Как найти квартиру на продажу от собственника. Направленный поиск собственников недвижимости

Вопрос поиска клиентуры возникает преимущественно перед начинающими риэлторами. Специфика профессии такова, что в первые несколько лет новичок только набирается опыта, у него нет собственной базы собственников, нет авторитета, нет уверенности в своих силах. Именно по этой причине в профессию не хочет идти молодежь: им нужен быстрый результат, быстрая возможность зарабатывать хорошие деньги, а не бегать по 12 часов в сутки, расклеивая объявления, и ждать своего шанса несколько лет.

Нет логотипа агентства в объявлении - это абсолютный сигнал тревоги, что объявление является поддельным. Откройте кого-нибудь, портал свойств, и вы убедитесь в этом. К чему вы стремитесь, когда вы не намеренно размещаете свой логотип? У частных владельцев нет логотипа. Только и только они могут позволить себе не оставлять свою «подпись» в объявлении. Для каждого нормального агентства верно обратное.

Самый безопасный способ узнать, действительно ли реклама. Перейдите на сайт агентства, предлагающего объявление, и быстро посмотрите, как выглядит его предложение в целом. Если у большинства объявлений есть эти 6 функций, вы этого не делаете! Покупка квартиры - одна из простых транзакций на рынке недвижимости, но это не означает, что она свободна от опасности, о которой вам нужно знать заранее.

Многие начинающие специалисты, пришедшие в агентство учиться, перестают видеть перспективу и уходят через несколько месяцев только потому, что так и не смогли ответить на вопрос: «Где взять собственника». А ведь эта проблема быстро решается с помощью успешной технологии поиска владельцев недвижимости, благодаря которой новичок может заключить не менее 8-10 договоров в течение первых двух месяцев своей работы.

Простота этой транзакции сводится к возможности четкой оценки того, что мы покупаем. При покупке квартиры мы можем легко судить о границах приобретаемого имущества, в то время как приобретение земельного участка для определения его границ и местоположения на местах требует определенных геодезических знаний. С другой стороны, в отличие от покупки дома, при покупке квартиры, легче определить его техническое состояние, количество необходимых затрат на ремонт - в принципе мы можем сделать это сами, а оценка технического состояния дома и необходимые расходы на его ремонт требует оценки стоимости работы, подготовленной профессионалом.

В одной из статей мы рассмотрели стратегию как-будто случайного, а на самом деле глубоко продуманного «сквозного» поиска собственников. Это не единственный метод действий, который начинающий риэлтор должен реализовывать на практике, чтобы получить результат.

Направленный поиск собственников недвижимости

Конечно, вы можете опрашивать консьержек и бабушек у подъезда, они действительно являются неплохим источником информации о том, кто в доме решил сдать или продать квартиру. Но существуют более эффективные и отработанные схемы поиска. Самые известные из них – это старая добрая расклейка объявлений у подъездов, размещение рекламы в газетах типа ИРР и ТиЦ, обзвон архивных баз. Как правило, в небольших городах этих действий риэлтора будет достаточно, чтобы найти хозяев недвижимости.

При покупке квартиры мы встретимся с двумя типами форм собственности. Это отдельное свойство помещений, так называемое. ипотеки и права на совместное владение жилищем. В Польше существуют и другие формы собственности на жилье, такие как кооперативные права аренды жилья и коммунальных помещений. Однако, поскольку эти свойства нельзя купить формально, мы не будем их обсуждать.

Кооперативное право собственности на жилище - это закон об ограниченном имуществе, который в широком смысле можно назвать «передаваемым и наследственным правом использовать часть кооперативного имущества», но он почти так же прав, как собственность на владение жилищем. Особенно в настоящее время, когда решение Конституционного суда не должно быть членом кооператива и утрата членства в кооперативе, не приводит к утрате права на помещение. Однако, поскольку арендодатель имеет право создавать кооператив, он решает самые важные вопросы, связанные с этим имуществом, которые на практике имеют очень мало, особенно в крупных кооперативах.

Но в городах-миллионниках вы, действуя таким образом, сможете найти много клиентов и мало собственников, здесь вам потребуется знание других эффективных, действительно работающих технологий.

Интернет

Одно из самых перспективных мест поиска клиентов – это Интернет, как правило, именно там предпочитают размещать свои объявления собственники более молодого возраста. С каждым годом их процент увеличивается, поэтому вы должны уметь работать с Интернет-площадками. Что нужно делать?

Только вторая встречающаяся юридическая форма квартиры, т.е. так называемая. Ипотека - это собственность, которая фактически принадлежит, и отдельное имущество в здании. Кроме того, владелец ипотеки также является совладельцем здания и участка под зданием, а все совладельцы помещений в собственности образуют так называемые. жилое сообщество, которое принимает собственные решения относительно определенного имущества.

Многие покупатели спрашивают себя, следует ли пользоваться услугами агента. Между тем, покупка квартиры не ограничивается поиском нужной квартиры. Не каждый покупатель может правильно подготовить предварительный договор, договориться о цене, определить юридическое и техническое состояние квартиры. Не все могут безопасно организовать оплату продажной цены и освобождение помещений, а также обеспечить оформление и изменение медиа-соглашений. Поэтому покупать с брокером следует в первую очередь рекомендовать людям, которые ценят безопасность и хотят быстро найти дом.

Создание своей брендовой странички в популярных социальных сетях: Фейсбук, ВКонтакте. Очень перспективное направление именно для частных маклеров, но нужно вкладывать в его развитие силы и средства. Если вы делаете все необходимое для раскрутки, вы можете получать со страницы до 8 договоров с клиентами в месяц.
http://vk.com/start_rieltora
Просмотр объявлений на Интернет-досках.
Создание сайта, на котором вы предлагаете свои услуги. Эффективно работает при правильном подходе к продвижению сайта.
Мощно продвинуть сайт и страничку можно с помощью двух инструментов – прямой интернет-рекламы и контекстной рекламы в целом по сети.
Создание мобильных приложений или версий своего сайта. В Америке – одно из самых перспективных направлений, рассчитанное на молодых пользователей сети, которые привыкли работать с ней в течение дня через смартфоны и планшетники.
Постоянная доступность риэлтора через средства интернет-связи: Скайп, Фейсбук Твиттер, ВК, ICQ, делает его более конкурентоспособным.

Техника «Грибные места»

Однако при выборе агентства есть несколько вещей, которые следует учитывать. Во-первых, пользуйтесь услугами лицензированного брокера. Чтобы узнать, просто попросите номер лицензии и сертификат аффидевита и подтверждение страхования ответственности. Если у брокера нет таких документов, оставьте офис. Во-вторых, вам следует избегать брокерских агентств, которые взимают авансовые платежи за принятие заказа. Агент должен бесплатно предоставить нам какое-либо предложение, сопровождаемое просмотром квартиры и советом, когда нам нужен совет, и его оплата должна быть оплачена после заказа.

Я предлагаю искать клиентов, владельцев жилья, в новых жилищных комплексах. Для многих строительство квартиры в ЖК – это неплохое вложение средств, как правило, большинство из владельцев квартир до конца еще не решили, что с ней делать дальше. Вот эта неопределенность и дает вам шанс проявить свой профессионализм.

Второй вариант работы с новостройками – это ЖК после введения в эксплуатацию, после момента выдачи ключей. Здесь очень много работы, много потенциальных клиентов, и при правильной подаче своего предложения как риэлтора вы можете заключить здесь свою первую сделку, а потом еще и еще.

Также было бы целесообразно, чтобы посредник не представлял обе стороны сделки, поскольку тогда было бы невозможно, чтобы мы были нашим советником, поскольку одновременные действия в интересах покупателя и продавца невозможны. Поэтому было бы целесообразно найти посредника, который не только будет хорошим «искателем жилья», но также организует ссуду или помогает получить его, проверяет правовой статус имущества, индивидуально редактирует содержание предварительного соглашения, предоставляет профессиональные консультации и эффективно организует оба способа оплаты а также освобождение помещений.

В новостройках эффективно работают баннеры, листовки, расклейка объявлений с рекламой. Также вы можете обзванивать потенциальных клиентов и использовать определенный скрипт, чтобы понять с кем вы имеете дело: с самим собственником или посредником-риэлтором.

О тонкостях работы с «грибными» местами вы можете узнать, посетив мои семинары.

Поэтому, если мы собираемся купить недвижимость, ищите консультанта, а не агента в строгом смысле этого слова, и когда мы собираемся продать - мы скорее полезный посредник, чем советник. Потому что тогда было бы гораздо важнее сосредоточиться на правильном предложении и обратиться к самой широкой аудитории, чем проконсультироваться.

Приобретение квартиры должно предшествовать тщательной проверке предложений, доступных на рынке, особенно если мы работаем самостоятельно и не можем полагаться на профессиональные советы. Рекомендуется, чтобы человек, который хочет купить квартиру, начал узнавать о нем по крайней мере несколько месяцев назад. Предложение жилья можно получить из ежедневной и отраслевой прессы и Интернета, которая в последнее время стала самым распространенным местом для размещения предложений, и почти во всех крупных городах есть локальные порталы недвижимости, где, не выходя из дома, вы можете найти интересные предложения.

Искренне желаю удачи начинающим риэлторам!

Приглашаю всех в свою новую группу В КОНТАКТЕ

Следует знать, что риэлторы обычно берут за покупку квартиры около 1-3% от её стоимости в качестве платы за их труд. Если есть желание сэкономить, то можно купить жилье самостоятельно, существенно не увеличивая время поиска нужной покупки. Главное знать всю нюансы, чтобы не потерять деньги и оказаться ни с чем. Для того чтобы узнать, как купить квартиру без риэлтора и при этом обезопасить себя, нужно внимательно рассмотреть все этапы этого процесса. Правильная пошаговая инструкция самостоятельной покупки жилья без агентства поможет вам справиться с этой задачей.

Время, которое мы должны посвятить ознакомлению с предложением, составляет около 70%. Время, которое мы посвящаем всей покупке, но позже привлечет лучшую покупную цену и квартиру, которая соответствует нашим ожиданиям. Тем не менее, поиск является чрезвычайно трудоемким и связан с затратами. Тем не менее, не покупайте первую просматриваемую квартиру без каких-либо различий в каких квартирах и какую сумму можно приобрести. Даже если первая квартира соответствует нашим требованиям, вы всегда можете попросить у владельца несколько дней задержки и осмотреться для большего количества предложений.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Если мы найдем квартиру, которая соответствует нашим ожиданиям, настало время для следующего этапа, то есть ценообразования. Это первый элемент, с которым стороны должны договориться. Если мы не можем договориться о цене, другие договоренности не имеют значения. Наши предыдущие знания о рыночном предложении позволят нам провести эффективные ценовые переговоры. Предполагалось, что продавцы выставили квартиру на продажу по немного завышенной цене за ту, которую они хотели бы получить. Поэтому всегда, даже если цена считается слишком дорогой, мы должны договориться.

Где искать варианты квартир?

Специалисты советуют искать актуальные предложения в газетах , ведь много кто пользуется именно старыми способами продажи жилья. Также следует просматривать различные сайты , где каждый желающий может выставить своё предложение на так называемой доске объявлений . На таких ресурсах данные о продаже, как правило, предоставляют владельцы, а не посредники в виде риэлторов.

Решение о покупке должно быть тщательно продумано, потому что нерелевантный выбор может эффективно убрать радость от владения собственной квартирой. После определения цены продажи необходимо проверить юридический статус квартиры, то есть определить, является ли лицо, которое говорит с нами, владельцем и, следовательно, может ли оно продать его самостоятельно и не обременяется ли квартира. Начнем с нотариального акта, на основании которого продавец стал владельцем. В случае ипотеки мы находим, например, номер земельного и ипотечного реестра, который ведется для этого помещения.

Существуют платные базы , но это уже ваше решение, каким способом нужно проводить поиски квартир. Бесплатные базы позволяют найти жилище за более длительный срок, но все же это возможно. Бывает, что там размещено несколько предложений об одной квартире. В таком случае некоторые объявления были созданы риэлторами, но все же владелец там тоже имеется.

Принцип прозрачности земельных регистров позволяет вам видеть книгу квартиры, которую вы хотите купить свободно. Однако не все могут читать записи в земельных и ипотечных реестрах, поэтому лучше всего, чтобы арендодатель выбрал для нас земельный реестр. Если мы купим кооперативное право собственности на помещение, у него обычно не будет зарегистрированного земельного и ипотечного реестра. Такое имущество может иметь вечный реестр, но на практике это считается, когда арендодатель хочет поручить свою ипотеку ипотеке.

Однако основанием для определения того, кто имеет право на совместное владение правом на помещение, является сертификат, выданный кооперативом, владеющим этим имуществом. Нам также необходимо запросить у продавца сертификат о регистрации. Затем мы проверим, кто зарегистрирован и кто должен - желательно до нотариального акта - проверить. Хотя сам отчет не дает никому права жить в наших помещениях, поскольку он имеет чисто зарегистрированную стоимость, но отсутствие добровольной регистрации вызывают необходимость проведения административного разбирательства позже, чтобы проверить людей.

Довольно популярным методом поиска квартиры является расклейка объявлений в интересующих районах и даже на подъездах конкретных домов. Объявления, которые оформлены в смешной и оригинальной форме смогут привлечь внимание многих прохожих. Советуем вам воспользоваться этим. Также вы можете обходить консьержей в поиске желаемого предложения, они могут подсказать нужную информацию.

Если у нас уже есть документация на квартиру, это не значит, что мы сможем правильно ее интерпретировать. Но это простой совет. Только с этой документацией перейдите к нотариусу, предпочтительно также в присутствии продавца. Нотариус проверяет, завершена ли документация, правильны ли записи, нет ли бремени и необходимо ли предпринять какие-либо шаги перед продолжением продажи.

В настоящее время многие квартиры продаются агентами, особенно пожилыми людьми или живущими за рубежом. В этом случае всегда проверяйте правильность составления доверенности. Если оно выдается за границей, это должно быть сделано в соответствии с законодательством места подготовки, что подтверждено консульством. Хорошо знать, что общая доверенность включает в себя только полномочия для обычного управления. Для продажи деятельности, превышающей обычный правление, требуется общая доверенность или доверенность на отдельные виды деятельности.

Спрашивать друзей , продаёт ли кто-то из их знакомых квартиру тоже можно, но не стоит сильно рассчитывать на такой способ поиска вариантов.

консьержи могут знать довольно много о жильцах домов и следует спрашивать у них дополнительную информацию;
если квартира нуждается в срочной продаже, то следует обратить внимание на наличие всех нужных документов, чтобы избежать неприятностей в дальнейшем;
если вы имеете денежные средства на покупку новой квартиры, не следует распространяться об этом, ведь мошенники могут воспользоваться этим;
не стоит рассчитывать на предложения, где стоимость квартиры занижена на 10-20% в сравнении с рыночной ценой. При помощи такого объявления риэлтор привлекает внимание клиентов. Если на рынке и появляются подобные уникальные предложения, то их, как правило, трудно найти самостоятельно.

Плюсы и минусы самостоятельного приобретения квартиры

Плюсы:

вы экономите свои деньги, отказываясь от услуг посредников;
вы не подвергаетесь риску, когда недобросовестный риэлтор может обокрасть вас;
посредник может не оправдать желаемого результата;
у вас есть возможность самостоятельно отыскать то, что вам нужно под ваши требования и запросы;
это позволяет приобрести новые знакомства, что поможет вам в поиске.

Минусы:

на поиски квартиры может потребоваться гораздо больше времени, чем ожидается;
надёжный риэлтор способен найти жильё именно по вашим требованиям гораздо быстрее при помощи собственных баз;
посредник может защитить вас от риска встретить мошенников.

На что нужно обращать внимание при первичном осмотре квартиры?

Жильё может быть гораздо лучше или хуже, чем первое впечатление о нём. Если вы уже пришли осматривать, то следует проверить квартиру как следует. Иногда владелец желает продать жилье с некоторыми изъянами по выгодной цене, поэтому желательно осматривать жильё при дневном освещении. Так вы сможете увидеть все дефекты, связанные с неровными стенами, полом . Ведь ремонт квартиры может заставить вас израсходовать кругленькую сумму.

Поэтому в мандате должно быть прямо указано, что агент имеет право продать имущество принципала или собственника имущества в целом. Кроме того, доверенность должна быть наделена полномочиями не только распоряжаться жильем, но и проверять лиц или изменениями в медиа-соглашениях. Это чрезвычайно важно, поскольку это может помешать нам переписать контракты на поставку электроэнергии, газа и других средств массовой информации.

Следующим элементом, который нам необходимо определить у продавца, является дата оплаты продажной цены и дата выдачи нашей квартиры. Поэтому мы должны прийти к соглашению, в какое время продавец выйдет из квартиры и как мы физически заплатим ему цену продажи. Если мы используем банковский кредит, необходимо определить, когда банк начнет кредит. Для покупателя самым безопасным является стремление сделать как освобождение помещения, так и оформление всех лиц до подписания договора купли-продажи, но очень часто это невозможно.

Так же рекомендуется проверить работу всех коммуникаций в квартире: включать холодную и горячую воду во всех кранах, включать свет в комнатах (проверка проводки), зимой проверять температуру батарей. Можно проверить наличие счетчиков на воду, посмотреть в окна (иногда точечные застройки загораживают дневной свет).

Местоположение квартиры также для многих имеет большое значение. Жильё может полностью вас устраивать, но, вследствие того, что оно может находиться далеко от продуктового магазина, школы или иметь плохой пейзаж, ваше мнение может измениться. Отсутствие парковки или удаленность детской площадки тоже для многих важно. Такие случаи бывают достаточно часто. Следует пройтись по району, где будете покупать жилище и обдумать всё как следует перед выбором квартиры.

Аванс при покупке квартиры

Благодаря задатку, владелец и покупатель смогут быть более дисциплинированы в отношении друг к другу. В таком случае пострадавшая сторона может получить компенсацию при разрыве сделки. Если покупатель передумал приобретать жильё, то задаток остаётся у продавца. Предполагается, что и владелец квартиры обязан выплатить пострадавшему покупателю стоимость задатка и такую же сумму сверху, если он пытается продать своё жилище третьим лицам.

Вроде бы все достаточно просто, но перед тем, как купить квартиру без опыта, следует знать о некоторых особенностях такой сделки с авансом. По гражданскому кодексу РФ соглашение о задатке не имеет последствий, что указаны выше. Оно не будет действовать, если было заключено до заключения договора о купле-продаже. Все это потому что сделка отчуждения жилья считается заключённой только после её государственной регистрации . Из-за действующего законодательства подобные соглашения на рынке недвижимости просто недействительны, хотя не запрещает выплат аванса.

Возможные встречи с мошенниками

При приобретении квартиры в новостройке, у вас будет минимум проблем с поиском надёжной фирмы, которая занимается продажей жилья. Однако, при самостоятельном приобретении вторичного жилья, у вас могут возникнуть некоторые проблемы с аферистами. Существует множество подводных камней при оформлении подобной сделки.

Предварительный договор купли-продажи может защитить вас в том случае, если продавец будет искать более выгодного покупателя (образец предварительного договора). При оформлении договора о задатке следует обговорить цену квартиры, крайний срок составления документов о купле-продаже, а также размер задатка. Дата выселения прежнего владельца также немаловажна.

Перед оформлением сделки следует проверить документацию на . Имеется ввиду проверка жилья на законность основания продажи недвижимости. В случае если такой возможности нет, вас могут обдурить. Особое значение имеет жилая площадь, где имело место . В случае обнаружения такого факта суд может признать сделку недействительной.

Довольно распространённой махинацией является продажа жилья после того, как его владелец умер . В этом случае сделка недействительна с момента заключения. Следует также тщательно отследить моменты, когда некоторые граждане могут иметь право претендовать на долю в этой квартире после продажи (вернувшиеся из мест заключения и т.д.). В этом может помочь домовая книга паспортного стола.

При передаче денег следует быть очень внимательным. Для этого довольно часто арендуют ячейки в банках. Это позволяет максимально обезопасить себя. Довольно часто банки дают доступ владельцам квартиры к ячейке только после заключения государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. Мера является вполне приемлемой и пользуется большой популярностью среди покупателей.

Если Вы не уверены в избежании всех неприятностей, связанных с мошенниками, то следует обратиться к надёжному агентству, которое обеспечит оформление сделки с определёнными гарантиями.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости

На этом этапе следует прежде всего ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру и сверить их с паспортами собственников. Владельцев может быть несколько и нужно получить согласие каждого из них. Желательно увидеться лично с продавцом для того, чтобы сверить подпись на доверенности. При помощи органов опеки можно удостовериться в дееспособности всех владельцев квартиры.

Продавец вам должен предоставить весь пакет документов для оформления купли-продажи:

свидетельство о государственной регистрации права собственности;
паспорта всех владельцев недвижимости;
документ, подтверждающий права владельцев на квартиру ( , приватизации, дарения, свидетельство о вступлении в наследование или решение суда);
разрешение органов опеки (если ребенок владеет долей в квартире);

Без вышеуказанных документов сделка не сможет быть зарегистрирована. Также нужно знать следующие моменты:

все документы вам должны предоставить в подлинном виде;
если владелец квартиры состоит в браке, нужно нотариально оформленное согласие супруга на продажу квартиры или решение суда о разделе совместного имущества;
продавец должен предоставить вам кадастровый и технический паспорта на квартиру;
имеет смысл запросить выписку из ЕГРП о том, что нет обременений на квартиру и она не является предметом судебного спора;
не забудьте попросить у владельцев справку об отсутствии задолженности по уплате услуг ЖКХ;

При подписании договора следует внимательно проверить правильность паспортных данных участников сделки и удостовериться в правильности реквизитов квартиры. Должна быть указана стоимость квартиры и соблюдены все условия передачи денег.