.2. «КОММУНАЛКА» ОПЛАЧИВАЕТСЯ ЧЕРЕЗ ПОСРЕДНИКА

Расчеты между арендодателем и арендатором за коммунальные услуги нередко производятся на основании посреднических договоров, в частности, договора комиссии или агентского договора (ст. ст. 990, 1005 ГК РФ). Условие о посреднических отношениях между сторонами можно включить и в договор аренды, потому что организации свободны при заключении договора и могут заключать договор, содержащий элементы различных договоров (ст. 421 ГК РФ).

В данном случае арендодатель, заключив с коммунальными службами соответствующие договоры, приобретает у них энергию, воду, газ (т.е. коммунальные услуги), которые передает арендатору. В свою очередь, получив от арендатора денежные средства за коммунальные услуги, он передает их коммунальным службам. Таким образом, арендодатель выступает посредником (комиссионером, агентом) в расчетах между коммунальными службами и арендатором.

Отметим, что посреднические договоры являются возмездными договорами (ст. ст. 991, 1006 ГК РФ), поэтому сторонам нужно согласовать размер посреднического вознаграждения. Если размер вознаграждения не установлен и не может быть определен исходя из условий договора, то арендатор должен уплатить его арендодателю в размере, соответствующем стоимости аналогичных услуг (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

33.2. ПОРЯДОК НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

Исчисление и уплата НДС с коммунальных услуг при аренде помещений часто вызывают трудности у налогоплательщиков. Это связано с тем, что поставщиками данных услуг выступают коммунальные службы, плательщиками — арендодатели, а потребителями — арендаторы.

Вместе с тем порядок обложения НДС зависит от того, каким способом организованы расчеты за коммунальные услуги между арендатором и арендодателем.

33.2.1. «КОММУНАЛКА» В СОСТАВЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Это самый простой способ, вызывающий меньше всего споров с налоговыми органами. В данном случае все поступления, в том числе коммунальные платежи, являются доходом от реализации услуг по сдаче помещений в аренду.

33.2.1.1. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ И УЧЕТ У АРЕНДОДАТЕЛЯ

Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду признается объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Налоговая база определяется как стоимость услуг, исчисленная исходя из цен, установленных договором (п. 1 ст. 154, ст. 105.3, п. 1 ст. 40 НК РФ). В данном случае вся сумма арендной платы (как фиксированная, так и переменная) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду. Поэтому арендодатель должен исчислить НДС с полной суммы арендной платы.

На всю сумму арендной платы арендодатель должен выставить арендатору счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ). При этом выделять отдельной строкой суммы коммунальных платежей в счете-фактуре арендодателю не обязательно. Такой же порядок обложения НДС разъяснили чиновники (Письма Минфина России от 19.09.2006 N 03-06-01-04/175, ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@).

Что касается сумм НДС, предъявленных поставщиками коммунальных услуг, то, по нашему мнению, арендодатель принимает их к вычету в полном размере в общеустановленном порядке. Ведь услуги приобретаются для операций, облагаемых НДС (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Такую же позицию высказали ФНС России в Письме от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ и некоторые суды (см., например, Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 21.12.2009 N А63-8994/2004-С4-9, от 11.06.2009 N А53-18515/2008-С5-27).

Бухгалтерский учет различается в зависимости от того, является ли передача имущества в аренду вашим основным видом деятельности или нет.

Если сдача имущества в аренду является основным видом деятельности, то доход в виде арендной платы признается доходом от обычных видов деятельности (п. 5 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н). Всю сумму арендной платы с учетом коммунальных платежей вы отражаете на счете 90 «Продажа», субсчет 90-1 «Выручка». Если же передача имущества в аренду не является вашим основным видом деятельности, то доход в виде арендной платы признается прочим доходом (п. 7 ПБУ 9/99) и учитывается на счете 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы» (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

33.2.1.2. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ И УЧЕТ У АРЕНДАТОРА

Арендатор, перечисляя арендную плату, фактически оплачивает и коммунальные платежи, которые входят в ее состав. Поскольку счет-фактура выставлен на всю сумму арендной платы, то арендатор вправе принять к вычету всю сумму НДС, относящуюся к арендной плате, в том числе и по коммунальным услугам. Такой же позиции придерживаются контролирующие органы (см., например, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 27.12.2010 N А56-7049/2010, ФАС Волго-Вятского округа от 06.08.2009 N А28-4660/2008-111/21).

Правоприменительную практику по вопросу о том, может ли арендатор применить вычет с сумм арендной платы, включающей коммунальные платежи, см. в Энциклопедии спорных ситуаций по НДС.

Напомним, что для принятия к вычету «входного» НДС необходимо выполнить три условия (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ):

1) услуги приобретены вами для операций, облагаемых НДС;

2) услуги оприходованы (приняты к учету);

3) у вас имеются надлежаще оформленный счет-фактура арендодателя и соответствующие первичные документы.

В бухгалтерском учете затраты в виде арендной платы признаются расходами по обычным видам деятельности (п. 5 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н). Расходы по договору аренды вы отражаете по дебету счетов учета затрат (например, счет 26 «Общехозяйственные расходы») в корреспонденции с кредитом счета учета расчетов с арендодателем (например, счет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»). Сумма НДС, предъявленная арендодателем, отражается по дебету счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» в корреспонденции с кредитом счета 76 (Инструкция по применению Плана счетов).

33.2.1.3. ПЕРВИЧНЫЕ УЧЕТНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

Поскольку в данном случае оплата коммунальных услуг происходит в составе арендных платежей, то отдельно первичные документы на коммунальные платежи не оформляются. Арендодателю достаточно оформить счет на оплату аренды и приложить копии первичных учетных документов коммунальных служб (счета, расчеты), если такое условие предусмотрено договором аренды.

33.2.2. «КОММУНАЛКА» ОПЛАЧИВАЕТСЯ ОТДЕЛЬНО ОТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Этот способ возмещения коммунальных расходов арендодателя наиболее распространен на практике. В то же время он вызывает больше всего споров с чиновниками по вопросам принятия к вычету сумм «входного» НДС как арендодателем, так и арендатором.

Вопрос

Наша ООО на УСН (доходы-расходы) арендует у ИП нежилое помещение.

У ИП нет возможности в «белую» принимать платежи за саму аренду. Поэтому мы не имеем права включать данные расходы в базу по УСН.

НО, мы хотим, хотя бы, если это возможно, в данной ситуации, включить коммунальные платежи (свет, вода и т.д.) в расходы по УСН.

У нас нет прямых договоров с поставщиками коммунальных услуг. Данные расходы по ЖКХ выставляются на ИП, а ИП пересылает нам квитанции, по которым мы уже оплачиваем ЖКХ.

Что нужно в данной ситуации сделать (что прописать в договоре аренды между ООО и ИП, кому именно платить непосредственно за ЖКХ), чтобы включить данные расходы в базу по УСН у ООО?

Ответ

• В п. 2 ст. 616 ГК РФ закреплено общее правило, согласно которому арендатор обязан нести расходы на содержание имущества. А поскольку покупателем коммунальных услуг (фактически потребляемых арендатором) является арендодатель, арендатор должен компенсировать ему соответствующие затраты. Каких-либо ограничений по способу возмещения таких затрат в законе нет. Поэтому стороны могут договориться о том, что стоимость коммунальных услуг компенсируется арендодателю сверх арендной платы. Сумму выплачиваемой арендодателю компенсации арендатор может учитывать в составе материальных расходов или как прочие расходы, связанные с производством и реализацией (пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).
• Или по условиям договора «коммуналка» может быть включена в состав арендной платы. При этом последняя может быть установлена как в фиксированной сумме, так и в разбивке на постоянную (непосредственно плата за аренду) и переменную (стоимость фактически потребленных коммунальных услуг) составляющие.
• Стоимость коммунальных услуг (электроэнергии, тепла, воды и т.п.), потребленных арендатором, может возмещаться арендодателю сверх арендной платы на основании отдельного договора.
• Иногда договор аренды помещения заключается с условием, что арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные услуги непосредственно поставщикам этих услуг — различным коммунальным службам. В таком случае все расчеты по коммунальным платежам осуществляются без участия арендодателя, поэтому у него данные операции в налоговом и бухгалтерском учете не отражаются.

Что касается арендатора, то он включает затраты на оплату «коммуналки» в состав своих материальных расходов на основании пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ (Письма Минфина России от 15.01.2009 N 03-11-06/2/01, от 28.12.2005 N 03-11-04/2/163 (п. 3)).

При этом суммы НДС, выделенные поставщиками в стоимости коммунальных услуг, необходимо отражать в расходах отдельно на основании пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Под грубым нарушением, согласно абз. 3 п. 3 ст. 120 НК РФ, понимаются отсутствие первичных документов, или счетов-фактур, или регистров бухгалтерского или налогового учета, систематическое (два раза и более в течение календарного года) несвоевременное или неправильное отражение на счетах бухгалтерского учета, в регистрах налогового учета и отчетности хозяйственных операций, денежных средств, материальных ценностей, нематериальных активов и финансовых вложений.

Под грубым нарушением в абз. 3 п. 3 ст. 120 НК РФ понимается в том числе систематическое (два раза и более в течение календарного года) несвоевременное или неправильное отражение на счетах бухгалтерского учета, в регистрах налогового учета и в отчетности хозяйственных операций, денежных средств, материальных ценностей, нематериальных активов и финансовых вложений.

Все эти грубые нарушения привели занижению налогооблагаемой базы по НДС и налогу на прибыль, а это влечет взыскание штрафа в размере 20% от суммы неуплаченных налогов, но не менее 40 000 руб. (п. 3 ст. 120 НК РФ).

Таким образом, ИП может быть привлечен к ответственности за не отражение дохода от сдачи в аренду нежилого помещения, т.е. занижение налогооблагаемой базы по УСН.. Т.к. налоговая база была занижена, необходимо подать уточненные налоговые декларации и уплатить недоимку и пеню (пп. 1 п. 4 ст. 81 НК РФ). Если недоимку и пеню не уплатить, на ИП будет наложен штраф в размере 20% от суммы налога, не уплаченного в срок (п. 1 ст. 122 НК РФ).

Смежные вопросы:

1. 
   ИП на УСН 15 %х очет сдать в аренду свое помещение организации. 1.Может ли он включить с расходы содержание жилья, именно коммунальные платежт, свет. 2. Пришлите пожалуйста заявление…...
2. 
   1. У нас в аренде офис,мы арендаторы. Провели в мае систему кондиционирования (оборудование+ работа) за 150 тыс.руб. с НДС. Как провести эту систему,с минимальными рисками? Срок аренды 11 мес.,…...
3. 
   Продаем ОС. в 2014г. перешли на УСН (доход-расход)с ОСНО ОС внесли по ост.стоимости. (срок полез. использ. до 15лет) в 2014г. списали в расход 50% стоимости в 2015г.…...
4. 
   Здравствуйте! Наша организация (ОСНО) арендует офис у физического лица на основании договора аренды. Также у нас заключен трехсторонний договор поручительства на оплату коммунальных услуг между Управляющей компанией, Собственником и…...