Соседи по коммуналке запрещают делать ремонт. Использование жилого помещения по назначению. Обязанности проживающего в коммунальной квартире
Один из важнейших вопросов, которые волнуют хозяев коммунальных квартир, рассмотрел недавно Верховный суд. Жилье, у которого больше одного хозяина, - это не только почти наверняка бытовые проблемы, но и серьезные юридические коллизии. Эти проблемы появились на фоне неожиданного роста в последние годы числа коммунальных квартир.
Первая собственная квартира - отличная вещь. Наконец, будь вашим собственным хозяином, просто поиграйте по своим правилам - и выучите несколько уроков о раздевании! Но просто жить одному? Может быть немного скучно. Они должны быть тщательно отобраны, потому что по крайней мере с этого момента, по крайней мере, кухня и ванная комната разделены, и, надеюсь, надолго.
Для многих очевидно встретиться с друзьями. Но уважение - независимо от того, насколько велика дружба, тот, кто держится вместе, помимо шоколадной стороны, найдет для своих друзей совершенно разные качества. Требования обычно высоки. Самые распространенные из них можно найти здесь.
Причина этого явления - возможность покупать, продавать, дарить и наследовать квадратные метры. C одной из таких коммунальных проблем столкнулась и жительница столицы, живущая в коммунальной квартире. Итак, женщина в трехкомнатной квартире имела на правах собственности две комнаты. Третья принадлежала другой даме. Но хозяйка одной комнаты имела другое жилье, и, купив еще комнату, в нее так и не вселилась. Зато с первого же дня стала сдавать лишние метры. Вот с этого момента для постоянно живущей в квартире хозяйки двух комнат наступил коммунальный ад. Временные жильцы пользовались ванной, кухней, коридором и прочим "общим имуществом".
Для тех, у кого еще нет автомобиля, расположение квартиры особенно интересно. Доступны ли университеты или учебные места на общественном транспорте? Как далеко останавливаются врачи, супермаркет и автобусная остановка? Квартиры в центре города, конечно, обычно дороже, чем те, которые находятся за пределами. Также нельзя недооценивать разрез квартиры. Что делает самый красивый балкон, если один из трех человек должен провести ночь в складском помещении? Лучше всего иметь апартаменты с спальнями одинакового размера.
Таким образом, нет никакого спора о самой большой комнате. Есть ли еще гостиная, которую все могут использовать одинаково? Это также юридически безопаснее, потому что все одинаково одинаковы. Какие другие юридические аспекты следует учитывать, информация о разведке в сфере недвижимости предоставляет информацию.
И сильно осложняли жизнь владелице всего, что стояло на этой "общей" территории. Дело в том, что кухня и ванна остались неделимыми между хозяйками коммуналки. И все, что в туалете и коридоре находилось, принадлежало постоянно живущей хозяйке. А временные жильцы считали необязательным покупать вешалки и кухонную утварь.
Уставшая хозяйка двух комнат пошла в районный суд с иском о защите своих гражданских прав и за компенсацией морального вреда. Она хотела, чтобы на вселение временных жильцов у нее спросили разрешение. Но суд ей отказал. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, проверив решения районных и городских коллег, с ними не согласилась.
Планы уборки являются нераскрытыми - но полезными. К сожалению, обычно найти всех соседей по комнате, и поэтому посуда часто объясняется монументальным искусством, что также может быть приятным для кого-то другого. Планы уборки могут заранее предотвратить такие несоответствия. Как определяются правила, лучше всего решать в большом раунде. Поэтому все соглашаются, и после этого никто не может спорить, что он ничего не знает.
Что именно, однако, должен быть консенсус. Здесь полезно разделить и маркировать холодильные камеры и шкафы для хранения. Разумеется, общие вещи, такие как туалетная бумага, кухонный рулон или моющее средство, могут приобретаться поочередно и использоваться всеми.
Районный суд, когда отказывал истице, исходил из того, что в сегодняшнем законодательстве не предусмотрено такое ограничение прав собственника, как необходимость получения согласия собственников других комнат на вселение посторонних на свою территорию. А "общее имущество", то есть ванна, кухня и коридор, "следует судьбе права собственности на комнату". Суд сослался на 41 и 42 статьи Жилищного кодекса. Верховный суд с такими выводами не согласился.
Недаром дружба прекращается с деньгами, тем более, если касса все равно скудна. По этой причине следует заранее прояснить, кто должен платить и сколько. Что касается квартиры, необходимо, чтобы каждый платил арендную плату в зависимости от его размера комнаты. Фиксированные затраты на электроэнергию, интернет и расходы на отопление лучше всего оплачиваются в равных долях с общим арендным счетом.
Уход за друзьями. Завтра у Зиммерхаба есть важный экзамен? Возможно, сегодня это не лучший момент для трубачей. Но если недавно любимый сосед по комнате должен каждый день навещать ее друга, это может быть очень неприятно. Разделение квартиры, не дав ранее определенных правил сосуществования, может стать рискованным видом спорта.
Высший суд заявил что, собственник имеет право "предоставлять во временное владение" другим гражданам свое жилое помещение. Но кроме прав, у него есть и обязанности. Хозяин квадратных метров по закону обязан "соблюдать права и интересы соседей и порядок содержания общего имущества".
По Жилищному кодексу (41-я статья) собственнику коммуналки принадлежат на праве общей долевой собственности "помещения в квартире, используемые для обслуживания". Проще говоря, это та же ванная. Но в следующей статье кодекса(42-я статья) сказано, что доля в праве общей собственности - пропорциональна размеру общей площади собственника в квартире. То есть у хозяйки двух комнат доля в кухне и ванной в два раза больше.
Расписание уборки общих частей дома. Поддерживайте чистоту и порядок на кухне. Когда вы что-то используете, постарайтесь остаться после этого, как было. Например, если вы собираетесь взять сковородку, и вы нашли ее чистой, следует ли найти следующую грязную? Если вы все сохраните это правило дома, сосуществование будет намного лучше.
Кроме того, попробуйте «не жить в ванной», думает другой сосед по комнате, возможно, ждет его использования. Уважайте сон и расписание своих спутников. Важно, чтобы вы проявляли особую осторожность, когда делали шум дома, когда знаете, что вашим партнерам нужно отдохнуть. Если ваш график или ваш образ жизни не подходят с ними, вы должны подумать о поиске другого.
В законе сказано, что общим имуществом пользуются по договоренности. Не получается договориться - проблему решает суд. Сдавая комнату, ее хозяин предполагает, что жилец будет ходить в ванну и на кухню. Но для "достижения баланса интересов" с другим собственником о пользовании кухней надо обязательно договариваться. Не получается - это должен сделать суд.
Когда вы покидаете дом, закройте дверь и выключите свет. Четвертое и имущество других священны, пока не будет сказано иначе. Не входите в комнаты других без разрешения и, тем более, не принимайте ничего, что принадлежит вам. Это очень просто, хотите ли вы что-нибудь внезапно исчезнуть из комнаты волшебным образом?
Вы собираетесь поужинать со своими друзьями или вечеринкой? Недостаточно того, чтобы, когда вы хотите организовать мероприятие, используя общие области других, дайте им знать заранее, чтобы, когда ваши спутники прибудут домой, они окажутся с неожиданным удивлением.
В нашем случае никаких попыток договориться не было - ни мирно, ни по суду. Так что действительно, без согласия соседки сдать комнату можно, а пользоваться туалетом без ее "одобрения" - нельзя. Или заручиться решением суда по этому вопросу..
Верховный суд пришел к выводу, что нарушение районным и городским судами закона привело к тому, что исковые требования истицы "фактически остались нерассмотренными". Решения по делу хозяйки двух комнат отменены и дело пересмотрят.
Вы собираетесь принести другу или нескольким, чтобы спать дома? Важно, чтобы ваши спутники не принимали смертельный страх, чтобы найти незнакомца дома. Он заранее предупреждает всех и спрашивает, не хотят ли они иметь арендатора более одного дня или нескольких дней.
Владелец отвечает за его хранение. Если вы решили, что в вашей общей квартире принимаются животные, владельцем является тот, кто должен будет позаботиться об этом, будь то рыба, кролик или собака, вам придется кормить его, чистить и следить за вашими потребностями.
Уважать «неписанные» правила. Если партнер неоднократно нарушает основные нормы сосуществования и не учится на своих ошибках, его можно выпустить с пола, если об этом говорили раньше. Постарайтесь быть добрым к коллегам-сверстникам. Как говорится, «двое не сражаются, если не хотят». Примените историю. Чтобы жить вместе, вы должны слушать друг друга и учиться уважать эти «маленькие увлечения» каждого.
Попытка сдать комнату в коммуналке может вызвать конфликт с соседями. Почему обращение в суд по делу о найме комнаты в коммуналке приводит к «замкнутому кругу», поведал Sobesednik.ru эксперт.
Что надо знать, когда сдаешь комнату в коммуналке? Вопросов много. К примеру, самый главный — необходимо ли на это согласие собственников других комнат в коммунальной квартире? Казалось бы, этот вопрос давно отпал... Но нет — он неожиданно стал весьма актуальным в судебной практике. Тонкости сдачи комнаты в наем Sobesednik.ru обсудил с Александром Перепелкиным, начальником юридической службы столичного агентства «Нора-недвижимость».
Если вы будете следовать этим правилам, мы заверяем вас, что ваши соседи по комнате станут чем-то вроде семьи, делая сосуществование в общей квартире идеальной. Расскажите нам те, которые, по вашему мнению, имеют фундаментальное значение для совместной жизни в общей квартире.
Могут ли собаки жить в квартире вместе со своими владельцами? Могут ли кондоминиумы запрещать собак на их территории? Существует ли законный размер для собак внутри апартаментов? К этому вопросу постоянно обращаются многие люди, и иногда мы можем оставаться без ответа или не уверены, что делать в определенных ситуациях. Итак, прочитайте этот текст до конца, чтобы узнать все о своих правах и обязанностях, а также, что делать, когда ситуация не разрешается посредством неофициального разговора.
Моя комната — имею право сдать!
— Насколько я знаю, всплеск судебных разбирательств идет по теме «комнату вы имеете право сдавать без согласия соседей, а вот чтобы ваш жилец пользовался кухней, туалетом и ванной — обязаны уговорить всех остальных собственников». Откуда такая странная логика и почему суды встают на сторону истцов?
Мы живем в одном поколении, где все больше и больше домашних животных считаются частью семьи. Таким образом, поиск места жительства или пребывания в кондоминиуме может стать кошмаром, и многие бесконечные споры о праве собаки остаться в доме в конечном итоге имеют суды в качестве поля битвы. С одной стороны - жильцы или жители, а с другой - владельцы недвижимости, синдикаты и администрация кондоминиумов.
В конце концов, могут ли виллы запрещать животных?
Правда заключается в том, что ни один опекун или владелец не может запрещать пребывание собак в квартире или доме. Это часть вашего права собственности. Несмотря на то, что правила кондоминиума каким-то образом запрещают присутствие собак, они не могут идти против и не превышают федеральную конституцию, самый большой код страны или Гражданский кодекс.
— Это юридическая коллизия. Она образовалась из-за спорного с юридической точки зрения Определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 сентября 2013 г. № 5-КГ13-101.
Но лучше разберем проблему по порядку. Комната в коммунальной квартире относится к жилым помещениям и является самостоятельным объектом права собственности (ст. 16 ЖК РФ). Статья 30 ЖК РФ и статья 228 ГК РФ гарантируют, что собственник волен распоряжаться жилым помещением как хочет, если это не противоречит закону. То есть, к примеру, собственник не может в комнате (жилом помещении) организовать магазин (для этого помещение должно быть в категории нежилых и соответствовать разным требованиям), но может в ней жить, ее продать, сдать в наем, подарить...
Только судья может после того, как репетитор представляет свою защиту, распорядиться о выводе животного. Это решение должно быть принято только после того, как процесс содержит однозначные доказательства, и животное действительно представляет некоторую опасность или вызывает беспорядки.
Если животное проживает в собственности в течение 5 лет и никогда не было никаких жалоб, невозможно изменить правила кондоминиума в середине дороги, это право на права. И даже если изменение конвенции кондоминиума будет проголосовано, тем самым запрещая пребывание животных, эта мера не может применяться к вашему питомцу.
Исчерпывающий перечень ограничений права собственности для собственников комнат в коммунальной квартире установлен в ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ. В частности, там говорится, что собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
Репетиторы, которые не удовлетворены, могут найти справедливость для разрешения своих споров. В большинстве случаев судьи поддерживают пребывание животного. С другой стороны, важно, чтобы опекун был ответственным и обеспечивал, чтобы присутствие собаки не представляло риска для здоровья, безопасности или неудобства соседей.
Итак, да, домашние животные могут жить в квартире! Будьте маленькими или большими. То, что действительно определяет хорошее сосуществование и возможность иметь собак в квартире, - это поведение и их создание. Пока животное не представляет опасности для здоровья, мира и безопасности других людей, животное может проехать в общих помещениях здания. Предотвращение доступа ущемляет тему «приходят и уходят» правильно.
— Другими словами, вы не можете выделить себе кусок кухни, туалета, ванной и коридора в коммунальной квартире. И, скажем, продать «свой» кусок кухни, оставив за собой право на комнату.
— Совершенно верно. Но в законодательстве нет никаких ограничений для собственника комнаты в коммунальной квартире для сдачи в наем комнаты. И нет никакой необходимости получать для этого согласие соседей, проживающих в других комнатах коммуналки.
Случаи незаконных угроз или запретов должны мотивировать бюллетени против автора на создание незаконного смущения и угрозы. Хранитель должен держать собаку близко к телу, используя короткий путеводитель, в общих помещениях здания. Обязанность опекуна - обеспечить безопасность всех.
Крупные или агрессивные собаки должны использовать морды, когда они находятся в общих помещениях здания. Маленьким детям не следует оставлять собак в общих помещениях здания. Уважение к соседу - это ключ к хорошей совместной жизни. Поэтому, если вы знаете кого-то, кто боится или не любит собак, не позволяйте вашей собаке связаться с человеком, например, ожидая следующего лифта. В общем, всегда держите свою собаку в коротком путе, пока он находится в общих помещениях здания, и не позволяйте ему обращаться к третьим лицам, если у него нет разрешения.
— Но если соседи все-таки не согласны с моим решением сдать свою комнату жильцу?
— В случае спора с соседями по коммунальной квартире о том, можно или нельзя сдавать свою комнату в наем или аренду без их согласия, не нужно искать в законе норму, устанавливающую такое правило, а нужно попросить соседей найти в законе и показать вам норму закона, обязывающую вас спрашивать на это их согласие.
Это обязанность опекуна очищать все отходы его собаки в общих помещениях. Отходы, которые не только загрязняют общие районы, но также раздражают других владельцев кондоминиума и потенциально опасны при передаче болезни. Наставник должен также содержать частные участки своего дома в чистоте, предотвращать неприятный запах и обеспечивать здоровье животного. Несоблюдение этого требования может считаться преступлением жестокого обращения.
Бесконечные удары и шумы могут сделать жизнь вашего соседа живым адом. Для этой проблемы следует называть поведенческого специалиста, и разговор с обездоленным является первым путем, чтобы предупредить о мерах, принятых для внесения изменений. Знание прав и обязанностей ваших и ваших собак имеет фундаментальное значение не только для этой ситуации, но и для жизни. Дело в том, что идеал всегда должен искать среднюю позицию и дружеское сосуществование с соседями, синдикатами и администрацией кондоминиума.
Споры за кусок туалета
— Но эти споры все же возникают. И часто переносятся в суды, где почему-то об этих нормах забывают...
— Такое положение дел возникло недавно. Тут вот в чем дело.
Речь, как правило, идет о местах общего пользования. Ведь лица, которых собственник комнаты вселяет в свою комнату, пользуются общим имуществом коммунальной квартиры, таким как кухня, ванная комната, туалет и другое. А эти помещения (в соответствии с п. 1 ст. 41 ГК РФ) принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данной квартире и используются для обслуживания более одной комнаты. Следовательно, когда арендатор ими пользуется, затрагиваются и права соседей.
Но места общего пользования в коммуналке не являются самостоятельным объектом права. Права на них производны от прав на жилые комнаты в коммуналке. Следовательно, права на места общего пользования следуют за юридической судьбой прав на комнаты (п. 3 ст. 42 ЖК РФ).
Поэтому жилец, который снимает комнату в коммуналке, автоматически получает и права пользования этим общим имуществом. Ведь когда сдают, например, в наем не комнату, а квартиру в многоквартирном доме (где собственникам жилых помещений принадлежит аналогично доля в общем имуществе дома), подобный вопрос — о необходимости получить согласие других собственников, чтобы сдать квартиру в аренду — даже не возникает.
Руководствуясь именно такой юридической логикой, суды до недавнего времени и разрешали споры между собственниками комнат в коммунальной квартире.
— Но осенью 2013-го появилось Определение судебной коллегии по гражданским делам...
— Да. И судебная практика по данному вопросу перестала фактически быть единой.
В этом Определении ВС РФ указал на следующее: «Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса РФ об общей долевой собственности, в частности нормы ст. ст. 246 и 247 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Исходя из содержания приведенных норм Гражданского кодекса РФ собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению. Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом».
— В переводе на более простой язык это означает: если по закону пользование общим имуществом предполагает согласие всех собственников, то и в случае коммунальной квартиры это должно происходить так. Поэтому если соседи против того, чтобы ваш жилец ходил в их туалет (и им неважно, что это и ваш туалет тоже), то — обращайтесь в суд. Правильно?
— Именно так. Таким образом, по мнению ВС РФ, до тех пор, пока между собственниками комнат в коммунальной квартире в добровольном порядке — или на основании решения суда — не определен порядок пользования общим имуществом (коридор, ванная комнаты, туалет, кухня и так далее) на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам, сдача в наем комнаты в коммунальной квартире является незаконной.
— Выходит, сдать комнату я могу по закону без согласия соседей, а вот если порядок пользования общим имуществом не определен, то это будет незаконным действием с моей стороны?
— Да. Трудно согласиться с такой юридической логикой — хотя бы потому, что тогда нужно признать незаконность заключения всех договоров социального найма комнат в квартирах коммунального заселения, которые заключаются уполномоченными муниципальными органами без какого-либо согласия на это со стороны собственников других комнат в коммунальной квартире и оглядки на их мнение, в том числе при отсутствии какого-либо соглашения с ними на этот счет.
Поэтому если город-собственник, заселяя в одну из комнат в коммунальной квартире нанимателей по договору социального найма, никакого согласия собственников других комнат в коммунальной квартире не спрашивает, не должен получать такое согласие на заключение договора найма и другой собственник комнаты в коммунальной квартире.
На чьей стороне суды
— Но у собственника комнаты есть право обратиться в суд. А там что происходит?
— Как показывает моя практика, итог неутешительный. Люди, которые, повинуясь указанной логике ВС РФ, обращаются к мировым судьям с иском об определении порядка пользования общим имуществом коммунальной квартирой на случай сдачи собственниками комнаты в наем, получают в этом отказ как в требовании, не основанном на законе. В итоге получается замкнутый круг.
— Будет ли пересматриваться это определение?
— Мы очень на это надеемся. Ведь, кроме того, это противоречит позиции самого ВС РФ, которая была им озвучена ранее в Определении от 10 октября 2007 г. по гражданскому делу № 5-Г07-76, когда предметом рассмотрения был спор о признании недействующими отдельных положений постановления Правительства Москвы № 859-ПП от 31 октября 2006 года «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве», ограничивающих права собственника коммунальной квартиры на вселение и регистрацию по месту жительства других лиц.
ВС РФ в этом определении подтвердил: Московский городской суд при рассмотрении дела по первой инстанции правомерно обратил внимание на то, что в ч. 5 ст. 42 Жилищного кодекса РФ для собственников комнат в коммунальной квартире установлен исчерпывающий перечень ограничений права собственности. И такого ограничения права собственности, как наличие согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащую ему комнату членов своей семьи, законодательством не предусмотрено.
Непоследовательность ВС РФ в указанном вопросе, к сожалению, не добавляет стабильности гражданскому обществу и является в некоторых случаях благодатной почвой для злоупотребления своими правами со стороны недобросовестных соседей по коммунальной квартире.
Скворцова Елена
