Перепланировка определение жилищный кодекс. Новый закон о перепланировке квартир. Закон о перепланировке квартир

Постановление Правительства Москвы №508 от 25.10.2011 установило с 1 декабря две тысячи одиннадцатого года новые правила перепланировки квартир. Рассмотрим это постановление подробней. Сразу отметим, что так как 26 декабря 2012 вышло новое Постановление Правительства Москвы о перепланировке номер 840, которое внесло коррективы в существующее постановление №508, мы решили отредактировать статью, и оставить только те пункты, которые действуют до сих пор даже в новой редакции. О нововведениях последнего постановления можно прочесть . Также мы решили ответить на очень часто задаваемый вопрос по амнистии перепланировки в отдельной .

Соответственно, чтобы иметь возможность подтвердить существование ремонта, в дополнение к существенному качественному улучшению ценности использования, соответствующее улучшение должно также предоставляться в количественном выражении, т.е. увеличение ценности использования должно быть существенным в отношении всего объекта.

Жалующиеся стороны являются совладельцами арендованного дома с 26 квартирами и общей площадью использования 250 м². В первой квартире девять окон были заменены, и вся система отопления была заложена новыми трубами. Во второй квартире была установлена новая термальная ванна с четырьмя новыми радиаторами, а в третьей квартире были отремонтированы помещения ванной комнаты. По мнению совладельцев, соответствующие расходы были классифицированы как расходы на техническое обслуживание и поэтому сразу вычитаются как расходы на рекламу.

Новые правила перепланировки квартир в Москве.

1. Для начала перечислим мероприятия по ремонту жилых помещений, которые по-прежнему требуют согласования в соответствии с новым постановлением о перепланировке, причем по проекту, выполненному организацией, имеющей свидетельство о допуске к соответствующим работам от саморегулирующей организации. Эти мероприятия перечислены в пунктах 2 и 3 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508:

Причина этого заключалась в том, что стоимость здания не была значительно увеличена, тем более, что квартиры уже принадлежали к категории А и, основываясь на предыдущих руководящих принципах финансового управления, были просто улучшением затронутого жилья.

Установка дополнительного оборудования

Сенат утверждал, что важно классифицировать его как расходы на возмещение, что приведет к существенному увеличению стоимости использования, например, путем получения более высоких доходов. Это неоспоримо в данном случае. По словам владельцев, пострадавшие жилища были бы без мебели без каких-либо строительных работ или могли бы быть арендованы на меньшую арендную плату. Более того, из комментариев по структурным мерам видно, что это не только отдельные меры, но и то, что эти жилища были обобщены и полностью отремонтированы.

установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей (сюда относится и перенос газовой плиты ).
замена газовых плит на электрические (отметим что установка двухкомфорочной электрической плиты не требует согласования).
устройство (перенос) санузлов, ванных и других мокрых помещений (а следовательно и их расширение );
устройство несущих стен.
прорезка проемов в междуэтажных перекрытиях.
прорезка проёмов в несущих стенах и межквартирных перегородках;.
заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях;
демонтаж разгружающих перегородок;
изменение конструкции полов (любые изменения полов или устройство новых );
монтаж перегородок, создающих нагрузку более 150кг/м2- для железобетонных перекрытий;
монтаж любых перегородок в домах с деревянными перекрытиями;
создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) (сюда же относится демонтаж подоконных блоков );

Как видно из списка в новых правилах перепланировки квартир убраны те работы, которые раньше согласовывали по эскизу, остальные работы остались. Из значимых работ отменили только необходимость согласования остекления балкона, что является существенным благом. Некоторые пункты наоборот добавили: необходимость согласования по проекту переноса газовой плиты; устройство перегородок толщиной более 100мм. и др. Хотя в постановлении о перепланировке жилого помещения ничего не сказано о переносе кухни, на практике для данного мероприятия согласующие органы также требуют предоставления проекта.

Кроме того, тот факт, что затронут только 16% площади использования, не влияет на решение, противоречащее директивам по налогу на прибыль, поскольку процентный лимит, в отношении которого существуют меры по ремонту, не является очевидным в Законе. В данном случае, после ремонта жилищ, можно достичь той же арендной платы, что и в то время. Это было бы невозможно без принятых мер. Кроме того, жилая стоимость пострадавших жилищ улучшилась за счет ремонта. Однако эти критерии недостаточны для обоснования необходимой существенности увеличения.

Мерой для этого является значение, используемое для всего свойства, т.е. увеличение используемой ценности всегда должно основываться на ценности использования всего свойства. Поскольку пострадали только 16% здания, существенного увеличения стоимости использования не произошло, и поэтому решение было отменено из-за незаконности его содержания.

Если при перепланировке затрагивается один из типов этих работ, то согласовывается он по той же схеме, что и раньше: сдаем необходимые документы в Жилищную инспекцию, получаем , выполняем ремонт, вызываем комиссию и получаем акт о выполненной перепланировке, вызываем техника БТИ и получаем новые инвентаризационные планы.

2. Эскизы рисовать все же придется. Работы, не указанные в пунктах 2 и 3 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508, не требуют согласования. Однако, для внесения необходимых изменений в планы БТИ в соответствии с пунктом 19 Приложения 1 на эти работы необходимо будет получать :

Поэтому необходимо изучить вопрос о том, стало ли здание более выгодным благодаря достижению более высоких доходов или же результат ремонта уменьшает утечку. Кроме того, необходимо определить, действительно ли существенное увеличение стоимости использования общего объекта во время ремонтных работ.

Самые важные изменения с первого взгляда. Если арендодатель восстанавливает или модернизирует квартиру, арендаторы могут регулярно сокращать арендную плату на время работы. В зависимости от степени нарушений на этапе строительства может быть достигнуто от 20 до 50 процентов, что также должно быть меньше, в отдельных случаях.

при производстве работ, не приводящих к увеличению числа жилых комнат- без визуального обследования помещения на основании эскиза, представляемого заявителем.
при производстве работ, приводящих к увеличению числа комнат – с выходом приемочной комиссии для обследования помещения на соответствие произведенных работ санитарным, техническим и иным нормам, предусмотренным действующими нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

(После выхода Постановления Правительства о перепланировке жилого помещения № 840 для согласования переустройства по эскизу инспектор выходит на квартиру для проверки вне зависимости от изменения числа жилых комнат ).

Это не меняется, если оно просто модернизируется, например, когда арендодатель разрешает ремонт ванной комнаты. Однако для энергичных улучшений новый закон предусматривает, что в течение первых трех месяцев работы исключение аренды исключается, в то время как они живут на строительной площадке с шумом, грязью, оборудованием, затемнением, отоплением и горячей водой. Новое постановление охватывает меры, способствующие экономии энергии, такие как изоляция наружной поверхности здания или использование солнечной технологии для нагрева воды.

Последний пункт, как мы уже говорили, может поставить собственника квартиры в очень неприятное положение. Не перечисленные в пунктах 2 и 3 работы не требуют оформления перепланировки, однако при их выполнении можно нарушить санитарные, технические или иные нормы, предусмотренные действующими нормативными правовыми актами. В итоге собственник сделал ремонт, вызвал комиссию, а она нашла у него нарушение норм СаНПинов, СНиПов, постановлений и т.д., о которых среднестатистический человек даже не подозревает. Ведь инспектора можно вызывать только когда ремонт закончен вместе с чистовой отделкой. В итоге собственнику квартиры выпишут предписание вернуть дорогостоящий ремонт в исходное положение. Придется возвращать ремонт в части нарушенных работ в исходное положение. Поэтому мы рекомендуем прежде чем выполнять ремонт тщательно ознакомиться с перечнем запрещенных работ, а лучше провести консультацию со специалистом. Список запрещенных работ при перепланировке перечислен в пункте 11 Приложения 1, а также подробно рассмотрен в статье .

Перегородки и дверные проемы

С четвертого месяца, однако, можно заявить о снижении арендной платы, пока строительные меры еще не завершены, а использование квартиры еще больше ухудшилось. Важно также, что меры, которые способствуют более эффективному использованию энергии, будут рассматриваться как модернизация энергии и приведут к увеличению арендной платы. Необходимым условием является то, что арендаторы не могут сэкономить тепловую энергию и, следовательно, затраты. Даже если арендодатель обновит неэффективную систему отопления, арендатор должен выложить полученную более высокую арендную плату.

3. Новые правила легализации перепланировки квартир позволяют в соответствии с п.20 Приложения 1 согласовывать перепланировку на основании типовых проектов перепланировки. В этом случае заявитель при обращении в Мосжилинспекцию вместо проекта перепланировки указывает ссылку на соответствующий типовой проект. У разработанных типовых проектов, которые размещены в открытом доступе, к сожалению, присутствует ряд недостатков:

Остекление лоджий и балконов

Жильцы должны терпеть чисто благоприятные для климата меры или расходы на фотогальваническую систему на крыше, электричество которой помещик помещает в электрическую сеть общего пользования. Однако арендодатель не может увеличить арендную плату. Бронируй и сохрани!

Предыдущее право, согласно которому затраты на модернизацию могут быть перенесены на арендную плату в годовом исчислении до одиннадцати процентов, остается неизменным. То же самое относится к энергетической модернизации. Степень, в которой эти меры могут фактически сэкономить энергию, а, следовательно, и затраты, не играет никакой роли в этом повышении арендной платы.

они разработаны только для серий, авторами которых является МНИИТЭП (и то не для всех). Таким образом, в типовом каталоге никак не представлены кирпичные и монолитные дома, серии домов других авторов (КОПЭ, П-55, И-209 и т.д.);
количество вариантов планировок для каждой серии очень мало;
90% работ, представленных в каталоге, теперь итак согласовываются по эскизу, а не по проекту.

Более того новые правила оформления перепланировки говорят, что для того, чтобы воспользоваться типовым проектом, Ваша планировка должна полностью во всех моментах (положении перегородок) совпадать с типовой. Это существенно ограничивает возможности по реализации желанного дизайна и интерьера квартиры.

До сих пор начало работ по модернизации могло быть отложено, если арендатор утверждал, что сбор расходов на модернизацию был для него «необоснованными экономическими трудностями». Этот экзамен будет передан новым законом на более позднюю процедуру выдачи арендатора, так что модернизация может быть реализована без каких-либо задержек. Если, следовательно, арендатор требует в течение установленного законом периода в один месяц, что он не может экономически справиться с более поздним переводом на модернизацию, арендодатель может тем не менее выполнить запланированную меру, но не увеличит арендную плату, если возражение арендатора будет оправдано.

Таким образом, по типовым проектам получается согласовывать очень малое количество реально осуществляемых перепланировок.

4. В соответствии с пунктом 3.7 Приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы № 508 к любому проекту перепланировки необходимо прикладывать заключение о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ, оформленное проектной организацией- автором проекта дома. Иными словами, любую перепланировку, содержащую работы из списков п.2 и п.3 Приложения 1, необходимо согласовывать с автором проекта дома. Это серьезное ужесточение, так как автор проекта дома является монополистом и может запросить любую сумму за оказание такой услуги. На практике для самых простых перепланировок (без затрагивания несущих стен) инспекции разрешают предоставлять техзаключения от любых организаций с соответствующим допуском СРО. Однако в целом, этот пункт серьезно усложнил и удорожал новую процедуру согласования переустройства квартир.

Закон о перепланировке квартир

Возражение по поводу трудностей должно быть сделано арендатором «в письменной форме и вовремя»; арендодатель «должен» указать арендатора в объявлении, но по форме и сроку. Таким образом, арендатор сохраняет свою защиту от повышения арендной платы, которое он не может получить в финансовом отношении.

В будущем арендодатели могут лучше решать так называемые арендованные арендные платы, чтобы снова иметь возможность арендовать квартиры. Тогда суды будут иметь приоритет в отношении запрашиваемого жилья. Так как арендодатель не может просто поставить своих арендаторов в дверь, например, если они не заплатили арендную плату в течение нескольких месяцев.

5. Еще несколько менее существенных пунктов новых правил оформления перепланировки:

5.1. В соответствии с п.3.5.1 Приложения 2 приемочная комиссия теперь будет состоять только из одного инспектора, а также представителя управляющей компании, если планировка затрагивает общедомовое имущество.

Таким образом, комиссия теперь состоит не из трёх представителей как раньше (жилищная инспекция, управа, управляющий многоквартирным домом), а только из одного. Это существенное улучшение. Так как у одного человека меньше придирок на приёмке, чем у троих.

Поверенный арендаторам может потребоваться Судом первой инстанции для обеспечения безопасности в случае разбирательства, касающегося ожидающих рассмотрения требований. Это делается для того, чтобы арендодатель не пострадал в результате экономической потери.

Если арендатор не выполняет постановление о внесении депозита, выданное судом в случае выселения из-за задержки платежа, арендодатель может получить приговор о выселении более быстро, чем раньше. Так называемое Берлинское выселение облегчает исполнение выселений. Он был включен в закон. Если арендодатель вынес решение суда о выселении в суд, судебный исполнитель должен иметь возможность выселить жилище, не совершая в то же время удаление и хранение предметов из жилища, что обычно является дорогостоящим.

5.2. В соответствии с п.3.8 и п.3.9 Приложения 2 в случае, если комиссией установлены факты несоответствия произведенных работ согласованному проекту, то мосжилинспекция отказывает заявителю в оформлении акта о завершенном переустройстве и перепланировке и выдает предписание о приведении самовольно переустроенного помещения в прежнее состояние в части работ, произведенных в нарушение согласованного проекта перепланировки. (даже если эти работы не запрещены).

Таким образом, выселение может быть ограничено «помещением должника из владения жильем». Таким образом, для снятия и хранения не требуется никаких затрат. Когда судебный пристав в дверях квартиры звонит, чтобы выполнить решение о выселении, иногда открывается неизвестное лицо и утверждает, что он является суб-арендатором. Поскольку арендодатель ничего не знал о субренте, квартира не может быть очищена сначала, потому что суд действует только против лиц, названных в нем. Новая претензия на временном запрете дает арендодателю право быстро получить дополнительный титул выселения против необоснованного суб-арендатора.

То есть формально, если Вы согласовали демонтаж подоконного блока, а в процессе ремонта ещё решили и санузел расширить за счёт нежилого помещения (не нарушая никаких норм) и инспектор это заметил, то Жилищная инспекция выдаёт Вам предписание вернуть санузел в прежние габариты. На практике произведенные в процессе ремонта мероприятия, которые не нарушают никаких законов, могут быть отмечены в виде изменений в согласованную проектную документацию на усмотрение начальника жилищной инспекции .

Закон предусматривает трехлетний период защиты в случае конверсии и последующей продажи арендованных домов в квартирах, занятых владельцами. В федеративных государствах этот период может быть продлен до десяти лет. Кадровые компании смогли обходить это право до сих пор, поскольку отдельные акционеры заявили о своих собственных потребностях до «конвертирования». Этот закон закрывает новый закон.

Арендодатели обычно могут увеличить арендную плату максимум на 20 процентов в течение трех лет, но только до суммы «местной сравнительной аренды». Новый закон позволяет провинциальным правительствам предусмотреть ограничение в размере 15 вместо 20 процентов в тех областях, где «достаточное обеспечение населения особенно уязвимо к арендованному жилью».

5.3. Пока на повышены штрафы за незаконную перепланировку. В кодексе города Москвы об административных правонарушениях они остались прописаны в тех же размерах, но по словам начальника Жилищной инспекции О.В. Кичикова Мосжилинспекция пока взяла паузу в данном вопросе и в будущем планируется их увеличение.

В целом можно констатировать, что Постановление меняет не столько перечень работ по оформлению перепланировки, сколько сами инструменты согласования. К сожалению, Постановление о новых правилах перепланировки квартиры оставило много открытых вопросов, а следовательно каждая жилищная инспекция и даже каждый отдельный чиновник трактует их по-разному.

В соответствии с этим, арендные ставки в существующих договорах аренды, как ожидается, увеличатся не более чем на 15 процентов за три года. Верхний предел - это «локальное сравнение». Ни 20, ни 15 процентов не играют роли, когда новая квартира снимается после выхода предыдущего арендатора. Здесь арендодатель может также обеспечить более высокую арендную плату.

Какие работы согласовывать не нужно

Стандартная сравнительная арендная плата состоит из «обычных сборов, которые были согласованы или изменены в муниципалитете или аналогичном муниципалитете для аналогичного типа, размера, оборудования, состояния и местоположения за последние четыре года».

Появились виды перепланировки, которые можно делать без согласования. Эксперты рассказывают о революции в этой сфере, упраздняющей меры по согласованию работ, не влияющих на безопасность дома.

1 из 1

На фото:

Остекление лоджий и балконов

Согласование отменено. В Москве новый закон о перепланировке отменил согласование некоторых видов работ, в том числе, остекления лоджий и балконов. Было также отменено согласование изменения материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий. Эксперты давно твердили о необходимости упразднить устаревшие и явно избыточные требования о составе работ, которые раньше согласовывали во время перепланировки помещений. Таким образом, главной задачей Мосжилинспекции стал не контроль за внутренним убранством квартиры, а в первую очередь обеспечение безопасности проживания в ней.

Новым является то, что стоимость мер, связанных с энергетикой, также окажет влияние на местную арендную плату, независимо от того, были ли эти меры уже реализованы для подлежащего оценке жилья. Как и раньше, новые арендаторы должны внести депозит своему хозяину в размере трех месячной арендной платы без дополнительных затрат. Это можно сделать с самого начала в платеже, но также и за три месяца. Новый закон позволяет арендодателю прекратить аренду без предварительного уведомления, если арендатор решил оплатить взнос и не имеет дефолтов с двумя суммами.

Денис Герасимов, юрист, партнер юридической фирмы RBL:
— По новым правилам в Москве уже не требуют согласования 13 пунктов перепланировки из 31. Однако все до сих пор остается достаточно шатким с правовой точки зрения. Так, например, остекление балкона может трактоваться как изменение фасада, а не перепланировка. Ведь фрагмент стены за вашими окнами не относится к вашей квартире.

Предлагаемый механизм будет применяться ко всем зданиям кондоминиума; сфера охвата будет заключаться в обеспечении максимальной эффективности, и эта польза будет распространена на все единицы кондоминиума. Цель состояла бы в том, чтобы разблокировать процесс трансформации активов недвижимости с помощью стимулирующего действия, в котором экобонус потерпел неудачу, поскольку теперь он, наконец, начинает признавать. Специальный фонд будет финансировать 90% стоимости интервенций, а оставшиеся 10% будут нести владельцы.

Изменение конструкции полов

Фонд будет возмещать инвестиции через десять лет, собрав 65% штата, что позволит государственным финансам поддерживать этот процесс, разбавляя его обязательство в течение определенного периода времени в соответствии с требованиями баланса бюджета. Разница будет восстановлена в течение периода, не указанного, но также можно предположить, что он будет составлять 10 лет за счет сгенерированной экономии энергии, которая будет взиматься с пользователей квартир в счете за электроэнергию, с механизмом, аналогичным механизму принятой в британской «Зеленой сделке».

1 из 1

На фото:

Согласно новому закону о перепланировке в Москве остекление лоджий и балконов не требует согласования.

Перегородки и дверные проемы

Когда согласование не нужно, и когда не возможно? Без согласования стали возможны снос и возведение перегородок и дверных проемов. Имеется в виду устройство проемов в ненесущих перегородках (за исключением межквартирных), оборудование перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия, а также заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах. Из списка согласований убрано также устройство самораздвижных дверей и витрин из легковозводимых конструкций без изменения внешних габаритов квартиры. Однако следует помнить, что нельзя будет совершить перепланировку, если будут разрушены несущие стены, ухудшится состояние фасада, а также, если нарушатся противопожарные устройства или будет затруднен доступ к инженерным коммуникациям. Вам не удастся согласовать перепланировку, если проем в несущей стене будет шире 110 см. А также ваши пожелания завернут, если в результате перепланировки образуется жилая комната, где нет приборов отопления или естественного освещения.

1 из 1

На фото:

Устройство проемов в ненесущих перегородках, снос и возведение перегородок, заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах стали возможны без согласования.

Установка дополнительного оборудования

Отмена сложностей. Изменения в законе о перепланировках отменили согласование установки дополнительного оборудования с увеличением энерго- и водопотребления с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей. Кроме того, за последний год упростилась установка и переустановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов (за исключением случаев установки, замены и перестановки газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей). А также из списка обязательных согласований к великой радости «фанатов ремонта» убрали переустановку сантехники в существующих габаритах помещений.

Илья Минаев, юрист, руководитель компании «Минаев групп»:
— Перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь не требует разработки и согласования проекта переустройства и (или) перепланировки жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме.

1 из 1

На фото:

Замена обычной ванны на гидромассажную повлечет согласование только в том случае, если указанная установка значительно увеличит энергопотребление, сверх той мощности, которая выделена на соответствующее помещение.

Изменение конструкции полов

Разрешение не требуется. Здесь допускаются вариации, в том числе изменение конструкции полов с увеличение нагрузок (за исключением строительно-монтажных работ по изготовлению полов и изменению их конструкции). Однако никто не отменял запрет на установку полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления. Несмотря на всеобщее заблуждение, это было и остается незаконным.

1 из 1

На фото:

Теперь, для того чтобы изменить конструкцию полов, разрешение не потребуется.

Переустройство по типовым проектам

Готовые и бесплатные. Если владелец квартиры решился на серьезную перепланировку , он сможет теперь воспользоваться готовыми решениями. В основе типовых проектов лежат сотни раз согласованные варианты перепланировок из архива Московского научно-исследовательского и проектного института типологии и экспериментального проектирования. Из 127 типовых проектов 52 относятся к разряду безопасных, 75 затрагивают несущие конструкции (проемы в несущих стенах, перенос инженерного оборудования и т. п.). В итоге, прежде чем приступить к ремонту, ознакомьтесь с перечнем готовых работ, не требующих согласования на сайте Мосжилинспекции. Возможно, вас устроит одно из предложений, в таком случае вы просто укажете номер «картинки», напишите заявление и бесплатно получите уже утвержденный проект, техническое заключение и разрешение на перепланировку, действительное в течение года. По итогам ремонта вам останется только сообщить о проделанной работе и дождаться инспектора, который утвердит вашу перепланировку, внеся изменения в технический паспорт вашей квартиры.

В статье использованы изображения: devi.com

Комментировать в FB Комментировать в VK