Как отказаться от управляющей компании. Односторонний отказ от услуг управляющей компании (договора управления МКД). В ЖК РФ и законодательстве предусмотрено несколько вариантов управления домом

В соответствии с Жилищным кодексом РФ у собственников квартир имеется право выбора управляющей компании.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Если жильцы недовольны качеством оказываемых услуг, то они могут отказаться от управляющей организации и .

Но в данном вопросе не все так однозначно. Существует определенный порядок и правила, нарушать которые нельзя.

Основания

Чтобы отказаться от услуг какой-либо управляющей компании, не нужно специальных оснований, достаточно недовольства качеством работы.

В том случае, когда ситуацией недовольно сразу несколько жильцов, процедура замены не представляет сложностей.

Кто имеет право?

Процедура отказа от управляющей компании регламентируется .

Отказаться от предоставления услуг может только владелец квартиры, то есть, если жилье приватизировано.

Если квартира не приватизирована, то решение будет принимать муниципалитет – в данном случае именно он считается владельцем объекта недвижимости. Но это не означает, что наниматель жилья не имеет право голоса.

Законодательство

Статья 162 пункт 8.1 Жилищного кодекса РФ регламентирует процедуру выхода из управляющей компании.

Согласно данному нормативно-правовому акту собственники жилья могут самостоятельно выбрать УК и отказаться от услуг уже имеющейся. При этом отсутствуют какие-либо штрафы, данная процедура проводится довольно быстро и не требует затрат.

Как отказаться от управляющей компании?

Важный момент – необходимо принять решение об отказе от услуг управляющей компании до момента окончания договора с организацией.

Если с этим опоздать, то договор будет пролонгирован еще сроком на 1 месяц и тогда уже придется ждать сроков окончания – то есть процедура затянется еще минимум на 1 год.

Нужно для начала провести собрание. Необходимо, чтобы каждый из жильцов был оповещен в письменном виде. Выбирается инициативная группа жильцов, которая направляет заявление о смене УК и протоколы собрания.

При этом не столь важно куда именно переходит дом, вполне допустимо – . Только после данной процедуры отказ от УК будет оформлен на законных основаниях.

Можно ли одному собственнику (одной квартире)

Отказаться от услуг, предоставляемых управляющей компанией возможно.

Один собственник тоже может отказаться от ненужных услуг.

В таком случае придется сразу искать замену и сам процесс довольно длительный и утомительный, поскольку требуется собрать некоторые документы.

Перейти в другую

Переход в другую управляющую компанию довольно прост. Для этого также должно быть организовано собрание, на котором жильцы решат – нужна ли смена УК и какую именно выбрать.

Для этого составляется протокол. Главное в данном вопросе договориться и выбрать наиболее приемлемый для себя вариант. Чтобы не нарваться на мошенников, рекомендуется изучить отзывы о заявленной УК.

Создать ТСЖ

Можно . Но на пути к этому существуют некоторые сложности, например, большое количество документов и бумаг, и их все нужно правильно заполнить.

Но иногда местный муниципалитет подготавливает все нужные документы самостоятельно, необходимо лишь указать информацию, которая относится именно к дому заявителя.

Чтобы ТСЖ было создано, нужно:

• открыть отдельный лицевой счет;
• провести собрание.

Затем по результатам будет принято решение. Важно, чтобы за создание товарищества собственников жилья проголосовало как можно больше людей.

Пошаговая инструкция

Можно ли отказаться от управления компанией?

Да, для этого необходимо:

• собрать жильцов;
• проголосовать;
• если решение принято большим количеством людей, то потребуется отказаться от предоставляемых услуг.

Общее собрание жильцов

Если один из собственников крайне недоволен , то он должен выступить в качестве инициатора в данном вопросе.

Необходимо собрать жильцов и по результатам будет вынесено решение – какую компанию следует выбрать.

В том случае, когда в доме есть квартиры социального найма, следует пригласить представителя администрации.

Нужно максимально постараться сделать так, чтобы чиновник поверил правоте инициатора. По сигналу будет проведена проверка. Следует отметить, что по результатам работы составляются определенные акты.

Важно также определить – какие квартиры приватизированы, а какие – нет. Для этого проводится опрос. А также данную информацию допустимо получить в местном муниципалитете.

Затем нужно собраться и обсудить проблему. На общем собрание владельцев объектов недвижимости затрагиваются вопросы, касающиеся смены управляющей компании.

Если выбор осуществлен, то нужно обратиться к врачу. В любом случае, следует объяснить, почему именно эта компания.

Если сбор не получился, то следует напечатать свое предложение и отослать по всем квартирам. Жильцы таким образом проголосуют заочно. Но следует отметить, что решение будет приниматься исходя из занимаемой площади. То есть – 5 человек на 20 квадратах влияют на конечный итог голосования меньше, чем 1 на 50.

В любом случае решение оформляется в письменном виде и подлежит обязательному заверению печатью. Чтобы оно считалось законным, проголосовать должно за 1 вариант не менее 1000 человек.

Выбор способа управления

На очном собрании владельцев помещений принимается решение не только отказаться от услуг действующей ук, но и найти новую. Подобрать управляющую компанию можно на самом собрании.

Обычно выделяют 3 варианта:

• поиск новой УК;
• создание товарищества;
• создание непосредственного управления.

Только в первом случае не требуются какие-либо затраты.

В случае создания ТСЖ и непосредственного правления придется на протяжение длительного времени побегать с различными бумажками по инстанциям.

Непосредственное правление довольно удобно, при нем заключаются прямые договора на поставку коммунальных услуг.

Огромное преимущество имеет данная форма правления – не требуется оплачивать содержание УК или ТСЖ. Но тем не менее, при выборе разных вариантов, у жильцов наблюдаются некоторые проблемы – они не всегда могут договориться между собой и выбрать нужный вариант.

Инструкция

Отказаться от услуг управляющей компании вы можете только в том случае, если живете в приватизированной . За съемщиков муниципальных квартир все решает муниципалитет, поскольку именно он в данной ситуации считается собственником. Однако это вовсе не значит, что квартиросъемщик не имеет возможности решить проблему выбора способа управления.

Если у вас собственная квартира и вы хотели бы поменять способ управления вашим домом, прежде всего поговорите с соседями. Их неудовлетворенность качеством и стоимостью коммунальных услуг значительно облегчит вашу задачу. Жилищный кодекс предусматривает три равноправных способа эксплуатации многоквартирных жилых домов. Это управляющая компания, товарищество собственников или непосредственное управление. В случае если жильцы сами не приняли решение, муниципалитет конкурс среди управляющих компаний, в результате которого дом переходит к одной из них.

Решить подобный вопрос можно с помощью общего собрания собственников. Прежде всего необходимо определиться с количеством приватизированных и неприватизированных квартир в вашем доме. Это можно сделать, опросив жильцов. В некоторых городах такие сведения можно получить в жилищном отделе муниципалитета. Предложите всем собственникам собраться и обсудить эту проблему. Если в доме есть муниципальные , пригласите на собрание кого-либо из администрации. Это может быть, например, специалист отдела по управлению муниципальным имуществом. Постарайтесь его убедить в том, что управляющая компания не справляется со задачами.

Чтобы убедить чиновника в своей правоте, вам понадобятся некоторые документы. Если были жалобы со стороны жильцов в разные инстанции, позаботьтесь, чтобы сохранились их копии. Обратитесь в надзорные органы. Это могут быть жилищная инспекция, санэпидстанция или прокуратура. По вашей жалобе они обязаны провести проверку и составить соответствующие акты.

В любом случае необходимо сначала попробовать провести очное собрание. Если это не получится, тогда отпечатайте проект решения и разошлите его по квартирам с просьбой проголосовать. Голосование проводится не по количеству участников, а по количеству квадратных метров каждой квартиры. То есть семья из пяти человек, проживающая площадью 20 кв.м, меньше влияет на решение, нежели одинокий человек, занимающий в 50 кв.м. Представитель муниципалитета голосует за все неприватизированные квартиры. Решение должно быть оформлено письменно и заверено подписями председателя и секретаря собрания.

Следующий шаг - выбор способа управления. Его можно определить на этом же собрании, если подготовить соответствующее решение. Возможны три варианта - переход к другой управляющей компании , ТСЖ и непосредственное управление. Последние два требуют от собственников некоторых нервных и физических затрат. Непосредственное управление предусматривает заключение прямых договоров на абсолютно все поставки ресурсов и услуги. Большой плюс непосредственного управления - исчезновение из семейного бюджета расходов на содержание ТСЖ или управляющей компании . Основной недостаток же заключается в том, что жильцы не всегда могут договориться, как лучше содержать общедомовое имущество.

Основное препятствие к созданию ТСЖ - обилие документов, которые необходимо заполнять. Однако комплект документов уже может быть подготовлен муниципальными службами, и вам останется внести только сведения, касающиеся именно вашего дома. Не забудьте о том, что в ТСЖ могут объединиться и несколько домов, выбрав одного председателя. Это значительно сократит расходы на штат. Чтобы другую , дому необходимо просто заключить с ней договор. Для этого достаточно решения общего собрания.

В том случае, если договор управления с управляющей компанией заключен по результатам открытого конкурса, то отказаться от исполнения данного договора в одностороннем порядке собственники могут по истечении каждого последующего года с момента его заключения. Однако решение об одностороннем отказе от договора управления, а также решение о выборе способа управления домом, в данном случае, собственникам необходимо принять до истечения срока действия договора управления (ч. 8.1. статьи 162 ЖК РФ).

Отказ от управляющей компании, выбранной собственниками

То есть, например, собственники приняли решение отказаться в одностороннем порядке от договора с управляющей компанией, поскольку приняли решение о создании ТСЖ , которому будет передано управление домом, либо принято решение о непосредственном управлении. В этом случае, для отказа от услуг управляющей компании искать недостатки в предоставляемых ею услугах нет необходимости, достаточно принять решение об отказе от договора и выборе иного способа управления домом.

См. также публикации:

• Отказ от договора с управляющей компанией . Судебно-арбитражная практика
• Смена управляющей компании – отказ от договора управления . Судебная практика

На управлении многоквартирными домами можно неплохо заработать, поэтому застройщики в большинстве случаев стремятся оставить этот лакомый кусок себе. Однако вместе с собственным бизнесом они начинают присваивать себе и жильцов.

В руках застройщиков последние становятся управляемыми марионетками - мол, никуда не денутся, каковы бы ни были расценки управляющей компании, а платить все равно придется! Есть ли для жильцов выгода от «дочки» застройщика и возможно ли сменить такую управляющую компанию, рассказал адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

«Когда в товарищах согласье… есть»

Многие специалисты согласятся, что период управления только что построенным многоквартирным домом самый сложный. В этой связи сотрудничество застройщика и управляющей компании может стать тем инструментом, который в кратчайшее время исправит все неполадки, связанные с эксплуатацией дома. Когда застройщик вовлекает управляющую компанию в проект в ранние сроки, гораздо проще быстро и качественно обеспечить жильцов водой, теплом и прочими коммуникациями. Управляющая компания, существующая бок о бок с застройщиком, может оперативно решать вопросы и в дальнейшем, например, в случае обнаружения строительного брака.

«Логично, что чем больше район или поселок, контролируемый одной УК, тем ниже расходы жильцов, так как затраты на содержание штата, обслуживающую технику и прочее распределяются среди большого количества собственников. Так, в некоторых поселках затраты на содержание дома и придомовой территории в 1,5 - 2 раза ниже средних по рынку. В целом, с учетом класса жилья ежемесячные эксплуатационные расходы собственников могут составлять как 2 000 рублей, так и 12 000 рублей, - отмечает адвокат Олег Сухов. - В рассматриваемом примере следует задаться вопросом: почему как раз на качество обслуживания и расценки управляющих компаний поступает наибольшее количество жалоб? Ответ кроется в добросовестности руководства. Часто в тех вопросах, где управляющая компания имеет большие возможности вести деятельность на пользу жильцов и своей репутации, напротив невооруженным глазом видны злоупотребления. Ради выгоды застройщик готов даже на силовой захват! Так, одна из управляющих компаний, выбранных жильцами, насильно было отстранена от управления домом».

Что получают жильцы вместе с квартирой и управляющей компанией?

Основные проблемы, с которыми сталкиваются собственники, сводятся к следующему.

• · Навязывание дополнительных услуг управляющей компании.

Как правило, чтобы получить ключи от квартиры, необходимо подписать соглашение на передачу дома конкретной управляющей компании. УК же часто представляет для подписания собственнику целую кипу бумаг - договоры на оформление документов, сопровождение строительных работ и другие соглашения, подлежащие оплате. Распространены прецеденты, когда УК требует внесения авансового платежа за несколько месяцев вперед!

• · Невозможность разрешения вопросов, связанных со строительным браком.

Управляющая компания, созданная застройщиком, никогда не признает вину своей головной структуры. Именно поэтому УК часто закрывают глаза на протекающие крыши, щели в окнах и т.д.

• · Необоснованно завышенная стоимость услуг.

Расценки УК определяются с учетом сервиса, ею предоставляемого. Тем не менее, штат управляющей компании, состоящий из лиц, не имеющих непосредственного отношения к эксплуатации дома, таких как менеджеры, заместители менеджеров и заместители заместителей менеджеров, собственники оплачивать не должны.

• · Отсутствие выбора.

Практически все застройщики ставят жильцов перед фактом, что договор на управление домом должен быть заключен с конкретной компанией. Кроме того, жильцы часто ограничены не только в выборе УК, но и в выборе иных обслуживающих организаций. Так, в одном из жилых комплексов функционирует всего лишь один провайдер, жильцам в этом случае остается только менять УК.

Пользуясь своей «монополией», одна из управляющих компаний вымогала у собственницы квартиры около 50 тысяч рублей. Если пересчитать эти средства пропорционально числу жителей всего микрорайона, то цена злоупотреблениям УК составит свыше миллиарда рублей!

Можно ли избавиться от компании, навязанной застройщиком?

Застройщик может создать управляющую компанию, только имея достаточное количество голосов собственников квартир. Поэтому если вы против, не отдавайте свой голос за предлагаемую УК. В случае, когда управляющая компания выбрана посредством конкурса, где кроме нее не было заявлено других компаний, жильцы могут выбрать иной способ управления домом. Главное не забывать, что если в отсутствие УК или ТСЖ не будет также выбрано и непосредственное управление домом, управляющего определят местные власти. Кроме того собственники полномочны переизбрать управляющую компанию: при этом в собрании должны принимать участие жильцы, имеющие свидетельство о государственной регистрации права на квартиру.

Если управляющая компания все-таки принадлежит застройщику, то предостеречь себя от возможных неприятностей стоит ещё на стадии знакомства с компанией. Если какие-либо из предложенных компанией услуг вы считаете лишними, не ставьте подпись в таких договорах. В практике был случай, когда, несмотря на направленный жильцом протокол разногласий к договору, УК отказывалась выдать ключи от квартиры. При подобных обстоятельствах придется обращаться в суд, но если договор будет подписан, компания вправе требовать от вас исполнения соответствующих обязательств.

«Проблема монополизации рынка жилья и управляющих компаний достаточно актуальна. Тем не менее, многие вопросы возникают вследствие пассивности жильцов в управлении домом. Некоторые и вовсе предпочитают заплатить больше, чем связываться с застройщиками. Именно такими ситуациями злоупотребляют недобросовестные УК. Именно поэтому жильцам нужно посоветовать научиться грамотно пользоваться своими правами, а также выбирать застройщиков с хорошей репутацией», - резюмирует адвокат Олег Сухов.

Недовольных работой своей Управляющей компании всегда хватает, но желающих как-то решать эту ситуацию ощутимо меньше.

А между тем можно сделать много что — или пожаловаться на УК в вышестоящий орган , или вообще отказаться от ее услуг.

Также сборы на ремонт проводятся регулярно (и попробуй уклонись), но Управляющая компания так его ни разу не провела.

Или же слесаря, вопреки действующим нормам, затягивают время для устранения проблемы, да еще и требуют за свои услуги дополнительной платы , и такая ситуация повторяется из раза в раз.

Кровля не ремонтируется, проблемы с отоплением — не топят или топят недостаточно, но внятных ответов на вопросы УК не дает, отчетность не предоставляет или предоставляет такую, что прямо расходится с действительностью , а обращение в вышестоящие организации не дало в прямом смысле слова ничего.

Иными словами, если есть не просто уже на что жаловаться, а даже исчерпан смысл жалоб — нужно разрывать и переходить к более качественному и надежному управляющему или орган.

И если вы не один в своем недовольстве, если вашу точку зрения поддерживают и другие жильцы — это серьезно упрощает дело . Но даже если вы один недовольны организацией, а всем остальным всё нравится, то и в одиночку вы можете отказаться от данной УК.

Другое дело, что это будет уже сложнее — главным образом, в «бумажном» плане.

И все равно, вам придется создавать инициативную группу , затем проходить все этапы — оповещать всех проживающих в вашем доме, проводить среди них разъяснительную работу, раскрывая, почему именно сейчас надо прекратить сотрудничество с данной компанией, а затем — запрашивать отчетность, нанимать юриста и поднимать свою документацию.

То есть — кто и как жаловался, сколько раз, куда, как собственно Управляющая компания реагировала на жалобы и реагировала ли , затем — обращения в Госжилинспекцию, акты их проверок, предписания, как они выполнялись, жалобы в Роспотребнадзор….Это достаточно много.

Потому как такой вопрос может быть решен только и исключительно на общем собрании и никак иначе.

Неважно, была ли данная компания назначена по конкурсу или собственники выбрали ее сами — действующее жилищное законодательство позволяет отказаться от услуг организации в одностороннем порядке.

Правда, и сама Управляющая компания вполне может отказаться от обслуживания данного дома .

Для этого необходимо опять-таки создать инициативную группу, провести общее собрание , затем открыть отдельный лицевой счет.

Самым абсолютным доводом в пользу отхода от одного «управителя» к другому было и остается истечение срока действия договора с собственниками.

Как отказаться от управляющей компании? Первое, что следует сделать — это провести собрание всех собственников квартир .

Для этого нужно каждого оповестить в письменной форме. Если же в данном доме есть и неприватизированные квартиры — на собрании обязательно должен присутствовать представитель муниципалитета.

Для того, чтобы точно знать, какие в вашем здании квартиры уже перешли в частную собственность, а какие до сих пор социальные, нужно обратиться в муниципалитет с соответствующим запросом.

Причем, в этом случае нужно будет быть готовым вдвойне, поскольку муниципалитет скорее всего инициирует проверку, по результатам которой будут составлены определенные акты.

Обычно кандидатура — под эгиду какой организации перейти — уже существует.

Однако все же окончательное решение принимается на собрании жильцов .

Необходимо тщательно изучить все отзывы о предполагаемой управляющей организации, особенно негативные. То же самое следует сделать, если вы действуете в одиночку.

А можно и вообще не переходить ни к какой Управляющей организации, а взять управление в свои руки — то есть, создать товарищество собственников жилья. Такое решение также принимается путем большинства голосов собрания жильцов.

Как расторгнуть договор с управляющей компанией? Итак, порядок действий будет следующий — инициативная группа проводит опрос среди обитателей дома и разъяснительную работу.

Понятное дело, что самим инициаторам себе ничего объяснять не надо, их настолько достала некачественная работа, а то и злоупотребления действующей организации, что нет смысла работать с ней дальше. Но остальным собственникам это придется объяснить и тщательно обосновать.

Как обосновать?

Можно привести следующие доводы:

• УК систематически нарушает свою часть договора с собственниками;
• некачественно выполняемые работы;
• отчетность не предоставляется, информация в ней не соответствует действительности;
• истек срок договора.

Приведем конкретный пример . Управляющая организация, сотрудничество с которой вынесли на обсуждение, согласно договору, поддерживать в чистоте подъездные дорожки, подъезды, но так и не выполнила этого условия.

Или например, ремонт. Средства собираются регулярно , причем сбор явно завышен, а трубы как текли, так и продолжают течь, хотя вроде бы какой-то ремонт был проведен (или вообще никакого не было), проблемы с отоплением как были, так и остались.

Всю документацию перед этим нужно запросить в офисе Управляющей организации и дополнить имеющимися на руках инициативной группы документами, подтверждающими обоснованность их требований — причем все это нужно сделать до того, как инициировать собрание.

Иначе вы ничем не убедите других жильцов, которые в большинстве случаев даже если недовольны, придерживаются политики «перемены могут быть только к худшему».

Запросив материалы, нужно обязательно передать их для анализа грамотному юристу, который лучше всего подскажет вам, как действовать.

Документация

Процедура отказа от услуг Управляющей организации сопровождается следующими документами:

• уведомления (жильцам — об общем собрании, на котором поднимут вопрос о возможности дальнейшего сотрудничества с данной организацией с упоминанием даты проведения и в Управляющую компанию — о досрочном расторжении договора о сотрудничестве, с обязательными ссылками на действующее законодательство);
• жалобы собственников (копии) на деятельность компании;
• обращения в УК, Роспотребнадзор, Госжилинспекцию (копии);
• протокол общего собрания проживающих.

Управляющей организации отправляется уведомление с копией протокола собрания. После этого компания должна подготовить все материалы для передачи новой компании — той которую выбрали для сотрудничества жильцы.

Правда, не исключено, что этим дело не ограничится и возможно, придется обращаться в суд.

Вопрос будет рассматриваться в районном суде общей юрисдикции.

Но вообще, как показывает практика, это не самый лучший выход, поскольку иск весьма спорный, так как основывается, как правило, не на весомых доказательствах несоблюдения законов, а лишь на недовольстве частных лиц.

Выход одной квартирой

Можно ли осуществить выход из управляющей компании одной квартирой? Нельзя . Вопрос о форме управления, а также с кем подписывать договор, может быть решен только на общем собрании собственников квартир.

Таким образом, получается, что наилучшим способом будет просто дождаться истечения договора с одной Управляющей организацией и заключить с другой. Так вы сэкономите и время, и деньги.

Может показаться, что ждать слишком долго, но это не так. Потому как лимит действия договоров с Управляющими компаниями — три года , но в абсолютном большинстве случаев договор заключается на один год.

О том, с какими трудностями можно столкнуться при отказе от управляющей компании, вы можете узнать из видео: