Сдача квартиры в наем физ лицом. Налогообложение доходов физического лица, сдающего в аренду жилую недвижимость. Уплачиваем фиксированный взнос в пфр и ффомс
Сдающие свое жилье в наем. Поскольку действия, связанные со сдачей жилья в наем преследуют своей целью извлечение прибыли от такой деятельности, каждый собственник сдаваемого жилья должен понимать, что полученные им доходы становятся объектом налогообложения. Кроме того, в последнее время планомерно проводится политика выявления граждан, уклоняющихся от уплаты налога на доход, полученный от сдачи жилья. С этой целью, граждан просят сообщать в налоговые органы о лицах, уклоняющихся от уплаты соответствующих платежей. Необходимо заметить, что уклонение от уплаты налогов грозит нарушителю закона выплатой крупного денежного штрафа, а кроме того, оплаты всей суммы налога и пени. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, следует заранее определиться с тем, какие придется заплатить. Об этом и поговорим дальше.
Сегодняшняя тема: краткосрочные арендные законы! Мир краткосрочной аренды - странная, сложная вещь, особенно в городе, таком же большом, как Нью-Йорк. Они в основном действовали в своем собственном мире, но в последние месяцы мы видели, что многие из них получают прямой доступ к людям, которые были перемещены ураганом Сэнди. Очевидно, что краткосрочная аренда - это растущая отрасль, которая показывает никаких признаков замедления, но факт заключается в том, что большая часть этих арендных ставок является незаконной.
То, что говорит Закон Вопреки тому, что многие могут думать, законы Нью-Йорка о краткосрочной аренде довольно ясны, благодаря новому закону, который впал в аффект. Под жилым многоквартирным жильем можно использовать только то, что называется постоянным резидентов, - объясняет адвокат Роберт Браверман. «Что это означает в соответствии с уставом, так это то, что он должен быть занят одним и тем же лицом или семьей в течение 30 или более дней подряд». Так что все, что меньше 30 дней, независимо от того, как вы его раскачиваете, нарушает закон, если, конечно, место не будет зонировано гостиницей или общежитием.
Основания уплаты налогов. Уплата налога физическими лицами
В данной статье мы будем говорить об уплате налога в случае сдачи квартиры (жилого помещения) по договору найма (аренды). Чаще всего, обеими сторонами в данном правоотношении выступают физические лица – собственник квартиры и наниматель. Помимо этого, нельзя не упомянуть и о том, что в качестве стороны, сдающей жилье в наем могут выступать и иные лица, например, ИП. Аналогично, нанимателем в данном правоотношении может быть как физическое, так и . Виды уплачиваемых налогов, в зависимости от того, кто выступает наймодателем, будут разными. При этом, вне зависимости от того, кто выступает на стороне собственника жилья, основанием для уплаты налога является заключенный . Многие граждане, для того, чтобы избежать уплаты налогов, не стремятся заключать соответствующий договор. Однако, следует понимать, что итогом такого поведения станет неопределенность прав и обязанностей обеих сторон правоотношения. А, следовательно, невозможность доказать, что одна из сторон нарушает установленные договоренности. Устная договоренность о сдаче квартиры не является правомерной, и может повлечь для обеих сторон крайне негативные последствия.
Это, очевидно, «одно от больших лазеек». Многоквартирный закон Класса А определяет «семью»как таковую. Поэтому, в то время как закон ограничивает заполнение единиц членами семьи, определение «семья» довольно широко. Люди, которые занимаются бизнесом краткосрочной аренды, - говорит Браверман, - очень часто будут стараться избегать обнаружения управляющим агентом, швейцаром или консьержем, говоря: О, мой друг придет, и она будет оставаться в течение пары недель: «Я оставляю ей ключ».
Есть одно другое исключение, слишком нерентабельно арендовать комнату, если вы занимаете свою квартиру одновременно, и все части квартиры доступны платящему гостю. Что делать, если вы подозреваете незаконную краткосрочную аренду. Существует два способа незаконной продажи краткосрочной аренды: через частных адвокатов и по городу. Первый вариант, скорее всего, произойдет в крупных кондоминиумах или кооперативных зданиях, имеющих юридическое представительство. Совет или руководство отправятся к их адвокату, как Браверман, который будет расследовать дело.
Разговор об уплате налогов от сдачи квартиры в наем начнем со случая, когда собственником жилья выступает физическое лицо – поскольку, такая ситуация является наиболее распространенной. Итак, на основании заключенного договора найма (аренды), в котором должна быть указана ежемесячная плата за пользование арендованным жильем, физическое лицо обязано подавать раз в год до 30 апреля налоговую декларацию, с целью уплаты на доходы физического лица (3-НДФЛ). Налоговая декларация подается в налоговые органы по месту жительства физического лица и составляется налогоплательщиком лично, либо с привлечением специалиста. Там же, в налоговых органах, необходимо получить реквизиты для осуществления уплаты налога. Все доходы, полученные в течение года от работодателя (если прибыль от сдачи квартиры в наем не является единственным источником дохода собственника жилья), также указываются в декларации (с декларацией необходимо подать справку 2-НДФЛ от работодателя о начисленных и уплаченных налогах).
Если они что-то найдут, они свяжутся с человеком и попросят прекратить их. Это когда большинство людей «понимают, что джиг встал», и они бросают его. Если они не остановятся, кондоминиум может принять их в суд и искать судебный запрет. Изменились ли эти законы? Краткосрочная аренда и веб-сайты, которые их предлагают, не исчезнут, а компании в бизнесе пытаются изменить правила. В конце концов, это должно быть стрессом, зная, что большинство ваших покровителей живут вне закона.
Для квартиры с двумя спальнями арендодатель предлагает групповую аренду или индивидуальную аренду. При групповом аренде у вас есть выбор, с кем вы живете; с индивидуальным арендным договором вы не несете ответственность за аренду другого арендатора или ущерб, который он наносит в свою комнату.
Налоговая ставка для физического лица , при уплате налога на доход от сдачи квартиры в наем, будет составлять 13% - то есть, это общая налоговая ставка, которой облагаются все доходы физических лиц. Уплата начисленных на данный вид дохода налогов, может осуществляться физическим лицом несколькими способами:
Единоразовым платежом
При индивидуальном аренде квартиры с двумя спальнями вы арендуете свою комнату и делитесь коммунальными жилыми помещениями с другим арендатором. Поскольку он также снимает свою комнату, вы оба отвечаете только за свою ежемесячную аренду и залог. Индивидуальные арендные платежи пользуются популярностью в университетских городках, где преобладают жилые комплексы, и студенты могут быть лучше, если им не нужно беспокоиться о том, что их сосед по комнате платит арендную плату. Каждый арендатор также несет ответственность за убытки, которые он причиняет в общей зоне, Отдельные комнаты.
Авансовыми платежами во время отчетного периода
Так же, налогоплательщик вправе выбрать форму оплаты – это может быть платежное поручение банка или почтовый перевод. Необходимо заметить, что расчет налога так же осуществляется физическим лицом самостоятельно – налоговая декларация является лишь способом уведомить налоговые органы о сумме полученных лицом доходов, а так же, о том, что с данного вида прибыли гражданином был исчислена и уплачена определенная сумма налога.
Вы не будете нести финансовую ответственность за любой ущерб, создаваемый вашим соседом по комнате. При групповом лизинге каждый арендатор подпадает под совместную и несколькую ответственность, при этом каждый арендатор может нести финансовую ответственность за всю квартиру. Когда у вас есть индивидуальная аренда в квартире, вы не несете ответственность за аренду или аренду помещений соседа по комнате. Если ваш сосед по комнате должен внезапно выехать из отеля или разорвать его аренду, это не повлияет на вашу историю аренды или кредит.
Какой способ уплаты налогов возможен?
Кроме того, если он перестанет платить за аренду, вы не будете нести ответственность за оплату своей порции. По сути, это как если бы вы сдавали в аренду спальню с общей жилой площадью, а не разделяли всю квартиру. Поскольку квартира сдана в аренду в номере, у вас может не быть выбора, кто еще живет в квартире. В некоторых случаях жилые комплексы помещают двух человек в одну и ту же квартиру, если они просят об этом; однако, если ваш сосед по комнате уходит, прежде чем вы это сделаете, у вас мало контроля над следующим человеком, который переезжает.
Необходимо обратить внимание на следующий нюанс. В договоре найма, как правило, стороны оговаривают вопрос о том, кто должен оплачивать коммунальные платежи . Этот пункт обязательно следует согласовать в договоре, поскольку он влияет на начисление налога. Если все коммунальные платежи оплачивает наниматель, то наймодатель обязан оплатить налог с суммы коммунальных платежей (13 %), так как считается, что раз он не расходовал свои средства на уплату коммунальных платежей, то тем самым получил доход в размере этих платежей. Соответственно с их суммы он и должен оплатить налог.
Пока вы не несете ответственность за аренду или аренду, вам нужно поделиться общей жилой зоной и, возможно, ванной комнатой с тот человек. Если вы уверены, что у вас не будет проблем со своим соседом по квартире, аренда квартиры, предлагающей групповую аренду, может стать хорошей альтернативой для вас и вашего соседа по комнате. Однако имейте в виду, что вы будете нести ответственность за своего соседа по комнате с арендой в группе. Существует также возможность арендовать двухкомнатную квартиру или студию вместо двух спален с индивидуальным арендным договором.
Хотелось бы отметить, что физическое лицо – собственник квартиры, имеет право сдавать её не только другому физическому лицо, но и юридическому
(как правило, для дальнейшего предоставления сотрудникам такого юридического лица служебных квартиры). Нюансом является следующий момент: с физическим лицом – нанимателем, заключается договор найма квартиры. Если же наниматель – юридическое лицо – то должен быть заключен . При этом вид и размер уплачиваемого собственником жилья налога не измениться, однако, обязанность уплачивать налог возлагается на юридическое лицо, выступающее в роли нанимателя. Именно юридическое лицо должно уплачивать сумму равную 13% от арендной платы, указанной в договоре аренды, в налоговые органы. Остальные денежные средства, после уплаты юридическим лицом налога, перечисляются арендодателю. Еще одно правило, которое должно в данном случае выполняться, заключается в том, что наниматель – имеет право использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Наличие собственного пространства предотвращает проблемы со спальней и не оставляет вас на крючке для их поздней аренды. Сара Маквиллиамс - писатель из Лос-Анджелеса, специализирующийся на написании контента и создании отчетов. Она окончила Университет штата Огайо со степенью бакалавра на английском языке.
В отличие от более известных совместных договоров аренды, индивидуальная аренда позволяет двум или более людям жить в одной квартире, но оплачивать отдельные арендные ставки. Каждый сосед по комнате подписывает соглашение о выплате своей кровати или спальни и доли в общих помещениях: гостиной, кухне, столовой и любых других общих помещениях. Многие апартаменты с индивидуальным арендным договором имеют отдельные спальни, отдельную ванную комнату для каждой спальни и арендуют «по спальне». Некоторые из них имеют общие спальни и ванные комнаты и арендуют «постель».
Так же, завершая разговор об уплате налога за сдачу квартиру в наем физическими лицами, хотелось бы отметить, что собственник жилья может быть как гражданином РФ, так и иметь иное гражданство. В том случае, если наймодатель является иностранным гражданином , процедура уплаты налога для него аналогична описанной выше. Однако, размер налоговой ставки увеличен и равен 30%.
Преимущества индивидуальной аренды
Оплатите свою долю - и только свою долю: при индивидуальном аренде у вас нет финансовой ответственности за любого другого соседа по комнате. Если соседка подойдет или перестанет платить за аренду, вам и другим соседи по комнате не придется платить за аренду. Вам также не придется заменять соседа по комнате. Это займет до менеджера по недвижимости, чтобы снова заполнить комнату или нет.
Каков ваш урон? Арендатор с индивидуальным арендным договором несет ответственность за ущерб в своей спальне, а не в спальне соседа. Если сосед по комнате рубит его спальню, то уходит, это не ваша проблема. Однако имейте в виду, что все соседи по комнате могут нести ответственность за ущерб в общих жилых помещениях, независимо от того, кто причинил ущерб.
Уплата налога индивидуальным предпринимателем
В некоторых случаях, граждане, для которых сдача жилья в наем является единственным постоянным источником дохода (как правило, если сдается не одна квартира, а несколько, причем, на длительный срок), могут зарегистрироваться в качестве ИП и уплачивать налоги как . В этом случае, исчисление налога происходит в зависимости от выбранного ИП способа налогообложения, как правило, оптимальным способом уплаты налогов является упрощенная система налогообложения – о выборе данной системы налогообложения ИП должен уведомить налоговые органы. В этом случае, налоговая ставка на полученную в результате сдачи в наем квартиры прибыль, составит 6%. Однако, необходимо учитывать, что помимо налоговых платежей, индивидуальный предприниматель обязан так же уплачивать и иные взносы – страховой взнос, взнос в пенсионный фонд, и это не считая расходов на регистрацию ИП.
Недостатки индивидуальной аренды
Познакомьтесь с вашим новым соседом по комнате: Самый большой недостаток индивидуальной аренды - личный. Если соседка выйдет из дома, недвижимость может арендовать пустую спальню кому угодно, без одобрения оставшегося арендатора или арендатора. Это может быть неприятно, если вам не нравится новый сосед по комнате, который теперь делится вашей гостиной. К счастью, однако, многие индивидуально-квартирные квартиры предлагают услуги по обеспечению соседей по комнате, которые учитывают привычки учебы, вечеринки, домашние животные, курение и другие темы для жизни.
Соответственно, как и в предыдущем случае, индивидуальные предприниматели вправе сдавать жилье как физическим, так и . Однако, в случае с ИП, налог, вне зависимости от того, является ли наниматель физическим или юридическим лицом, уплачивается индивидуальным предпринимателем.
Цена, которую вы платите: индивидуальный лизинг может стоить вам немного больше, чем если бы вы и друзья вместе арендовали одно и то же место. Это связано с тем, что арендодатель берет на себя более финансовый риск, если соседка по комнате берет на прокат или повреждает.
Мама и папа: У нас тоже есть. Предложения по экономии денег от движущихся компаний, служб хранения, страховых компаний и коммунальных компаний. Если в мае в Вене откроется палатка «Концерт-конкурс-цирк», не только отельеров, но и деловых людей, которые временно предлагают комнаты или целые квартиры на онлайн-площадках.
Несмотря на то, что размер налоговой ставки при уплате налога ИП меньше, чем размер аналогичной ставки по НДФЛ уплачиваемому физическим лицом, необходимо учитывать, что, во-первых, сама процедура регистрации ИП доставит собственнику некоторые хлопоты. Во-вторых, индивидуальный предприниматель обязан вести определенную бухгалтерскую отчетность (либо самостоятельно, либо с привлечением специалиста), в которой отражаются все расходы и доходы, связанные с предпринимательской деятельностью. Кроме того, в зависимости от выбранной системы уплаты налогов ИП, налоговая ставка может изменяться (изменяется и процедура исчисления налога), к тому же ИП необходимо уплачивать некоторые иные . Поэтому, выбирая каким образом уплачивать налог с дохода от сдачи квартиры, следует взвесить все за и против способов уплаты сборов как физическое лицо, и как индивидуальный предприниматель.
В течение 40 лет пенсионер живет в своей собственной квартире на Хоэнмарктте. Почти то же самое, квартира по соседству уже сдана в аренду. «Срок аренды до десяти лет, почти всегда приятные люди», - вспоминает он. Прошлой осенью это было кончено. С тех пор он регулярно просил новых «соседей», но немного тише. Сначала он не знает, откуда берутся постоянно меняющиеся арендаторы. Он никогда не «никогда». Платформа может рассматриваться только как посредник, как «рынок сообщества» для туристов, которые хотят жить с местными жителями.
На сайте каждый может предложить жилье на любой период и по любой цене. Хозяева представляют себя и свои квартиры, отзывы от бывших гостей - помощь при принятии решений. За несколько кликов забронировано. Но, как это ни странно, это не так: не за каждой квартирой есть частный арендодатель, который обеспечивает свой дом только на несколько дней во время отпуска. К ним относятся поставщики краткосрочных квартир, а также отели, предлагающие свои апартаменты здесь.
В этой статье мы расскажем о двух возможностях сдачи жилья внаём, сравним их по определенным критериям и, надеемся, поможем вам выбрать для себя подходящий вариант.
О физических лицах и Индивидуальных предпринимателях
Описание граждан (физических лиц ) как субъектов гражданского права содержится в гл. 3 ГК РФ . Отдельное внимание в этой главе законодатель обращает на предпринимательскую деятельность граждан (ст. 23 ГК РФ ).
Какой режим удобнее?
Например, у молодой женщины 39 квартир в Вене и Варшаве. «Настроение начинает давать чаевые», полагает она, имея в виду такие города, как Берлин, где местных жителей раздражают дешевые туристы. Однако в Германии и Австрии они еще не готовы. По словам Казначейства, законы должны быть разработаны к июлю. «Мы были бы рады, если бы однажды смогли встретиться с мистером Миттерлером», - говорит Траутвейн.
Обязательно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать квартиру?
Вместо того, чтобы смотреть на «заднюю панель» на счетах, он рекомендует прямой диалог с компанией. Г-н К. пенсионер Хоэнмаркт, хотел бы больше диалога. Он ошеломился, увидев имя словенской организации в соседней квартире; как оказалось, агентство по правам людей с ограниченными возможностями.
В соответствии с данной статьей гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью, зарегистрировавшись в качестве ИП.
При этом индивидуальный предприниматель продолжает оставаться гражданином (пусть и с некоторыми особенностями правового статуса), он не является юридическим лицом .
Обязательно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать квартиру?
По сложившейся практике регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать квартиру внаём, гражданину не обязательно .
С одной стороны, арендная деятельность, конечно, в ряде случаев может рассматриваться как предпринимательская .
С другой стороны, сдавать квартиру — это ваше право как собственника . Если же вы проживаете в квартире по договору социального найма , то также имеете право её сдавать (пп.2 п.1 ст.67 ЖК РФ ). В обоих случаях в законе не говорится об обязанности регистрироваться.
Случаев привлечения граждан, сдающих квартиру, к ответственности за то, что они для такой деятельности не зарегистрировались как ИП, не встречалось. Поэтому вопрос, относить деятельность по сдаче квартиры, или не относить к «предпринимательской», пока что лучше оставить теоретикам. А на практике при выборе руководствоваться соображениями о выгоде и удобстве лично для себя .
Сходства и отличия между ИП и физ.лицом в вопросах аренды квартиры
В данном разделе мы продемонстрируем сходства и основные отличия между арендной деятельностью ИП и физического лица по ряду критериев.
Для чего регистрировать ИП?
После ознакомления с приведенной таблицей может показаться, что ведение арендной деятельности для ИП несет слишком много сложностей в сравнении с той же деятельностью для физического лица. Отчасти это так. Сам процесс оформления отношений с нанимателем и взаимодействия с ним после заключения договора для ИП и физ.лица не отличается. Отличия проявляются только во взаимоотношения с государством.
Практическая польза из регистрации ИП для ведения арендной деятельности может быть извлечена при уплате налогов .
Дело в том, что у физического лица нет выбора, какие именно налоги платить. В любом случае придется платить (гл. 23 НК РФ ).
У ИП же здесь вариантов больше:
- Общий режим налогообложения (уплата НДФЛ);
- — гл. 26.2 НК РФ ;
- — гл. 26.5 НК РФ .
Позволим себе повториться: во всех трех случаях вам, как индивидуальному предпринимателю , нужно будет также уплачивать обязательные страховые взносы в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2009 года N 212-ФЗ «О страховых взносах в Пенсионный фонд РФ, Фонд социального страхования РФ, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования «.
Важным нюансом сдачи квартиры в аренду как ИП является следующее: доход о продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности, не исключается из перечня объектов обложения НДФЛ, даже если такое имущество находилось в собственности более 3х лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, см. также письма Минфина РФ № 03-04-05/3-124 от 07.02.2012 и № 03-04-05/3-273 от 07.03.2012).
Более подробную информацию обо всех вариантах налогообложения для индивидуальных предпринимателей вы сможете найти в разделе « » на нашем портале.
Подведем итоги
Прежде чем принять решение, регистрироваться как ИП или сдавать квартиру просто как физическое лицо, мы советуем вам рассчитать суммы налогов для каждого случая, чтобы оценить, какова будет ваша прибыль при применении каждого из вариантов. Для этого вы можете использовать , размещенный на нашем портале.
В любом случае, сама по себе сдача квартиры физическим лицом, или сдача квартиры индивидуальным предпринимателем не будет являться нарушением закона. Конечно же, при условии соблюдения всех правовых норм, применимых в вашей ситуации.
