После принятия закона о частной собственности, у граждан появилось право распоряжения своим имуществом. К наиболее распространенному относится отчуждение недвижимости. К предмету недвижимости относятся земельные участки, квартиры, дома, здания, офисы, целые строения и части строений. Договор купли-продажи является всегда возмездным и взаимным договором. Составить и правильно оформить договор самостоятельно практически невозможно, это делает обычно юрист по недвижимости, работающий в юридической фирме. Существует определенная форма составления договора купли-продажи, не выполнение ряда условий может сделать договор недействительным.

Основными пунктами договора будут недвижимое имущество и цена. При составлении и сопровождении договора купли-продажи недвижимости адвокаты внимательно проверяют объект. При продаже и покупке проверяют, не обременена ли квартира, не находится ли в залоге, проверяют количество зарегистрированных и наличие несовершеннолетних детей, а также проверяют, имеются ли жильцы с правом пожизненного пользования. Если таковые имеются, то это указывается в договоре продажи. При смене владельца при отчуждении, жилец имеющий право пожизненного пользования жилым помещением, не лишается этого права.

Если договор не правильно составлен или появились противоречия между сторонами, одна из сторон изменила решение, то возможно расторжение договора купли-продажи. Это можно сделать по взаимному решению сторон или в судебном порядке. Если продается земельный участок, то в договоре необходимо отметить размеры участка, местонахождение, адрес, цену. Если продается недвижимость, то продается земельный участок, на котором находится строение, если другое не отмечено в договоре. Земля, находящаяся под строением всегда продается вместе с объектом и не разделяется. При переоформлении право собственности на объект и землю переходит одновременно. Право перехода признается после государственной регистрации нового владельца, а до этого никакие договоры, вселения и выселения роли не играют.

Процедура расторжения договора купли-продажи

Расторжение договора купли-продажи предусматривает полное прекращение действия договора, прекращение всех правоотношений. По закону прекратить договорные отношения невозможно, для расторжения сделки необходимо согласие второй стороны или расторжение проводится в судебном порядке. Расторжение может также осуществляться, если нарушено законодательство:

• отказ от оплаты, хотя сделка зарегистрирована;
• отказ выселяться.

Непредвиденные обстоятельства, возникшие на момент заключения сделки, о которых никто не предполагал. Таким обстоятельством может быть появление бывшего зарегистрированного жильца, отбывающего наказание. По закону он имеет право вернуться проживать в свою квартиру, через суд с иском о вселении в продаваемую квартиру. Ни один покупатель не захочет покупать обремененную квартиру и иметь проблемы.

Кроме расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества, договор может признаваться недействительным. Для определения закона недействительным существует несколько оснований:

• заключение договора купли-продажи недееспособным, без присутствия опеки;
• если гражданин на момент заключения контракта был невменяемый и не мог отвечать за свои действия, хотя он психически нормальный;
• нарушение прав несовершеннолетних;
• заключение договора под давлением;
• нарушение нормативных актов и законов;
• мнимая сделка купли-продажи, которая закрывает собой другие противоправные сделки.

Если квартира продается организацией, то расторжение договора купли-продажи квартиры проходит по-другому. При продаже квартиры организацией необходимо разрешение учредителей, наличие устава в организации, подписать договор должно уполномоченное лицо. Если есть хотя бы одно нарушение, сделка признается недействительной и ее аннулируют.

По соглашению сторон

Расторжение по соглашению сторон редкое явление в практике. Сделка купли-продажи двухсторонняя и расторгаться она может по совместному решению. Для продавца и покупателя важно знать, что права собственности переходят в момент регистрации договора купли-продажи и регистрации права. Регистрация права при купле-продаже жилого помещения состоит из двух частей, это регистрация договора и регистрация права перехода собственности. Делается это одновременно. Для нежилых помещений регистрировать договор купли-продажи не надо, у вас даже не примут документы, регистрируется только право перехода собственности. По закону договор как бы начинает действовать в момент подписания.

Не всегда можно по закону расторгнуть договор купли-продажи, в этом деле есть свои тонкости. Расторгнуть исполненный договор нельзя. Например, заключили договор покупки квартиры, покупатель отдал деньги, продавец получил деньги полностью, жилье передали новым владельцам. Все сделали правильно и законно. Вдруг обе стороны решили расторгнуть сделку и вернуться к первоначальному состоянию. Можно ли это сделать? По закону эту сделку расторгнуть нельзя, так как договор исполнен, все стороны довольны, нарушений не было. Договор купли-продажи прекратился и его нельзя расторгнуть, так как этого договора не существует. Вернуть права на квартиру можно, если снова заключить договор купли-продажи наоборот, снова пройти перерегистрацию права.

Расторгнуть договор купли-продажи можно до регистрации права. Например, подали все документы на регистрацию, но вдруг обе стороны решили разорвать сделку. Теперь надо успеть вернуть документы до исполнения регистрации, по закону это возможно. Документы можно просто порвать в присутствии продавца и покупателя или заключить соглашение в письменном виде о расторжении договора купли-продажи недвижимости по решению сторон.

Есть такой вариант, при котором договор прошел регистрацию, но право нет. При таком развитии событий, обе стороны с помощью адвоката, во избежание проблем, пишут соглашение о расторжении договора. Зарегистрированное соглашение сразу вступает в силу.

Если регистрируется недвижимость в виде гаража, то сделка также регистрируется в государственных органах, а сам договор нет.

При покупке жилья граждане всегда обращаются в риэлторские фирмы. Что такое риэлторская фирма?. Это организация, которая занимается посреднической деятельностью при продаже квартир за определенную комиссию от стоимости жилья. Поэтому риэлторы практикуют некоторые формы написания договоров купли-продажи. Кроме договора об оказании услуг, фирма заключает трехсторонний предварительный договор. В него входят продавец, покупатель, фирма посредник. По этому договору, как правило, выдается задаток или аванс, в нем прописывают условия штрафов, если не будет исполнена сделка по вине одной из сторон, обычно задаток является предметом спора.

Составление предварительного договора купли-продажи не противоречит ГК РФ. В нем прописываются важные моменты, срок исполнения основного договора, штрафные санкции при неисполнении договора. Предварительный договор составляется всегда в письменном виде. По судебной практике известно, что споры возникают не из-за расторжения предварительного договора купли-продажи, и возврата задатка или аванса. При расторжении предварительного договора авансовые средства возвращаются. В предварительном договоре прописываются штрафные меры, при расторжении договора, они будут устанавливаться исходя из степени вины каждой стороны.

Очень важно знать, что действие договора завершается, если основной договор купли-продажи не был заключен согласно срока указанного, в предварительном договоре. При расторжении предварительного договора невиновность каждая сторона доказывает самостоятельно, часто это делается в судебном порядке. Поэтому, если вы чего-то не знаете или не понимаете, обратитесь к адвокату по недвижимости, он лицо не заинтересованное, он может помочь вам защитить свои интересы.

Основания расторжения договора купли-продажи

Договор купли-продажи не считается бесповоротным, расторгнуть его можно по некоторым объективным основаниям. Наиболее веское основание отсутствие права собственности на момент заключения сделки, отсутствие разрешения на продажу сособственников, когда имеется несколько владельцев собственности, недееспособность или ограничения в дееспособности собственника, наложенные ограничения на продажу собственности, любое обременение, залог. Для земельных участков не оформление по закону. Иногда пытаются продать дом на участке, построенного самовольно, продают это дело просто, как чистый участок, а дом самовольная постройка, является незаконной. В тоже время деньги берутся и за дом.

Основанием для расторжения предварительного договора или договора купли-продажи может быть не зарегистрированная перепланировка жилого помещения, которая имеет существенное значение и которая не указана в кадастровом паспорте. Расторжение договора, может быть произойти при особых обстоятельствах, которые никто не мог предугадать, при форс-мажорах.

Расторжение возможно по соглашению сторон и в определенный срок, до момента регистрации права собственности новым владельцем. Как только договор исполнен, он прекращает свое действие, и расторгнуть будет нечего. Если одна из сторон отказывается в расторжении договора, но для этого есть основания, то можно обратиться в суд. Это может сделать любая сторона.

Одностороннее расторжение договора купли-продажи

Расторжение договора купли-продажи в одностороннем порядке практически невозможно. Расторжение может происходить по решению обеих сторон и в момент исполнения договора. Если договор уже исполнен, то расторжение его невозможно. Изменить состояние можно только составить обратно договор купли-продажи и снова зарегистрировать право на собственность. Нарушение условий договора может повлечь за собой расторжение договора, но это нарушение надо доказать. При покупке жилой собственности риэлторы предпочитают оформлять предварительный договор. В этом договоре проговариваются сумма задатка, условия возврата и срок исполнения основного договора. Расторжение предварительного договора предусматривается, если вскрылись некоторые обстоятельства, при которых невозможно оформить право собственности. Например, не отмеченная перепланировка квартиры, выплата всей стоимости за квартиру до регистрации договора, самовольная постройка, которая не была оформлена. Одностороннее расторжение договора возможно по истечении срока оформления основного договора, в судебном порядке и только при определенных обстоятельствах. Если предварительный договор был подписан и исполнен, то суд может обязать заключить основной договор.

Расторжение договора купли-продажи продавцом

При продаже недвижимости продавец по договору обязуется передать жилье покупателю в надлежащем виде и получить за это деньги. При продаже жилья, продавец заключает предварительный договор с покупателем. Он может расторгнуть договор в процессе его действия, то есть до заключения основного договора. Это можно сделать по обстоятельствам, которые возникли неожиданно, при форс-мажоре или бывает так, что находится другой покупатель. Но закон защищает обе стороны еще на заключении предварительного договора. По этому договору передают задаток, если продавец отказывается от продажи, он должен вернуть задаток в двойном размере. Многие не хотят возвращать задаток и подают в суд, доказывая, что это аванс. Но при составлении договора необходимо четко прописывать, задаток или аванс.

Если оформить все правильно с помощью адвоката по недвижимости, то вам не придется обращаться в суд для расторжения договора и возврата задатка. Главное в договоре определить порядок выплаты денег и прописать порядок передачи имущества.

Расторжение договора купли-продажи покупателем

Наиболее уязвимыми при покупке квартиры считаются покупатели, они могут потерять деньги, и в тоже время не получить квартиры. Чтобы избежать такой ситуации, дело по покупке недвижимости доверяйте адвокату или юристу по недвижимости. Многие думают, что риэлторская фирма безопасный способ покупки, но риэлторская фирма является только посредником между сторонами. В основном все большие фирмы не хотят портить свой имидж и стараются заключить сделку по покупке-продаже на законном основании. Но риэлторские фирмы не проверяют квартиры на чистоту сделки, эту процедуру делают за отдельную плату или придется все сделать самому. Опасность заключается в следующем, квартира может оказаться под обременением, в залоге, проходить по наследству, могут быть незаконно выписанные жильцы или временно выписанные, которые могут находиться в заключении или армии. Также могут иметься жильцы, отказавшиеся в свое время от приватизации, но имеющие право пожизненного проживания. На этих основаниях покупатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Кроме этого можно расторгнуть предварительный договор, если основной не будет заключен вовремя.

Чаще всего покупатель передает деньги ха недвижимость до регистрации перехода права собственности. На оформление права дается время в течение, которого квартира еще в праве у продавца, но деньги уже переданы. Чтобы сделать продажу и получение денег безопасной используют расписки в получении денег или деньги получают через банковскую ячейку после получения права собственности. Продавец не сможет получить деньги, пока не предоставит документы о переходе собственности. Самое опасное, это когда деньги передаются частями или выплачиваются во время предварительного договора, а с основным затягивают. Здесь оформление может быть через суд. придется доказывать, что деньги переданы, а основной договор купли-продажи не заключен.

Порядок расторжения договора купли-продажи

При покупке квартиры в договоре купли-продажи прописывают условия, на основании которых проводится оплата, прописывается время исполнения, цена. Но не всегда договор оканчивается сделкой. Еще неисполненный договор, можно расторгнуть в досудебном порядке по соглашению обеих сторонников сделки или расторгнуть, при невыполнении обязательств. Например, договор подписан, но деньги не передали, это есть нарушение. Всегда передачу денег необходимо фиксировать письменно, продавец должен дать расписку в получении денег за квартиру в размере указанном в договоре. Если в договоре стоит меньшая сумма, а на словах договор с другой более высокой, то существует риск, что вам не отдадут договоренную сумму, если будет обращение в суд. Покупатель на основании договора может передать сумму прописанную в договоре и даже в суде не докажите, что на словах сумма договора была значительно больше.

Расторгнуть в досудебном порядке можно, если согласится вторая сторона. К другой стороне направляют обращение, в котором предлагают расторгнуть договор купли-продажи, на ответ дается 30 дней. Если за это время не был получен ответ, то придется обратиться в суд.

Если составлен предварительный договор и указан срок подписания основного договора, но он не был подписан, договор расторгается. Если договор купли-продажи исполнен и прошла регистрация перехода права собственности, то расторгнуть договор невозможно. Конечно и это не конечный ответ, любое спорное решение проходит через суд.

Расторжение договора купли-продажи в судебном порядке

Расторгнуть договор купли-продажи можно двумя способами. Первый способ по соглашению всех сторон или в судебном порядке. Как известно расторжение договора возможно только во время исполнения договора. Как только договор исполнен, то он прекращает свое действие, и нечего будет расторгать. Но при отсутствии согласия стороны можно обратиться в суд с иском. При обращении в суд необходима помощь юриста по недвижимости для правильного составления иска и подачи в суд для разбирательства. По закону суд рассматривает те требования истца, которые указаны в иске. При подаче заявления по незнанию некоторые делают ошибку. Она часто заключается в следующем, в иске указывают, что требуется расторжение договора купли-продажи и все, но забывают отметить требование о возврате собственности. Поэтому правильно будет указать в иске требование расторжения договора и возврат недвижимого имущества, а также штрафные санкции, если они были предусмотрены законом.

По ГК РФ расторжение договора не влияет на право проживания покупателя, только возврат имущества по суду. Поэтому при составлении любого договора купли-продажи необходимо обратиться к адвокату по недвижимости для правильного написания условий договора, передачи собственности, срока передачи и условия расторжения договора при невыполнении условий одной из сторон.

Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи

Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи подается в суд общей юрисдикции. Имеется определенная форма заполнения иска. В иске указывают полные данные истца и ответчика, наименование суда. В иске указываются требования, это основное. В иске необходимо потребовать расторжения договора купли-продажи, при этом привести основания или доказательства нарушения условий договора. Доказательство всегда лежит на истце. Второе требование, это возврат недвижимости, если она была передана по передаточному акту, возмещение морального ущерба. Каждое требование суд рассмотрит. Если в исковом заявлении не указать требование о возврате имущества, то покупатель имеет полное право пользоваться этим имуществом. Решение суда обязательно к исполнению.

Если договор купли-продажи зарегистрирован и зарегистрировано право перехода собственности, то отменить это решение невозможно. Заявление в суд подается по месту нахождения недвижимости или проживания ответчика. К заявлению прилагают документы затребованные судом для ведения дела. Так как дела по расторжению договоров запутанные, связанные с возвратом задатка, то обычно проходит по несколько заседаний. Часто клиенту очень трудно участвовать во всех заседаниях, поэтому он может иметь представителя в лице адвоката по недвижимости. Адвокатская фирма заключает договора на юридические услуги по расторжению договора купли-продажи недвижимости, сопровождению деда и представлению в суде. Стоимость рассчитывается по договоренности исходя из сложности дела и возможности его исхода.

Особенности расторжения договора купли-продажи по ипотеке

Ипотечные квартиры по своей сути своеобразные квартиры, собственность принадлежит владельцу, в то же время квартира находится в залоге и всякие действия с ней возможны только с разрешения банка. Иногда возникает вопрос можно ли расторгнуть договор купли-продажи на ипотечную квартиру. Ответ можно, но долг перед банком останется. Договор вы расторгаете с продавцом, но он получил деньги, уплаченные за вас банком и поэтому вы должны банку, а не продавец квартиры. В любом случае вы должник перед банком. Деньги можно потребовать только с продавца через суд и выплатить банку.

Другой вариант продать квартиру с разрешения банка, вернуть долг и тем самым прекратить договор по ипотеке. Еще есть вариант, когда бросают платить по ипотеке и через суд банк забирает залоговую недвижимость, ставит на баланс и продает, погашая ипотечный кредит. Расторжение договора купли-продажи при ипотечном кредитовании особенно сложно, так как всегда имеется должник, причем с огромной суммой. Чтобы не было проблем с ипотекой, всегда обращайтесь за юридическими услугами к адвокату по недвижимости. При выборе квартиры сами проверяйте состояние квартиры, наличие задолженностей по коммуналке, наличие прописанных и временно отсутствующих. Потом даже в суде невозможно выставить в виде основания все нарушения. Банк не отвечает за выбор квартиры, он оплачивает то, что вы выбрали. Весь долг по ипотеке будет висеть на вас до полного погашения ипотечного кредита. Всегда надо помнить ипотечная квартира всегда в залоге.

В некоторых случаях при покупке земельного участка необходимо оформить согласие супруга. Подробнее об этом читайте в .

Как расторгается предварительный договор?

Чаще всего используется в тех случаях, когда имеет место . Если необходимо расторгнуть его, то, так как на его основе юридически значимых действий не происходит, его расторжение происходит простым путем.

Однако необходимо помнить, что аванс вернуть можно, а вот покупатель назад уже не получит, так как он выступает в качестве залога (или гарантии) заключения договора, и продавец может им распоряжаться по своему усмотрению.

Расторжение предварительного договора купли-продажи может происходить в простой письменной форме и без участия нотариуса. Однако, для более полной уверенности сторон в полном освобождении себя от обязательств, нотариальное заверение не помешает.

Расторжение договора купли-продажи - процесс не менее хлопотный, чем его заключение. Однако, благодаря тщательной регламентации его Гражданским Кодексом РФ его можно провести достаточно легко. Главное в этом случае - полностью выполнять требования действующего законодательства.

, договор купли продажи квартиры , документы для продажи квартиры , расторжение договора купли продажи квартиры , регистрация договоров , регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество

800 стоимость
вопроса

вопрос решён

Свернуть

Ответы юристов (14)

получен
гонорар 33%

Юрист, г. Ставрополь

• 10,0 рейтинг
• эксперт

Здравствуйте, Наталья!

Многое зависит от условий вашего договора. Нужно видеть договор, чтобы дать более точную консультацию.

Если в договоре предусмотрен одностороннее расторжение договора, то это хорошо. Если нет, то расторгнуть договор можно в установленных законом случаях.

Согласно ст.450 ГК РФ 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только :1) при существенном нарушении договора другой стороной;2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора .3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным .

Согласно ст.451 ГК РФ 1.Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения , если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях .2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

То есть, если договор не предусматривает одностороннее расторжение договора, то расторгнуть его можно только по соглашению сторон или через суд в связи с изменением существенных условий.

По госрегистрации - если вы возращаете документы, то теряете госпошлину и все.

Желаю удачи!

31 Октября 2014, 15:09

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Саратов

Здравствуйте. с. 551 ГК РФ

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

31 Октября 2014, 15:11

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Ростов-на-Дону

Добрый день, Наталья.

Вы можете прервать регистрацию сделки в одностороннем порядке. После чего договариваться или обращаться в суд о расторжении договора.

абз. п. 3 ст. 19 ФЗ О гос регистрации сделок с недвижимостью:

Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением . Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.


В любом случае переход права собственности на недвижимость происходит с момента регистрации.




31 Октября 2014, 15:12

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Екатеринбург

Здравствуйте, Наталья!

Прервать сделку нельзя, так как договор уже заключен, то есть сделка состоялась. Сейчас каждая из сторон выполняет связанные с договором обязательства: продавец передает квартиру, а покупатель - деньги, если это еще не сделано. В отличие от прежней нормы ГК РФ. Теперь регистрация договора купли-продажи не требуется. Регистрируется только переход права. Поэтому договор купли-продажи считается заключенным, тогда, когда стороны согласовали все существенные условия сделки, и, конечно, подписали его, что в Вашем случае и произошло.

Приостановить регистрацию перехода прав Вы можете направив соответствующее заявление в Росреестр.

По поводу расторжения договора.

Можно, до исполнения договора, например до передачи денег, заключить соглашение о расторжении, но вот если одна из сторон не согласна, тогда для расторжения (изменения) договора нужно обращаться в суд.


По общему правилу, одностороннее расторжение договора, в нашем случае по инициативе продавца без веских на то оснований не допускается.


Ниже привожу правовые нормы Гражданского кодекса РФ, связанные с расторжением, договора:

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора
1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Если Вы сможете доказать, что условия ДКП нарушил покупатель, то сможете взыскать с него и свои убытки, в противном случае, покупатель убытки может взыскать с Вас.

Поэтому, предпочтительнее заключить соглашение в досудебном порядке.

С уважением, С.Сергеев

31 Октября 2014, 15:13

Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

Свернуть

Юрист, г. Кумертау

• 9,2 рейтинг

Здравствуйте!

Продавец может подать заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации. Дело регистратором в этом случае будет приостановлено на один месяц., а после истечения одного месяца документы будут возвращены без государственной регистрации.

Каких-либо санкций нет.

Покупатель может обратиться в суд с заявлением о государственной регистрации в связи с отказом продавца обращаться в Росреестр для регистрации. И суд может вынести такое решение.

31 Октября 2014, 15:13

Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

Свернуть

г. Санкт-Петербург

Добрый день!

Необходимо смотреть условия договора. Есть ли право на одностороннее расторжении договора. И санкции при расторжении договора по инициативе одной из сторон.

А так основания для расторжения договора по инициативе одной из сторон в судебном порядке - при существенном нарушении договора другой стороной.

Статья 450 Гражданского кодекса РФ Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

ГК РФ):

По соглашению сторон;

По решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных законом или договором. При этом существенным признается такое нарушение договора, из-за которого другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Также договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (если иное не предусмотрено самим договором или не вытекает из его существа). Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, они бы не заключили договор или заключили его на значительно отличающихся условиях (п. п. 1 , 2 ст. 451 ГК РФ).

Расторжение договора возможно до того момента, когда стороны надлежащим образом исполнили свои обязательства, а именно зарегистрировали переход права собственности и осуществили обязанность по передаче квартиры и денег. При этом следует учитывать, что регистрация перехода к покупателю права собственности на проданную квартиру не является препятствием для расторжения договора (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22). Так, например, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но существенно нарушил договор - не оплатил имущество, то продавец вправе потребовать расторжения договора.

Р асторжение договора по соглашению сторон

Чтобы расторгнуть договор по соглашению сторон, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Ш аг 1. Составьте соглашение о расторжении договора и исполните его

Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Необходимо составить письменное соглашение о расторжении договора, в нем отразить условия расторжения, а также указать, что получает каждая из сторон.

Если договор купли-продажи был совершен в нотариальной форме, соглашение также подлежит нотариальному удостоверению. Если договор был составлен в простой письменной форме, нотариально удостоверять соглашение о расторжении не требуется.

Ш аг 2. Обратитесь в Росреестр, если документы уже поданы на государственную регистрацию перехода права собственности

До внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) соответствующей записи рассмотрение заявления о регистрации перехода права собственности на квартиру может быть прекращено на основании соответствующего заявления, которое должно быть представлено всеми сторонами договора либо нотариусом, если заявление о госрегистрации представлено нотариусом. В этом случае орган регистрации прав уведомляет заявителей о прекращении госрегистрации права с указанием даты принятия решения о таком прекращении (ч. 2 , 3 ст. 31 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

При прекращении госрегистрации прав на основании заявлений сторон договора возвращается половина суммы госпошлины, уплаченной за госрегистрацию (п. 4 ст. 333.40 НК РФ).

Р асторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон

Чтобы расторгнуть договор в судебном порядке по требованию одной из сторон, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Ш аг 1. Направьте другой стороне договора требование о расторжении договора

Требование можно направить заказным письмом или телеграммой либо вручить под подпись. У вас обязательно должно быть подтверждение направления требования. Во избежание споров с ответчиком рекомендуем обеспечить и подтверждение получения требования второй стороной.

Если в ответ на требование о расторжении договора получен положительный ответ, заключите соответствующее соглашение, действуя в порядке, аналогичном расторжению договора по соглашению сторон.

Если ответ на требование не получен или получен отрицательный ответ, обратитесь в суд за защитой своих прав.

Требование о расторжении договора можно заявить в суд только после того, как вы получили отказ другой стороны на предложение расторгнуть договор, или если вы не получили ответ в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Примечание. Если досудебный порядок не соблюден, суд выносит определение о возвращении искового заявления. При этом возврат искового заявления не препятствует повторному обращению истца в суд с иском к тому же ответчику, о том же предмете и по тем же основаниям, если истец устранит допущенное нарушение (п. 1 ч. 1 , ч. 3 ст. 135 ГПК РФ).

Ш аг 2. Подготовьте исковое заявление и прилагаемые к нему документы

В исковом заявлении необходимо указать требование о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате имущества. Так, например, в случае расторжения договора продавцом, не получившим оплату по договору, продавец вправе требовать возврата переданного покупателю имущества (п. 65 Постановления N 10/22).

К исковому заявлению нужно приложить, в частности (ст. 132 ГПК РФ):

Документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования;

От 20 001 руб. до 100 000 руб. - 800 руб. плюс 3% от суммы, превышающей 20 000 руб.;

От 100 001 руб. до 200 000 руб. - 3 200 руб. плюс 2% от суммы, превышающей 100 000 руб.;

От 200 001 руб. до 1 000 000 руб. - 5 200 руб. плюс 1% от суммы, превышающей 200 000 руб.;

Свыше 1 000 000 руб. - 13 200 руб. плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 руб., но не более 60 000 руб.

Ш аг 3. Подайте исковое заявление и прилагаемые к нему документы в суд

Исковое заявление и прилагаемые к нему документы подаются в районный суд по месту нахождения спорной квартиры (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

В зависимости от обстоятельств дела одновременно с иском о расторжении договора можно подать ходатайство о применении обеспечительных мер, чтобы у ответчика не было возможности распорядиться квартирой во время рассмотрения дела (ст. 140 ГПК РФ).

Ш аг 4. Примите участие в судебных заседаниях и получите решение суда

В течение пяти дней со дня поступления искового заявления суд решает, принять ли его к производству, назначает предварительное заседание, а впоследствии - судебное разбирательство (ст. 133 ГПК РФ).

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. Обжаловать решение можно в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме (ст. 209 , ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).

Ш аг 5. Обратитесь в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (п. 65 Постановления N 10/22).

Связанные вопросы

Как оформить сделку купли-продажи квартиры?

Полезная информация по вопросу

» Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Договоры купли-продажи недвижимости являются особой категорией договоров, к которым применяется правило об обязательной государственной регистрации. Без прохождения процедуры госрегистрации такие договоры либо считаются не вступившими (незаключенными) в силу, либо, если стороны исполнили обязательства: продавец – передал недвижимость, покупатель – уплатил оговоренную сумму, но не осуществили государственной регистрации сделки – ничтожными (не имеющими юридической силы). Но, существуют ситуации, при которых стороны полностью исполнили обязательства и соблюли процедуры регистрации, тем не менее у сторон появилось желание расторгнуть договор купли-продажи недвижимости. Как это сделать, рассмотрим в статье.

Наиболее часто инициатором расторжения договора приобретения дома или коммерческой недвижимости выступает покупатель, неудовлетворенный качеством купленного строения или выявившимися в процессе эксплуатации недостатками. Эти положения изложены в Главе 29 ГК РФ и ФЗ от 21.07.1997 г. № 122.

Любое из этих оснований служит обоснованием законности требований заинтересованной стороны, направленных на расторжении договора. При их отсутствии в качестве оснований могут выступать:

• Непередача объекта недвижимости;
• Недействительность сделки;

Если они присутствуют, покупатель может односторонне выступить инициатором расторжения договора.

Основания расторжения по инициативе продавца

Продавцы гораздо реже выступают инициаторами расторжения договора. Поэтому основным поводом требовать расторгнуть заключенный договор является грубое нарушение покупателем условий оплаты купленного объекта или отказ от дальнейшей оплаты после внесения аванса (залога).

В отношении продавцов так же действуют универсальные основания, служащие поводом расторгнуть договор:

• Отсутствие оплаты;
• Недействительность сделки;
• Непредвиденные обстоятельства.

Таким образом, продавец на стадии исполнения договора, наравне с покупателем может единолично инициировать его расторжение.

Возможно ли после регистрации договора

Жесткое условие признания договоров с недвижимостью исполненными только в случае государственной регистрации делит процесс исполнения договора на две стадии:

• С момента согласования основных условий и подписания сторонами до момента исполнения изложенных в договоре условий;
• С момента выполнения условий договора до момента его государственной регистрации.

Этот специфический договор, несмотря на выполнение сторонами всех обязательств: передачи недвижимости и оплаты стоимости, считается неисполненным, пока факт перехода права собственности не будет зарегистрирован в госоргане.

Обратите внимание! После государственной регистрации обычно расторгнуть договор по желанию одной из сторон становится невозможным. Для этого стороны должны прийти к взаимному согласию и подписать новый договор, в котором роль продавца берет на себя бывший покупатель, а роль покупателя – бывший продавец.

Вернуть всё, что было получено стороной по договору, и вновь провести государственную регистрацию перехода прав на недвижимость. Это вполне цивилизованный вариант, но к нему прибегают нечасто, из-за того, что участники редко могут прийти к взаимному согласию о расторжении уже исполненного договора.

Второй путь – это расторжение договора, прошедшего государственную регистрацию, в суде.

Соглашение о расторжении договора

Основополагающим правилом Гражданского законодательства, регулирующего совершение сделок, является правило о том, что расторжение сделки или её изменение должно быть совершено в той же форме, в какой заключался договор.

Так как сделки с недвижимостью возможны только в письменной форме, то и соглашение о расторжении также должно быть письменным.

В соглашении стороны мотивируют свое решение, указывают причины, послужившие стимулом к отказу от выполнения договора, оговаривают условия возврата полученного в счет исполнения договора (квартиры, земельного участка, предприятия и т.п.) и денежных средств.

Обратите внимание! С момента заключения (подписания) договор (если стороны не оговорят иные сроки прекращения действия договора) считается расторгнутым, а все действия – несовершенными. Государственной регистрации такое соглашение не подлежит.

Срок расторжения договора

Гражданское право не предусматривает сроков, ограничивающих стороны в их решении расторгнуть ранее заключенный договор. Оно исходит из понятий разумности и обычаев делового оборота.

Иными словами, договор расторгается в пределах сроков, достаточных для выявления недостатков объекта недвижимости настолько существенных, что они не могут быть исправлены продавцом, либо в пределах гарантии на вновь возведенный объект (ст. 29 ФЗ «О защите прав потребителей» — не менее 5 лет).

Выдержка из п.3 ст.29 Закона «О защите прав потребителя»

Другие сроки оговариваются сторонами дополнительно, но на практике – это всегда заключение нового договора. Именно его заключением будет совершен обмен и восстановлены прежние права участников договора: продавца – на объект недвижимости, покупателя – на уплаченные денежные средства.

Исковое заявление

Наиболее часто встречающимся в практике является судебный порядок. При расторжении договора, связанного с куплей или продажей недвижимости, не требуется согласного волеизъявления обеих сторон. Инициировать процедуру расторжения может любой из участников сделки, причем на любой стадии его исполнения – как до гос. регистрации, так и после неё.
В исковом заявлении участник сделки, выступающий Истцом, вправе изложить свое видение нарушений условий договора, привести аргументированные доводы и требовать расторжения договора.

Очень часто лица, самостоятельно, без участия адвоката или юриста-консультанта, берущиеся отстаивать права в суде своими силами, совершают непростительную ошибку. Заявив требования о признании договора недействительным, они забывают заявить требования о том, чтобы им вернули имущество.

Суд по своему усмотрению не вправе расширить объем заявленных исковых требований. Поэтому он удовлетворяет только те требования, на которых настаивает Истец. Может сложиться неприятная ситуация: договор признан недействительным, расторгнут, а судьба имущества — не решена.