Без заключения договора не проходит ни одна сделка с недвижимым имуществом. Этот документ — основной, по которому продавец передаёт на квартиру/дом/земельный участок, а покупатель принимает этот право и оплачивает стоимость объекта.

Документ подписан, сделка завершена. Но если стороны не выполняют обязательств, остается только провести расторжение договора купли-продажи недвижимости. Рассмотрим данную процедуру подробно.

Когда можно расторгать?

Прекращение сделки по взаимному соглашению сторон является также двусторонним соглашением, которое заключается в том же порядке, по тем же правилам, что и заключение первоначального документа.

Нормы по расторжению и последствия данного действия регламентируются Гражданским кодексом. Это может произойти по требованию одной из сторон в суде, если вторая сторона произвела существенный нарушения сделки и в иных случаях, предусмотренных первоначальным соглашением и/или действующим законодательством.

При одностороннем отказе в выполнении обязательств частично либо полностью по закону или соглашению сторон, купля-продажа соответственно считается расторгнутой либо изменённой.

Когда нельзя расторгать?

Если обратиться к судебной практике, расторжение договора купли продажи недвижимости по инициативе продавца или покупателя выполнить не очень-то и просто. Причина этого — в особенностях самого соглашения о купле-продаже и в нюансах регистрации прав на недвижимое имущества в органах государственной регистрации.

Согласно Гражданскому кодексу прекратить продажу объекта можно либо в судебном порядке, либо по взаимному соглашению сторон. Однако, взаимного согласия может быть и недостаточно.

Почему? Рассмотрим пример

Стороны оформили куплю-продажу, продавец передал имущество, а покупатель полностью за него расплатился. Стороны подали документы для госрегистрации, в установленный срок покупатель стал собственником, а продавец перестал им быть. Никаких претензий в то время стороны друг к другу не предъявляли. Но после они передумали и решили отменить продажу квартиры.

В данном случае отменить сделку уже невозможно, потому что подлежит расторжению только та сделка, что ещё не доведена до конца, и при которой стороны ещё не выполнили взаимных обязательств. Единственный выход в таком случае — заключить новый договор купли-продажи и «поменяться» обратно. Кстати, налог платить не придётся — стороны в результате дохода ведь не получили.

Есть ещё один важный нюанс, связанный с регистрацией права собственности и расторжением купли-продажи. Прежде чем поговорить о нем, вспомним, что именно регистрируют при рассматриваемой нами сделке.

Договор купли-продажи

Такой документ регистрируют только если объектом продажи выступает жилое помещение. Заключённым он является только с момента государственной регистрации. Для нежилого регистрировать не нужно, и он вступает в силу с момента подписания сторонами, если иное не оговорено в пунктах соглашения.

Переход права собственности

Требует обязательной регистрации и для жилых, и для нежилых объектов недвижимости.

Таким образом, если государственная регистрация ещё не была произведена, расторжение договора купли продажи недвижимости по соглашению сторон не требуется: расторгать фактически нечего.

Главное — успеть!

Конкретный случай: стороны заключили и подписали договор купли-продажи нежилого помещения (который, как нам уже известно, госрегистрации не требует и вступает в силу с момента подписания). Но официальный переход права собственности ещё не произошёл, и стороны передумали совершать сделку. Тогда они могут создать соглашение в письменной форме о расторжении договора — оно вступит в силу также с момента подписания. Не совсем верно с юридической точки зрения, но тоже можно — просто уничтожить все экземпляры документа на глазах у продавца и покупателя.

А вот с договором продажи жилого помещения дело обстоит немного иначе. Как нам уже известно, в данном случае необходима обязательная государственная регистрация и самого договора, и перехода права собственности. Причём оба этих регистрационных действия, как правило, происходят одновременно.

Поэтому, если продавец с покупателем передумали совершать сделку, но уже подали документы в регистрационный орган, им нужно как можно скорее обратиться туда и забрать своё заявление обратно: важно успеть до момента регистрации прав, потому что расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации станет невозможным, согласно действующему законодательству.

Расторжение через суд

Если взаимное соглашение сторон об отмене сделки отсутствует, но продавец/покупатель желают расторгнуть сделку купли-продажи это можно сделать через суд.

Суд может принять заявление, только если одна из сторон существенно нарушила правила: покупатель не расплатился или расплатился не полностью, продавец передал не то имущество, которое было указано в документе и иных ситуациях, предусмотренных законодательством.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости в рассрочку

Если первоначальная сделка была заключёна при условии того, что продавец передаст покупателю имущество, а последний, в свою очередь, расплатится за него не сразу, а путём внесения периодических платежей, расторгнуть соглашение можно в судебном порядке при неуплате покупателем долга.

Рассказываем, как правильно расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и избежать возможных проблем.

Итак, в каких случаях вы можете расторгнуть договор купли-продажи дома или квартиры? В соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ любой договор может быть расторгнут:

• По соглашению сторон;
• По требованию одной из сторон (в судебном порядке).

Первый вариант наиболее выгоден для всех участников сделки, однако, на практике (в Москве и Московской области) добровольное соглашение о расторжении встречается крайне редко. Намного чаще можно встретить расторжение договора в одностороннем порядке - при существенном нарушении договора одной из сторон.

Что касается причин отмены сделки, то их может быть множество. Например:

• Покупатель не передал деньги продавцу;
• Прежний собственник отказывается выселяться из проданной квартиры;
• Выяснилось, что при заключении сделки были использованы поддельные документы;
• В правоустанавливающих документах были обнаружены ошибки и т.д.

Чтобы расторгнуть договор купли-продажи дома или квартиры по соглашению сторон, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Шаг первый: составьте соглашение о расторжении договора

Если обе стороны договора согласны отменить сделку, продавец и покупатель должны составить письменное соглашение о расторжении договора (ст. 452 ГК РФ).

По общему правилу соглашение составляется в произвольной форме, с обязательным указанием основных пунктов:

• Сведения о продавце (ФИО, дата рождения, паспортные данные);
• Сведения о покупателе (ФИО, дата рождения, паспортные данные);
• Сведения о недвижимости (местонахождения, общая площадь и т.д.);
• Реквизиты договора купли-продажи недвижимости;
• Условия расторжения договора;
• Дата, с которой договор прекращает свое действие;
• Дата и места подписания соглашения.

Обратите внимание! Если договор купли-продажи был заверен у нотариуса, соглашение о расторжении такого договора также должно быть заверено нотариально.

Шаг второй: обратитесь в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)

На следующем этапе продавцу и покупателю необходимо обратиться в Росреестр - для регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи (адреса и телефоны отделений Росреестра в Москве представлены на сайте rosreestr.ru).

После соблюдения всех необходимых бюрократических процедур в ЕГРП (Единый государственный реестр прав) будет внесена запись о прекращении сделки.

Чтобы расторгнуть договор купли-продажи дома или квартиры в одностороннем порядке, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Шаг первый: подготовьте исковое заявление

Основные требования, предъявляемые к содержанию искового заявления, прописаны в ст. 131 ГПК РФ .

Итак, в соответствии с действующим законодательством, в исковом заявлении должны быть указаны:

• Наименование и реквизиты суда, в который подается исковое заявление;
• Данные истца (ФИО, место жительства, паспортные данные, контактный телефон, адрес электронной почты);
• Данные ответчика (ФИО и место жительства);
• Обстоятельства дела (обязательно должны быть указаны реквизиты и условия договора купли-продажи);
• Требования истца (в данном случае - требование о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате имущества);
• Перечень прилагаемых к заявлению документов.

Шаг второй: соберите необходимый пакет документов

Исчерпывающий перечень документов, которые необходимо приложить к исковому заявлению, можно найти в ст. 132 ГПК РФ :

• Копия договора купли-продажи недвижимости;
• Копии искового заявления (в соответствии с количеством ответчиков и третьих лиц);
• Документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;
• Расчет взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы, подписанный истцом;
• Квитанция об уплате госпошлины .

Шаг третий: обратитесь в суд

Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи подается в районный суд по месту нахождения недвижимости.

Обратите внимание! Если вы живете в Москве, найти нужный вам суд вы можете на сайте mos-gorsud.ru .

Шаг третий: примите участие в судебном заседании

В течение пяти рабочих дней после регистрации искового заявления суд должен назначить дату и время заседания.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование (т.е., через 30 дней).

Расторжение договора – это прекращение его действия, то есть возвращение денег покупателю, а товара – продавцу и завершение торговых отношений между ними.

Заключение договоров, касающихся недвижимости, осложнено обязательной госрегистрацией перехода права собственности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Законодательная база

После проведения сделки могут быть недовольны обе стороны: продавец – неполным или несвоевременным получением денег, покупатель – долгами за или наличием зарегистрированных на объекте граждан и т.п.

Возможность расторжения договора купли-продажи квартиры гарантирует глава 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора».

• Причины, достаточные для расторжения (ст. 450);
• Расторжение, связанное изменением обстоятельств (ст. 451);
• Порядок проведения расторжения (ст. 452);
• Последствия расторжения сделок (ст. 453).

Правовой основой для любых сделок с недвижимостью (в том числе купли продажи и ее расторжения) является ФЗ № 122 .

Согласно федеральному закону, все сделки в этой сфере обязательно подлежат регистрации. Она обязательна при покупке объекта и при расторжении договора.

Закон предусматривает срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости. Оспорить правомерность сделки возможно в течение трех лет после регистрации .

Согласно закону, должны быть зарегистрированы:

1. Сделки, объектом которых выступают жилые помещения (считаются действительными с момента регистрации);
2. Переход права владения на любой объект недвижимости.

Жилая недвижимость проходит «двойной» процесс регистрации — сделки и перемены собственника.

Как расторгнуть договор до регистрации?

До окончания процесса регистрации сделки с недвижимостью считаются незавершенными. На этом этапе отмена покупки/продажи происходит проще всего.

При сделке с квартирой или домом покупатель и продавец, отказывающиеся от своих обязательств, должны успеть подать в ЕГРП соглашение о расторжении до окончания регистрации сделки и смены собственника (на практике два указанных этапа регистрируются, чаще всего, одновременно).

Если для заключения сделки стороны обращались к нотариусу или в агентство недвижимости, туда же обратиться стоит и при расторжении.

Если договор купли продажи квартиры находится на регистрации, но еще не зарегистрирован, обе стороны сделки совместно подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации договора .

Несогласие одной стороны на расторжение — повод для обращения второй стороны в суд. Это возможно только после получения письменного отказа в намерении расторгнуть договор.

Предлагаем вам скачать образец заявления физического лица о прекращении, возобновлении государственной регистрации: Скачать бланк .

Расторжение договора купли продажи после регистрации (по соглашению и без)

Отменить договор после регистрации и передачи продавцу денег, а покупателю объекта, можно:

1. По желанию одной из сторон;
2. По соглашению всех участников.

Если сторонам удалось достичь соглашения, оптимальным вариантом является заключение «обратного» договора, когда покупатель выступит продавцом, а продавец – покупателем. В результате произойдет повторный обмен недвижимость/деньги и еще одна, возвращающая все на свои места, регистрация.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости подписывается сторонами при достижении взаимного согласия .

Предлагаем вам скачать образец соглашения о расторжении договора купли продажи квартиры: Скачать бланк .

На основании заявления сторон соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры подлежит регистрации. В едином государственном реестре прав делается запись о прекращении сделки.

Если сделка частично исполнена и государственная регистрация перехода права собственности оформлена, то соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры не будет основанием для возврата предмета сделки (квартиры).

При одностороннем желании отказаться от совершенной сделки необходимо постараться достигнуть со второй стороной досудебного соглашения , то есть отправить письменное предложение об отмене сделки.

После письменного отказа, а также если ответ не поступил в срок, определенный в предложении или в течение 30 дней, возникает право на составление иска.

Однако, для расторжения завершенного договора (имущество передано, деньги получены, право собственности зарегистрировано) одного желания стороны (или сторон) мало. Для «отмены» договора в судебном порядке должны быть серьезные причины :

• Нарушение важных (существенных) пунктов договора;
• Другие случаи (определяется судом отдельно для каждого прецедента).

Существенными условиями, нарушение которых ведет к расторжению или признанию документа недействительным, чаще всего выступают:

1. Отсутствие или неполный размер оплаты;
2. Обременение в виде прописанных в квартире граждан;
3. Подписание документов недееспособным человеком;
4. Принуждение к подписанию документов.

Отсутствие оплаты

Согласно действующего законодательства, покупатель обязан оплатить приобретаемый товар. Оплата недвижимого имущества подтверждается документом, который удостоверяет передачу денег. В качестве подтверждения оплаты могут быть предоставлены:

• Банковская выписка;
• Квитанция о внесении денег в кассу (от юридического лица) и т.д.

При отказе покупателя оплатить приобретаемый объект, продавец вправе требовать расторжения сделки . Имущество в этом случае остается у продавца. В случае, если имущество было передано, а оплата не поступила, судом может быть принято решение:

• Расторгнуть сделку и вернуть имущество продавцу;
• Признать сделку законной и обязать покупателя оплатить предусмотренную договором сумму, а также выплатить в пользу продавца сумму неустойки.

Обременение в виде прописанных в квартире граждан

Ситуация, когда право пользования на приобретаемое жилье сохраняется за одним из прежних владельцев, встречаются в судебной практике довольно часто.

При переходе недвижимости к другому лицу остаются, то есть долги должен выплатить новый хозяин квартиры .

Например, гражданин, не являющийся собственником, но имеющий право на пользование помещением, попадает в тюрьму или уезжает на длительный срок. Владельцы в это время жилье продают.

А через некоторое время покупатель сталкивается с необходимостью делить жилье с абсолютно незнакомым, вернувшимся издалека, человеком.

Если с момента приобретения объекта не прошло трех лет, новый владелец вправе требовать расторжения договора и получения всей суммы, уплаченной продавцу .

Если вы хотите узнать, какая ипотечная ставка выгоднее, читайте статью .

Недействительные сделки

В судебной практике нередко встречаются случаи, когда одна из сторон требует расторжения исполненного договора на основании его незаконности .

При подтверждении судом противоправности подписания документа, такие договоры не расторгаются, а признаются недействительными.

Самые распространенные случаи в этой категории — сделки, совершенные недееспособными гражданами и договоры, заключенные под давлением насилия и угрозы и под влиянием заблуждения или обмана.

При признании сделки ничтожной (то есть незаконной), каждая сторона возвращается к тому имущественному положению, которое было до начала торговых отношений.

Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

Под появлением обстоятельств, существенных для расторжения исполненного договора, понимается ситуация, при знании о возникновении которой стороны отказались бы от заключения сделки .

Для отмены всех последствий заключенного договора судом, ситуация должна быть признана:

1. Возникшей неожиданно;
2. Непреодолимой;
3. Влекущей серьезный ущерб для сторон (стороны);
4. Затрагивающей интересы обоих участников.

Изменения считаются существенными при сочетании всех четырех указанных признаков .

Чаще всего в качестве возникших обстоятельств, признаваемых судом существенными, выступают:

• Изменение законодательства;
• Значительное увеличение рыночной цены; финансовый кризис (в качестве существенного обстоятельства признаются судом редко);
• Ликвидация предприятия (не связанная с процессом банкротства) и т.д.

Если вы хотите узнать, можно ли оспорить дарственную на квартиру, советуем вам прочитать .

Безопасная продажа

При соблюдении некоторых условий продавцы объектов недвижимости могут существенно минимизировать риски. Для этого необходимо:

• Подобрать надежных помощников (обращаться только в проверенные агентства недвижимости и к грамотным юристам);
• Внимательно относиться к составлению договора, тщательно вычитывать каждый его вариант;
• Контролировать наличие в договоре пункта о возможности расторжения при невыполнении обязательств;
• Внести пункт о размере и сроках оплаты: до или после регистрации.

Покупка без проблем

Основным риском для покупателя является несвоевременное или неполное освобождение помещения продавцом .

В договоре необходимо четко оговорить сроки передачи помещения и передачу квартиры фиксировать в передаточном акте.

Имущество считается переданным с момента его подписания.

Также при приобретении недвижимости нелишне будет проверить помощников – изучить отзывы на агентства недвижимости и конкретных сотрудников.

Процесс расторжения сделок с недвижимостью непрост, но обезопасить себя можно. Необходимо предусмотреть все возможные последствия — внести в договор сроки оплаты и передачи имущества, а также указать порядок и условия расторжения договора купли продажи недвижимости .

Желания покупателя или продавца для отмены договора купли продажи будет недостаточно. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

» Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Договоры купли-продажи недвижимости являются особой категорией договоров, к которым применяется правило об обязательной государственной регистрации. Без прохождения процедуры госрегистрации такие договоры либо считаются не вступившими (незаключенными) в силу, либо, если стороны исполнили обязательства: продавец – передал недвижимость, покупатель – уплатил оговоренную сумму, но не осуществили государственной регистрации сделки – ничтожными (не имеющими юридической силы). Но, существуют ситуации, при которых стороны полностью исполнили обязательства и соблюли процедуры регистрации, тем не менее у сторон появилось желание расторгнуть договор купли-продажи недвижимости. Как это сделать, рассмотрим в статье.

Наиболее часто инициатором расторжения договора приобретения дома или коммерческой недвижимости выступает покупатель, неудовлетворенный качеством купленного строения или выявившимися в процессе эксплуатации недостатками. Эти положения изложены в Главе 29 ГК РФ и ФЗ от 21.07.1997 г. № 122.

Любое из этих оснований служит обоснованием законности требований заинтересованной стороны, направленных на расторжении договора. При их отсутствии в качестве оснований могут выступать:

• Непередача объекта недвижимости;
• Недействительность сделки;

Если они присутствуют, покупатель может односторонне выступить инициатором расторжения договора.

Основания расторжения по инициативе продавца

Продавцы гораздо реже выступают инициаторами расторжения договора. Поэтому основным поводом требовать расторгнуть заключенный договор является грубое нарушение покупателем условий оплаты купленного объекта или отказ от дальнейшей оплаты после внесения аванса (залога).

В отношении продавцов так же действуют универсальные основания, служащие поводом расторгнуть договор:

• Отсутствие оплаты;
• Недействительность сделки;
• Непредвиденные обстоятельства.

Таким образом, продавец на стадии исполнения договора, наравне с покупателем может единолично инициировать его расторжение.

Возможно ли после регистрации договора

Жесткое условие признания договоров с недвижимостью исполненными только в случае государственной регистрации делит процесс исполнения договора на две стадии:

• С момента согласования основных условий и подписания сторонами до момента исполнения изложенных в договоре условий;
• С момента выполнения условий договора до момента его государственной регистрации.

Этот специфический договор, несмотря на выполнение сторонами всех обязательств: передачи недвижимости и оплаты стоимости, считается неисполненным, пока факт перехода права собственности не будет зарегистрирован в госоргане.

Обратите внимание! После государственной регистрации обычно расторгнуть договор по желанию одной из сторон становится невозможным. Для этого стороны должны прийти к взаимному согласию и подписать новый договор, в котором роль продавца берет на себя бывший покупатель, а роль покупателя – бывший продавец.

Вернуть всё, что было получено стороной по договору, и вновь провести государственную регистрацию перехода прав на недвижимость. Это вполне цивилизованный вариант, но к нему прибегают нечасто, из-за того, что участники редко могут прийти к взаимному согласию о расторжении уже исполненного договора.

Второй путь – это расторжение договора, прошедшего государственную регистрацию, в суде.

Соглашение о расторжении договора

Основополагающим правилом Гражданского законодательства, регулирующего совершение сделок, является правило о том, что расторжение сделки или её изменение должно быть совершено в той же форме, в какой заключался договор.

Так как сделки с недвижимостью возможны только в письменной форме, то и соглашение о расторжении также должно быть письменным.

В соглашении стороны мотивируют свое решение, указывают причины, послужившие стимулом к отказу от выполнения договора, оговаривают условия возврата полученного в счет исполнения договора (квартиры, земельного участка, предприятия и т.п.) и денежных средств.

Обратите внимание! С момента заключения (подписания) договор (если стороны не оговорят иные сроки прекращения действия договора) считается расторгнутым, а все действия – несовершенными. Государственной регистрации такое соглашение не подлежит.

Срок расторжения договора

Гражданское право не предусматривает сроков, ограничивающих стороны в их решении расторгнуть ранее заключенный договор. Оно исходит из понятий разумности и обычаев делового оборота.

Иными словами, договор расторгается в пределах сроков, достаточных для выявления недостатков объекта недвижимости настолько существенных, что они не могут быть исправлены продавцом, либо в пределах гарантии на вновь возведенный объект (ст. 29 ФЗ «О защите прав потребителей» — не менее 5 лет).

Выдержка из п.3 ст.29 Закона «О защите прав потребителя»

Другие сроки оговариваются сторонами дополнительно, но на практике – это всегда заключение нового договора. Именно его заключением будет совершен обмен и восстановлены прежние права участников договора: продавца – на объект недвижимости, покупателя – на уплаченные денежные средства.

Исковое заявление

Наиболее часто встречающимся в практике является судебный порядок. При расторжении договора, связанного с куплей или продажей недвижимости, не требуется согласного волеизъявления обеих сторон. Инициировать процедуру расторжения может любой из участников сделки, причем на любой стадии его исполнения – как до гос. регистрации, так и после неё.
В исковом заявлении участник сделки, выступающий Истцом, вправе изложить свое видение нарушений условий договора, привести аргументированные доводы и требовать расторжения договора.

Очень часто лица, самостоятельно, без участия адвоката или юриста-консультанта, берущиеся отстаивать права в суде своими силами, совершают непростительную ошибку. Заявив требования о признании договора недействительным, они забывают заявить требования о том, чтобы им вернули имущество.

Суд по своему усмотрению не вправе расширить объем заявленных исковых требований. Поэтому он удовлетворяет только те требования, на которых настаивает Истец. Может сложиться неприятная ситуация: договор признан недействительным, расторгнут, а судьба имущества — не решена.