Любая хозяйственная операция обычно начинается с заключения договора. Составляя договор, прежде всего обращайте внимание на то, кто является вашим контрагентом (юридическое или физическое лицо), на его налоговый статус, а также на полномочия лица, подписывающего документ. Ведь от этого зависит многое: в какой форме заключать договор, какие условия и реквизиты надо в него включить, каковы налоговые последствия и экономическая выгода хозяйственной операции… В этой консультации рассмотрим основные правила заключения договора.

В тоже время, обращаем ваше внимание, что наиболее эффективно постоянное юридическое сопровождение вашей деятельности адвокатом.

Требования законодательства к договору

Сформулируем основные правила, которые необходимо соблюдать при заключении договора, руководствуясь при этом ст. 203 ГК:

1. Договор должен быть заключен в установленной законом форме.
2. Лица, заключающие договор, должны иметь необходимый объем полномочий и обладать соответствующей дееспособностью, необходимой для совершения данной сделки.
3. Содержание договора не должно противоречить действующему законодательству, а должно отвечать всем его требованиям (в т.ч. о наличии существенных условий).
4. Договор должен быть направлен на реальное наступление обусловленных им правовых последствий, а волеизъявление каждой из сторон договора должно быть свободным и отвечать его внутренней воле.

Форма договора

Договоры могут заключаться в устной или письменной форме. Нередко договоры, составленные в письменной форме, подлежат также нотариальному удостоверению и/или государственной регистрации.

Устная форма договора применяется в тех случаях, когда заключается договор, который полностью исполняется в момент его заключения (например, в розничной торговле). Однако если покупателем (получателем услуги) по устному договору выступает юридическое лицо, то продавец (исполнитель) обязан выдать ему документ, подтверждающий основание для приобретения и сумму полученных денег, например, счет-фактуру, накладную на товар и т.д. (ст. 206 ГК).

Письменная форма договора (ст. 208 ГК) является обязательной для договоров, заключаемых:

Между юридическими лицами;
между физическим и юридическим лицом (кроме договоров, которые полностью исполняются в момент их совершения);
между физическими лицами на сумму, превышающую 20 НМДГ (340 грн.).

Кроме того, письменная форма является обязательной, когда это прямо предусмотрено законодательством (например, договор о неустойке должен быть в письменной форме).

Письменная форма договора считается соблюденной, если:

Сторонами подписан единый документ с названием «Договор», в котором зафиксированы все существенные условия и на котором есть подписи обеих сторон;
стороны обменялись письменными документами (например, произошел обмен письмами, телеграммами, счетами, нарядами). При таком способе оформления договора важно помнить, что письменные документы обязательно содержат все существенные условия договора и должны быть подписаны полномочными представителями сторон.

Письменный договор должен иметь следующие реквизиты:

Собственноручную подпись каждой из сторон (ее представителя). Обратите внимание: факсимильная подпись или подпись, проставленная с помощью других механических или технических средств, допускается на договоре, только если между его сторонами есть соответствующее соглашение об этом, содержащее образцы их собственноручных подписей (ч. 3 ст. 207 ГК);
печать на договоре. Печать будет отсутствовать на договоре, только если сторона договора – физическое лицо, в том числе предприниматель, не имеющий печати (Письмо №7669).

Нотариальное удостоверение договора производится в случае, если:

Такое требование прямо предусматривает закон (в таблице на следующей странице мы привели требования законодательства к форме договора для наиболее распространенных на практике видов договоров);
на нотариальном удостоверении настаивает хотя бы одна из сторон договора. Заметим, что по желанию сторон любой договор может быть удостоверен нотариусом.

Несоблюдение нотариальной формы договора влечет за собой ничтожность договора (ст. 220 ГК). Напомним, ничтожный договор – это разновидность недействительного договора, причем судебное подтверждение его недействительности в данном случае не требуется.

Государственная регистрация договора осуществляется, когда это прямо предусмотрено законом. Как правило, договоры, подлежащие нотариальному удостоверению, подлежат и государственной регистрации (например, договор купли-продажи недвижимости). Госрегистрация договоров производится нотариусами на основании Порядка №671. Вместе с тем для отдельных видов договоров, в частности договоров аренды земельных участков, установлен особый порядок регистрации.

Помните, что от того, кто является вашим контрагентом (юридическое или физическое лицо), в некоторых случаях будет зависеть форма договора.Например, для заключения договора аренды транспортного средства между двумя юрлицами достаточно простой письменной формы. Если же одной из сторон договора является физическое лицо, договор подлежит нотариальному удостоверению.

Содержание договора составляют его условия. Один из принципов договорных отношений – свобода договора (ст. 627 ГК) – заключается, в частности, в свободе определения условий договора. Тем не менее стороны договора не так уж и свободны в выборе условий, ведь любой договор должен содержать существенные условия. Если в договоре отсутствует одно из обязательных существенных условий, он может быть признан незаключенным.

Согласно ст. 638 ГК существенными являются:

Условия о предмете договора;
условия, определенные как существенные законом или необходимые для договоров данного вида. Например, ст. 15 Закона №161 предусмотрены существенные условия, которые следует включать в договор аренды земли;
все условия, на наличии которых настаивает хотя бы одна из сторон договора.

Для хозяйственного договора обязательным является также соблюдение требования ст. 180 ХК о наличии в нем таких существенных условий, как предмет, цена и срок действия.

Отметим, что для многих видов договоров разработаны и утверждены типовые и примерные формы договоров, которые используются как образцы при составлении договоров. Причем применение типовых форм обязательно только в том случае, если это предусмотрено законом. Так, при составлении договора аренды государственного и коммунального имущества не обойтись без использования типовой формы, утвержденной Приказом №1774, ведь это предусмотрено ч. 2 ст. 10 Закона №2269.

Зачастую закон не настаивает на обязательном применении типовых форм договоров, тогда эти формы используются как рекомендованные, чтобы облегчить процесс составления договора. Например, примерная форма договора подряда в капитальном строительстве утверждена Приказом №3. Использовать эту форму совсем необязательно, но она поможет при подготовке указанного договора подряда.

Договор купли-продажи и поставки
Если предметом договора выступает земельный участок, целостный имущественный комплекс, жилой дом или другое недвижимое имущество, договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и госрегистрации
Ст. 655-714 ГК, ст. 264-271 ХК
Основные условия договора купли-продажи – предмет, цена и срок. Важное условие данного вида договора – порядок оплаты. Это условие может предусматривать возможность отсрочки или рассрочки платежа.

Договор поставки является разновидностью договора купли-продажи, но для него помимо требований ГК о купле-продаже должны выполняться нормы ХК, предусматривающие требование о том, что ассортимент поставки должен быть указан в спецификации, а условия поставки должны излагаться в соответствии с Правилами ИНКОТЕРМС

Договор мены (бартера)
Ст. 715-716 ГК, ст. 293 ХК
На этот вид договора распространяются общие правила о договоре купли-продажи и поставки. В нем обязательно указывается стоимость обмениваемого товара (имущества). Заключая такой договор, учтите, что некоторым контрагентам осуществление бартерных операций запрещено, например единщикам – юрлицам.

Договор аренды (имущественного найма)
1. Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации.
2. Договор аренды зданий, капитального сооружения (или его частей) на срок 3 года и более подлежит нотариальному удостоверению и госрегистрации.
3. Договор аренды транспортного средства, если одна из сторон – физлицо, должен быть нотариально удостоверен
Ст. 759-826 ГК, ст. 283-292 ХК; Законы №161, №723, №2269
Предметом договора может выступать только индивидуально определенное непотребляемое имущество. Обязательное условие договора аренды – размер платы за пользование имуществом. Если же договором предусмотрено, что имущество передается в пользование бесплатно, то это уже совсем другой вид договора – ссуда или бесплатное пользование имуществом (ст. 827 ГК). Кроме размера арендной платы, в договоре следует указать периодичность и сроки ее выплаты, форму (денежная, натуральная, смешанная) и условие об индексации арендной платы. В договоре важно также определить порядок осуществления ремонтов и улучшений арендуемого имущества. Не забудьте предусмотреть механизм оформления передачи имущества в аренду и его возврата. Для этой операции можно использовать либо Акт приемки-передачи (внутреннего перемещения) основных средств типовой формы №ОЗ-1 (утверждена Приказом №352), либо акт произвольной формы с указанием в ней всех необходимых реквизитов

Договор займа
Этот договор должен быть заключен в письменной форме:
– если сумма займа превышает в 10 раз размер НМДГ (т.е. составляет более 170 грн.);
– если заимодавцем выступает юридическое лицо
Ст. 1046-1053 ГК
Предметом договора могут быть как денежные средства, так и вещи, но не любые, а только те, которые определены родовыми признаками. Поэтому не могут быть предметом договора займа вещи, определенные индивидуальными признаками. Например, нельзя взять взаймы здание (его можно передать на время по другому договору – аренды).
Договор займа является реальным, т.е. считается заключенным не с момента его подписания сторонами, а с момента передачи денег или вещей (ст. 1046 ГК).
Помимо предмета договора в текст обязательно следует включить условие о сроке возврата займа, в противном случае операция может быть расценена как безвозмездная передача имущества (дарение)

Договор о предоставлении услуг
Заключается в простой письменной форме
Ст. 901-907 ГК
По общему правилу исполнитель обязан предоставлять услугу лично, если иное не предусмотрено договором.
Поэтому, если для оказания услуг понадобится привлечь третью сторону, такую возможность для исполнителя нужно прописать в договоре. Не забудьте и об оформлении акта приемки-передачи оказанных услуг (сроки, содержание, порядок предъявления претензий в случае некачественного предоставления услуг)

Договор о выполнении работ
Ст. 837-900 ГК
В договоре следует обусловить возможность или невозможность подрядчика привлекать для выполнения работ субподрядчиков. Важное условие договора – чьи материалы используются для выполнения работ, а также необходимые требования к этим материалам (цена, качество и т.д.). Договор подряда предполагает наличие сметы, указание на то, в чьи обязанности входит ее составление. Важные условия этого вида договора – сроки и порядок приемки-передачи результатов выполненных работ. Особые требования предъявляются к договорам строительного подряда нормами специального законодательства

Дата актуализации статьи – 2012г.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРОВ: ТРЕБОВАНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

А. ШИЧАНИН, О. ГРИВКОВ
А. Шичанин, кандидат юридических наук.
О. Гривков.
В настоящее время договор является одним из главных оснований возникновения гражданско-правовых отношений. С момента вступления в силу второй части ГК РФ законодательно было закреплено появление новых видов договоров. Однако все они подчиняются общим принципам заключения, изменения и расторжения, которые определены в гл. гл. 28 и 29 ГК РФ.
При применении этих норм возникает немало правовых проблем. Одна из них касается определения цены договора. Это понятие тесно связано с понятием существенного условия договора. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным с момента достижения соглашения между сторонами по всем его существенным условиям. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 1506/97 справедливо отмечено, что условие о цене как определяемое характером сделки (речь шла о договоре на консультационно-справочное обслуживание) является существенным и недостижение соглашения по этому пункту было обоснованно расценено Президиумом ВАС РФ как незаключение договора (Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. N 2. С. 56 - 59).
Для большинства договоров цена не отнесена к существенному условию и является таковым только тогда, когда это прямо определено в законе. В этой связи показательна практика рассмотрения арбитражными судами дел, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров (Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров. Приложение к письму ВАС РФ N 14 от 5 мая 1997 г. Далее - Обзор практики). Так, согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать пункт, позволяющий установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Но если в предварительном договоре условие о цене указано не было, это не означает, что стороны не определились в данном вопросе.
В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. При отсутствии в возмездном договоре данного пункта и невозможности определения цены исходя из условий договора его исполнение должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Отсюда следует, что требование о включении в основной договор положения о том, что цена определяется в порядке, предусмотренном ст. 424 ГК РФ, должно быть удовлетворено арбитражным судом.
Итак, если в предварительном договоре указано, что условие о цене будет определено сторонами в основном договоре, такая запись должна расцениваться арбитражем как достижение согласия сторон по поводу включения в основной договор его цены. Разногласия в отношении ее размера подлежат рассмотрению арбитражным судом. Если одна из спорящих сторон при отсутствии в предварительном договоре условия о цене настаивает на включении в основной договор условия о ее определении в ином порядке, чем предусмотрено ст. 424 ГК РФ, или требует указания в нем конкретной суммы, а другая сторона возражает против этого, арбитражный суд, очевидно, не вправе такой спор рассматривать.
В судебной практике встречаются случаи, когда арбитражный суд необоснованно считает незаключенным договор, который стороной - юридическим лицом не скреплен печатью, хотя подписан уполномоченным лицом. Однако законодательство и не обязывает юридическое лицо проставлять печать на договоре. Конечно, к этому важному документу предъявляются определенные требования (ст. ст. 158 - 165, 434 ГК РФ). Что же касается печати, то в силу ст. 160 ГК РФ это дополнительное требование, которое может устанавливаться законом, иными правовыми актами и соглашением сторон. Если законом или соглашением сторон скрепление договора печатью не предусмотрено, то невыполнение этого требования никак не влияет на действительность договора.
Кроме того, даже если закон или договор обязывают юридических лиц скреплять договор печатью, то согласно ст. 160, п. 1 ст. 162 ГК несоблюдение этого условия не лишает сторону права приводить письменные и другие доказательства в обоснование действительности заключенного договора. Собственно, основным письменным доказательством в данном случае будет сам подписанный сторонами документ, содержащий существенные условия, предписываемые законодательством для этого вида договоров, а также различная переписка между сторонами.
Приведенные доводы говорят о том, что договор является менее формализованным документом по сравнению с ценной бумагой, где отсутствие одного из реквизитов может привести к ее недействительности.
Другим дополнительным требованием (кроме печати), предъявляемым к письменной форме сделки, относится, в соответствии с п. 3 ст. 7 Закона РФ "О бухгалтерском учете", обязательность подписи главного бухгалтера на денежных и расчетных документах, финансовых и кредитных обязательствах. Без такой подписи эти документы считаются недействительными и не должны приниматься к исполнению. Сложность в применении этой нормы состоит, например, в том, что под финансовыми и кредитными обязательствами можно понимать и возмездные договоры, содержащие условия об оплате, прежде всего кредитные договоры. Но такое расширительное толкование не только нарушит единообразное применение закона судами, но и приведет к диффузии сложившейся практики заключения и подписания договоров, основная масса которых главным бухгалтером никогда не подписывается. Неточность формулировок Закона о бухучете, а также сложившаяся практика подписания договоров только руководителем организации неизбежно увеличат количество подаваемых исков недобросовестными контрагентами, которые будут настаивать на признании сделки недействительной как не соответствующей требованиям закона (ничтожная сделка) и уклоняться от выполнения принятых на себя обязательств. В связи с этим представляется необходимым дать в Законе о бухучете более исчерпывающий и точный перечень документов, включаемый в понятие "финансовые и кредитные обязательства".
Большое значение для заключения договора имеет преддоговорная переписка между сторонами договора. В ст. 431 ГК РФ прямо указана возможность ее использования при толковании условий договора, поскольку она позволяет выяснить общую волю сторон с учетом цели сделки. Кроме того, переписка восполняет необходимые пробелы в доказательствах заключения договора в случае несоблюдения сторонами его письменной формы (ст. 162 ГК РФ). При этом при рассмотрении дела в суде подобные документы должны отвечать требованиям, предъявляемым к письменным доказательствам (ст. 63 ГПК РСФСР и ст. 60 АПК РФ). Например, ст. 60 АПК РФ определяет в качестве разновидностей письменных доказательств следующие: акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или иной связи либо способом, позволяющим установить достоверность документа.
Однако контрагентам договора следует иметь в виду, что, хотя на основании п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен посредством обмена документами посредством факсимильной и даже телефонной (???) связи, на практике у таких контрагентов могут возникнуть большие проблемы с доказательствами того, что подобные документы исходят от стороны по договору. Действительно, документ, полученный одной стороной от другой посредством факсимильной связи, дает основания судам рассматривать его скорее как копию подлинного документа, не заверенную надлежащим образом, нежели приравнивать его к оригиналу. Что касается возможности заключать договор, требующий письменной формы по телефону, то данное правило (п. 2 ст. 434 ГК РФ) представляется совершенно неприемлемым для гражданского оборота. Ведь сразу же встают вполне резонные вопросы:
- чем в таком случае отличается устная форма сделки от письменной?
- как может быть совершена устная сделка: только путем словесного выражения при встрече или также по телефону?
- как можно, передав документ по телефону, установить, что он исходит от стороны по договору?
Если даже предположить, что на все эти вопросы можно дать приемлемые ответы, это не избавило бы заинтересованную сторону от трудностей в доказывании в суде условий сделки, заключенной по телефону, а также в отражении операций по подобной сделке в бухучете, исчислении налогов и т.п. Таким образом, можно только порекомендовать с большой осторожностью относиться к внесению в договор (генеральное соглашение о заключении сделок) условий о возможности заключения сделок посредством факсимильной связи. А от телефонной связи как способа заключения договоров лучше вообще отказаться.
Наибольшую ценность для контрагентов представляет деловая корреспонденция, содержащая обсуждение вопросов, связанных с существенными условиями договора, и по времени предшествующая заключению сделки.
Практические рекомендации по использованию в качестве письменных доказательств корреспонденций, полученных посредством факсимильной, электронной или иной связи, изложены в информационном письме ВАС РФ от 19 августа 1994 г. Кроме того, Федеральный закон "Об информации, информатизации и защите информации" в ст. 5 предусматривает, что полученный из автоматизированной системы документ приобретает юридическую силу после его подписания должностным лицом в порядке, закрепленном российским законодательством. Юридическая сила документа, хранимого, обрабатываемого и передаваемого с помощью автоматизированных и телекоммуникационных систем, может подтверждаться электронной цифровой подписью. Причем сила такой подписи признается при наличии в такой системе программно-технических средств, обеспечивающих идентификацию подписи, и соблюдении установленного режима их использования.
Следующая проблема, возникающая при рассмотрении дел, связанных с заключением договора, - определение места его заключения и правового характера срока, установленного в ст. 445 ГК РФ. В этой связи следует отметить, что конструкция ст. 444 ГК РФ представляется неудачной, так как при заключении сделки путем составления единого документа установить, кто делает оферту, довольно трудно. Поэтому, если в таком договоре не указано место его составления, определить его по правилам ст. 444 ГК РФ невозможно. Необходимо изменить редакцию ст. 444 ГК РФ на более универсальную, полнее охватывающую различные ситуации, возникающие на практике. Что касается правовой природы срока, указанного в ст. 445 ГК РФ (30 дней для передачи протокола разногласий), то Высший Арбитражный Суд РФ полагает, что данный срок не является пресекательным и его пропуск не может быть основанием для отказа в принятии искового заявления. Поэтому, если заинтересованная сторона передала разногласия на рассмотрение суда по истечении 30 дней, а другая сторона не возразила против этого, арбитраж рассматривает такое исковое заявление по существу (п. 1 Обзора практики). Таким образом, фактически суд приравнял этот срок к сокращенному сроку исковой давности (ст. 197 ГК РФ).
Целесообразно обратить внимание на то, что при заключении договора большое значение придается совершению конклюдентных действий. Так, п. 3 ст. 438 ГК РФ предусматривает, что совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом. В развитие этой идеи в п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 установлено, что для признания соответствующих действий адресата оферты акцептом ГК не требует выполнения условий оферты в полном объеме. В этих случаях для квалификации указанных действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту (в том числе проект договора), приступило к исполнению на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцепта срок.
Данная конструкция кажется спорной, потому что отдельные действия лица, получившего оферту, по исполнению содержащихся в ней условий не в полной мере свидетельствуют о его волеизъявлении по поводу всех существенных положений договора, а такое совпадение волеизъявления участников соглашения требует п. 1 ст. 432 ГК РФ под страхом недействительности договора. Хотя с точки зрения устойчивости оборота норма, закрепленная в ст. 438 ГК РФ, возможно, и кажется привлекательной. Другим примером из арбитражной практики, когда совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме, может служить п. 5 Обзора практики. В рассматриваемом примере суд посчитал, что конклюдентные действия ответчика (арендатора) по уплате стоимости аренды являются действиями по выполнению указанных в оферте условий, что считается акцептом и должно рассматриваться как согласие арендатора на внесение изменений в договор аренды. Однако ст. 452 ГК РФ предусматривает досудебный порядок урегулирования подобных споров, чего истец не сделал, и в иске суд должен был ему отказать (или возвратить ему исковое заявление). Так, в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 установлено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае предоставления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по его урегулированию (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Проблема, связанная с формой заключаемого договора, также представляется весьма актуальной. С введением в действие Закона РФ "О регистрации прав на недвижимое имущество" отменено императивное требование законодательства об обязательном нотариальном удостоверении договоров, связанных с отчуждением объектов недвижимого имущества. Однако отмена обязательного нотариального удостоверения подобных договоров вызывает обоснованные опасения.
В различных публикациях делается акцент на наличие больших издержек и трудностей в этой связи. Так, Н. Сучкова в изданной публикации ("Надо ли отлучать нотариуса от удостоверения доверенностей" // Российская юстиция. 1998. N 10) заостряет внимание на негативных моментах, связанных с этим:
"Это может сказаться и на увеличении сроков регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, учитывая предусмотренные законом действия сотрудников регистрирующих органов в случае необходимости уточнения представленных для регистрации документов. Отказ же в регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним может поставить в сложную ситуацию добросовестную сторону сделки, произведшую взаиморасчеты до регистрации, поскольку придется решать вопросы либо о возможности внесения изменений в заключенный договор с учетом оснований отказа, либо о расторжении заключенного договора и определении порядка и условий возврата выплаченных средств. Но самым неблагоприятным последствием для граждан может стать реальная возможность заключения нескольких договоров в отношении одного и того же недвижимого имущества до регистрации перехода прав на это имущество".
Кроме того, заключение сделки с недвижимым имуществом путем нотариального удостоверения создает для добросовестной стороны, в случае уклонения от регистрации недобросовестного контрагента, условия требовать защиты своих прав в порядке, определенном ст. 165 ГК РФ, при этом взаиморасчеты, произведенные до регистрации сделки, могут быть как в присутствии нотариуса с внесением соответствующего условия в договор, так и с использованием банковской ячейки.
Безусловно, что нотариально оформленный договор помимо внесения единообразия в договорную практику и упрощения работы регистрирующих органов служит дополнительной гарантией соблюдения и защиты имущественных прав физических и юридических лиц, препятствует совершению ряда одномоментных сделок и мошеннических операций по отчуждению и передаче в залог одного и того же объекта недвижимости.
Представляется целесообразным акцентировать внимание на особенностях правоприменительной практики заключения договоров, связанных с понуждением заключения договоров. Так, по делу N КА-А40/1249-97 (МГАС, N 49-171) Московский земельный комитет обратился с иском к Строительному управлению МВО Министерства обороны Российской Федерации о понуждении к заключению договора аренды. В обоснование своих требований Москомзем ссылался на ст. 29 Земельного кодекса РФ, согласно которой предоставление земельного участка осуществляется решением местной администрации, а также на распоряжение мэра Москвы от 17.01.94 N 23-рн и пункт 2.1 распоряжения префекта Юго-Восточного административного округа (ЮВАО) г. Москвы от 06.02.96 N 119. Определением суда производство по делу прекращено по пункту 1 ст. 85 АПК РФ, поскольку спор не подлежит рассмотрению в арбитражном суде, так как обязанность ответчика заключить договор аренды не предусмотрена Кодексом и другими законами (п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса).
Кассационная инстанция указала на то, что иск заявлен о понуждении Строительного управления МВО Министерства обороны Российской Федерации - органа Вооруженных Сил РФ заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены здания и сооружения этого управления. В качестве основания заявленного иска Москомзем ссылался на распоряжение мэра Москвы от 17.01.94 N 23-рн и распоряжение префекта ЮВАО г. Москвы от 06.02.96 N 119 "Об установлении права пользования земельным участком ГП "Строительное управление МВО Министерства обороны Российской Федерации" по Стахановской ул., владение 18 на условиях краткосрочной аренды земли сроком на 3 года".
В соответствии со ст. 22 АПК РФ споры об обязании заключить договор рассматриваются в случаях, установленных законом или соглашением сторон. Согласно ст. 421 ГК РФ сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора, если в соответствии с ГК РФ или другими законами заключение договора обязательно для другой стороны, но она уклоняется от его заключения.
По существу, Москомзем предъявил иск об обязании заключить договор аренды земельного участка на основании распоряжений мэра и префекта ЮВАО г. Москвы. Указанные распоряжения не являются законом, который обязывал бы ответчика заключить договор аренды. В связи с этим кассационная инстанция оставила без изменения определение арбитражного суда первой инстанции, поскольку спор неподведомствен суду, так как обязанность ответчика заключить договор аренды не предусмотрена ни ГК РФ, ни другими законами РФ (Вестник ВАС РФ. 1998. N 7. С. 75 - 76). Таким образом, арбитражный суд правомерно и обоснованно сделал вывод о рассмотрении им споров о понуждении заключить договор аренды, если такая обязанность предусмотрена ГК РФ или иным законом, и при уклонении стороны от заключения такого договора.
В другом рассмотренном арбитражным судом деле (дело N КА-А40/1422-96; МГАС, N 19-272) АО "Царицыно" обратилось в суд с иском о понуждении Москомзема заключить договор на долгосрочную аренду земельного участка по месту расположения имущественного комплекса по адресу: г. Москва, Пролетарский просп., д. 30. Арбитражный суд г. Москвы обязал Москомзем заключить договор на долгосрочную аренду земельного участка с АО "Царицыно" по месту расположения имущественного комплекса. При этом суд исходил из того, что АО "Царицыно" является приватизированным предприятием, имеющим свидетельство на право собственности 22 объектов, находящихся по указанному адресу, и согласно Указам Президента РФ "Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 года" от 22.07.94 N 1535 и "О втором этапе приватизации в г. Москве" от 06.02.95 N 96 собственник приватизируемого недвижимого имущества имеет право на получение в долгосрочную аренду соответствующего земельного участка.
Кассационная инстанция установила, что исковое заявление неконкретно: не указан размер земельного участка, который истец просит передать ему в аренду, на какой срок и на каких условиях. В материалах дела отсутствует проект договора передачи АО "Царицыно" в долгосрочную аренду земельного участка с отказом Москомзема его заключить. Осуществив приватизацию и используя свое право на получение в долгосрочную аренду земельного участка в соответствии с Указом Президента РФ от 06.02.95 N 96, истец не представил доказательств, что его право нарушено. В нарушение ст. 130 АПК РФ арбитражный суд в резолютивной части не указал условий, на которых стороны обязаны заключить договор аренды земельного участка. При таких обстоятельствах решение суда было отменено (Вестник ВАС РФ. 1998. N 7. С. 77).
На наш взгляд, такое решение кассационной инстанции является необоснованным. Фактический отказ Москомзема заключить договор аренды, установленный судом первой инстанции, препятствовал реализации истцом принадлежащих ему на основании норм действующего законодательства прав на долгосрочную аренду земельного участка. В выводах кассационной инстанции отсутствует довод об отсутствии проекта договора по причинам, не зависимым от истца, так как является общеизвестным факт, что заключение договоров аренды земельного участка в г. Москве происходит на основе договоров, разрабатываемых исключительно Москомземом (по существу договоров присоединения), содержащих условия договора, срок договора и размер земельного участка, на которых акцентировала внимание кассационная инстанция. Истец при всем желании не мог подменить собой уполномоченного государственного органа - Москомзема. Арбитражный суд должен был затребовать при рассмотрении данного дела необходимые документы от сторон, в противном случае налицо неполнота вынесенного судебного решения.
Также является злободневной проблема соотношения положений Гражданского кодекса РФ, регулирующих отношения в рассматриваемой сфере, и ст. 30 Федерального закона "О банках и банковской деятельности". Так, А. Дубинчин ("Хозяйство и право". 1998. N 2. С. 84 - 88) в этой связи отмечает, что ст. 30 Федерального закона РФ "О банках и банковской деятельности" "перечисляет ряд существенных условий для договоров с участием кредитных организаций и их клиентуры. В числе таковых условие о процентной ставке по кредитам. Иными словами, согласно закону договор, не содержащий такого условия, будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ)". В связи с этим вполне убедительна точка зрения о неприменении правила в отношении договора займа на том основании, что ст. 809 ГК РФ фактически закрепляет размер платы за пользование заемными средствами (размер процентов), не является существенным условием договора, а нормы гражданского права, предусмотренные в других законах, согласно п. 2 ст. 3 ГК РФ, должны соответствовать Кодексу. Но при заключении кредитного договора названное условие ст. 30 Закона должно соблюдаться под страхом признания договора незаключенным по следующему основанию.
Пункт 2 ст. 819 ГК РФ устанавливает, что правила, регулирующие отношения по договору займа, применимы к кредитному договору, если иное не вытекает из существа последнего. В отличие от договора займа кредитный договор является безусловно возмездным. Его сущность проявляется главным образом в цели и характере деятельности кредитора: для кредитной организации данный договор является основным способом извлечения прибыли, это ее профессиональная деятельность, ремесло. Отсутствие процентной ставки в кредитном договоре сравнимо с невыставлением магазином ценников на товары. Поэтому размер процентов как единственно преследуемая кредитной организацией цель должен быть указан в договоре, а положения п. 1 ст. 809 ГК РФ к кредитному договору неприменимы.
Таким образом, вышеуказанных противоречий между Гражданским кодексом и Федеральным законом "О банках и банковской деятельности" в части определения размера процентов в кредитном договоре не усматривается.
На наш взгляд, с выводом автора указанной публикации можно согласиться, однако руководствуясь несколько иными соображениями. На самом деле то, что кредитный договор является возмездным и должен в качестве существенного условия содержать определенный размер процентов, выводимо из одних только норм ГК РФ. Так, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, в частности, существенными являются условия о предмете договора, а в соответствии со ст. 819 ГК РФ к условию о предмете договора отнесена обязанность заемщика уплачивать банку проценты (что уже подразумевает возмездный характер кредитного договора, в отличие от предусмотренных ст. 807 ГК РФ существенных условий о предмете договора займа, который может быть и безвозмездным). Отсюда совершенно ясно, что обязанность заемщика уплачивать банку проценты подразумевает определенный размер процентов, устанавливаемый в качестве существенного условия кредитного договора (размер процентов не может отсутствовать в кредитном договоре или быть равным нулю). Исходя из этого, недобросовестному заемщику легко признать незаключенным кредитный договор, в котором отсутствует размер процентов за пользование кредитом или такой размер равен нулю. Об этом "неприятном" обстоятельстве следует помнить сотрудникам коммерческих банков, допускающих выдачу "беспроцентных" кредитов. Неблагоприятность последствий для банка при этом очевидна: хотя в данном случае у банка остается возможность предъявления к заемщику иска о возврате неосновательно полученных сумм и процентов за пользование чужими средствами, но банк теряет возможность возложить солидарную ответственность на поручителей и залогодателей, так как при признании незаключенным кредитного договора считаются недействительными договоры залога и поручительства в силу норм гражданского законодательства.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

"ГРАЖДАНСКИЙ ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ КОДЕКС РСФСР"
(утв. ВС РСФСР 11.06.1964)
ЗАКОН РСФСР от 02.12.1990 N 395-1
"О БАНКАХ И БАНКОВСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ"
"ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РСФСР"
(утв. ВС РСФСР 25.04.1991 N 1103-1)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 20.02.1995 N 24-ФЗ
"ОБ ИНФОРМАЦИИ, ИНФОРМАТИЗАЦИИ И ЗАЩИТЕ ИНФОРМАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 25.01.1995)
"АРБИТРАЖНЫЙ ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
от 05.05.1995 N 70-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 05.04.1995)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"
от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.11.1996 N 129-ФЗ
"О БУХГАЛТЕРСКОМ УЧЕТЕ"
(принят ГД ФС РФ 23.02.1996)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N 122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И
СДЕЛОК С НИМ"
(принят ГД ФС РФ 17.06.1997)
УКАЗ Президента РФ от 22.07.1994 N 1535
"ОБ ОСНОВНЫХ ПОЛОЖЕНИЯХ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПРОГРАММЫ ПРИВАТИЗАЦИИ
ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСЛЕ 1 ИЮЛЯ 1994 ГОДА"
УКАЗ Президента РФ от 06.02.1995 N 96
"О ВТОРОМ ЭТАПЕ ПРИВАТИЗАЦИИ В Г. МОСКВЕ"
ПИСЬМО ВАС РФ от 19.08.1994 N С1-7/ОП-587
"ОБ ОТДЕЛЬНЫХ РЕКОМЕНДАЦИЯХ, ПРИНЯТЫХ НА СОВЕЩАНИЯХ ПО
СУДЕБНО-АРБИТРАЖНОЙ ПРАКТИКЕ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8
от 01.07.1996
"О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЧАСТИ ПЕРВОЙ
ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14
"ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАКЛЮЧЕНИЕМ,
ИЗМЕНЕНИЕМ И РАСТОРЖЕНИЕМ ДОГОВОРОВ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума ВАС РФ от 14.10.1997 N 1506/97
РАСПОРЯЖЕНИЕ Мэра Москвы от 17.01.1994 N 23-РМ
"О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ И ИМУЩЕСТВЕННЫХ
ПРАВООТНОШЕНИЙ В Г. МОСКВЕ"
(вместе с "ВРЕМЕННОЙ ИНСТРУКЦИЕЙ О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ
РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ В
Г. МОСКВЕ")
РАСПОРЯЖЕНИЕ префекта ЮВАО г. Москвы от 06.02.1996 N 119
"ОБ УСТАНОВЛЕНИИ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ ГП
"СТРОИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ МВО МИНИСТЕРСТВА ОБОРОНЫ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ" ПО СТАХАНОВСКОЙ УЛ., ВЛАДЕНИЕ 18 НА УСЛОВИЯХ
КРАТКОСРОЧНОЙ АРЕНДЫ ЗЕМЛИ СРОКОМ НА 3 ГОДА"
Законодательство и экономика, N 6, 1999