Прописка ребенка в квартире. Порядок продажи квартиры с прописанным ребенком или несовершеннолетним собственником: основные ситуации, риски

Как известно, чтобы претендовать на место в детском саду в порядке общей очереди, ребенок должен иметь регистрацию в том районе города, где находится дошкольное учреждение. В некоторых случаях процедуру прописки можно обойти, но это связано с дополнительными трудностями. Зачастую возникает трудность, когда малыш не может быть прописан в одном месте с мамой и папой в силу объективных обстоятельств, в этом случае возникает вопрос: можно ли прописать ребенка в квартиру где не прописаны родители?

Что говорит закон?

Порядок регистрации несовершеннолетних граждан определен статьей 20 ГК РФ. В законе ясно сказано, что вплоть до 14 лет дети могут быть прописаны только там, где есть прописка либо у одного родителя, либо сразу у обоих. После 14 лет ребенок может быть прописан в другом месте, однако для этого все равно потребуется письменное согласие его родителей или законных опекунов.

Бабушки, дедушки и прочие родственники, даже самые близкие, не могут прописать ребенка у себя до наступления у ребенка 14-летнего возраста, а исключением случаев, когда они являются полноправными опекунами, например, при отсутствии родителей или при лишении их родительских прав.

Прописка несовершеннолетнего ребенка без родителей до 14 лет возможна только в том случае, если один из них оформил по данному адресу временную прописку, при этом формально соблюдаются оба условия: чадо одновременно регистрируется и с родителями, и без них, об этой двойственности в законе нет никаких оговорок. При этом сотрудник Федеральной Миграционной Службы потребует бумагу из органов опеки, позволяющую совершить такую процедуру, и в дальнейшем ФМС будет контролировать процесс регистрации.

Процедура прописки

В 14 лет, когда подросток получает первый паспорт, наступает период его ограниченной дееспособности. Можно ли теперь прописать его в квартиру, если там не числится ни один из родителей? Теоретически теперь подросток может принять решение о проживании отдельно от родственников, однако, ему все равно необходимо будет заручиться согласием родителей или опекунов, то есть, ребенок не может самостоятельно обратиться в ФМС с заявлением о смене места регистрации. Это ограничение снимается при наступлении 18-летнего возраста.

Согласно закону, выдать такое разрешение может кто-то один из родителей или же законных опекунов, по закону они имеют равные права в отношении ребенка. В отдельных случаях ФМС может потребовать справку о согласии обоих родителей, и это совершенно незаконно, и в этом случае вы можете жаловаться в вышестоящие органы.

На вопрос, можно ли прописать ребенка отдельно от родителей, ответ «да», однако, родители не смогут сделать это без его согласия и личного присутствия при оформлении новой прописки. То есть, выписать ребенка принудительно со своей жилплощади родители не смогут.

Начиная с 14-летнего возраста, гражданин вправе обратиться либо в отделение УФМС, либо, что удобнее, в МФЦ с заявлением сделать прописку. Бланк можно скачать в интернете. К нему необходимо будет приложить следующие документы для прописки ребенка в квартире:

• паспорт обращающегося;
• согласие на регистрацию от владельца помещения. Он должен лично присутствовать в момент прописки ребенка в его квартире. Если квартирой он владеет не один, необходимо, чтобы присутствовали все собственники, либо же имелась нотариально заверенная доверенность от каждого из них на право осуществлять юридические действия от их лица;
• свидетельство о праве собственности на указанное жилье или выписка из госреестра;
• справка-выписка из домовой книги, где указано количестве собственников;
• согласие одного из двух родителей или опекунов. Они также должны лично присутствовать при оформлении новой прописки;
• справка о выписке с предыдущего места регистрации;
• справка о том, что родители и ребенок не имеют прописки в одном месте. Ее получают в офисе Управляющей компании, где имеют прописку родителей. Если родители зарегистрированы не в одной квартире, таких справок должно быть две.

Если речь идет о прописке/регистрации подростка в муниципальную квартиру, потребуется согласие всех зарегистрированных там жильцов и разрешение органа — владельца данной жилплощади.

Впоследствии ребенок получает право участвовать в процедуре приватизации жилья и может претендовать на соответствующую долю в нем.

Если вас интересует, как прописать ребенка по месту прописки, например, бабушки, то для этого все равно в ее квартире должен числиться родитель, как правило, тот, кто приходится ей кровным родственником. При отсутствии родителей в принципе, на бабушку должна быть оформлена опека, позволяющая осуществлять все юридические манипуляции в отношении несовершеннолетнего.

Сколько времени займет процедура регистрации ребенка

После обращения в соответствующие органы ребенка обязаны зарегистрировать в срок от 3 до 7 дней. После завершения процедуры ребёнку возвращают оригинал паспорта с проставленным в него штампом о новой прописке. Сведения о новом зарегистрированном жильце вписывают в соответствующую домовую книгу.
Данная процедура бесплатная и не облагается госпошлиной.

Причины отказа в регистрации

Самая распространенная причина отказа несовершеннолетнему в регистрации по новому месту жительства – отсутствие одного или нескольких необходимых документов или неполучение согласия от одного из собственников квартиры. Можно ли прописать ребенка одного в квартире? Если в квартире не числится никто из взрослых, несовершеннолетнему в любом случае откажут в регистрации, однако, если единоличным владельцем жилья является сам ребенок в возрасте от 14 лет, например, по договору наследования или дарения, его прописка без родителей возможна, правда, все равно потребуется согласие опекунов на проведение процедуры регистрации.

В случае отказа в прописке по другим, не изложенным выше причинам или отказ по субъективной причине, не оговоренной в нормативных документах, заинтересованные лица вправе обратиться в суд, чтобы уладить этот вопрос. Помните, вопрос «можно ли прописать ребенка без родителей» строго регламентируется на федеральном уровне, при соблюдении всех условий есть стопроцентная вероятность решения в вашу пользу.

Добрый день!

Если квартира Вашего друга, оформлена на него и принадлежит ему на праве собственности, то правовые последствия от такого брака не так страшны.

В соответствии со , собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением.

В соответствии с п. 1 , к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

В соответствии с п. 4 этой же нормы закона, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Соответственно, если между ними будет заключен брак, то его жена будет вселена как супруга, а ее ребенок будет признан членом его семьи.

В соответствии со , имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

С учетом того, что квартира уже оформлена на Вашего друга и является его собственностью, то такое имущество не будет являться совместно нажитым. Разделу подлежать оно не будет.

Другой момент, в случае развода, если женщина с ребенком не захотят добровольно сняться с регистрационного учета, то будет необходимо сделать это через суд.

Другая сторона такого процесса: В соответствии с п. 4 ЖК РФ, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Учитывая данную норму и если женщина обратиться в суд с требованием ссылаясь на нее, то Вашему другу будет необходимо доказывать в суде, наличие другого жилого помещения у бывшей супруги, а как факт, наличие прописки в деревне.

Еще один момент, это нежелательность признания отцовства за ребенком, так как с таким фактом он будет нести в полной мере права и обязанности родителя в отношении данного ребенка. А как факт, ребенок будет иметь право проживания с ним.

Выписать ребенка, в случае развода с женщиной, опять же будет проблемой. Он (друг) будет доказывать, что бывшая жена и ребенок перестали быть членами его семьи и ребенок утратил право пользования жилым помещением, так как выбыл по постоянному месту жительства матери.

К приобретению жилой недвижимости с правом собственности несовершеннолетних граждан покупатели относятся довольно настороженно. Останавливает возможность договора при выявлении скрытого нарушения прав детей. Четкое следование букве закона в конкретной ситуации оградит стороны от неприятных сюрпризов в будущем. Рассмотрим основные варианты продажи квартиры с несовершеннолетними собственниками.

Законодательное регулирование сделок

Законодательная база, регулирующая порядок защиты прав несовершеннолетнего на предоставление жилья. Фото № 1

Когда речь заходит о зарегистрированных на жилплощади детях и подростках, отчуждение квартир осуществляется по принципу ограничения дееспособности таких лиц вплоть до 18-летнего возраста в сочетании с законодательной защитой их прав.

Нормативная база включает:

• Кодекс – ФЗ № 51;
• Семейный Кодекс – ФЗ № 223;
• Жилищный кодекс – ФЗ № 188;
• ФЗ 48 «Об опеке и попечительстве»;
• законы, регулирующие оформление сделок с недвижимостью.

Понятие дееспособности включает пределы использования гражданином своих прав и обязанностей. Возрастные критерии установлены по возможностям человека в определенном периоде жизни предвидеть последствия своих решений и действий, его социальной и экономической состоятельности.

Принимая во внимание положения гл. 3 части первой ГК РФ различает две категории несовершеннолетних при сделках с недвижимостью:

• дети от рождения до 14 лет – недееспособны, полностью зависимы от родителей, опекунов. Не могут самостоятельно выступать участниками процедуры отчуждения или приобретения квартиры;
• подростки с 14 до исполнения 18 лет – частично дееспособны (ст. 27). Участие в сделках с недвижимостью допускается под контролем родителей/опекунов.

Перешагнувшие 14-летний рубеж подростки теоретически наделены правом распоряжения недвижимой собственностью с письменного согласия взрослых попечителей. Однако на практике инициаторами продажи квартиры выступают родители, которые должны заручиться документальным согласием собственного чада на сделку. Прописанные в продаваемом жилье подростки участвуют в подписании договора, направляют свои документы для гос. сделки.

Основное кредо: право несовершеннолетнего на жилье неприкосновенно

В обязанность родителей либо опекунов входит обеспечения права несовершеннолетнего на жилье или долю в нем. Фото № 2

В результате любой сделки с недвижимостью ребенок не должен оказаться выдворенным на улицу вне зависимости от формы его прав на квартиру:

• запрещается ухудшение условий проживания ребенка в соответствие со ст. 31 ЖК РФ;
• если в ходе продажи квартиры нарушены имущественные интересы несовершеннолетнего, по смыслу ст. 292 ГК государство вправе запретить такую сделку или оспорить уже заключенный ;
• местом пребывания и регистрации несовершеннолетних признается аналогичный адрес его родителей или определяется по решению опеки (ст. 20 ГК).

Надзор по соблюдению права несовершеннолетних собственников и обладателей недвижимости осуществляют органы опеки и попечительства (далее – ООП), прокуратуры и суда.

Распространенные ситуации отчуждения квартир с несовершеннолетними

Как продать квартиру, собственником которой является несовершеннолетний? Фото 3 3

Законодательные требования, алгоритмы проведения сделок зависят от характера прав ребенка на продаваемое жилье. На сегодняшний день встречаются следующие статусы владения недвижимостью несовершеннолетними:

• ребенок является единственным собственником жилья;
• он обладает долей в квартире;
• несовершеннолетний жилец зарегистрирован на жилплощади, но права собственности не имеет.

Рассмотрим каждую ситуацию детально.

Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему собственнику

На практике стать собственником ребенок может в результате получения наследства или квартиры. Очень редко встречаются ситуации, когда сами родители в силу определенных жизненных обстоятельств определяют единственным владельцем квартиры несовершеннолетнего члена семьи.

При распоряжении квартирой от лица собственника, не достигшего совершеннолетия, могут выступать:

• родители. Предварительно необходимо заручиться одобрением сделки со стороны ООП и только после этого приступать к отчуждению. Продавцом является один из родителей, а от второго требуется согласие на сделку;
• опекуны или законные представители на основе попечительства/опеки. В таких случаях продавец действует по доверенности, заключая договор от имени несовершеннолетнего, или на праве представительства, когда договор заключается непосредственно с опекуном.

В последнем случае найти покупателя на «детскую» квартиру проблематично, поскольку договор может быть оспорен третьими лицами. Основной довод в таких случаях – несогласие с кандидатурой представителя.

Несовершеннолетнему принадлежит доля в квартире

Как продать квартиру, доля собственности в которой принадлежит несовершеннолетнему? Фото № 4

Характерным условием проведения такой сделки является разрешение на продажу от ООП. В свою очередь опека потребует обеспечить ребенка долей с аналогичными характеристиками. Тут есть два варианта развития событий:

• Продавец в скором времени приобретает другое жилье – доля для несовершеннолетнего оформляется на этой площади;
• Покупка недвижимости не запланирована – несовершеннолетнего дольщика придется обеспечить аналогичным имуществом в любом имеющемся жилье: у родственников, в другой квартире продавца.

Новая доля для ребенка не может уступать прежнему имуществу по каким-то характеристикам. К примеру, если продается долевая собственность в столичном регионе, а замена ей расположена в районном захолустье, сделку с большой долей вероятности не одобрят.

Несовершеннолетние прописаны в квартире, но права собственности не имеют

Для выписки:

• удостоверения личности всех участников сделки;
• разрешение ООП;
• правоустанавливающее основание на квартиру;
• лист убытия со старого адреса;
• заявление на снятие с учета: за малолетнего оформляют его родители, 14-летний подросток подписывает документ самостоятельно.

Для прописки:

• удостоверения личностей родителя и ребенка;
• свидетельство о праве на жилье или согласие собственника, готового прописать на своей территории;
• лист прибытия;
• разрешение опеки;
• заявление.

На проведение регистрационных действий отводится 3 суток.

При снятии с учета несовершеннолетнего без прав на собственность разрешение опеки не потребуется. Можно сразу обращаться в миграционное подразделение.

Получение разрешения органов опеки

Перед продажей квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему, необходимо получить разрешение органов опеки. Фото № 6

Обращаться за одобрением сделки следует в структурное подразделение ООП по месту постоянной . Чистоту намерений и правомочность сделки нужно подкрепить бумагами:

• паспортами членов семьи: родителей, детей с 14-летнего возраста;
• справками о пописанных в квартире жильцах;
• свидетельством о браке/разводе;
• кадастровым паспортом объекта с экспликацией;
• правовым основанием владения недвижимостью;
• справкой об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
• заявлением на куплю-продажу недвижимости по предложенной форме.

Этот не является исчерпывающим: в зависимости от ситуации могут потребоваться дополнения.

Для составления заявления в органы опеки должны явиться оба родителя даже если они находятся в разводе и не проживают совместно.

Алгоритм оформления разрешения органов опеки

• посещение паспортного стола для получения выписки о прописанных на квартирной площади лицах;
• сбор остального пакета документов;
• подачу соответствующего заявления в офисе ведомства;
• получение решения – через 14 суток после сдачи заявления.

Перед походом в опеку нужно подыскать вариант смены места проживания ребенка, соответствующий требованиям закона. К этому шагу нужно отнестись со всей ответственностью, поскольку опека пристрастно анализирует условия для ребенка по новому адресу.

В каких случаях органы опеки запретят сделку?

Могут ли органы опеки запретить продажу квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему? Фото № 7

Это произойдет, если:

• органы опеки усмотрят ущемления детских прав, ухудшение имущественного положения несовершеннолетнего;
• продавца заподозрят в махинациях;
• в ситуациях, когда осуществляется между ребенком и его близкими родственниками (родителями, бабушками/дедушками и т. д.), опекунами. Запрет распространяется также на отчуждение детских долей в недвижимом имуществе.

Составление договора и регистрация сделки

В 2016 году сделки с недвижимостью, в которых собственником либо правообладателем выступают несовершеннолетние граждане, требует обязательного нотариального удостоверения. Без этого условия продать такие квартиры попросту невозможно: Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности.

Несмотря на дополнительные расходы на услуги нотариуса и временные затраты, плюсы участия нотариуса очевидны. Новый порядок гарантирует правовую экспертизу сделки, защищает добропорядочных участников продажи от мошенничества.

Для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником в нотариат предоставляются следующие бумаги:

• паспорта сторон сделки;
• удостоверение ;
• техническая документация на объект сделки;
• юридическое основание владения квартирой;
• выписка из домовой книги;
• разрешение ООП.

Это стандартный набор, который потребуется в любом случае. Но ситуации бывают разные, поэтому нотариус вправе запросить дополнительные справки и подтверждения в зависимости от конкретных условий сделки.

Право подписи в сделках несовершеннолетних

• Все интересы малолетних собственников/владельцев квартир представляют их законные попечители. Они же подписывают договора и прочие документы, составляют заявления, направляют ходатайства и участвуют в спорах при необходимости.
• Четырнадцатилетние подростки могут собственноручно подписывать необходимые бумаги, включая договор купли/продажи. При отчуждении квартиры, где подросток просто , потребуется его согласие на продажу.

Регистрация права собственности на квартиру от несовершеннолетних проводится исходя из этих же принципов. Условно дееспособный подросток-собственник в сопровождении взрослого представителя посещает Росреестр вместе с покупателем.

Пакет документов дополняется верифицированным в нотариате договором в трех экземплярах.

Риски потенциальных покупателей

Какие риски могут возникнуть у покупателя в случае приобретения квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему? Фото № 8

Прошедшая через приватизацию квартира с несовершеннолетними жильцами

Если ребенок просто прописан на данной площади без права собственности, опека «завернет» сделку. По закону в процессе приватизации родители обязаны наделить свое чадо собственной долей в квартире.

Иногда собственники перед выписывают детей. Когда квартира переходит в категорию собственности, несовершеннолетнего вновь регистрируют здесь. В дальнейшем он может оспорить сделку в течение 10 лет после факта приватизации.

Квартира приобретена с участием средств материнского капитала

В этом случае родители обязаны выделить доли в недвижимости всем своим несовершеннолетним детям. Если это не произошло, надзорные органы вправе признать недействительными все последующие сделки по отчуждению недвижимости.

Разрешение на продажу от ООП всегда нужно проверять на подлинность, особенно в случаях представления интересов ребенка опекунами.

«Детская» квартира – объект особого контроля государства

Ограничения и дополнительные требования, установленные при продаже с несовершеннолетним собственником, направлены на защиту интересов всех сторон сделки.

С 2016 года условия стали еще строже. В большинстве случаев не получится обойтись без участия органов опеки, а проведение купли/продажи квартиры через нотариат гарантирует чистоту конкретной сделки.

Обсуждение: есть 1 комментарий

Здравствуйте, был вчера в МФЦ на Пресне г. Москва. Сказали что можно «в никуда выписать ребенка (не собственника) . Опека не нужна