Раздел платежей по ипотеке. Особенности бракоразводного процесса при непогашенной ипотеке: как делить жилье

По данным Росстата, в России расторгается половина зарегистрированных браков — в 2012 году, например, на 1,2 млн браков пришлось 641,9 развода. Сколько из этих пар выплачивали ипотечный кредит, Росстат не уточняет, однако, по словам банкиров, ипотека с разводом довольно частое явление.

Как же поступить с квартирой, если дальше жить в ней вместе невозможно, а предварительного соглашения супруги не заключали? Поскольку при оформлении кредита квартира приобреталась в общую совместную собственность, то и права на это имущество у обеих сторон равные. Это значит, что при разводе оба супруга имеют равные права на приобретенное имущество.

Если же кредит брали гражданские супруги, юридически друг с другом не связанные, квартира, как правило, оформляется в общую долевую собственность (доли распределяются равным образом для каждого супруга). Но и в том, и в другом случае по долгам отвечают оба супруга, согласно условиям кредитного договора.

Поэтому, когда дело доходит до развода, супругам приходится решать, как поступить с приобретенной в кредит квартирой, которая может быть оформлена как на обоих созаемщиков, так и на одного из них. Особенно болезненно этот вопрос стоит для тех, у кого квартира была приобретена на имя одного, а фактические выплаты осуществлял другой супруг. Могут возникать и другие спорные ситуации, в которых прийти к единому мнению разводящимся супругам будет весьма сложно. Еще одна типичная спорная ситуация: один из супругов внес первоначальный взнос из собственных средств, например продав квартиру, доставшуюся ему в наследство. "Соответственно, в случае расторжения брака спор очевиден: основные средства внес супруг из личных средств, то есть его доля должна быть больше, а вновь приобретенная квартира по закону является совместной собственностью супругов",— рассуждает юрист офиса "Академическое" компании "Инком-Недвижимость Наталья Киселева.

Иначе выглядит ситуация, если супруги официально не зарегистрированы, а квартира оформлена не на того, кто вносил первоначальный взнос за счет собственных средств. Вложенные в покупку квартиры деньги при разрыве отношений будет уже практически не вернуть. В любом случае, если самостоятельно договориться не получается, решить ситуацию может только суд.

"По опыту Райффайзенбанка самый распространенный вариант дележа ипотечной квартиры — переоформление кредитных обязательств и объекта обеспечения по кредиту на одного из заемщиков",— делится опытом заместитель начальника управления развития ипотечного кредитования Райффайзенбанка Алексей Попович.

Однако независимо от решения бывших супругов сделать то, что они хотят, можно только по договоренности с банком. "В случае если кто-то из супругов решится целиком переоформить на себя право собственности на недвижимость, он должен получить согласие банка на совершение данной сделки, пройти повторную процедуру анализа платежеспособности и урегулировать вопрос по компенсации с другой стороной",— говорит директор департамента розничного бизнеса СБ-банка Герман Белоус.

Сделать это будет не так просто, ведь кредитор не намерен нести издержки при переоформлении состава залогодателей. Причем даже брачный договор в этом вопросе может оказаться бессилен. "При разделе имущества супругов Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) готово предоставить согласие на внесение изменений в сведения ЕГРП при условии, что такой раздел осуществлен на основании решения суда или утвержденного судом мирового соглашения, а не на основании простого соглашения, даже если это брачный договор",— рассказывает директор юридического департамента АИЖК Анна Волкова. Дело в том, что брачный договор супруги могут изменять несколько раз, причем каждый раз кредитор должен был бы вносить изменения в ЕГРП.

Кто и сколько платит

Один из самых сложных вопросов при разводе с ипотекой — кто и как продолжит обслуживать оставшуюся ссуду. "В случае развода официально зарегистрированных супругов обязательства своевременно и в полном объеме оплачивать ипотечный кредит они несут в равной степени независимо от того, кто оплачивал кредит ранее и вносил первоначальный взнос при оформлении ипотечной сделки",— напоминает Герман Белоус.

Причем банк вправе требовать исполнения обязательств от обоих супругов-созаемщиков независимо от того, состоят они в официальном браке или нет. "Банки не принимают в учет разводы, это никак не влияет на действительность кредитных договоров и поручительств,— констатирует заместитель председателя правления Международного банка развития Иван Минаков.— В случае спорной ситуации иски будут поданы к обоим бывшим супругам и взыскание будет осуществляться за счет того, у кого имеется ликвидное имущество. В силу сложности процедур обращение взыскания на заложенную недвижимость будет осуществляться в последнюю очередь".

Причем апеллировать к тому, что квартира досталась другому супругу или большую часть средств внесла одна из сторон, не получится. "Созаемщик обязуется в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств заемщиком нести ответственность перед кредитором солидарно с заемщиком в сумме, равной сумме всех обязательств, как в части исполнения обязательств по осуществлению ежемесячных платежей, так и в части исполнения обязательства по полному возврату кредита, включая обязательства по досрочному полному возврату кредита с процентами",— говорит руководитель департамента ипотеки и кредитов компании "НДВ-Недвижимость" Андрей Владыкин.

Причем даже если вы уже договорились с банком о внесении изменений в состав собственников недвижимости, это не значит, что состав должников тоже изменился. "При разводе не только квартира делится на двоих, но и остаток долга по кредиту в соответствующих долях",— добавляет господин Владыкин. "Юридически оба супруга (даже бывшие) продолжают оставаться должниками для кредитора, которому не важно, кто из них фактически производит платежи,— продолжает Анна Волкова.— В случае если супруг, который фактически оплачивает кредит, перестанет платить, кредитор вправе потребовать исполнения обязательств от обоих заемщиков и взыскать долг со всех должников, а также обратить взыскание на залог".

Для заемщиков опасность кроется в том, что выплачивать ставший ненужным кредит вторая сторона вряд ли захочет. Например, в той же ситуации, когда один из супругов внес первоначальный взнос, "при разводе он теоретически может сказать своей бывшей половине, что с него хватит и платить оставшиеся проценты по ипотеке он не будет", рассуждает руководитель ипотечного центра компании RDI Рустам Азизов. Причем если одна из сторон платить по кредиту отказалась, а кредит выплачивается до конца другой стороной, то избавиться от второго собственника будет непросто.

При возникновении такой ситуации урегулирование вопроса происходит совместно с банком. Существует несколько вариантов решения. Например, один из супругов может перевести остаток долга на себя и выплатить бывшему супругу его первоначальную долю, тем самым оставив квартиру себе. Для этого в первую очередь необходимо уведомить банк о сложившейся ситуации, собрать полный пакет документов для оценки платежеспособности и возможности перевести весь остаток долга на одного из бывших супругов.

Таким образом, с банком придется отдельно договариваться об изменении состава собственников и должников. "Разделение долга и собственности объекта обеспечения невозможно, так как если один из заемщиков перестает отвечать по своим обязательствам, реализовать его часть обеспечения по кредиту будет достаточно проблематично,— поясняет заместитель начальника управления развития ипотечного кредитования Райффайзенбанка Алексей Попович.— При этом, если бывшим супругам удалось договориться о разделе имущества, банк готов рассмотреть возможность вывода из состава заемщиков одного из супругов. Это возможно при переходе обязательств и права собственности на весь объект к одному из заемщиков. Помимо этого вопрос раздела имущества и кредитных обязательств рассматривается в судебном порядке".

Продаем ненужное

Если договориться друг с другом о переводе собственности на приобретенную в кредит квартиру разводящимся супругам не удается, а в суд стороны обращаться не хотят, остается только продать спорную недвижимость. "Например, можно выставить квартиру на продажу, погасить долг перед банком, остаток поделить соответственно изначальному материальному участию и разойтись,— предлагает Андрей Владыкин.— В этом случае тоже надо уведомить банк. Особых сложностей обычно не возникает. Главное отличие будет лишь в том, что сделка по продаже будет проходить в банке-кредиторе при участии сотрудника банка. Часть стоимости квартиры, равная сумме задолженности по кредиту, будет закладываться либо в отдельную депозитарную ячейку на время регистрации перехода права собственности, либо на специальный счет — аккредитив, с которого банк сам заберет деньги в счет погашения кредита после регистрации. Когда задолженность будет погашена, банк выдает справку о том, что кредит погашен и банк разрешает снять обременение с квартиры".

Правда, прежде, чем продавать квартиру, нужно договориться друг с другом. "Банк может дать согласие на продажу заложенной недвижимости, но обязательным условием этого является достижение бывшими супругами соглашения по вопросу распределения средств,— добавляет Иван Минаков.— В любом случае реализация будет осуществляться под контролем банка и в первую очередь будут погашаться долги банку".

Независимо от наличия или отсутствия соглашения между супругами, которые могут решать этот вопрос в том числе в судебном порядке, "продать заложенную квартиру можно исключительно с согласия залогодержателя/кредитора", говорит Анна Волкова: "Если кредитор готов такое согласие предоставить, то он может потребовать, чтобы вырученные от продажи средства были направлены в счет погашения кредита, а все, что осталось, будет передано заемщикам, которые вправе разделить полученную сумму по своему усмотрению. Кредитор может и не требовать досрочного погашения кредита при продаже, однако такие условия продажи — огромная редкость, так как вряд ли кто-то согласится купить квартиру с сохранением залога в обеспечение чужих долгов. Соответственно, даже в случае, если банк согласился на продажу, он потребует в первую очередь с вырученной суммы полностью погасить кредит".

Готовьтесь к разводу заранее

В целом участники рынка сходятся во мнении, что избежать спорных ситуаций при разводе с ипотекой можно, только заранее все распланировав, как бы грустно это ни звучало в момент семейного благоденствия. "Чтобы обезопасить супругов перед ипотечной сделкой, необходимо заранее определиться с тем, кто и в каком объеме будет владеть правом собственности по приобретаемой недвижимости в случае возможного расторжения брака, и подтвердить договоренности путем заключения брачного договора в нотариальной форме",— уверен Герман Белоус. В России этот документ устанавливает только режим раздела собственности. В нем можно указать то, кому достанутся общие дорогостоящие подарки, ювелирные украшения, движимое и недвижимое имущество. Важно, что это соглашение можно составить как до вступления в брак, так и на любом его этапе. "Чаще всего брачный договор для ипотечной сделки составляют те супруги, у которых уже есть какая-то общая собственность (квартира, в которой живет семья) и один из них хочет купить квартиру только для себя (например, как запасной аэродром или для детей от другого брака)",— говорит генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

Кроме заключения предварительного соглашения о разделе имущества важно сохранить документальные подтверждения всех важных этапов получения и обслуживания кредита: любая из этих бумаг может решить рассмотрение дела в суде в ту или иную сторону. "Нужно хранить кредитный договор, все документы обо всех платежах, договор об ипотеке (если есть), договор купли-продажи квартиры, расписку продавца или иной документ о передаче продавцу денег,— указывает Анна Волкова.— Эти документы могут быть использованы и для получения имущественных налоговых вычетов, предусмотренных налоговым законодательством. Хранить нужно и договоры страхования, а также документы об оплате страховой премии. Документы о собственности, расписку продавца или документ о получении продавцом денежных средств нужно хранить бессрочно".

Особого внимания заслуживают сделки по покупке квартиры в новостройке на условиях договора долевого участия (ДДУ), когда процедура вступления в права собственности происходит уже после сдачи дома. "Если вы собираетесь купить квартиру и жениться одновременно, но при этом сохранить квартиру за собой, имеет смысл вначале вступить в права собственности на квартиру, а потом уже заключать брак,— предлагает Рустам Азизов.— Если же вы сперва подписали ДДУ, потом женились, потом два года ждали оформления собственности (а за это время и развестись можно), то жена в случае развода вполне может потребовать у вас не только половину всех выплаченных за период семейной жизни платежей (которые считаются совместным имуществом), но и половину первоначального взноса, потому что формально договор купли-продажи квартиры заключался в период супружества".

Раздел ипотечной квартиры – одна из самых больших проблем, с которой приходится сталкиваться паре, решившей расторгнуть свои отношения. И если раздел имущества при разводе всегда проходит по строго регламентированной процедуре и в установленном законом порядке, то распределение ответственности по погашению ипотечного займа и долей в квартире, приобретенной в кредит, может занять годы. Ситуация еще больше усложняется, если пара, затеявшая раздел ипотечной квартиры, успела обзавестись детьми. Нередко людям приходится обращаться в суд, но даже это не гарантирует быстрого результата. Ведь к 2-м заинтересованным сторонам, экс-супругам, добавляется третья – банк, и именно она имеет ресурсы, позволяющие лоббировать собственные интересы на всех этапах урегулирования спора. Детально о том, как разделить квартиру при разводе, взятую в ипотеку – далее.

Правовой аспект

Независимо от того, в каком порядке решается спор о разделении ответственности перед кредитором и самой жилплощади бывших супругов с детьми, - в досудебном или же в судебном, сложностей не миновать. Связано это с:

• Отсутствием стандартной (типовой) формы ипотечного и кредитного договора, которая бы описывала порядок действий залогодателей и залогодержателей при разводе;
• отсутствием выработанной судебной практики решения соответствующих споров и прецедентов, которые можно принимать за основу;
• многообразием ситуаций, при которых мог быть оформлен договор.

Раздел ипотечной квартиры при разводе осуществляется на основании норм:

• Семейного кодекса;
• гражданского кодекса;
• федерального закона «Об ипотеке ».

Данные нормативно-правовые акты дают четкие рекомендации по разделу как имущества, так и ответственности его владельцев перед кредитором. Действуют следующие принципы:

• Квартира, дом, доля в квартире или доме, приобретенные гражданами, состоящими в официальных отношениях, и оформленные ими в ипотеку, являются совместно нажитым имуществом со всеми вытекающими отсюда правовыми последствиями.
• При отсутствии брачного контракта совместно нажитое имущество должно разделяться пополам.
• Ответственность перед кредитором, т.е. финансовые обязательства перед банком, как и имущество, делятся пополам.
• Если разводится пара с детьми, каждому ребенку в недвижимости, приобретенной его родителями, должна быть выделена доля. Распределить доли между детьми могут либо сами родители, если ситуация решается мирно, либо суд.

Обратите внимание : при разделе ипотечной квартиры, приобретенной бывшими супругами в браке, не имеет значения, кто из них выступает заемщиком, а кто – созаемщком.

К сожалению, оговоренный в кодексах и законах раздел «50 на 50» не всегда представляется возможным. Существуют прецеденты, когда заемщик, лишенный при разводе недвижимости, на протяжении длительного времени обязан был погашать ссуду. Иногда кредиторам, решившим в связи с появившимися просрочками обратить взыскание на находящуюся у них в залоге недвижимость, приходится сталкиваться с проблемами. Либо в ипотечную квартиру прописываются родители с несовершеннолетними детьми, либо в квартире выделяют долю бывшим мужу или жене. В обоих случаях быстро реализовать залог банк не сможет: неправомерность действий заемщика нужно доказывать в суде.

Как делится квартира в ипотеке при разводе в зависимости от способов ее оформления

То, каким образом будет осуществлен раздел ипотечной квартиры, напрямую зависит от обстоятельств, при которых договор ипотеки был заключен, а также условий, в нем прописанных.

У пары, желающей оформить ипотечный заем, есть несколько вариантов оформления сделки:

• Заемщиком выступает один из бывших супругов, второй предоставляет на это письменное согласие.
• Замщиком выступает один из сожителей (если речь идет о гражданском браке) без оформления письменного согласия своей «половинки».

Обратите внимание : на сожителей, состоящих в незарегистрированных отношениях, распространяются нормы Семейного кодекса. Именно поэтому при оформлении ипотеки гражданских супругов также активно привлекают в качестве созаемщиков. Однако если сожитель не подписывал договора, но участвовал в погашении ссуды, в случае разрыва отношений свое право на долю в квартире/доме ему придется отстаивать в суде.

• Оба супруга выступают созаемщиками по ипотечном займу и делят обязательство поровну.
• Договор ипотеки заключается одним из супругов до вступления в официальный брак.
• Пара оформляет ипотеку в браке, заключив предварительно брачный контракт.

Важно : независимо от того, каким образом был оформлен договор ипотеки, любые действия с жильем супруги, находящиеся в браке или разведенные, могут совершать, только получив предварительное согласие кредитного учреждения!

Рассмотрим, как происходит раздел ипотечной квартиры в нескольких стандартных ситуациях.

Как делится квартира при разводе созаемщиков?

Это классическая схема: если человек, обратившийся в банк по поводу ипотеки, состоит в официальных отношениях, с вероятностью 90% ему предложат привлечь вторую половину в качестве созаемщика. Во-первых, это позволяет повысить скоринговый балл заемщика, во-вторых, дает дополнительные гарантии банку.

Если пара созаемщиков разводится, их имущество и обязательства перед банком делятся поровну.

Обратите внимание : если расторгает отношения пара с детьми, интересы каждого из несовершеннолетних детей кредитор также обязан учесть.

Реализовать право на равный раздел имущества и обязательств бывшие супруги могут следующим образом:

1. Муж и жена продолжают погашать ипотечный заем (ежемесячно каждый вносит по 50% планового платежа), а после выплаты всей суммы делят ипотечную квартиру напополам (пары с детьми выделяют доли и несовершеннолетним). Это оптимальный вариант и для заемщиков, и для банка.
2. После развода ипотеку погашает один из бывших супругов, который впоследствии имеет право на взыскание половины оплаченных средств со второго либо получение доли квартиры, эквивалентной выплаченной им сумме ипотеки. Это наиболее сложный вариант. Придется хранить все квитанции, а впоследствии – обращаться в суд. Ситуация с детьми и их долями в данном случае также решается в суде.
3. Муж и жена обращаются в банк с просьбой распределить обязательства поровну (т.е. вместо одного старого кредитного договора оформить 2 новых). Этот вариант используется редко. В случае развода созаемщиков кредиторам достаточно часто приходится сталкиваться с проблемами и отстаивать свои интересы в суде, поэтому они не хотят так делать.

   Обратите внимание : ипотека при разводе делится только в том случае, если в квартире можно выделить доли в натуре (комнаты). Это невозможно, если речь идет об однокомнатной квартире, и проблематично, если квартира двухкомнатная, но со смежными комнатами. В «трешке» можно поторговаться за лоджию/балкон.

4. Муж и жена обращаются в банк с просьбой переоформить кредитный и ипотечный договор на одного из них. Кроме долговых обязательств, новому заемщику достанется и квартира, но только после того, как он выплатит экс-супругу часть внесенных им ранее средств. Это наиболее маловероятный вариант: банки отказываются так делать, потому что шансы на взыскание долга с 2-х созаемщиков всегда выше, нежели с одного заемщика. Кроме того, потенциальный заемщик может не набрать достаточного количества баллов при андеррайтинге .
5. Супруги продают ипотечную квартиру. Данный вариант и все юридические сложности, с ним связанные, подробно описываются в статье «Как продать квартиру в ипотеке: основные варианты ». Важно: продавать квартиру надо до того, как вы официально разведетесь, иначе эта процедура усложнится или станет и вовсе невозможной.

Обратите внимание : третий и четвертый варианты не только проблемные, но еще и затратные для созаемщиков. Придется потратиться на переоформление документов (а это не менее 1 – 1,5% от суммы остатка по ипотечному займу) и переоформить все договоры страхования

Приведем практический пример того, как делится ипотечная квартира при разводе

Предположим, Инна и Андрей Кузнецовы, состоявшие в браке, но не успевшие обзавестись детьми, в январе 2013 года оформили ипотеку. Пара приобрела квартиру стоимостью 4 млн. руб., оформив ссуду на 3 млн. сроком на 10 лет под 12% годовых. Схема погашения – аннуитетная . Ежемесячный платеж составляет 33, 032 тыс. руб. На момент оформления ссуды оба супруга работали и выступили созаемщиками.

Спустя 2 года пара решила развестись. Остаток задолженности к тому моменту составил примерно 2,9 млн. руб. Как делится квартира при разводе в данном случае? У Кузнецовых 4 варианта:

1. Договориться о разделении ежемесячного платежа на 2 равные части (по 16,516 тыс. руб.), которые каждый из супругов будет самостоятельно вносить по графику. Когда весь кредит будет выплачен (через 18 лет), пара сможет продать квартиру, получив по 50% от вырученной стоимости.
   • : неплатежеспособность одного из супругов; риски отказа одного из созаемщиков от погашения части кредита и от своей доли в квартире; длительный срок реализации схемы (чтобы получить деньги за свою долю, придется 18 лет платить ипотечный заем и при этом снимать/покупать другую квартиру).
   • Пути оптимизации : в течение этих 18 лет можно сдавать квартиру, но учтите, что в большинстве договоров ипотеки прописан запрет на передачу залогового имущества в аренду или субаренду.
2. Кредит погашает Кузнецов (предположим). Он собирает все квитанции, а затем, когда ипотечный заем полностью погашен, берет справку из банка и обращается в суд, чтобы отсудить у бывшей жены долю в эквиваленте уплаченной им суммы. На что может претендовать муж? Посчитаем:
   • В браке супруги заплатили за квартиру 1,1 млн. (1 млн. – в качестве первоначального взноса и 100 тыс. – за 2 года, когда погашали тело ипотечного кредита). Банковский процент в данном случае не имеет значения.
     Следовательно, Кузнецова имеет право на долю, эквивалентную 1,1 млн./2 = 550 тысяч руб. Так как доля бывшей жены достаточно мала, суд может предложить Кузнецову выплатить эти средства бывшей жене. Согласится она их принять или нет – второй вопрос.
     Женщина может не согласиться или, к примеру, заставить мужа выплатить ей денежный эквивалент ее доли, но в пересчете на ту цену жилья, которая будет актуальной на момент судебного разбирательства.
   • Возможные сложности и минусы схемы : заемщик, погашающий ипотечный кредит, должен принять риски отказа в удовлетворении иска об истребовании доли квартиры в эквиваленте внесенной суммы. Кроме того, придется решить вопрос с использованием квартиры до момента вынесения судебного решения. И, конечно, нужно учесть, что претендовать на 100% жилья заемщик не сможет (это было показано на примере).
   • Пути оптимизации : отсутствуют.
3. Кузнецовы обращаются в банк и просят переоформить ипотечный кредит и заключить 2 новых кредитных договора. Половину стоимости (1,45 млн. руб.) должна будет погасить Кузнецова (предоставившая в залог принадлежащую ей ½ квартиры), вторую половину – Кузнецов (под залог своей половины квартиры). В итоге каждому из супругов придется заплатить за переоформление не менее 15 тысяч руб. (без учета страховки).
   • Возможные сложности и минусы схемы : необходимость выделения долей в натуре; наиболее вероятный отказа банка; в случае банкротства одного из экс-супругов банк получит возможность реализовать его ½ квартиры, за счет чего стоимость второй половины может снизиться.
   • Пути оптимизации : сразу после переоформления начинать поиски человека, заинтересованного в приобретении квартиры и согласного преодолевать сложности.
4. Кузнецовы обращаются в банк и переоформляют договоры на мужа, который выплачивает Кузнецовой не 550 тыс., как в примере из п.2, а 550 тысяч + ½ процентов, заплаченных за 2 года (711 тыс./2 = 355,5 тыс.), итого около 905,5 тыс. руб.
   • Возможные сложности и минусы схемы : вероятность получения согласия банка - почти нулевая.
   • Пути оптимизации : привлечь нового созаемщика. В нашем примере Кузнецову следовало бы попросить выступить созаемщиками родителей/братьев/сестер/новую супругу и т.д.

Как делится ипотека при разводе с собственником жилья

Если квартира была приобретена в браке, то раздел ипотеки при разводе ничем не отличается от раздела имущества и обязательств созаемщиков. Можно попытаться выделить доли в натуре обоим супругам с детьми и распределить обязательства; можно выплачивать ипотечный кредит самостоятельно, а затем взыскать сумму со второй половинки; можно решить проблему мирно и платить ипотечный заем вместе.

Если жилье было приобретено в ипотеку до заключения брака, действуют иные правила. Такая недвижимость является личной собственностью ее владельца. Однако рассчитывать на получение 100% квартиры или дома после развода не стоит. Дело в том, что владельцу сначала придется возместить бывшей половинке часть средств, которые были оплачены семейной парой по ипотечному кредиту в период существования их брака. Если не получится возместить средства в денежной форме, придется выделять долю.

Обратите внимание: аналогично обстоят дела и с имуществом, полученным в дар или по наследству и предоставленным впоследствии в залог банку. Собственником является одариваемый или наследник, но в процессе деления ипотеки при разводе ему придется выплатить часть средств второй половине и решить вопрос с детьми.

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе с брачным контрактом

Брачный контракт – самый простой способ избавить себя от проблем, связанных с дележкой имущества и обязательств при разводе. Учтите, что оформить такое соглашение можно как до регистрации брака, так и находясь в браке. Практика показывает, что оспорить нормы брачного контракта практически невозможно, поэтому все его пункты придется выполнять.

Важные аспекты, которые стоит учесть

Полный спектр услуг по разделу имуществу, взятого в ипотеку:

• выбор оптимального варианта раздела
• сбор всех документов
• представление интересов в суде

КОНСУЛЬТАЦИЯ - 1500 рублей
УСЛУГИ В СУДЕ - от 5000 рублей

СРОКИ - как правило, 4-12 месяцев

Для приобретения жилья в настоящее время нередко используются ипотечные кредиты. И поэтому у граждан, взявших такой заем, возникает немало вопросов, если предстоит раздел имущества при разводе. Ипотека - это форма залога, при которой закладываемое имущество становится собственностью должника. Но при невыполнении им своих обязательств кредитор имеет право получить компенсацию, продав данное имущество.

Срок ипотечного кредита обычно не меньше 10 лет. В то же время почти половина браков в нашей стране распадаются до истечения десятилетия. Поэтому для взявших ипотечный кредит полезно знать, как при разводе будет поделено имущество.

Варианты раздела имущеста при наличии ипотеки

Ипотека при разводе является одним из наиболее сложных видов раздела совместного имущества супругов. Причиной этого является наличие банка-кредитора, ведь его мнение должно обязательно учитываться в подобной ситуации. Юристы сайт имеет большой опыт работы, как с нахождение оптимального варианта раздела жилья, так и работы с банка, которые выдали ипотечный кредит.

Лучшим способом решения вопроса будет мирное заключение соглашения, где указаны порядок раздела имущества и долгов. Если это невозможно, решением вопроса займется суд. В этом случае необходимо подготовить копии всех документов, связанных с покупкой квартиры. Основанием служит начало судебного процесса о разделе имущества. После этого в районный суд подается исковое заявление, а в банк направляется уведомление о намерении расторгнуть брак.

Когда совершается развод с ипотекой , значение имеет, на кого и когда был взят кредит, состояли ли люди в браке или нет, имеются ли общие дети. При этом возможны различные ситуации.

Первая - кредит был взят во время брака . Супруги при этом несут солидарную ответственность перед кредитором по своим обязательствам. При этом не имеет значения, были они созаемщиками или нет, поскольку по закону РФ имущество супругов является совместно нажитым. И если производится раздел имущества, ипотека при разводе делится на доли. Чаще всего они равные, но могут быть установлены и в иных пропорциях на усмотрение банка и суда.

При разводе возможны следующие варианты:

• с банком заключается дополнительное соглашение к кредитному договору, заменяющее общую ответственность супругов на индивидуальную обязанность каждого по выплате своей доли кредита;
• ипотечный кредит может быть переоформлен на одного из супругов, второй при этом полностью освобождается от его уплаты, однако теряет права на жилье. Недвижимость, взятая в ипотеку, при разводе будет принадлежать супругу, выплачивавшему кредит. Данный вариант возможен с согласия банка только при достаточной платежеспособности заемщика или замене поручителя по кредиту.

Помимо согласия банка оба варианта возможны только с согласия обоих супругов. При этом заключается соглашение о разделе ипотечной квартиры или права требования передачи квартиры по договору, на основании которого она приобреталась.

При переоформлении кредитного договора взимается комиссия, размер которой обычно составляет 0,5-1,5% от суммы долга. Страховка также требует переоформления.

Вторая ситуация - ипотека взята еще до брака . Если предстоит развод супругов , то разделу подлежат только те платежи, которые пришлись на период его действия. Разделены они могут быть теми же способами, что и в первом случае. Однако второй супруг имеет право претендовать только на часть платежей, произведенных в период брака, или на соответствующую им часть квартиры.

Если же человек, взявший кредит, хочет остаться единственным заемщиком, то при заключении брака необходимо заключить и брачный договор. В нем следует указать, что второй супруг при разводе не будет иметь претензий на жилье. Заключение такого договора рекомендуется и во время брака, если один из супругов не желает принимать участие в ипотечном кредите.

Однако раздел может быть проведен иначе, если дети остаются с одним из супругов. Кроме того, имущество может быть признано собственностью одного из супругов, если квартира была получена в дар или приобретена после фактического прекращения брака. Но в этом случае необходимо иметь документы, подтверждающие эти факты.

Банк, которым предоставлена ипотека, при разводе может потребовать от бывших супругов и немедленного досрочного погашения кредита. Причины этого - изменение числа собственников и возможное появление нового должника, размер доходов которого не отвечает требованиям банка к заемщику.

Гражданский брак

Если брачные отношения не оформлены законодательно (так называемый, гражданский брак), то нормы семейного права на ипотечный кредит при разводе не распространяются. Действуют в данной ситуации только нормы гражданского права, поэтому банк заключает с созаемщиками договор. При этом погашение кредита может производиться как в индивидуальном, так и в солидарном порядке.

Подобный вариант считается юристами самым опасным, поскольку квартира будет считаться собственностью того человека, который указан в договоре. И второму супругу придется постараться, чтобы доказать свои права на нее. При этом доказывать придется не только то, что кредитные выплаты шли за счет общего бюджета, но и сам факт наличия семейных отношений между людьми.

Мы с удовольствем возьмемся за такое дело и решим вашу проблему.

Продажа жилья

, договор купли продажи доли квартиры , продажа квартиры в ипотеку , развод через суд , продажа доли в квартире , раздел ипотеки при разводе , раздел ипотечной квартиры при разводе , ипотечный кредит , продажа квартиры , отказ от поручительства по кредиту , договор ипотеки

170 стоимость
вопроса

вопрос решён

Свернуть

Ответы юристов (6)

получен
гонорар 33%

Юрист, г. Пермь

1. Насколько я понял из вашего вопроса, вы наряду со своим мужем (основным должником - заемщиком) являетесь созаемщиком по кредиту. В соответствии с ГК перевод долга допускается только по согласию кредитора (банка), поэтому отказ вполне может быть и тут ничего не поделать.

2. Поскольку вы созаемщик, то вы отвечаете перед банком солидарно. То есть при неисполнении или ненадлежащем исполнении кредитного договора банк может предъявить требование как к обоим, так и к одному из вас причем в полном размере или в части долга.

3. Единственная возможность снять с вас все обязательства, это продать квартиру (нужно согласие банка и покупателя, поскольку квартира в залоге у банка) и погасить долг.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

получен
гонорар 33%

Юрист, г. Пермь

Если вы продадите или подарите свою долю мужу (на что опять же нужно согласие банка), стороной кредитного договора вы не перестанете быть и обязательства сохранятся. Опять же остается только возможность перевода долга. При нормальном ходе погашения долга боятся вам нечего. Но в любом случае без участия банка в решении вашего вопроса не получится. Попробуйте обсудить варианты возможной сделки с руководством банка.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

получен
гонорар 33%

Юрист

Квартира, приобретенная по ипотеке в период брака, приравнивается к совместно нажитому имуществу супругов вне зависимости от того, на кого оформлялся ипотечный договор (ФЗ «Об ипотеке», Глава 7 Семейного кодекса РФ «Законный режим имущества супругов»). При разделении имущества ипотечная квартира должна делиться пополам. Однако, купленная квартира находится в залоге у банка, выдавшего кредит, поэтому банк должен дать принципиальное согласие на ваши действия с кредитной квартирой. Также может потребоваться переоформить договор об ипотечном кредите и страховку заемщика. К слову, переоформление ипотечного договора стоит денег - в среднем 1% от оставшейся суммы долга.

Если квартира однокомнатная, ее можно разделить только по долям. Но доля в собственности, в соответствии с законом «Об ипотеке», не может предметом залога. В этом случае банк может и не согласиться переоформить договор на разделение суммы выплаты за квартиру на бывших супругов и должен останется по прежнему тот, на кого оформлялся договор об ипотеке. Если же банк даст согласие, то выплачивать взносы по кредиту будут оба в соответствии со своими долями. Может возникнуть и такая ситуация, что кредитор, в случае развода заемщика, может потребовать досрочного погашения кредита.

Можно вообще отказаться от своего права собственности на часть (долю) квартиры и переоформить договор на супруга (супругу) (с согласия, естественно). Но банк сначала проверит платежеспособность того, кто возьмет на себя выплаты, и если, по мнению банка, возможность регулярных выплат по кредиту не будет подтверждена, договор переоформлен не будет.

Если бывшие супруги - созаемщики ипотеки и один из них отказывается платить взносы по кредиту после развода, долг целиком «виснет» на одном из супругов.

При разводе через суд (не по согласию или в соответствии с брачным договором), судья в любом случае разделит квартиру пополам, вне зависимости от того, на кого оформлен ипотечный кредит. Если так произошло и кто-то отказывается вносить свою часть денег по кредиту, у бывшего мужа или жены можно отсудить компенсацию за расходы, возникшие из-за отказа совместно рассчитываться по кредиту или потребовать разделить кредитную квартиру соответственно внесенным за кредит средствам, например, не 50 на 50, а 60 на 40.

Созаемщики могут либо изменить ипотечный договор с согласия банка и разделить на двоих ответственность за погашение кредита по частям, либо переоформить ипотечный кредит на одного из созаемщиков.

Если финансовые возможности каждого из супругов позволяют взять индивидуальный кредит, то банк, скорее всего, переоформит договор и заменит солидарную ответственность по ипотечному кредиту на индивидуальную.

Если же один на одного из бывших супругов оформляется индивидуальный договор, то второй супруг лишается права претендовать на ипотечную квартиру.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

получен
гонорар 33%

Юрист, г. Санкт-Петербург

• 7,1 рейтинг

Доброго Вам дня!

В Вашем случае необходимо "разделить" квартиру от ипотеки.

Поскольку кредит обеспечен ипотекой, то любые сделки с квартирой возможны только с разрешения банка, перевод долга в соответствии с ГК РФ возможет также только с разрешения банка. Поскольку Ваш супруг для банка не является достаточно платежеспособным, то банк не разрешит "перевесить" на него кредит просто так.

Выходом может быть предоставление Вашим мужем поручительства других лиц или предоставление в залог иного имущества.

Другим вариантом может быть продажа данной квартиры и погашение кредита. В этом случае с Вас будет снята обязанность по погашению долга, ну а муж потом пусть себе сам берёт новый кредит и покупает квартиру.

Третьим вариантом может быть погашение Вами кредита, но деньгами, которые будет давать муж. Его можно привлечь в качестве поручителя по кредиту. Квартиру не рекомендую в этом случае переоформлять на него.

Варианты в общем есть. Какой именно выбрать, можете решить только Вы с учетом всех нюансов.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист

Для продажи и дарения ипотечной квартиры или ее доли нужно согласие банка. Банк будет контролировать сделки, т.к. квартира у них в залоге. Практика показывает, что на дарение квартиры банки согласия не дают. На продажу всей квартиры - дают согласие (у многих банков есть программы помощи в организации продажи), т.к. путем продажи ипотечной квартиры банку возвращается ипотечный кредит.

Предположим, что Вы получили согласие банка на продажу или дарение своей доли мужу. Однако продажа или дарение мужу доли в ипотечной квартире не избавит Вас от уплаты ипотечного кредита, т.к. Вы не можете вместе с долей в квартире продать и подарить свой долг по ипотечному кредиту. В этом случае обязательства по выплате ипотечного кредита у Вас сохранятся. А, значит, вариант с продажей и дарением мужу доли в ипотечной квартире Вам не подходит.

Как следует из Вашего вопроса — один из Вас заемщик, другой созаемщик, а значит оба несут ответственность перед банком за погашение кредита.

Путем продажи ипотечной квартиры другим лицам (с согласия и под контролем банка) Вы с супругом сможете вернуть банку ипотечный кредит. Покупатель должнен внести в банк авансом сумму, которую супруги должны банку, а затем подождать снятия обременения и перерегистрации права собственности на квартиру . Если банк не дает разрешения на продажу квартиры, то придется обеим выплачивать ипотечный кредит.Здравствуйте!

Квартира является совместно нажитым имуществом и принадлежит обоим супругам по право совместной собственности вне зависимости на кого оформлены документы. При разделе в судебном порядке квартира по общему правилу будет поделена пополам.

Ипотечный кредит будет являться совместным обязательством и по закону должен будет разделен между супругами в соответствии с их долями в общем имуществе, то есть по общему правилу пополам. На практике суд оставляет долг за фактическим заёмщиком, а со второго супруга присуждает выплату или уменьшает имущество на сумму половины задолженности.

Поскольку кредит обеспечен ипотекой, то любые сделки с квартирой возможны только с разрешения банка, перевод долга в соответствии с ГК РФ возможет также только с разрешения банка. Поскольку Ваш супруг для банка не является достаточно платежеспособным, то банк не разрешит "перевесить" на него кредит просто так. Выходом может быть предоставление Вашим мужем поручительства других лиц или предоставление в залог иного имущества.

Другим вариантом может быть продажа данной квартиры и погашение кредита. В этом случае с Вас будет снята обязанность по погашению долга, ну а муж потом пусть себе сам берёт новый кредит и покупает квартиру. В любом случае все оформляйте документально.

Желаю Вам удачи в решении данного вопроса.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

В жизни человека бывают не только радостные события — свадьба, покупка долгожданного жилья, но и не столь приятные — развод и раздел нажитого имущества. Как быть, если квартира взята в ипотеку? Учитывая неутешительные статистические данные разводов в России, в 60% случаев предметом острого спора является раздел ипотечного долга и недвижимости между разводящимися супругами. Каждая из сторон желает не только заполучить долю другого в собственность, но и максимально уменьшить свои долговые обязательства. Чтобы добиться своего, лучшим способом станет — прийти к мирной договоренности. А чтобы в будущем не думать о не справедливом разделе, важно ориентироваться на законы и правила, изложенные в семейном и гражданском законодательном кодексе РФ.

Как делится ипотека между супругами при разводе

По большой части, семьи оформляют ипотеку во время счастливых брачных отношений. При данных условиях, все банки руководствуются одним правилом — жилье и кредитные обязательства закрепляются за одним из супругов, но при этом второй выступает его со заемщиком. Более того, в ипотечном договоре есть отдельный пункт, в котором прописано, что на уплату ипотечного долга не влияют взаимоотношения между супругами. Это означает, что:

• Муж и жена несут равную ответственность за исполнение кредитных обязательств перед банком. Соответственно, банковская организация вправе предъявить как в период брака, так и после развода, притязания за неуплату долга обоим супругам либо кому-то одному.
• Оба супруга имеют равные права в отношении приобретенной недвижимости, то есть формально, каждому участнику ипотечной сделки принадлежит ровно 50% от жилья.

Однако существуют обстоятельства, которые могут намного усложнить процесс — наличие совместных несовершеннолетних детей, ипотечный договор оформлен только на одного супруга, либо один из участников сделки утверждает, что только он платил за ипотечный кредит и не желает делить свою собственность с другими членами семьи.

Как делится ипотека при разводе

Чтобы не оплачивать просроченные платежи уже бывшего супруга, и тем самым сохранить свою долю в собственности, существует несколько законных выходов:

• Поговорить с юристами банка и переписать кредитный договор, разделив поровну квартиру и долговые выплаты.
• Также можно полностью выйти с кредитного договора, либо переложить всю ответственность на одного из супругов.
• Закон разрешает не менять договор, а заключить мировое соглашение у нотариуса, в котором четко будет прописано доля каждого супруга и распределение ежемесячных платежей.

В том случае, если один из супругов не хочет решать дело мирным путем либо квартира приобреталась до брака, прояснить ситуацию поможет мировой суд. Чтобы выиграть дело, нужно доказать, что квартира приобреталась для совместного проживания семьи, предоставить в качестве доказательств свидетелей, квитанции об оплате кредитных и коммунальных платежей.




Как делится ипотека при разводе, если есть дети

Наличие и количество совместных детей никак не влияет на исполнение кредитных обязательств перед банком, но может повлиять на раздел имущества. В судебной практике все чаще встречаются случаи, когда большую долю жилищных квадратов выделяют тому супругу, с которым останутся дети. Однако в этом случае, руководство банка может изменить кредитные обязательства и назначить родителю большую сумму ежемесячного платежа, нежели второму. Как видите, исход может быть не очень приятным.




Как делится военная ипотека при разводе

Согласно ст. 34 СК недвижимость, приобретенная на средства из федерального бюджета разделу, продаже или переоформлению не подлежит. То есть — при разводе имущество остается на все 100% в собственности военнослужащего.

Эти правила касаются и обратной стороны вопроса: если не выполняются кредитные обязательства, все претензии кредитная организация будет предъявлять исключительно собственнику квартиры, не тревожа бывшую вторую половинку.