Метод полной себестоимости пример. Порядок расчета сметы затрат по основным и накладным расходам. Виды калькуляционных статей

Довольно часто за получением консультаций юристов обращаются люди, столкнувшиеся со сделками в области купли-продажи любого имущества. Но, к сожалению, клиентами юридических консультаций наши сограждане чаще становятся уже после столкновения с негативными последствиями сделки. А зря, зачастую, для того, чтоб предотвратить большинство проблем хватило бы тридцатиминутной консультации с юристом, а вот для исправления неудовлетворительных результатов могут понадобиться годы судебных тяжб.

Уважаемые посетители!

Наши статьи носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения конкретной задачи заполните форму ниже, либо задайте вопрос онлайн консультанту во всплывающем окне внизу или звоните по телефонам указанным на сайте.

Ведь, как говорится, «Болезнь легче предупредить, чем лечить». Это правило обретает особенный смысл, когда речь идет о правовой помощи.

Живя в 2017 году, в эру цифровых технологий, необходимую юридическую помощь можно получить даже не выходя из дома или офиса. Современные правовые онлайн сервисы предлагают возможность скачать образец любого договора, в том числе и договор продажи недвижимости, получить бесплатную консультацию квалифицированного юриста не только круглосуточно, но даже в праздничные и выходные дни! Для этого просто необходимо вписать любой вопрос, касающийся купли-продажи любого недвижимого имущества в специальную онлайн форму, которая находится в правом нижнем углу сайта или в статье.

И опытные юристы с радостью предоставят Вам консультацию, учитывая самые последние изменения в законодательстве Российской Федерации за 2017 год, подскажут, где скачать образец документа и расскажут, как проходит регистрация , в частности, по договорам купли-продажи недвижимости.

Не нашли ответ? Консультация юриста бесплатно!

Правильно составленный договор купли продажи недвижимости сможет помочь избежать Вам многих проблем в будущем и послужит доказательством в судебных спорах. Хороший договор обеспечит безопасность и надежность для всех участников сделки.

Если Вы выступаете от имени продавца или покупателя и имеете намерение заключить договор продажи недвижимости, Вам стоит уделить внимание наличию в документе существенных условий. Если все эти условия или хоть одно из них не будет прямо предусмотрено в тексте документа, то такая сделка будет считаться незаключенной и, соответственно, заключение такого договора не будет иметь никаких правовых последствий.

По состоянию на 2017 год, договор продажи недвижимости должен включать такие существенные условия:

1. Предмет и описание предмета договора. По сути, это данные, которые позволяютточно определитьобъект недвижимости и его расположение.
2. Цена объекта недвижимости. Важно знать, что если кто-то допустил ошибку в тексте договора об отчуждении недвижимости (например, стоимость квартиры указана цифрами одна, а прописью - другая и т. п.), то цена такой сделки будет считаться таковой, которая не была согласованна Сторонами, а договор - незаключенным.
3. Кадастровый номер земельного участка и его размер – эти данные необходимо указать, в случаях, когда по договору продается дом или другое строение, расположенное прямо на земельном участке.

Для продавца будет лучше, если стоимость объекта, указанная в тексте договора, будет полностью соответствовать той, которая будет реально выплачена покупателем.

Если в будущем возникнет необходимость расторгнуть такой договор продажи недвижимости с последующим возвратом денег, то покупатель получит только ту сумму, которая прямо указана в документе.

На нашем сайте, можно скачать актуальный по состоянию на 2017 год образец договора продажи любого недвижимого имущества, где будут указаны все необходимые поля и условия, которые необходимо будет заполнить для того, чтоб и купля продажа недвижимости, и государственная регистрация прошла безболезненно.

Многие знают, что договор продажи недвижимости, как и другие договора дарения или договора, регулирующие отчуждение имущества в ином порядке, должны быть заключены в нотариальной форме. Не стоит забывать, что в отношении таких договоров должны быть проведена государственная регистрация. По состоянию на 2017 год, такая регистрация может быть проведена как государственными, так и частными нотариусами.

Очень важно выделить время и ознакомится с текстом договора перед его подписанием. Обязательно прочитайте его от корки до корки, даже если Вы просто заполняли образец договора купли-продажи имущества. Ваша первостепенная задача состоит в том, чтоб убедится в том, что содержащаяся в документе информация соответствует действительности и не является ошибочной.

Что нужно знать при оформлении задатка

Если всё что касается основных договоров еще более или менее ясно, то с предварительными договорами, обычно, не все так просто. Когда речь идет о задатке за облюбованный объект недвижимости, каких только ошибок люди не допускают - одни пишут долговые расписки, другие заключают договора займа и т.д.

Но правильное оформление аванса, не менее важно, чем правильное оформление сделки по продаже имущества. Так как существуют недобросовестные продавцы и агентства недвижимости, которые продают арендованные объекты или перепродают одну и ту же недвижимости несколько раз, с единственной целью – просто собрать задатки и, естественно, никому их не возвращать.

Естественно, что при оформлении задатка по расписке или договору займа, о возврате аванса в двойном размере речи быть не может.

Но еще хуже для добросовестного продавца – это оформление задатка оформляется по договору займа.

Если покупатель в конце концов откажется от идеи приобретения недвижимости, продавец должен будет не только вернуть несостоявшемуся покупателю задаток в полном размере, но и, возможно, проценты, соответствующие инфляционные затраты, а иногда и другие, предусмотренные договором, компенсации.

Лучше всего оформлять передачу задатка предварительным договором. Актуальный, по состоянию на 2017 год, образец такого документа можно скачать на нашем сайте

Налогообложение сделки по продаже недвижимости

Нормы действующей в России редакции Налогового кодекса в сфере налогообложения сделок купли-продажи объектов недвижимости, в 2017 году были существенно изменены.

Отныне правила ужесточились: если объект недвижимости, который продается, принадлежит продавцу на законных основаниях три года или более, и такой продавец впервые за последний календарный год продает объект недвижимости, тогда он освобождается от уплаты пятипроцентного налога на продажу. Если хоть одно из этих условий не выдержано, тогда ставка налога будет равна 5% от стоимости имущества, указанной в договоре, но не ниже оценочной стоимости такой недвижимости. Нерезиденты же в любом случае заплатят пятнадцатипроцентный налог.

Скачать образец квитанции для уплаты необходимых налогов можно на официальном сайте Государственной фискальной службы. Но практически у всех нотариусов в 2017 году есть все необходимые данные и реквизиты для оплаты всех налогов и пошлин.

Кроме этого, при оформлении сделки у частного или государственного нотариуса, придётся оплатить государственную пошлину, равную 1 % договорной стоимости имущества, сбор Пенсионного фонда России, а также, предусмотренную законодательством РФ, стоимость услуг нотариуса. Стоит заметить, что, обычно, сборы в Пенсионный фонд оплачиваются покупателем. Регистрация сделки в Госреестре, обычно, включена в стоимость услуг нотариуса, но может тарифицироваться и отдельно.

Государственная регистрация сделки в сфере недвижимости

Ранее, регистрация любой сделки с недвижимостью проводилась самостоятельно покупателем, через БТИ в нескончаемых очередях. Но по состоянию на 2017 год, ситуация заметно улучшилась и регистрация договора продажи недвижимого имущества, а так же регистрация нового собственника объекта недвижимости осуществляется нотариусами в процессе нотариального удостоверения сделки.

Процедура заключения договора продажи имущества не сложная, но если Вы сами не юрист, не сталкивались ранее с подобными вопросами и не обладаете достаточными знаниями в области оформления сделок с объектами недвижимости, лучше обратитесь к надежному грамотному юристу.

Хороший специалист сможет помочь Вам не только проверить продавца и выбранный объект, но и составить качественный договор, предупредить все возможные риски и негативные последствия.

Приобретение недвижимости, обязательно сопровождается заключением договора купли-продажи. На что стоит обратить внимание при его заключении, и какие моменты учесть до подписания документа.

Особенности составления договора

Какие требуются документы для договора

Пакет документов необходимых для заключения договора купли-продажи квартиры зависит от правового статуса самого объекта продажи, то есть квартиры, и сторон заключающих договор, то есть продавца и покупателя.

1. Правоустанавливающие документы на квартиру - договор дарения, приватизации, купли-продажи и т.д.
2. Свидетельство о гос.регистрации прав на квартиру.
3. ЕЖД - единый жилищный документ, срок действия которого составляет 1 месяц.
4. Справки врачей нарколога и психолога.
5. Справка о стоимости имущества с БТИ, а также о технических характеристиках жилища.
6. Нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки, либо его личное участие при ее совершении.
7. Нотариальную доверенность на представительство, если сам участник сделки не может присутствовать при ее заключении по каким-либо причинам.
8. Личные документы продавца и покупателя, удостоверяющие их личность.

Документы предоставляются в подлинниках, либо в нотариально заверенных копиях. Разрешение супруга на продажу квартиры является обязательным, так как в противном случае за ним сохраняется право на ее оспаривание в суде, и веской причиной признания договора недействительным.

Если в квартире прописан несовершеннолетний ребёнок

Если в продаваемой квартире прописан несовершеннолетний ребёнок, то необходимо письменное согласие родителей на его переписку на новое место проживания. В случае если квартира является полной или долевой собственностью несовершеннолетнего ребёнка (наследство, дарение и т.д.), то необходимо разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки.

Обязательные пункты оформления договора купли-продажи квартиры

Сам договор может быть оформлен как риэлтором, так и уполномоченным на совершение таких действий чиновником. Однако доказательную силу в суде имеет нотариальное оформление сделки купли-продажи. Согласно договор составляется в письменном виде.

Обязательными пунктами договора являются:

• Данные сторон, а именно их ФИО, место жительство и паспортные данные.
• Стоимость квартиры.
• Данные покупаемой квартиры - адрес местонахождения, площадь и ее жилое назначение.
• Обременения либо отсутствие их на квартиру.
• Если у продавца зарегистрирован брак, то обязательно указывается о разрешение супруга на совершение сделки. При отсутствии супруга, об этом также указывается в договоре.
• Отсутствие других собственников и зарегистрированных в квартире лиц.

8. ПРОДАВЕЦ на момент приобретения указанной квартиры в зарегистрированном браке не состоит.

9. С момента регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве и государственной регистрации перехода права собственности, ПОКУПАТЕЛЬ приобретает право собственности на указанную квартиру и принимает на себя в соответствии со ст. 26 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» обязанности по уплате налогов на недвижимость, а также согласно несёт расходы по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры и соразмерно с занимаемой жилой площадью участвует в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом, в том числе инженерного оборудования, мест общего пользования дома, содержанием придомовой территории и ремонтом, в том числе капитальным всего дома.

10. До подписания передаточного акта риск случайной гибели или случайного повреждения указанной квартиры и ответственность за ее сохранность несёт ПРОДАВЕЦ.

11. При подписании настоящего договора стороны подтверждают, что действуют добровольно, не вынужденно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки, не лишались и не ограничивались в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

12. Настоящий договор считается исполненным при условии произведения полного расчёта ПОКУПАТЕЛЯ с ПРОДАВЦОМ за проданную квартиру, а также передачи ПРОДАВЦОМ ПОКУПАТЕЛЮ указанной квартиры в установленный настоящим договором срок, по передаточному акту, подписанному обеими сторонами.

13. Стороны настоящего договора, руководствуясь статьями (Свобода договора), (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны ПРОДАВЦА), которые суд сочтёт подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у ПОКУПАТЕЛЯ, ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести на имя ПОКУПАТЕЛЯ равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы, или в противном случае предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке на момент расторжения договора, а также возместить все понесённые расходы и убытки, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков.

14. Содержание ст.ст. (Государственная регистрация недвижимости), (Письменная форма сделки), (Сделки, совершенные в простой письменной форме), (Общие положения о последствиях недействительности сделки), (Права собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом), (Бремя содержания имущества), (Риск случайной гибели имущества), (Основания приобретения права собственности), (Момент возникновения права собственности), (Собственность на жилое помещение), (Квартира как объект права собственности), (Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме), (Права членов семьи собственников жилого помещения), (Основания ответственности за нарушение обязательств), 433 (Момент заключения договора), (Форма договора), (Основания изменения и расторжения договора), (Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств), (Порядок изменения и расторжения договора), (Последствия изменения и расторжения договора), (Общее определение договора купли-продажи и сфера его применения), (Передача товара свободным от прав третьих лиц), (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя третьими лицами), (Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара),

Главным документом, подтверждающим факт заключения сделки с недвижимостью, является договор купли-продажи (ст. 549 ГК РФ). Он должен включать все существенные моменты и служит основанием перехода права собственности. Оформление сделки регулируется ГК РФ.

Перед оформлением соглашения следует тщательно изучить на примере его форму или проконсультироваться со специалистом.

Понятие

Договор купли-продажи жилья - это документ, по которому собственник (продавец) обязуется передать в собственность другому лицу (покупателю) квартиру. Последний обязуется принять ее и уплатить собственные или привлеченные денежные средства (цену).

При заключении сделок покупки и продажи недвижимости обязательно составляется договор в письменной форме. В нем оговариваются стоимость объекта, сроки процедур оформления, права и обязанности сторон, иные условия. На их основании право собственности переходит от одного участника операции к другому.

Перед составлением соглашения следует учесть следующие юридические моменты:

• соглашение составляется в простом письменном виде;
• по желанию сторон документ можно нотариально заверить;
• помещение передается по акту либо по соответствующей пометке в договоре;
• факт получения денег должен подтверждаться распиской покупателя.

Форма документа не имеет типового бланка. Стороны вправе составлять договор на свое усмотрение. Все прописанные в нем условия должны соответствовать законодательству и не ущемлять права третьих лиц.

Существенными условиями договора является информация об объекте продажи и его цене. Если эти критерии из соглашения выяснить нельзя, то оно считается недействительным.

Нужно отразить иные важные моменты:

• сроки и порядок оплаты;
• план освобождения жилья бывшими владельцами;
• права и обязанности участников сделки;
• иные условия.

какие важные моменты есть в самом договоре?

После наименования документа слева указывается место заключения сделки, справа - дата.

Участники в дальнейшем именуются «продавец» и «покупатель». Сторонами сделки могут быть физические и юридические лица.

Текст стандартного договора содержит несколько основных разделов.

Предмет договора

В предмете сделки должен подробно описываться объект продажи: номер по кадастру, общая и жилая площадь, этаж, число комнат, адрес. Здесь же нужно указать документ на право владения квартирой и пункт о гарантиях подлинности документов и «чистоты» объекта недвижимости.

Цена и оплата

Отражается стоимость квартиры цифрами и прописью.

Порядок расчета

Есть следующие способы:

• наличными;
• привлеченными, кредитными, заемными средствами;
• с применением сертификатов (материнского, жилищного).

Здесь могут оговариваться условия об авансе, задатке, рассрочке оплаты.

Порядок приема-передачи

В разделе указывают:

• дату передачи квартиры;
• порядок проведения осмотра жилья покупателем и подписания акта приема-передачи;
• момент перехода права собственности;
• кто несет регистрационные расходы;
• ответственность сторон за риски случайной гибели предмета сделки.

Права и обязанности

Отдельными пунктами фиксируются права каждой из сторон договора и обязанности.

Ответственность

Оговариваются размеры неустойки, пеней, штрафов за невыполнение или ненадлежащее исполнение условий соглашения.

Порядок расторжения договора

Разрешение конфликтов

Форс-мажор

Заключительные положения

Здесь стороны подтверждают условия соглашения, его юридическую силу с даты подписания и т. д. Определяют порядок направления участникам важных юридически сообщений.

На этом основной текст документа заканчивается. Далее указывают приложения (акт передачи, копии кадастрового паспорта и свидетельства на собственность и т. д.).

Завершающей частью соглашения является подробная информация об адресах и реквизитах сторон, включая банковские.

Особенности

В нестандартных случаях составление договора купли-продажи имеет некоторые особенности.

Продажа доли

Собственники жилья имеют приоритетное право на его приобретение (ст. 250 ГК РФ). Продавец должен уведомить их о продаже квартиры, ее стоимости и иных условиях сделки. Информационное извещение отправляется по адресу проживания дольщиков. Если в течение месяца ответа не последует, то продавец вправе провести сделку с третьими лицами.

Если собственники не хотят приобретать долю, их отказ оформляется у нотариуса.

При нарушении приоритетного права, хозяева долей могут обратиться в суд и восстановить ущемленные интересы.

Извещение на продажу или нотариально заверенные отказы входят в перечень документов на регистрацию сделки. В договоре купли-продажи обязательно отражается стоимость доли.

Сделка с несовершеннолетними

Если в роли собственника при продаже выступает несовершеннолетний, требуется согласие органов опеки. Для этого нужны доказательства того, что его интересы не будут нарушены: ребенок получит равнозначное жилье или соответствующую сумму.

Разрешение службы опеки необходимо при регистрации сделки в Росреестре.

Если квартиру покупает несовершеннолетний, требуется письменное согласие законных представителей. Лицо старше 14 лет вправе собственноручно подписывать соглашение и другие документы.

Продажа по доверенности

Если сторону сделки представляет доверенное лицо, нужна доверенность, подтверждающая полномочия действовать в интересах участника договора. Доверенность является обязательным приложением к соглашению.

В данной ситуации в договор вносятся сведения о представителе: данные паспорта и адрес.

Операции по доверенности - распространенная схема мошенничества. Документ часто подделывают. Риск сделки по доверенности объясняется следующими причинами:

• Если доверенность подписал недееспособный собственник жилья, то сделку могут признать несостоявшейся.
• После продажи квартиры бывший владелец может отозвать доверенность. Предстоят долгие разбирательства в суде.
• В случае смерти собственника документ теряет юридическую силу, а жилье становится частью наследства.

При составлении договора следует обратить внимание на следующие нюансы:

1. Процесс передачи денег нужно описывать подробно: когда производится передача или перечисление средств, каким документом это подтверждается, наличие и размер аванса.
2. Следует честно указать все недостатки квартиры. Это поможет избежать судебных споров в будущем.
3. Если от продавца выступает его представитель, нужно обратить внимание на дату выдачи и срок действия доверенности, правильность ее оформления.
4. Если прежний хозяин купил жилье с использованием средств материнского капитала, нужно убедиться, что собственниками стали все члены семьи. Если, например, интересы детей ущемлены, суд вправе признать сделку незаконной.
5. Следует указать в тексте соглашения ответственность продавца за возникновение претензий со стороны родственников, наследников или иных лиц.

Часто продавец указывает заниженную стоимость квартиры с целью сэкономить на уплате НДФЛ. В случае расторжения соглашения покупатель сможет рассчитывать на возврат только той суммы, которая отражена в договоре.

Документы для составления договора

Для заключения соглашения продавец квартиры должен представить следующие документы:

• Паспорт, свидетельство о присвоении ИНН, военный билет.
• Выписку из домовой книги. При оформлении страховки или ипотеки также требуется архивная выписка. Она содержит сведения обо всех лицах, которые когда-либо проживали в квартире. Документ действителен в течение месяца.
• Бумаги, подтверждающие право собственности (договор дарения, приватизации, купли-продажи и т. д.).
• Свидетельство о собственности.
• Кадастровый паспорт, экспликация, поэтажный план. Их готовит БТИ в течение двух недель.
• Техпаспорт и справка о стоимости (при ипотеке).
• Выписку ЕГРП. Содержит данные о сделках с квартирой, о нахождении ее в залоге у банка или в долевой собственности.
• Нотариально заверенное согласие дольщиков.
• Документ об отказе от права выкупа.
• Разрешение органов опеки на выселение несовершеннолетних.
• Согласие второго супруга на продажу. Если собственник в разводе или вдовец, нужны подтверждающие свидетельства. Если владелец не состоял в браке, пишется соответствующее заявление.
• Справку из ЖЭУ об отсутствии долга по квартплате.
• Заверенные у нотариуса заявления проживающих в квартире лиц о ее освобождении в сроки, указанные в договоре.
• Справки от психолога и нарколога (по просьбе другой стороны сделки).
• Нотариально заверенное заявление продавца-наследника о том, что в случае появления иных наследников он самостоятельно будет решать проблемы с ними.

Покупателю потребуется паспорт и ИНН, для лиц до 18 лет - свидетельство о рождении.

Оплата

Любые действия, связанные с деньгами, при сделках с недвижимостью должны быть документально оформлены.

Существует четыре варианта передачи денег, отличающихся по степени безопасности для участников сделки.

Вариант 1. Предоплата под расписку.

Самый опасный способ. Покупатель рискует быть обманутым еще до регистрации недвижимости.

Вариант 2. Наличный расчет по акту передачи после завершения сделки.

Метод не очень надежный: иметь при себе солидную сумму небезопасно. Высока вероятность хищения.

Вариант 3. Аренда ячейки в банке.

Это надежный вид расчета по сделке. Стоимость услуги составляет от 2 000 до 6 000 рублей. Нужно заключить договор с банком. В нем указывают сумму, срок хранения, способ выдачи денег, например, при предъявлении свидетельства о праве собственности.

Вариант 4. Банковский аккредитив.

Это безопасный способ передачи большой суммы. Покупатель арендует счет в банке. Деньги с него учреждение переведет покупателю только после предъявления им оговоренных ранее документов.

Выбранный метод оплаты стороны должны закрепить в соглашении.

Расторжение договора

По законодательству РФ в одностороннем порядке договор нельзя аннулировать. Условия его расторжения указаны в ст. 450 ГК РФ. Это возможно в следующих случаях:

• согласие обоих участников;
• решение суда;
• при обстоятельствах, указанных в соглашении.

При обоюдном решении сторон о расторжении договора, составляется дополнительное соглашение.

Суд расторгнет договор в случае, если заявитель докажет факт нарушения условий сделки другим участником. Например, отказ продавца снять квартиру с учета, заявление третьими лицами своих прав на объект, неоплата указанной в договоре суммы.

Для признания договора недействительным заявителю нужно обратиться в суд по месту проживания. Сделка будет аннулирована в следующих случаях:

• признание участника недееспособным;
• нарушение законодательства при составлении соглашения;
• при подписании документа сторона находилась под воздействием наркотиков, алкоголя или психотропных веществ;
• при заключении договора применялись насильственные действия;
• признание сделки фиктивной.

Обоюдные претензии стороны должны огласить своевременно: до регистрации права нового владельца на квартиру. После этого аннулировать договор невозможно.

Изучив законодательную базу и имея представление об опасностях и особенностях сделок с недвижимостью, можно оформить договор купли-продажи самостоятельно. Однако в случае сомнений лучше обратиться за юридической помощью. Это поможет избежать трудностей, которые могут поставить под сомнение законность сделки.