Аренда здания у физического лица. Аренда имущества у физических лиц
Большое распространение получает сдача в аренду физическими лицами движимого и недвижимого имущества. Организациям-арендаторам, в этом случае, не следует забывать о своих обязанностях как налоговых агентов в отношении НДФЛ и ЕСН с суммы арендной платы.
Чаще всего во временное владение и пользование организации получают квартиры для проживания своих сотрудников, транспортные средства и оргтехнику.
Характерной особенностью таких арендных правоотношений (в том случае если арендодатель - физическое лицо не является индивидуальным предпринимателем) является то, что у организаций появляется обязанность по исчислению и уплате налогов, объектом которых признаются выплаты физическим лицам, - налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и единый социальный налог (ЕСН). В рамках таких договоров аренды физические лица получают выплаты не только в виде арендной платы, но и в форме возмещения расходов на содержание, ремонт и эксплуатацию арендуемого имущества. Вопросы распределения таких расходов между сторонами регулируются как нормами Гражданского кодекса, так и условиями, закрепленными в договоре аренды.
Особенности расчета и уплаты НДФЛ
Если же арендодатель не имеет статуса налогового резидента РФ, его доходы от сдачи имущества, находящегося в России, облагаются НДФЛ по ставке 30% без применения налоговых вычетов (п. 4 ст. 210 и п. 3 ст. 224 НК РФ ()).
Налоговый агент в отношении физического лица – арендодателя может применить стандартные и (или) имущественные налоговые вычеты.
Стандартные вычеты по выбору налогоплательщика предоставляет один из налоговых агентов, являющийся источником выплаты дохода. Основанием для любого стандартного вычета служит письменное заявление налогоплательщика и документы, подтверждающие его право на этот вычет (п. 3 ст. 218 НК РФ).
Например, если организация арендует имущество у своего работника, то имущественный налоговый вычет может быть ему предоставлен работодателем (п. 3 ст. 220 НК РФ). Данный вычет применяется ко всем доходам налогоплательщика, облагаемым по ставке 13%, при соблюдении всех необходимых условий для его предоставления.
Иные виды налоговых вычетов (социальный или имущественный, установленный в подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) налогоплательщик может получить только при подаче налоговой декларации по форме 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании налогового периода (п. 2 ст. 219 и п.2 ст. 220 НК РФ).
Профессиональные налоговые вычеты
В пункте 2 ст. 221 НК РФ указано, что налогоплательщики, получающие доходы от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера, имеют право на получение профессиональных налоговых вычетов. То есть, указанные доходы могут быть уменьшены на сумму фактически произведенных налогоплательщиком расходов, непосредственно связанных с выполнением таких работ (оказанием услуг).
Для получения профессиональных налоговых вычетов налогоплательщик подает налоговому агенту заявление и документы, подтверждающие расходы.
Многие физические лица – арендодатели жилых помещений рассчитывают получить налоговый вычет в отношении коммунальных платежей за предоставляемую квартиру. Арендодатели полагают, что если по договору аренды ремонт и расходы на содержание арендуемого имущества осуществляется за их счет, то логичной является их просьба учесть в качестве профессионального вычета соответствующие расходы.
Однако налоговый агент не может удовлетворить такую просьбу, так как доходы от предоставления имущества в аренду, исходя из норм главы 23 НК РФ () , не относятся к доходам от выполнения работ или оказания услуг. В перечне доходов, облагаемых НДФЛ, доходы от сдачи имущества в аренду и вознаграждение за оказание услуг указаны в разных подпунктах (подп. 4 и 6 п. 1 ст. 208 НК РФ ()), то есть как разные виды доходов. А в ст. 221 НК РФ не предусмотрена возможность применения профессиональных вычетов в отношении доходов от представления имущества в аренду. Аналогичный подход обнаружился в Письме Минфина РФ от 29.12.06 № 03-05-01-05/290 () .
Наверное, единственный случай, когда профессиональный налоговый вычет, можно применить к доходам, полученным по договору аренды, это аренда транспортного средства с экипажем. Такой вид аренды транспортных средств весьма распространен и удобен как для арендатора, так и арендодателя (например, многие маршрутные автобусы сдаются в аренду именно на таких условиях). По такому «комплексному» договору арендодатель не только предоставляет имущество в пользование, но и оказывает своими силами услуги по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ ()).
Очевидно, что профессиональный вычет можно применить не ко всей сумме вознаграждения по договору, а только к части, относящейся именно к оплате труда водителя.
Для применения профессионального налогового вычета к доходам арендодателя расходы, заявленные для вычета, должны:
Быть фактически произведены и подтверждены документами, предоставленными физическим лицом – арендодателем;
Иметь непосредственную связь с оказанием услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации;
Не возмещаться арендатором по правилам Гражданского кодекса или договора аренды когда допускается, чтобы договор закреплял иные правила, чем Гражданский кодекс РФ.
Обязанности арендатора и арендодателя
При аренде транспортного средства с экипажем все виды ремонта осуществляются только за счет арендодателя, а при аренде без экипажа, наоборот, за счет арендатора (ст. 634 и 644 ГК РФ ()). Если обнаружились недостатки арендованного имущества вследствие того, что арендатором нарушены правила эксплуатации и содержания имущества, то арендатор должен возместить арендодателю стоимость ремонта (п. 2 ст. 629 ГК РФ ()).
Расходы по содержанию, ремонту и эксплуатации предмета аренды, которые нормами Гражданского кодекса или положениями договора аренды возложены на арендатора, последний либо осуществляет сам, либо возмещает их арендодателю. Возникает вопрос, следует ли соответствующие расходы арендатора рассматривать как доход физического лица – арендодателя и начислять на них НДФЛ?
Рассмотрим ситуацию, когда арендатор возмещает арендодателю уже осуществленные им расходы. Чаще всего таким способом возмещаются расходы на коммунальные платежи в отношении арендуемого помещения (жилого или нежилого).
Ремонт за счет арендатора рассматривается как доход арендодателя, если:
В договоре аренды установлено, что арендатор осуществляет ремонт предмета аренды в счет арендной платы;
В соответствии с ГК РФ ремонт проводится за счет арендодателя, но в договоре стороны возложили соответствующие расходы на арендатора. При этом по договору арендодатель не возмещает арендатору стоимость проведенного ремонта.
Реконструкция и модернизация арендованного объекта
Некоторые инициативные арендаторы преисполнены желания улучшить арендуемый ими объект путем его реконструкции или модернизации.
Однако в данном случае следует исходить из того, о каких улучшениях идет речь – отделимых или неотделимых без вреда для имущества (ст. 623 ГК РФ ()). В первом случае по окончании срока аренды арендатор может вернуть арендованное имущество арендодателю без отделимых улучшений. В результате у арендодателя не возникнет дохода. Во втором случае имеет значение, будет ли арендодатель возмещать арендатору стоимость неотделимых улучшений. Если не будет, то стоимость этих улучшений включается в налоговую базу по НДФЛ.
В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений, только когда изменения в объекте аренды осуществлены с его согласия и при условии, что в договоре не предусмотрено иное. При соблюдении этих условий НДФЛ со стоимости неотделимых улучшений объекта аренды не исчисляется.
А вот доходы в виде стоимости ремонта или неотделимых улучшений, произведенных силами арендатора либо с привлечением за его счет подрядных организаций, у арендодателя признаются доходами, полученными в натуральной форме.
Если, например, организация-арендатор оплатила работы, произведенные подрядчиками, и приобрела необходимые материалы, то налоговая база по НДФЛ арендодателя равна суммарной стоимости этих работ и материалов по соответствующим договорам купли-продажи. Если арендатором осуществляется работы по ремонту (улучшению) объекта аренды своими силами, то для целей исчисления НДФЛ определяется рыночная стоимость произведенных работ, для чего следует руководствоваться п. 4-11 ст. 40 НК РФ () .
НДФЛ, исчисленный с доходов, полученных в натуральной форме, удерживается за счет любых денежных средств, выплачиваемых налоговым агентом налогоплательщику (в том числе за счет арендной платы или заработной платы, если арендодатель состоит в трудовых отношениях с организацией-арендатором). Согласно требованию п. 4 ст. 226 НК РФ удерживаемая сумма НДФЛ не может превышать 50% от суммы выплаты.
Когда сумму вознаграждения следует разделить
Как уже отмечалось выше в договоре аренды транспортного средства с экипажем целесообразно разделить сумму вознаграждения арендодателя на две части: арендную плату за временное владение и пользование транспортным средством и вознаграждение за услуги по управлению автомобилем и технической эксплуатации. В противном случае у организации возникнут сложности с определением налоговой базы по ЕСН. Это также весьма существенно и для исчисления НДФЛ с дохода арендодателя. Ведь применить профессиональный налоговый вычет по НДФЛ можно только к той части вознаграждения по договору, которая является оплатой услуг арендодателя по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации.
Оба гражданина не являются индивидуальными предпринимателями и не состоят в трудовых отношениях с организацией.
По условиям обоих договоров организация за свой счет осуществляет расходы на содержание и текущий ремонт этих транспортных средств. В ноябре 2007 года организация произвела замену изношенных покрышек на новые для эксплуатации в зимних условиях. По каждому автомобилю стоимость новых покрышек вместе со стоимостью работ автосервиса по их замене, составила 18 000 руб.
Договор с Ивановым соответствует нормам ст. 644 ГК РФ () об аренде транспортного средства без экипажа. Поэтому стоимость покрышек и работ по их замене нельзя рассматривать в качестве дохода Иванова. Организация-арендатор исчисляет НДФЛ в отношении доходов Иванова только с суммы арендной платы.
В договоре на аренду грузового автомобиля возложение расходов по ремонту и содержанию данного транспортного средства на арендатора противоречит ст. 634 ГК РФ. Поэтому стоимость покрышек и работ по их замене включается в налоговую базу арендодателя по НДФЛ. Организация с этой суммы исчисляет НДФЛ по ставке 13% и удерживает его из суммы арендной платы.
Арендная плата по второму договору составляет 30 000 руб. в месяц. Сумма налога, удерживаемого за счет выплаты за ноябрь 2007 года, равна 6240 руб. ((30 000 руб. х 13% : 100%) + (18 000 руб. х 13%)).
50% от суммы выплаты за ноябрь составляют 15 000 руб. Сумма исчисленного налога не превышает 50% от суммы арендной платы за ноябрь и может быть удержана из нее полностью. >
Исчисление ЕСН
Следовательно, у организаций-арендаторов под обложение ЕСН подпадают только выплаты по договорам аренды транспортного средства с экипажем. Причем не в полной сумме, а лишь в той ее части, которая приходится на оплату услуг по управлению и технической эксплуатации транспортным средством.
Вышесказанное справедливо для физических лиц, не зарегистрированных в качестве индивидуального предпринимателя. Иначе оплата услуг по управлению и технической эксплуатации транспортным средством включается в налоговую базу по ЕСН арендодателя, а не арендатора (п. 2 ст. 236 НК РФ ()). Подобные разъяснения приведены также в Письме Минфина РФ от 10.02.04 № 04-04-06/21 () .
Выплаты организации-арендатора в счет возмещения расходов арендодателя на содержание и ремонт предмета аренды не включаются в налоговую базу по ЕСН, о чем говорится в письмах Минфина РФ от 13.07.07 № 03-04-06-02/138 () и от 02.10.06 № 03-05-01-04/277 () .
В налоговую базу по ЕСН организация может включить только часть оплаты по договору – 18 000 руб. К этой же доле вознаграждения по договору аренды организация вправе применить профессиональный налоговый вычет по НДФЛ, и то при условии, если он будет заявлен Сидоровым. >
При аренде транспортного средства с экипажем все виды ремонта осуществляются только за счет арендодателя, а при аренде без экипажа, наоборот, за счет арендатора.
Если обнаружились недостатки арендованного имущества вследствие того, что арендатором нарушены правила эксплуатации и содержания имущества, то арендатор должен возместить арендодателю стоимость ремонта
В договоре аренды транспортного средства с экипажем целесообразно разделить сумму вознаграждения арендодателя на две части: арендную плату за временное владение и пользование транспортным средством и вознаграждение за услуги по управлению автомобилем и технической эксплуатации.
В статье использованы документы:
Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.00 №117-ФЗ (принят ГД ФС РФ 19.07.00) () .
На первый взгляд, у кого арендовать недвижимость – у юридического или физического лица, для организации никакой разницы нет. Но эта иллюзии рассеивается, как только на поверхность поднимается вопрос налогообложения сопутствующих расходов. Если арендодателем выступает физлицо, то, во-первых, всплывают обязанности налогового агента по НДФЛ, а, во-вторых, не стандартно придется подойти и к учету расходов на ремонт позаимствованного имущества.
Для фирмы, не имеющей, что называется, ни кола ни двора, сложно представить себе иной способ обзавестись офисом, торговой площадью и т.п. без заключения договора аренды. Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование (или во временное пользование). Таким имуществом в силу пункта 1 статьи 607 Кодекса могут выступать: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
При этом правом сдачи имущества в аренду обладает лишь его собственник либо лица, управомоченные им или законом (ст. 608 ГК). В этом смысле выступает в качестве владельца необходимой недвижимости юридическое или физическое лицо значения особого не имеет. При наличии документов, подтверждающих право собственности таковых на помещение, а также договора, акта приема-передачи имущества и «платежек» на перечисление арендной платы, проблем со списанием соответствующих сумм при налогообложении прибыли возникнуть не должно (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК, письмо Минфина от 13 мая 2011 года № 03-03-06/1/292, письмо ФНС от 5 сентября 2005 г. № 02-1-07/81).
И все же прежде чем отдавать предпочтение арендодателю-физлицу, стоит подробнее изучить нормы налогового законодательства и разъяснения чиновников.
Расходы на ремонт
Как правило, ответственным за поддержание арендованного имущества в исправном состоянии, то есть за проведение текущего ремонта является арендатор. Это правило по умолчанию установлено Гражданским кодексом, и обычно стороны его не меняют, хотя такая возможность у них и есть (п. 2 ст. 616 НК). Тем более что Налоговый кодекс позволяет арендатору учитывать сопутствующие ремонту расходы при налогообложении прибыли. Так, согласно пункту 1 статьи 260 Кодекса затраты на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в фактическом размере. При этом пункт 2 данной нормы гласит, что указанное правило применяется также в отношении расходов арендатора амортизируемых ОС, если, конечно, арендодатель таковые не возмещает.
И все было бы отлично, если бы чиновники не настаивали, что воспользоваться статьей 260 Налогового кодекса фирмы, арендующие недвижимость у физлица, не вправе. Проблема заключается в том, что в данной норме речь идет об арендаторах амортизируемых ОС. Между тем физлица, как известно, амортизацию не начисляют (письмо Минфина от 16 апреля 2007 г. № 03-03-06/1/240). В письме от 12 августа 2008 г. № 03-03-06/1/462 финансисты и вовсе указали, что признать имущество амортизируемым по правилам статьи 256 Налогового кодекса могут лишь плательщики налога на прибыль, то есть российские организации (п. 1 ст. 246 НК). Иными словами, из числа потенциальных «непроблемных» арендодателей чиновники разом вычеркнули не только физлиц, но и индивидуальных предпринимателей, а также организации, применяющие общий режим налогообложения.
Конечно, впоследствии представители финансового ведомства, хоть и не изменили своей точки зрения, но посчитали, что совсем уж исключать арендные платежи, уплачиваемые физлицу и т. п. из состава расходов по налогу на прибыль, было бы чересчур. Списать таковые, отметили эксперты Минфина, арендатор все-таки может, а благодарить за это стоит открытый перечень прочих расходов в Налоговом кодексе. Проще говоря, уменьшить базу по налогу на прибыль в рассматриваемой ситуации можно на основании подпункта 49 пункта 1 статьи 264 Кодекса (письмо Минфина от 1 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/51, от 6 июня 2009 г. 03-03-06/2/131).
По мнению специалистов Министерства финансов, российская организация или индивидуальный предприниматель признаются налоговыми агентами по НДФЛ в отношении доходов арендодателя-физлица автоматически. И никакие ухищрения здесь не помогут, если, конечно, арендатор не готов бороться за освобождение от обязанностей налогового агента по НДФЛ в суде.
Арендная плата, выплачиваемая российской компанией, подчеркивают чиновники, относится к доходам физлица от источника в РФ, а значит, облагается НДФЛ (подп. 4 п. 1 ст. 208, ст. 209 НК). Согласно же пунктам 1 и 2 статьи 226 Налогового кодекса отечественные организации и предприниматели обязаны исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых они служат. Исключение предусмотрено лишь в отношении доходов, перечисленных в статьях 214.1, 227 и 228 Кодекса. Что касается доходов от сдачи в аренду имущества, то возиться с налогообложением таковых самостоятельно гражданам придется только тогда, когда источник их выплаты не является налоговым агентом, считают финансисты. Именно таким образом они трактуют подпункт 1 пункт 1 статьи 228 Налогового кодекса (письма Минфина от 20 июля 2009 г. № 03-04-06-01/178, от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/428, от 7 апреля 2009 г. № 03-04-06-01/83, ФНС от 2 октября 2008 г. № 3-5-04/564@). Согласны с таким подходом и столичные налоговики, иллюстрируя данное утверждение примером. Оно очевидно, утверждают ревизоры, если арендатором выступает другое физлицо или иностранная организация (письмо УФНС по г. Москве от 7 сентября 2009 г. № 20-14/4/093209@). Российским же компаниям и ИП в рассматриваемой ситуации обязанностей налогового агента по НДФЛ не избежать (письмо Минфина от 29 апреля 2011 г. № 03-04-05/3-314).
Конечно, возможна и иная точка зрения. В частности, при прочтении все того же подпункта 1 пункта 1 статьи 228 Налогового кодекса судьи улавливают в нем совершенно иной смысл. В нем, подчеркивают судьи, указан один из случаев, когда рассчитывать и уплачивать НДФЛ в бюджет налогоплательщик должен самостоятельно. При этом, считают они, он гласит, что делать это физлицо должно само в том случае если договоры аренды, заключенные с ним организацией или ИП, не являющимися его работодателями, не предусматривают обязанности организации удерживать и уплачивать в бюджет НДФЛ с сумм арендной платы (постановления ФАС Московского округа от 4 сентября 2009 г. № КА-А40/8534-09, Западно-Сибирского округа от 10 сентября 2009 г. № Ф04-5077/2009(13200-А03-46), от 29 июля 2008 г. № Ф04-4605/2008(8854-А03-27). Проще говоря, арбитры в данном случае исходят из того, на кого возложены обязанности по исчислению и уплате НДФЛ непосредственно договором аренды.
Однако следует иметь в виду, что арбитражная практика, содержащая подобные выводы, отнюдь не многочисленна. Кроме того, имеются и противоположные решения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 10 июля 2008 г. по делу № А56-4753/2007).
При этом чиновники сдавать свои позиции нисколько не намерены. К примеру, в письме от 15 июля 2010 г. № 03-04-06/3-148 они указали, что условие договора аренды о том, что исчисление и уплата НДФЛ возлагаются непосредственно на налогоплательщика, груба говоря и «яйца выеденного не стоит». Согласно пункту 5 статьи 3 Налогового кодекса, напомнили они, ни на кого не может быть возложена обязанность уплачивать налоги и сборы, а также иные взносы и платежи, обладающие установленными Кодексом признаками налогов или сборов, не предусмотренные НК либо установленные в ином порядке, чем это определено Кодексом. В связи с этим, указали финансисты, рассматриваемое условие, в соответствии с которым обязанности по уплате НДФЛ возложены на налогоплательщика, является ничтожным.
Светлана Котова, эксперт ООО «Центр экономической информации»
Который возникает в подобной ситуации: если арендодатель - физическое лицо, должен ли он, аренды с компанией, получать статус индивидуального предпринимателя?
Как правило, в этом нет необходимости. Если гражданин является собственником имущества, он вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду. Законодательство не ставит право гражданина распоряжаться своим имуществом в зависимость от наличия у него статуса предпринимателя (п. 1 ст. 209, ст. 608 ГК РФ).
Факт заключения возмездной сделки (договора аренды) сам по себе еще не свидетельствует о том, что гражданин ведет предпринимательскую деятельность. Подтверждают этот вывод и налоговики (см., например, письмо УФНС России по г. Москве от 30 марта 2007 г. № 28-10/28916). Определить, что гражданин занялся предпринимательством, можно, как считают налоговики, по нескольким признакам: имущество изначально приобреталось для извлечения дохода, у гражданина существуют устойчивые связи с контрагентами, все совершаемые сделки взаимосвязаны и по ним ведется учет хозяйственных операций. Только тогда арендодатель должен зарегистрироваться как предприниматель и платить налоги в этом качестве.
Если же, к примеру, помещение гражданин приобрел для личных нужд, но временно сдает его в аренду и получает от этого доход, регистрироваться в качестве не нужно. Это подтверждает и пункт 2 постановления Пленума Верховного суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 23.
ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
6500 руб. (50 000 руб. × 13%) - удержан НДФЛ с суммы арендной платы;
ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» КРЕДИТ 50
43 500 руб. (50 000 - 6500) - выплачена сумма аренды за минусом удержанного налога.
Арендодатель является индивидуальным предпринимателем. По общему правилу, если арендодателем является индивидуальный предприниматель, организация не является налоговым агентом по НДФЛ (п. 2 ст. 226 НК РФ). В подобной ситуации с полученного вознаграждения арендодатель сам исчисляет и уплачивает НДФЛ в соответствии с нормами статьи 227 Налогового кодекса РФ.
Однако на практике налоговики разрешают так поступать только в том случае, если сдача имущества в аренду является одним из видов деятельности индивидуального предпринимателя. Поэтому, чтобы избежать споров при налоговой проверке, действовать нужно так.
У арендодателя нужно запросить копию свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и копию выписки из Здесь также возможны две ситуации:
- в выписке из ЕГРИП сдача имущества в аренду как вид деятельности индивидуального предпринимателя не указана;
- в выписке из ЕГРИП сдача имущества в аренду указана как один видов деятельности индивидуального предпринимателя, например 70.20 «Сдача в наем собственного недвижимого имущества».
В первом случае отношения с арендодателем должны строиться в том же порядке, как описано выше для ситуации, когда арендодатель в качестве индивидуального предпринимателя не зарегистрирован (при выплате арендной платы нужно удерживать НДФЛ, а по окончании года подать сведения в налоговую инспекцию по форме 2-НДФЛ).
Во втором случае арендодатель уплачивает налог с полученных доходов самостоятельно. Компания, оплачивая аренду, налог удерживать не должна. Также не нужно подавать сведения в налоговую инспекцию.
Пример
ООО «Мобильная связь» арендовала у В. Г. Петрова помещение под торговый зал для продажи сотовых телефонов. В. Г. Петров предъявил бухгалтерии ООО «Мобильная связь» следующие документы:
Копию свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;
Копию выписки из ЕГРИП, где один видов деятельности индивидуального предпринимателя имеет код по ОКВЭД 70.20 «Сдача в наем собственного недвижимого имущества».
Согласно договору, ежемесячная сумма арендной платы составляет 50 000 руб. в месяц. Аренда выплачивается ежемесячно, стоимость коммунальных платежей арендодателю отдельно не компенсируется. Сумма арендной платы выплачивается Петрову из кассы ООО «Мобильная связь» на основании расходного кассового ордера. Рассмотрим учет расходов при аренде недвижимости у физических лиц. Так, ежемесячно бухгалтерия ООО «Мобильная связь» будет делать в учете такие проводки:
ДЕБЕТ 44 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с арендодателем»
50 000 руб. - начислена арендная плата согласно договору аренды;
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ «Расчеты с арендодателем» КРЕДИТ 50
50 000 руб. - выплачена сумма аренды из кассы торговой организации на основании расходного кассового ордера.
Аренда у физического лица жилого помещения
Зачастую компании размещают офисы, склады и прочие подразделения в арендованных жилых помещениях (квартирах). По мнению Минфина России (см., например, письмо Минфина России от 5 мая 2004 г. № 04-02-05/2/18), компания может включить в расходы, уменьшающие налогооблагаемый доход, арендную плату лишь по тем жилым помещениям, которые используются для проживания граждан.
Свою позицию чиновники объясняют следующим образом. Арендные платежи включаются в прочие доходы, уменьшающие налогооблагаемый доход. Однако, прежде чем воспользоваться данной нормой и исключить арендный платеж из налогооблагаемой прибыли, нужно удостовериться в том, что данные затраты отвечают критериям, приведенным в статье 252 Налогового кодекса РФ. А именно, как и любой другой вид расходов, арендная плата должна быть экономически оправданна и документально подтверждена. Причем подтверждающие документы (договор, акты, счета) не должны противоречить законодательству Российской Федерации.
Между тем, согласно пункту 2 статьи 288 Гражданского кодекса РФ, жилые помещения можно сдавать только для проживания граждан. Размещать же в жилых домах производственные или административные подразделения организаций можно, только если помещение переведено из жилого фонда в нежилой. А организация в жилых домах промышленных производств вообще запрещена (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Таким образом, договор аренды жилого помещения, предусматривающий его эксплуатацию в каких-либо иных, кроме проживания граждан, целях, противоречит Гражданскому кодексу РФ. А следовательно, арендные платежи по такому договору нельзя списать на расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль.
Пример
АО «Московская типография» арендовало у И. С. Кондратьева двухкомнатную квартиру, расположенную на первом этаже многоэтажного жилого дома. Арендная плата, согласно заключенному договору, составляет 10 000 руб. в месяц. В договоре аренды указано, что ОАО «Московская типография» разместит в арендованной квартире склад товаров.
Поскольку в данной ситуации договор аренды противоречит статье 288 Гражданского кодекса РФ, АО «Московская типография» не сможет списать арендную плату на расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль компании.
Между тем Гражданский кодекс РФ отнюдь не обязывает компанию указывать в договоре, как именно будет использоваться арендованное имущество. Значит, для того чтобы привести договор в соответствие с законодательством, достаточно исключить из него любые упоминания о том, что в арендованном помещении будет открыт офис компании или устроен склад. Тогда арендные платежи будут отвечать всем условиям для признания расходов, перечисленным в статье 252 Налогового кодекса РФ. Тем же, что на деле арендатор использует помещение не для проживания граждан, он правила учета расходов при расчете налогооблагаемой прибыли не нарушает. Ведь Налоговый кодекс РФ не требует, чтобы действия направленные на получение дохода, соответствовали нормам гражданского или, скажем, жилищного законодательства.
Выходит, что чиновники не смогут привлечь к налоговой компанию, которая расположила офис или склад в жилом помещении, не указав на это в договоре аренды. При этом арендатору все же имеет смысл устно согласовать свои действия с собственником квартиры. Дело в том, что последний вправе расторгнуть договор, узнав, что арендатор использует квартиру не по ее прямому назначению (п. 3 ст. 615 ГК РФ).
Не исключено, что в подобной ситуации налоговики все же попытаются уличить компанию в нарушении налогового законодательства. И дело может дойти до суда. Но обычно в подобных спорах победа остается за налогоплательщиками. Примером тому служит постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 июля 2001 г. № А56-4699/01. В нем судьи указали, что налоговое законодательство не требует, чтобы компания осуществляла свою предпринимательскую деятельность исключительно в нежилых помещениях.
Пример
АО «Московская типография» арендовало у М. Н. четырехкомнатную квартиру за 120 000 руб. в месяц. В договоре аренды не указано, каким образом АО «Московская типография» собирается использовать жилое помещение. Однако по устной договоренности с Подольской фирма разместила в квартире свой офис.
Бухгалтерия АО «Московская типография» сделала в учете такие проводки:
ДЕБЕТ 26 КРЕДИТ 76
120 000 руб. - начислена арендная плата;
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по налогу на доходы физических лиц»
15 600 руб. (120 000 руб. × 13%) - удержан НДФЛ из суммы арендной платы;
ДЕБЕТ 50 КРЕДИТ 51
104 400 руб. (120 000 - 15 600) - получены в деньги для оплаты аренды;
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 50
104 400 руб. - выдана Подольской арендная плата через кассу компании;
ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по налогу на доходы физических лиц» КРЕДИТ 51
15 600 руб. - уплачен в бюджет НДФЛ, удержанный из арендной платы.
Квартира арендована для управленческих нужд компании, а расходы по арендной плате подтверждены договором, составленным в соответствии с российским законодательством. Поэтому бухгалтерия АО «Московская типография» включила арендный платеж 120 000 руб. в состав прочих расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль компании.
Александр Елин,
Компании "АКАДЕМИЯ АУДИТА
