Капремонт подвели под единые правила. Некоммерческие организации, рег оператор, подрядные компании и капитальный ремонт многоквартирных домов: к кому обращаться

Выбор подрядчика для проведения капитального ремонта многоквартирного дома, включает в себя несколько этапов. Каждая ступень делает отбор подрядной организации более тщательным, максимально исключая недобросовестные организации.

Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Московской области предлагает ознакомиться с процедурой выбора подрядчика на проведение работ по капремонту.

Подрядные организации на проведение капремонта в Московской области назначаются путем проведения электронного аукциона. Изначально, для того, чтобы попасть на данный аукцион организация должна пройти предварительный отбор в Министерстве ЖКХ Московской области и только после этого подрядчик будет добавлен в реестр квалифицированных подрядчиков. Принять участие в аукционе без данного пункта невозможно.

В тоже время, со своей стороны Фонд капремонта общего имущества МКД Московской области начинает готовить лоты для аукциона.

После подготовительных процедур Фонд капремонта объявляет аукцион. На данный момент все аукционы проводятся в электронной форме на специальной платформе.

Победителем аукциона становится та подрядная организация, которая предложила лучшую цену. Уточним, что цена за лот не может быть заниженной, а качество капремонта низким, т.к. организации проверяются прежде, чем будут допущены на аукцион.

После окончания аукциона вся информация о его проведении появляется на электронной платформе, где и проходил аукцион, а также на сайте Фонда капитального ремонта общего имущества МКД Московской области.

Договор позволяет прежде всего узаконить отношения сторон. Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Московской области составляет договор, где учитываются не только обязанности фонда, подрядчика, но и штрафные санкции за некачественную работу.

Подписание договора дает старт началу работ по капремонту. Подрядчик, который выиграл аукцион в праве нанять субподрядные организациями, которые также будут проводить работы. Тем не менее, генеральный подрядчик обязан подписать с субподрядными организациями договор на работы, указав в нем обязанности сторон. Такие договоры также контролируются Фондом, как и предмет исполнения- капитальный ремонт.

Стоит отметить, что работы ведутся согласно заданному графику. Расхождение возможны, например, в связи с погодными условиями.

После выполнения всех работ подписывается акт выполненных работ. Акт должен быть подписан с нескольких сторон: Фонд капитального ремонта общего имущества МКД Московской области, управляющая компания, Управление технического надзора капитального ремонта, представители администрации и представители многоквартирного дома, т.е. собственники.

Капитальный ремонт, произведенный непосредственно при содействии Фонда, находится на гарантийном сроке в течении пяти лет.

Последнее время все больше и больше вопросов появляется по поводу проведения капитального ремонта.

Некоторые, очень сознательные собственники, не откладывая дел в долгий ящик сами уже собрались, провели собрание, приняли осознанное решение. Но большинство просыпается только тогда, когда к ним в ящик кидают листы для голосования за этот кап. ремонт, а то и того круче — вывешивают на подъезде протокол с уже принятым решением.

Вот для большинства эта статья и написана. Скажу сразу — охватить все возможные варианты того, что могут делать УК, управа и другие «заинтересованные» люди — в статье не представляется возможным. Потому, здесь мы постараемся раскрыть первоначальную логику действий, ответить на часть общих вопросов, которая возникает. Но частности, они на то и частности, что с каждым случаем надо разбираться отдельно.

Итак, давайте теперь по пунктам. Независимо от того, нашли вы бумажку для голосования, протокол или вообще не знаете о судьбе своего дома самое главное — не паниковать!

Вместо паники, вы должны сделать следующее:

1. Если вы живете в Москве:
   1. Идите на сайт — вбиваете свой дом и смотрите на какие года ваш дом стоит в программе.
   2. Идите на сайт — в меню «Услуги и сервисы» выбираете «Жилье, ЖКУ, двор», далее «Многоквартирный дом и двор» и увидите вкладку «Получить сведения Фонда капитального ремонта» — вот она вам и нужна. Когда войдете, введете свой адрес и лицевой счет — во вкладке «Уведомления» вы найдете дату до которой необходимо принять решение о проведении работ.
2. Если вы живете не в Москве, тогда вам надо идти на сайт своего регионального оператора, на котором должны публиковать сведения о доме в программе. У кого-то это будет электронная таблица в excel, которую надо скачать, у кого-то другие варианты. Как определить срок, до которого вы должны принять решение? Очень просто — посмотрите ближайший год на который стоят работы и отнимите пол-года. Например, если у вас самые первые работы стоят в планах на 2018 год, тогда решение вы должны принять до мая 2017 года. Срок в 6 месяцев диктует нам ЖК РФ, Статья 189. Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, п. 3

Так, разобрались с тем, когда ваш дом в программе и до какого числа вы должны принять решение.

Жилищный кодекс РФ строго регламентирует список вопросов за которые собственники должны проголосовать.

ЖК РФ, Статья 189. Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме

5. Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:

1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
2) смета расходов на капитальный ремонт;
3) сроки проведения капитального ремонта;
4) источники финансирования капитального ремонта;
5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Как правило сейчас УК, управы, ГУИС и любые другие инициаторы собрания вводят все вопросы, но при этом не указывают суммы. Сразу скажу, что при отсутствии одного из пунктов по которому должно быть принято решение автоматом делает данное голосование недействительным.

Откуда должны взяться суммы? Фонд Капитального Ремонта (ФКР) каждый год должны делать предложения собственникам, в предложение должны входить: перечень работ, сроки и стоимость. Стоимость они считают как бог на душу положит. Открытой методики, по которой они считают — нигде нет. Поэтому цифры как правило берутся с потолка. И точные цифры можно получить только после разработки проектно-сметной документации. Но, так как ЖК РФ строго определяет, что вы должны проголосовать за предельные стоимости проведения работ, то надо сделать следующее:

• в свой ФКР вы отправляете заявление, в котором пишите: «Для проведения собрания собственников по вопросам проведения капитального ремонта прошу направить предложение для собственников с перечнем работ, а так же предельные стоимости по каждому виду работ для дома, находящегося по адресу ….. Ответ прошу предоставить по адресу …. (электронной почте ….)»
• после того, как вы отправите этот запрос — начинайте готовиться к проведению своего собрания. Ответ будете ждать 30 дней, вот у вас есть 30 дней на то, чтобы донести до жителей важную информацию, а так же самим проникнуться необходимостью капитального ремонта и необходимыми видами работ.

А что делать, если уже собрание провели и протокол есть?

Если копию этого протокола разместили на подъезде, на доске объявлений и вы можете с ней ознакомиться — ознакомьтесь. Посмотрите кто инициатор собрания, кто председатель, все ли пункты из положенных включены в протокол, есть ли представители собственников от дома и кто эти люди?

Если все правильно, претензий нет, собранию верите, ну, тогда ничего делать не надо.

Если же вы не согласны с протоколом, посмотрите в этом же протоколе — где должен хранится он, а так же решения собственников. Пойдите туда, затребуйте копию протокола (должны предоставить), если не предоставят — значит напишите заявление с просьбой предоставить копию протокола по данному собранию.

А, еще, попросите ознакомиться с решениями собственников. Включите наивное и милое лицо и скажите, «ой, знаете, хочу удостовериться, что мое решение вы точно учли. Поищите, пожалуйста. Или, давайте, чтобы вас не напрягать, сам поищу». У нас, к сожалению, нет законных оснований просить ознакомиться с решениями всех собственников, но так, на дурака можно проверить — не подделали ли за вас решение, и, если вы не голосовали, не появилось ли оно без вашего ведома. Если, вдруг, появилось, то сфотографируйте его и это уже будет являться основанием для обращения в прокуратуру. Так как подделка документов (а протокол собрания собственников — это уже документ) карается УК РФ, Статья 327. Подделка, изготовление или сбыт поддельных документов, государственных наград, штампов, печатей, бланков.

Если вы совсем не согласны с протоколом, ваши соседи говорят, что тоже ни в каком собрании участия не принимали, тогда это может послужить поводом для обращения в суд для оспаривания результатов собрания. Запомните, что не менее 2/3 собственников должны проголосовать за каждый вид работ. Тогда и только тогда это правомочное решение. Если 2/3 собственников не в курсе о проведенном собрании, или не проголосовали, тогда опять же — собрание неправомочно.

Но, суд судом, но вы не забывайте про сроки принятия решения. Так, что готовьте свое собрание, а потом будете оспаривать результаты состоявшегося. А то, может и суд не нужен будет. Так как по итогам собрания копию протокола надо направить и в Мосжилинспекцию, и в УК, и в ФКР. А, если Мосжилинспекция за 3 месяца получит несколько разных протоколов по одному и тому же собранию — то она должна будет начать разбирательство, что же за ерунда происходит…

Почему же на самом деле важно сделать это собрание самостоятельно и не принимать участие в махинациях от Жулищника, Управы или ГУИС?

1. Когда вы собираете свое собрание — у вас есть возможность провести его так, как вы считаете нужным. Т.е. у вас есть время подготовиться и поговорить с соседями, решить, кто будет председателем собрания, кто войдет в счетную комиссию, кто войдет в состав представителей собственников.

Кстати, о представителях собственников. Остановлюсь на этом моменте поподробнее — кто они, какие люди нужны, сколько их нужно и зачем они вообще.

Повторю еще раз ЖК РФ: представитель собственников — лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

По сути дела, представитель собственников это лицо, которое действует от имени всех собственников и в их интересах в вопросах проведения капитального ремонта, взаимодействия с ФКР, управой и другими, занятыми в этом навязанном мероприятии. От инициативности, въедливости и знаний данного лица, по сути, зависит то, как пройдет капитальный ремонт.

Из своего опыта могу сказать, что еще на стадии разработки проектно-сметной документации (а сейчас именно с нее начинается работа с ФКР по поводу капитального ремонта) — подрядчик, выигравший конкурс уже пол-года как не может сдать проект. Почему? Потому, что нас не устраивает качество данного проекта. Вместо акта о приемке работ мы подписываем акт о дефектах. И подрядчик вынужден дорабатывать проект.

Так, что представитель собственников — это тот цербер, который будет стоять на страже интересов дома и несгибаемо и аргументированно гнуть свою линию по отстаиванию каждой мелочи. У ФКР нет задачи провести ремонт качественно. У ФКР есть задача освоить бюджет, сдать программу. Только собственникам нужен качественный проект и качественный ремонт за деньги, которые они платят. Именно по этой причине, раз уж вы платите, выбирайте тех, у кого есть энергия и силы стоять на страже ваших интересов.

Это может быть один человек, может быть несколько. 1 это человек или 10 — не имеет значения. Только, учтите 1 нюанс — сколько бы вы человек не выбрали — все эти люди не должны дать слабину, должны дружно стоять на своем. Так, как для подписи акта ФКР будет достаточно, чтобы подписал только 1. И на этом ФКР счастливо выплатить подрядчику деньги и скажет, что работы приняты.

2. ФКР, УК и иже с ними за одно собрание пытаются протянуть все вопросы. В итоге вас в ставят в ситуацию, когда вам будут навязывать и те работы, которые вам не нужны. Собрание лучше проводить в два этапа. Этап первый — проголосовать за разработку проектно-сметной документации (ПСД). После того, как проектно-сметная документация будет разработана и принята вами наступает этап второй — голосования за конкретные виды работ. Почему так? Объясню. На этапе обследования (особенно это относится к старым домам) может выясниться, что канализация у вас в стене проходит и никто из собственников не готов давать вскрывать стены. Или, например, дом бесподвальный и коммуникации идут под полами. Да много еще чего может выясниться на этапе проектирования о чем вы сейчас можете и не подозревать. Поэтому только после разработки ПСД — проводите второй этап голосования — а именно за конкретные работы. Когда вы уже четко будете понимать, что и в каком состоянии находится, что вы сможете отремонтировать, а что нет. Поверьте — проект на многое открывает глаза. Ну, если, конечно, представители собственников не ленились, и сами побывали и в подвалах и на чердаках и вообще вникли во все, что происходит с домом.

3. На этом собрании вам всегда будут протаскивать два вопроса — о переносах работ на более ранний срок. Знаете для чего это делается? Для того, чтобы бюджеты побольше освоить. Нет, не для того, чтобы в дом один раз зайти. Истинная мотивация — это освоить бюджеты поскорее. Но освоение бюджетов и махинации там — это отдельная статья. А второй вопрос, который протаскивают в общей формулировке и включает такое: «иные не запрещенные законом средства, привлекаемые Фондом капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы в целях проведения капитального ремонта многоквартирного дома». Подвох этой формулировки в том, что ФКР имеет право взять кредит для ремонта дома и в итоге выплату процентов повесить на собственников. И чем это обернется в дальнейшем — непредсказуемо. Вы в своем собрании от иных можете избавиться и не повесить себе очередное ярмо на шею.

Вы можете задать вопрос про капитальный ремонт на

Региональные операторы капремонта теперь будут проводить отбор подрядчиков для проведения работ в многоквартирных домах (МКД) по единым федеральным правилам - соответствующее постановление утверждено правительством. Для участия в программе капремонта подрядчики должны будут пройти предварительный отбор и дождаться включения в региональный реестр, только после этого они смогут участвовать в конкурсных процедурах.

Правительство утвердило единые правила отбора подрядчиков для проведения капремонта жилого фонда за счет собранных с граждан средств, сообщил сегодня премьер-министр Дмитрий Медведев на совещании со своими заместителями в Горках. «Другого источника для того, чтобы проводить капитальный ремонт, мы это с вами понимаем, нет, тем более что речь идет именно о многоквартирных домах, где квартиры принадлежат гражданам на праве собственности, и собственники должны этим заниматься»,- подчеркнул премьер, добавив, что необходимо контролировать эффективность таких расходов. Напомним, претензии федерального центра к расходованию собранных с граждан средств на капремонт уже озвучивались - в 2015 году общая сумма сборов составила около 97 млрд руб., а использовано лишь 25 млрд руб. Как пояснил сегодня вице-премьер Дмитрий Козак, сейчас процедуры отбора подрядчиков регулируются региональными правилами, а новый порядок станет «федеральной гарантией» эффективности использования собранных на капремонт средств граждан. Так, по словам вице-премьера, в нынешнем году планируется отремонтировать 45 тыс. МКД, на что потребуется 175 млрд руб.

Усовершенствовать порядок проведения конкурсов по поиску подрядчиков для капремонта Белому дому поручил президент Владимир Путин еще в начале прошлого года - сделать это нужно было к 1 марта 2015 года. Минстрой тогда отчитался о формальном выполнении поручения. В Жилищный кодекс было внесено изменение, согласно которому механизм должен утверждаться постановлением правительства. Само постановление, сообщали тогда в министерстве, должно было вступить в силу с 2016 года.

Как регионы сорвали программу капремонта

В 2015 году было израсходовано только 25 млрд из 97 млрд руб., собранных на капремонт, заявил в марте вице-премьер Дмитрий Козак. Как сообщил "Ъ" заместитель главы Минстроя Андрей Чибис, ведомство уже подготовило поправки к законодательству, предполагающие административную ответственность должностных лиц, отвечающих за капремонт в регионах.