Субаренда, что это – простая формальность или сложная правовая процедура? Что такое субаренда

Аренда - явление весьма распространённое в нашей стране. Но вот что такое субаренда? Этот механизм взаимодействия достаточно нов для нашей страны. Чем он отличается? Какие особенности на практике существуют? В нашей статье вы найдете ответы на данные вопросы, а также практический пример, где будет рассмотрен упомянутый договор.

Субаренда нежилого помещения: в каком случае говорят о ней

Допустим, есть человек, который является собственником офисного помещения. Он сдаёт его кому-то в аренду. Съемщик попользовался им и по какой-то причине решил, что ему помещение не нужно. Что ж, тогда он (с разрешения владельца) может сдать его в субаренду. Этот процесс регламентируется вторым пунктом 615-й статьи ГК РФ.

При заключении субаренды обязательно необходимо оформлять договор. И напомним ещё раз: согласие владельца на всё это должно быть обязательно. Даже если в договоре есть пункт о том, что это не нужно.

Возможными являются ситуации, когда в договоре между владельцем и арендатором предусматривается возможность последнего передавать имущество третьим лицам. Но в этом необходимо удостовериться самостоятельно, ознакомившись с документом.

Исходя из сказанного, нетрудно понять, что такое субаренда. Но такая схема довольно трудоёмкая и затратная по времени, поэтому на особую популярность такого вида отношений рассчитывать не приходится.

Что выступает предметом договора субаренды

Субаренды - это нежилое помещение (в нашем примере - офис). При оформлении необходимо позаботится о том, чтобы максимально точно указывались его характеристики:

• адрес;
• тип помещения;
• площадь;
• краткое описание.

Последнее часто размещают не в самом договоре, а в приложении к нему. Обычно составляют и поэтажные планы всего, что сдаётся в субаренду. Это позволяет избежать неточностей в документации.

Стороны и форма договора

В качестве субъектов описываемого договора могут выступать любые юридические лица, индивидуальные предприниматели и дееспособные физические лица. У российского законодательства относительно этого никаких особых требований нет.

Не всё так просто с формой договора. Так, независимо от срока субаренды, документ должен быть составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Если договор заключается на год или даже больше, то его необходимо зарегистрировать. Без этого он не имеет юридической силы.

Сроки

В пункте №2 615-й статьи ГК РФ говорится о том, что длительность субаренды не может быть большей, чем действие аренды. Также необходимо отметить, что существует и разница в продлении. Так, если заключается новый договор аренды, то субаренду необходимо оформлять отдельно. Поэтому всегда стоит обращать внимание на сроки. Если аренда оформлена на неопределённый срок, то при желании разорвать договор об этом необходимо предупредить за три месяца.

Что должно быть в документах относительно субаренды

Теперь рассмотрим, как должны быть оформелны документы на субаренду. Основная документация:

1. Преамбула.
2. Предмет заключаемого договора.
3. Обязанности и права сторон.
4. Цены на нежилое помещение за определённый временной интервал (как правило, за месяц) и порядок расчета между субъектами.
5. Ответственности сторон.
6. Сколько (до какого времени) действует договор.
7. Реквизиты, а также подписи (при необходимости и печати) сторон.

Кроме этого, к договору прилагаются следующие документы:

1. Описание помещения, которое арендуется.
2. График платежей.
3. Кадастровый паспорт.
4. Свидетельство о том, что человек имеет разрешение собственника о сдаче помещения третьим лицам.

Также могут быть добавлены такие документы:

1. Акт о передаче/приёме нежилого помещения.
2. Дополнительные соглашения, в которые оговариваются определённые нюансы.
3. и документы их согласования.

Обязанности арендатора и субарендатора

Как у арендатора, так и у субарендатора имеются определенные обязанности. Первый из них должен:

1. Предоставить оговариваемое помещение в срок, который указан в договоре.
2. Требовать, чтобы был проведён капитальный ремонт помещения, которые выступает субъектом отношений.
3. Ознакомить субарендатора с имеющимися у него правами и обязанностями.
4. Следить, чтобы не нарушалось целевое использование помещения.

В свою очередь, субарендатор обязан:

1. Следить, чтобы имущество было в исправном состоянии, и при возникновении проблем с этим по его вине отремонтировать помещение.
2. Своевременно выплачивать денежные суммы, которые установлены в качестве арендной платы. Если будет зафиксирована несвоевременная или неполная оплата, или отсутствие капитального ремонта, то договор может быть досрочно разорван в судебном порядке.

Возмездный договор

Арендодатель при предоставлении нежилого помещения арендатору, согласно статьи 423 ГК РФ, должен получать плату или другое встречное предоставление. Если её размер не определён, это не значит, что ничего платить не нужно. Данное обстоятельство оставляет возможным со стороны арендодателя требовать её получения (причем в размере, котором захочется ему, в рамках разумного).

Некоммерческие структуры часто получают для своей деятельности помещения в аренду безвозмездно от богатых добродетелей. В таком случае отношения дополнительно регулируются подпунктом №2 статьи 170 ГК РФ. Передаваться может собственный субъект владения или же всё оформляется как субаренда помещения.

Об арендной плате

Размер арендной платы должен быть согласован обеими сторонами и быть подтвержденным в письменной форме. Если этого нет, то договор будет считаться не заключенным. В ряде случаев необходимо использовать ставки, которые были предусмотрены законом.

Субаренда - это такой механизм, в котором упомянутый параметр играет очень большую роль. Так, размер платы может меняться только по соглашению сторон в срок, который предусмотрен договором. Но это не может быть чаще, чем раз в год (если законом не предусмотрено иное).

Договор (субаренда нежилого помещения) обычно ориентируется на площадь, которая сдаётся. Так, если квартиры сдаются за определённую сумму за всю площадь или комнату, то здесь всё иначе. Обычно устанавливается ставка за один квадратный метр. Затем площадь множится на неё и получается сумма, которую необходимо оплатить.

На что следует обращать внимание при заключении договора

Мы уже разобрали, что такое субаренда и какие особенности этого явления существуют. Теперь давайте представим, что мы хотим снять нежилое помещение под склад. Забегая наперёд, следует сказать, что субаренда земли не отличается от рассматриваемого примера. Итак, первоначально нам необходимо обратить внимание на такие параметры:

1. Предмет.
2. Место заключения договора.
3. Срок действия.
4. Реквизиты сторон, которые заключают договор.

Очень желательно стремится к тому, чтобы все эти параметры были четко идентифицированы, и их не возможно было толковать двояко.

Чтобы предусмотреть, будут ли какие-то проблемы с заключающим договор лицом, необходимо проверить предмет договора на наличие на сайтах местного суда (обращать внимание следует на иски). Также необходимо проверить, имеет ли кто-то претензии к контрагенту. Если есть хотя бы что-то, то знайте - это проблемный объект или субъект (зависит от того, что было найдено). Он может недобросовестно вести хозяйственную деятельность, иметь крупные задолженности перед другими организациями или людьми или вообще объявить процедуру банкротства. Поэтому в один прекрасный момент можно потерять возможность доступа в нежилое помещение и будут проблемы с возвращением уже уплаченных денег. Также обязательно проверьте, может ли арендодатель передавать вас в субаренду объект (то есть, разрешил ли ему это делать владелец недвижимости).

Заключение

Важным моментом является определение порядка, условий, а также сроков, когда вносится плата. Субаренда - это договор, в котором всё имеет повышенную важность. Так, необходимо предусматривать и возможность улучшения помещения, и компенсации при разрыве договора.

Субаренда земельного участка проводится по таким же правилам, поэтому можно или рассчитывать компенсацию в случае возведения какой-то постройки или возможность её разбора и вывоза. Но всё эти вопросы желательно четко прорабатывать в договорах. Поэтому, если вас интересует субаренда, образец, заключенный между другими людьми с помощью квалифицированных юристов, поможет представить, что должно быть оговорено. Эту возможность лучше не упускать.

А оптимально будет вообще прибегнуть к услугам специалиста. Ведь субаренда - это взаимоотношения, которые регулируются не одной статьей гражданского кодекса РФ.

Одной из форм гражданско-правового договора является субаренда . По ней арендатор даёт гарантии о сдаче арендованной им по договору аренды собственности субарендатору. При этом учитывается то, что субаренду можно заключить только по согласию арендодателя. Такое согласие выдают двумя способами:

• указанием в договоре субаренды права арендатора на передачу собственности в субаренду;
• согласие составляют в виде протокола, соглашения, письма, дополнения к договору аренды и т.д.; после ознакомления с оригиналом, субарендатор должен получить копию на руки.

Если происходит передача имущества в субаренду , то ответственность, по договору аренды перед арендодателем, продолжает нести арендатор. Эта безапелляционная норма не изменяется договорами аренды, субаренды (п.2 ст. 615 ГК РФ).

Часть 3 пункт 2 статьи 615 ГК РФ гласит о том, что к субаренде применимы правила о договорах аренды только в случае того, если другое не было установлено на законодательном уровне. Из этого следует, что особенные условия договора аренды должны непременно указываться и в договоре субаренды .

Арендатор имеет право на сдачу арендованной собственности в субаренду и передаче своих прав и обязанностей по договору аренды, только по соглашению с арендодателем. Это указано в пункте 2 статьи 615 ГК РФ.

Выражаясь простыми словами, субаренда - сдача арендатором арендуемого им помещения, или какой-либо другой собственности, в аренду третьему лицу. Сложность сделки такого рода состоит в том, что в ней должны принимать участие три стороны, а не две, как это происходит при обычной аренде. Арендатор может сдавать арендованную собственность в субаренду, после соглашения арендодателя. Сдача в субаренду, без согласия собственника, считается незаконной. Это согласие должно быть в документальном виде. Заключая сделку по договору субаренды, можно столкнуться с проблемой, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не имеет главу, которая определяет специфику соглашений о субаренде. Также не существует порядка предоставления данного соглашения на законодательном уровне.

Субаренда на практике.

Заключая договор субаренды , согласие собственника на субаренду, в обязательном порядке, прописывается в договоре аренды . Договор входит в пакет документов на юридический адрес или находится в отдельном документе, который предоставляет арендодатель. Документ оформляется в виде приложения к договору. Также допускается оформление в форме письма, протокола, соглашения или дополнения к договору. Копию данного документа субарендатор получает на руки.

Разрешение на субаренду , прописанное в договоре аренды, снимает с арендатора обязанности от получения дальнейших соглашений от арендодателя при последующих возможных сделках. С одной стороны, это преимущество для арендатора, но с другой - опасность для арендодателя, поскольку при подписании договора аренды с правом субаренды он не имеет представления о том, с кем в будущем может заключить его арендатор аналогичный договор, и какие могут быть внесены дополнительные условия в договор субаренды.

Правила заключения договора субаренды.

Согласие на субаренду от собственника является обязательным. Главное условие субаренды - наличие согласия арендодателя, оно не подвергается изменениям прочими положениями договора. Договор будет считаться недействительным, если в него будет включено условие того, что арендатор может сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя.

Срок договора субаренды может превышать срок об аренде. Это бывает в том случае, если договор аренды продлевают на неустановленный срок. Такое положение применимо и к договору субаренды.

Арендатор не может дать субарендатору больше прав по использованию и владению собственностью, чем имеет сам, соответственно условий договора.

Действующее законодательство России предусматривает заключение договора субаренды недвижимого имущества, сроком более одного года, обязательной регистрации. Если регистрация будет отсутствовать, то субарендатор может понести определённые риски. Ведь незарегистрированный в назначенном порядке договор является недействительным.

Преждевременное расторжение договора аренды повлечёт за собой прекращение заключённого в соответствии с ним договора субаренды . Если по каким-либо причинам договор аренды будет признан недействительным, то договор аренды аннулируется.

Каковы же существенные условия субаренды?

Существенным условием для субаренды считается условие об объекте арендных отношений. В договоре должны быть указаны все данные, позволяющие с точностью установить имущество, передаваемое арендатором субарендатору в качестве предмета субаренды. В случае отсутствия подобных сведений об имуществе, которое передаётся субарендатору, договор не считается заключённым. Примечательно, что описание передаваемого имущества в субаренду должно полностью соответствовать предмету договора аренды. Иначе субаренда не будет признана заключённой.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, Арендатор вправе распоряжаться своими правами, предоставленными ему договором аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), следующим образом:

сдавать арендованное имущество в субаренду;

передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

отдавать арендные права в залог;

вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

По общему правилу все эти операции арендатор может осуществлять

только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Согласие арендодателя может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему.

Следует отметить, что арендатор может производить все эти действия только с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

Наибольшее распространение на практике получили случаи заключения договоров субаренды. По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет сам в соответствии с условиями договора аренды.

По общему правилу (ст. 618 ГК РФ) досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Пример 1

Договор аренды здания прекращен досрочно по вза­имному согласию сторон. Субарендатор обратился к арендодателю с просьбой о заключении договора арен­ды в пределах оставшегося срока субаренды на тех же условиях, что и ранее действовавший договор аренды.

Договором аренды могут быть предусмотрены и иные правила в отношении действия договора субаренды в случае прекращения договора аренды. Если договор арен­ды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соот­ветствии с ним договоры субаренды. В качестве приме­ра ничтожных можно привести следующие сделки:

Не соответствующие закону или иным правовымактам (ст. 168 ГК РФ);

Совершенные с целью, заведомо противной основамправопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ);

Притворные и мнимые сделки (ст. 170 ГК РФ).

Пример 2

Между юридическими лицами заключен договор арен­ды нежилого помещения. Арендодателем выступает государственное предприятие. Арендатор с согласия арендодателя передал арендуемое нежилое помеще­ние в субаренду. Впоследствии выяснилось, что при за­ключении договора аренды арендодатель не получил согласия собственника на передачу закрепленного за ним нежилого помещения в аренду. Таким образом, до­говор аренды является ничтожным в соответствии со ст. 168 ГК РФ. Поскольку первоначальная сделка арен­ды ничтожна, договор субаренды также является ничто­жным. Но в соответствии со ст. 115, 296, 297 ГК РФгосударственное предприятие не имеет права высту­пать арендодателем закрепленного за ним на праве оперативного управления имуществом. Таким образом, первоначально ничтожность сделки возникает из того, что она заключена ненадлежащей стороной.

При заключении договора субаренды ответственным по первоначальному договору аренды продолжает оста­ваться арендатор.

Пример 3

В соответствии с договором аренды арендатору пре­доставлено в пользование здание, с согласия арендода­теля часть здания сдана в субаренду. Субарендатор не вносит своевременно арендную плату за занимаемую им часть помещения. Ссылаясь на данные обстоятельства, арендатор также задерживает перечисление арендной платы арендодателю. Действия арендатора в подобной ситуации неправомерны. Наличие договора субаренды не изменяет права и обязанности арендатора по перво­начальному договору аренды. Несвоевременное внесе­ние арендной платы субарендатором не является осно­ванием для отсрочки платежа арендатором.

Субаренда в Санкт-Петербурге

В городе действует упрощенный порядок предостав­ления объектов нежилого фонда, арендодателем кото­рых выступает КУГИ, в субаренду, установленный распо­ряжением КУГИ от 16.06.1998 № 820-р «О предоставле­нии объектов нежилого фонда в субаренду» (далее — Распоряжение № 820-р).

Арендаторы, не имеющие задолженности по арендной плате на момент подписания договоров субаренды, име­ют право на заключение договоров субаренды без до­полнительного рассмотрения вопроса на Комиссии по распоряжению объектами недвижимости (далее — Ко­миссии) и издания соответствующих распоряжений пред­седателя КУГИ. Арендаторы, заключившие договор арен­ды до издания упомянутого распоряжения, могут реали­зовать свое право на заключение договоров субаренды путем заключения дополнительного соглашения к дого­вору по формам, приведенным в приложениях к Распо­ряжению № 820-р.

Таким образом, для сдачи помещения в субаренду в соответствии с указанным Распоряжением достаточно сослаться на соответствующий пункт договора аренды, дополнительного соглашения с КУГИ и доказать отсут­ствие задолженности по арендной плате. Отсутствие у арендаторов задолженности по арендной плате на мо­мент подписания договоров субаренды является сог­ласием арендодателя на сдачу в субаренду. Дополни­тельного согласия арендодателя на сдачу объектов нежилого фонда в субаренду не требуется. При этом арендатор обязан уведомить арендодателя о заключении договора субаренды в пятидневный срок со дня го­сударственной регистрации договора субаренды.

Все вышесказанное касается арендаторов, заключивших договор аренды, не предусматривающий применения ко­эффициента социальной значимости менее 1.

Если же в договоре аренды размер арендной платы рассчитан с применением коэффициента социальной значимости менее 1, то порядок предоставления поме­щения в субаренду в данном случае иной. Арендатор по такому договору аренды вправе обратиться с письмен­ным заявлением в агентство КУГИ для получения на Ко­миссии согласия арендодателя на сдачу в субаренду, приложив проект договора субаренды, план объекта не­жилого фонда, учредительные документы лица, изъя­вившего желание стать субарендатором, а также разре­шения Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора и иных кон­тролирующих органов на использование объекта нежи­лого фонда под цели, указанные в договоре субаренды. Агентство КУГИ рассматривает это заявление в течение 10 дней со дня его регистрации, после чего направляет в Комиссию заключение о целесообразности согласия арендатору на сдачу в субаренду, а также сформирован­ный пакет документов. После этого Комиссия принима­ет соответствующее решение, на основании которого с арендатором заключается (либо не заключается) допо­лнительное соглашение к договору аренды. При этом арендная плата за сдаваемые в субаренду площади бу­дет рассчитываться по полной рыночной ставке незави­симо от того, осуществляет субарендатор социально-значимый вид деятельности или нет.

Субаренда в Ленобласти

В Ленобласти вопрос передачи арендованного объ­екта недвижимого имущества в субаренду решается иначе.

Во-первых, отметим сразу, что в области социальному фактору уделяется намного меньше внимания, чем в Санкт-Петербурге, т.е. льготники (например, благотвори­тельные и иные некоммерческие организации и объеди­нения) могут рассчитывать только на невостребованные площади.

Вопрос передачи арендуемого объекта нежилого фон­да в субаренду регулируется Распоряжением Леноблкомимущества от 28.01.1998 № 19 «О порядке предоста­вления в субаренду объектов нежилого фонда». Им, в ча­стности, устанавливается, что:

1.Передача в субаренду арендуемого объекта осуществляется арендатором на основании договора с суб­арендатором, заключаемым с письменного разрешения Леноблкомимущества.

2.В субаренду не может передаваться более 50 % площади арендуемого объекта.

3.Арендатор, изъявивший желание выступить арендодателем по договору субаренды, обращается в Леноблкомимущество с письменным заявлением, к которомуприлагаются:

Копия ходатайства (на имя арендатора) лица, жела­ющего заключить договор субаренды, с указанием целейпредполагаемого использования помещений, их площа­ди, срока субаренды;

Письменное согласие балансодержателя объекта;

Проект договора субаренды;

Выкопировка помещений, предполагаемых к сдачев субаренду;

Копия устава юридического лица, изъявившего желание стать субарендатором;

Разрешение Госсанэпиднадзора и Госпожнадзора в случае перепрофилирования арендуемых помещений при сдаче в субаренду.

Затем, после проверки представленных документов, проводится заседание Комиссии, которая и выносит окон­чательное решение. То есть субарендатор должен прой­ти точно такую же процедуру, что и сам арендатор. Есте­ственно, она занимает значительный период времени.

Почему область настолько затруднила саму возмож­ность передачи объектов нежилого фонда в субаренду? По-видимому, такая позиция области объясняется тем, что на ее территории расположено большое количест­во невостребованных объектов, средств на содержание которых в надлежащем состоянии у области не хвата­ет, и, как следствие, область хочет привлечь как мож­но большее количество арендаторов. Поэтому законо­дательно созданы такие условия арендаторам и потен­циальным субарендаторам для сдачи арендуемого объ­екта в субаренду, что хозяйствующему субъекту выгод­нее обратиться напрямую к Арендодателю в лице Леноблкомимущества.