Заключение договора аренды федерального имущества. Договор аренды _недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности. Местонахождения и банковские реквизиты сторон

А.С. Базарова,
консультант-методолог ЗАО "BKR-Интерком-Аудит"

1. Правовое регулирование договоров аренды

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо только во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи (ст. 607 ГК РФ). Вышеприведенный перечень не является исчерпывающим, но ст. 607 ГК РФ устанавливает, что в аренду могут быть переданы вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. Таким образом, не могут арендоваться объекты нематериальных активов (как имущество, не имеющее материальной формы), а также денежные средства.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается.

В договоре аренды необходимо четко определять объект аренды: наименование, характеристику, место нахождения - для недвижимого имущества и иные данные, позволяющие четко установить имущество, подлежащее передаче арендатору по договору. При отсутствии этих данных в договоре аренды объект передачи считается несогласованным, а договор - незаключенным.

Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор.

Арендодателем является собственник имущества или лицо, управомоченное собственником или законом сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Арендатором является лицо, которое получает во временное владение и пользование имущество и платит за это арендную плату.

В качестве арендодателей и арендаторов могут выступать юридические и физические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Государственные и муниципальные унитарные предприятия также имеют право сдавать в аренду имущество, находящееся в их хозяйственном ведении, однако согласно ст. 295 ГК РФ они могут делать это только с согласия собственника.

Договор аренды на срок более одного года должен заключаться в письменной форме (ст. 609 ГК РФ). Письменная форма договора аренды является обязательной, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо.

Независимо от срока, на который заключается договор аренды, а также от того, кто является сторонами договора, в письменной форме должны заключаться договоры:

Проката;

Аренды транспортных средств;

Аренды зданий и сооружений;

Аренды предприятий.

Если по договору аренды предусмотрен последующий переход прав собственности на арендуемое имущество к арендатору, арендный договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии со ст. 610 ГК РФ срок, на который заключается договор аренды, должен быть определен договором.

Если же стороны не предусмотрели в договоре этого срока, договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая сторона договора имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. Если же объектом аренды является недвижимое имущество, то предупредить сторону о прекращении договора следует за три месяца.

Договор аренды может быть расторгнут досрочно. Требовать досрочного расторжения договора может как арендодатель, так и арендатор.

Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Основной обязанностью арендатора по договору аренды является внесение арендной платы в размерах и в сроки, предусмотренные договором.

Арендная плата устанавливается в виде:

Определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

Установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

Предоставления арендатором определенных услуг;

Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

ГК РФ предусмотрена возможность применения какого-либо конкретного вида арендной платы или сочетания нескольких видов. Допускается также возможность установления сторонами договора иного вида арендной платы.

Самый распространенный способ расчетов между арендодателем и арендатором - это оплата в виде твердых платежей, вносимых периодически или единовременно.

Согласно ст. 317 ГК РФ размер арендной платы должен быть выражен в рублях, поскольку рубль является законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории Российской Федерации.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что сумма арендной платы уплачивается в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма устанавливается по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не определены законом либо соглашением сторон.

Сроки внесения арендной платы устанавливаются договором, и стороны могут предусмотреть любой порядок ее внесения. Арендная плата может вноситься ежемесячно, ежеквартально, один раз в год, посредством внесения предварительной платы или с отсрочкой платежа.

Изменение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год, причем размер арендной платы может и увеличиваться, и уменьшаться (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Согласно ст. 616 ГК РФ обязанностью арендодателя является проведение капитального ремонта имущества, переданного в аренду, хотя договором аренды может быть предусмотрено иное.

Срок осуществления капитального ремонта должен быть определен договором, но если проведение капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью, то такой ремонт должен быть проведен арендодателем в разумный срок. Капитальный ремонт - самый сложный из всех видов ремонта. Частота его проведения зависит от того, насколько интенсивно используется имущество. Как правило, капитальный ремонт осуществляется не чаще одного раза в несколько лет, и в большинстве случаев он бывает достаточно продолжительным по времени.

Если арендодатель нарушает обязанность по проведению капитального ремонта, то арендатор имеет право по своему выбору:

Произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

Потребовать уменьшения арендной платы;

Потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за счет своих средств текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (ст. 616 ГК РФ).

В соответствии со ст. 623 ГК РФ арендатор имеет право производить улучшения арендованного имущества.

При осуществлении улучшений имущества изменяются нормативные показатели его функционирования, улучшаются его характеристики. Улучшения объекта аренды могут быть произведены как арендодателем, так и арендатором.

Улучшения объекта аренды подразделяются на отделимые и неотделимые. Отделимыми улучшениями являются те улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без ущерба для самого объекта. К неотделимым улучшениям объекта аренды относятся те улучшения, которые не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда.

В соответствии с п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения объекта аренды являются его собственностью; следовательно, по окончании договора аренды арендатор может передать их арендатору с возмещением стоимости улучшений.

Если арендатор намерен произвести неотделимые улучшения объекта аренды, он должен заручиться согласием арендатора на производство таких улучшений, потому что в случае его несогласия стоимость неотделимых улучшений объекта аренды возмещению не подлежит. Если же арендодатель дал согласие на осуществление неотделимых улучшений объекта аренды, то арендатор имеет право по окончании договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений арендодателем. Договором аренды может быть предусмотрено возмещение и в другие сроки (например, после введения улучшений в эксплуатацию).

3. Бухгалтерский и налоговый учет у арендодателя

3.1. Передача имущества в аренду

По общему правилу, при передаче имущества в аренду оно продолжает учитываться на балансе арендодателя, за исключением случаев аренды предприятия и финансовой аренды.

Организация, передающая в аренду временно не используемое имущество, должна обеспечить его обособленный учет.

В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденными приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, для обобщения информации о наличии и в движении основных средств организации, находящихся в эксплуатации, в запасе, на консервации, в аренде и в доверительном управлении, используется счет 01 "Основные средства".

Для учета передачи основного средства в аренду к этому счету может быть открыт субсчет "Основные средства, переданные в аренду".

Передача имущества арендатору отражается в учете арендодателя следующим образом:

Так как имущество, переданное в аренду, продолжает учитываться на балансе арендодателя, то и амортизационные отчисления по имуществу начисляются арендодателем.

3.2. Учет арендной платы

Порядок отражения поступающей арендной платы зависит от того, основной или не основной деятельностью является в организации предоставление имущества в аренду.

При отражении арендной платы читателям журнала следует руководствоваться Положением по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденным приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н, в соответствии с п. 5 которого в организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды, выручкой считаются поступления, получение которых связано с этой деятельностью.

Если предоставление активов в аренду не является предметом деятельности организации, то согласно п. 7 ПБУ 9/99 поступления, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации, признаются операционными доходами.

Если арендная плата отражается организацией в бухгалтерском учете в качестве доходов от обычных видов деятельности, используются следующие счета и субсчета рабочего плана счетов:

51 "Расчетные счета";

62 "Расчеты с покупателями и заказчиками";

68 "Расчеты по налогам и сборам", субсчет "Налог на добавленную стоимость" (68-2);

76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Расчеты по арендной плате" (76-5);

90 "Продажи", субсчет "Выручка" (90-1);

90, субсчет "Себестоимость продаж" (90-2);

90, субсчет "Налог на добавленную стоимость" (90-3);

91 "Прочие доходы и расходы", субсчет "Прочие доходы" (91-1);

91, субсчет "Прочие расходы" (91-2).

Арендная плата может быть перечислена арендатором единым платежом за весь период действия договора аренды.

Если предоставление активов организации в аренду является основной деятельностью организации, то полученная за весь период действия договора арендная плата рассматривается как авансовый платеж и учитывается на счете 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками", субсчет "Расчеты по авансам полученным".

Если же передача активов в аренду не является основной деятельностью организации, то единовременно внесенная арендная плата учитывается по-другому.

Для обобщения информации о доходах, полученных в отчетном периоде, но относящихся к будущим отчетным периодам, применяется счет 98 "Доходы будущих периодов". Учет арендной платы ведется на открытом к этому счету субсчете "Доходы, полученные в счет будущих периодов" (98-1), и аналитический учет организуется по каждому виду дохода. Суммы доходов, относящихся к будущим периодам, отражаются по кредиту счета 98 в корреспонденции со счетами учета денежных средств или расчетов с дебиторами и кредиторами. По дебету счета 98 оформляются суммы доходов, перечисленные на соответствующие субсчета при наступлении отчетного периода, к которому эти доходы относятся.

Пример 1.

Предположим, что предприятие заключило договор аренды имущества сроком на 6 месяцев. Сумма аренды за 1 месяц составляет 2360 руб. (в том числе НДС - 360 руб.). Арендатор перечислил арендодателю сумму арендной платы на расчетный счет до начала действия договора сразу за весь период его действия.

Для отражения операций на счетах бухгалтерского учета используются следующие счета и субсчета рабочего плана счетов:

62 "Расчеты с покупателями и заказчиками", субсчет "Расчеты по арендной плате" (62-1);

62, субсчет "Расчеты по авансам полученным" (62-2).

При заключении договора аренды зданий, сооружений, отдельных помещений в нем должны определяться условия оплаты коммунальных услуг.

Под коммунальными расходами понимаются энергоснабжение, теплоснабжение и водоснабжение переданных в аренду помещений.

В соответствии со ст. 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент - оплачивать принятую энергию. Договор энергоснабжения заключается с абонентом.

Поскольку конечным потребителем становится арендатор, следовательно, он может заключать договор энергоснабжения с энергоснабжающей организацией, но энергоснабжающие организации предпочитают осуществлять расчеты с балансодержателями имущества.

При оплате коммунальных услуг арендодатель может установить фиксированную сумму арендной платы с включением в нее коммунальных услуг либо предусмотреть в договоре, что коммунальные услуги оплачиваются на основании дополнительного счета и включаются в состав арендной платы.

3.3. Порядок учета НДС

Федеральным законом от 22.07.2005 N 119-ФЗ "О внесении изменений в главу 21 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений актов законодательства Российской Федерации о налогах и сборах" в главу 21 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) внесены изменения, которые вступят в силу с 1 января 2006 года.

Операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации на основании ст. 146 НК РФ признаются объектами обложения НДС.

Местом реализации услуг по аренде (так как услуги по аренде признаются непосредственно связанными с недвижимым имуществом) считается территория Российской Федерации (подпункт 1 п. 1 ст. 148 НК РФ).

Предоставление в аренду имущества подлежит обложению НДС в общем порядке, и налогооблагаемая база у арендодателя определяется как сумма арендной платы без учета сумм НДС (п. 1 ст. 154 НК РФ).

Моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя из следующих дат (п. 1 ст. 167 НК РФ):

1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

У арендодателей, определяющих момент определения налоговой базы как день отгрузки (выполнения услуг), датой возникновения оборота, облагаемого НДС, является последний день каждого месяца в течение всего срока действия договора аренды.

Если договором аренды предусмотрено внесение всей суммы арендной платы до начала срока договора, то данная оплата будет рассматриваться как предварительная.

У арендодателя, получившего предварительную оплату, возникает обязанность по исчислению НДС с суммы полученной предоплаты и уплате его в бюджет.

Если определять налоговую базу по оказанию услуг по аренде на день оплаты, частичной оплаты предстоящего оказания услуг, то на день оказания услуг в счет поступившей ранее оплаты, частичной оплаты также возникает момент определения налоговой базы (п. 14 ст. 167 НК РФ).

В соответствии с п. 8 ст. 171 НК РФ суммы налога, исчисленные налогоплательщиком с сумм оплаты, частичной оплаты, полученных в счет предстоящих поставок товаров (работ, услуг), подлежат вычетам.

3.4. Налог на прибыль

Если предоставление имущества в аренду является предметом деятельности организации, то арендная плата, поступающая от арендатора, согласно ст. 249 НК РФ должна быть включена в состав выручки от реализации. В соответствии с п. 1 ст. 271 НК РФ доходы от реализации при применении организацией в целях налогообложения прибыли метода начисления признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг).

Если же предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности организации, то в соответствии с п. 4 ст. 250 НК РФ доходы от сдачи имущества в аренду определяются как внереализационные доходы. Датой получения внереализационных доходов от сдачи имущества в аренду признается согласно п. 4 ст. 271 НК РФ дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров или предъявления документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода. Выбор одной из вышеуказанных дат производится на основании учетной политики организации для целей налогообложения прибыли.

При методе начисления в состав доходов, учитываемых в целях налогообложения прибыли, на основании подпункта 1 п. 1 ст. 251 НК РФ не включаются авансовые платежи по арендной плате.

Если арендодатель использует кассовый метод определения доходов, то датой получения дохода признается согласно п. 2 ст. 273 НК РФ день поступления средств на счета в банках или в кассу, день поступления иного имущества (работ, услуг), а также день погашения задолженности иным способом.

3.5. Налог на имущество

При передаче имущества в аренду арендодатель продолжает учитывать его в составе собственного имущества. Если объектом аренды являются, например, основные средства, то после их передачи арендатору они продолжают учитываться у арендодателя на счете 01 "Основные средства". Основные средства входят в налогооблагаемую базу по налогу на имущество, и, поскольку само имущество продолжает числиться на балансе арендодателя, именно он будет являться плательщиком налога на имущество. Арендодателю при установлении размера арендной платы следует учесть этот факт и установить такой размер арендной платы, который позволит покрыть данные расходы и получить прибыль от сдачи имущества в аренду.

4. Бухгалтерский и налоговый учет у арендатора

4.1. Учет имущества, взятого в аренду

В соответствии с п. 2 ст. 8 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" имущество, являющееся собственностью организации, должно учитываться обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося в данной организации. Таким образом, арендуя какое-либо имущество, организация-арендатор обязана обеспечить раздельный учет собственного и арендованного имущества.

В соответствии с Планом счетов и Инструкцией по его применению для обобщения информации о наличии и движении ценностей, временно находящихся в пользовании или распоряжении организации, используются забалансовые счета.

В частности, для обобщения информации о наличии и движении основных средств, арендованных организацией, предназначен счет 001 "Арендованные основные средства".

Поскольку объектом аренды могут быть не только основные средства, но и иное имущество, можно рекомендовать организациям включить в рабочий план счетов, являющийся обязательным приложением к приказу по учетной политике, иные счета, на которых будет учитываться арендованное имущество, не относящееся к основным средствам.

Арендованное имущество должно учитываться на соответствующих счетах в оценке, указанной в договорах аренды (рекомендуется оценка, установленная размером ответственности арендатора перед арендодателем).

Аналитический учет ведется по арендодателям, по каждому объекту арендованного имущества.

4.2. Учет арендных платежей

Если арендованное имущество используется арендатором для осуществления деятельности, связанной с изготовлением и продажей продукции, приобретением и продажей товаров, с выполнением работ и оказанием услуг, то согласно п. 5 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н, суммы арендной платы учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности.

В соответствии с п. 18 ПБУ 10/99 расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления. Таким образом, арендатор должен отразить арендную плату в бухгалтерском учете в том периоде, к которому она относится.

Отражение на счетах бухгалтерского учета производится следующим образом:

Арендатор может осуществлять деятельность, как облагаемую, так и не облагаемую НДС. Если арендованное имущество используется для осуществления деятельности, облагаемой НДС, то на основании п. 2 ст. 171 НК РФ сумма НДС, включенная поставщиком в состав арендной платы, может быть предъявлена к вычету.

Если же арендатор осуществляет деятельность, не облагаемую НДС, то сумма НДС к вычету не принимается, а в соответствии со ст. 170 НК РФ включается в расходы, принимаемые к вычету при налогообложении прибыли.

В бухгалтерском учете организации-арендатора арендная плата отражается на основании первичных документов, представляемых организацией-арендодателем.

В соответствии с подпунктом 10 п. 1 ст. 264 НК РФ в целях исчисления налога на прибыль арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией.

Если арендная плата вносится арендодателем ежемесячно, то вопросов с ее отражением в бухгалтерском учете не возникает. Затруднение у бухгалтеров вызывает порядок отражения арендной платы при ее единовременном внесении.

В соответствии с п. 3 ПБУ 10/99 не признается расходами организации выбытие активов в порядке предварительной оплаты материально-производственных запасов и иных ценностей, работ, услуг, в виде авансов, задатка в счет оплаты материально-производственных запасов и иных ценностей, работ, услуг.

Таким образом, суммы арендных платежей должны учитываться на счете 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", субсчет "Авансы выданные", или на отдельном субсчете, открываемом к счету 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".

Пример 2.

Организация А арендовала у организации В автомобиль сроком на 6 месяцев. Ежемесячная сумма арендной платы по договору составляет 8850 руб., включая НДС - 1350 руб. Арендатор вносит арендную плату единовременно путем перечисления суммы на расчетный счет арендодателя. Стоимость автомобиля, согласованная сторонами, - 200 000 руб.

В соответствии с Планом счетов и Инструкцией по его применению арендованные основные средства учитываются на забалансовом счете 001 "Арендованные основные средства" в оценке, указанной в договоре аренды.

Для отражения операций на счетах бухгалтерского учета применяются следующие счета и субсчета:

- 60, субсчет "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" (60-1);

- 60, субсчет "Расчеты по авансам выданным" (60-2);

- 68, субсчет "Расчеты по налогу на добавленную стоимость" (68-2).

город ________________ _____________ (дата прописью)

Государственное учреждение ______________________________________,
именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице _____________________,
действующего на основании _____________________________________, и
_____________________________, именуемое в дальнейшем Арендатор, в
лице __________________________________, действующего на основании
________________, вместе в дальнейшем именуемые Стороны, заключили
настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель передает Арендатору во временное владение и пользование недвижимое имущество, расположенное
по адресу: __________________________________________________,
включающее в себя: ___________________________________________ (далее — недвижимое имущество), а Арендатор обязуется вносить арендную плату в порядке, установленном настоящим Договором.
1.2. Недвижимое имущество передается Арендатору для использования под (в целях) _______________________________.
1.3. Передача недвижимого имущества в аренду не влечет передачу права собственности на него. Приватизация недвижимого имущества может быть осуществлена только в случаях и порядке, установленных законодательством Российской Федерации.

2. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

2.1. Настоящий Договор действует до ________________.
2.2. Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами.
(В случае, если договор заключен на срок более года, пункт 2.2 договора излагается в следующей редакции: «2.2. Настоящий Договор вступает в силу после подписания Сторонами и с даты государственной регистрации. Расходы, связанные с государственной регистрацией, несет Арендатор»).

3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Арендодатель обязуется:
3.1.1. В течение пяти рабочих дней с даты вступления в силу настоящего Договора предоставить Арендатору недвижимое имущество по акту приема-передачи, который составляется и подписывается Сторонами в четырех экземплярах.
В случае невозможности предоставить недвижимое имущество сообщить об этом Арендатору в течение пяти рабочих дней, с даты вступления в силу настоящего Договора.
3.1.2. В пятидневный срок с даты подписания акта приема-передачи представить один его экземпляр Арендатору. Акты приема — передачи приобщаются к каждому экземпляру настоящего Договора и являются его неотъемлемой частью.
3.1.3. Участвовать, в порядке, согласованном с Арендатором, в создании необходимых условий для эффективного использования недвижимого имущества и поддержания его в надлежащем состоянии.
3.1.4. В случае аварий, произошедших не по вине Арендатора, приведших к ухудшению недвижимого имущества, оказывать необходимое содействие Арендатору в устранении их последствий.
3.1.5. В месячный срок рассматривать обращения Арендатора по вопросам субаренды, изменения назначения недвижимого имущества, его ремонта и переоборудования.
3.2. Арендатор обязуется:
3.2.1. Не позднее пяти рабочих дней с даты вступления в силу настоящего Договора принять у Арендодателя недвижимое имущество по акту приема-передачи.
3.2.2. Использовать недвижимое имущество исключительно в целях, указанных в пункте 1.2 настоящего Договора.
3.2.3. В течение пяти рабочих дней с даты вступления в силу настоящего Договора заключить с соответствующими организациями договоры на оплату коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг (далее — договоры на оплату услуг) на срок действия настоящего Договора.
3.2.4. Оплачивать коммунальные, эксплуатационные (в том числе затраты на ремонт мест общего пользования) и административно-хозяйственные услуги в соответствии с условиями договоров на оплату услуг. Нести расходы на содержание недвижимого имущества и поддерживать его в надлежащем состоянии, в соответствии с техническими, санитарными и противопожарными нормами.
Расходы Арендатора на оплату коммунальных, эксплуатационных и необходимых административно-хозяйственных услуг, а также амортизационные отчисления не включаются в установленную настоящим Договором сумму арендной платы.
3.2.5. Вносить арендную плату в установленный настоящим Договором срок.
3.2.6. В месячный срок с даты письменного обращения Арендодателя в связи с изменением порядка расчета арендной платы и/или величины арендной платы заключить дополнительное соглашение об изменении порядка расчета арендной платы или величины арендной платы.
В случае несогласия с изменением порядка расчета арендной платы и/или величины арендной платы представить Арендодателю необходимые документы для оформления соглашения о расторжении настоящего Договора.
3.2.7. Следить за нормальным функционированием и техническим состоянием инженерно-технических коммуникаций, охранной, противопожарной сигнализации, телефонной сети. Обеспечивать их сохранность и исправное состояние.
3.2.8. Содержать в исправном состоянии инженерно-технические коммуникации и системы (центральное отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализацию, электроснабжение) для обеспечения нормального функционирования недвижимого имущества.
Своевременно производить за свой счет текущий ремонт недвижимого имущества.
3.2.9. Соблюдать правила пожарной безопасности и техники безопасности, требования органов санитарно-эпидемиологического контроля и надзора, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности Арендатора и арендуемого им объекта.
3.2.10 . Не допускать захламления бытовым и строительным мусором: 1 вариант: недвижимого имущества, его внутренних дворов, пристроек (если в аренду передается целое здание); 2 вариант: недвижимого имущества, внутренних дворов зданий, в которых находится недвижимое имущество. Немедленно извещать Арендодателей о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) недвижимому имуществу ущерб, и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы, против дальнейшего разрушения или повреждения недвижимого имущества.
3.2.11 . Не производить неотделимые улучшения, капитальный ремонт, перепланировки и/или переоборудование недвижимого имущества, вызываемые потребностями Арендатора, без письменного разрешения Арендодателя.
Если произведенные неотделимые улучшения, капитальный ремонт, перепланировка и/или переоборудование будут впоследствии одобрены Арендодателем, Арендатор обязуется зарегистрировать их в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в противном случае Арендатор обязан привести недвижимое имущество в первоначальное состояние.
3.2.12 . Принимать долевое участие в капитальном ремонте недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего Договора, производимом Арендодателем, пропорционально площади занимаемого недвижимого имущества. Необходимость ведения капитального ремонта определяется согласно техническому заключению, составляемому организацией, имеющей соответствующую лицензию.
3.2.13 . Ежемесячно, не позднее 15 числа оплачиваемого месяца, представлять Арендодателю копии платежных поручений, подтверждающих перечисление арендной платы и штрафных санкций, установленных настоящим Договором.
3.2.14 . Не сдавать арендуемое недвижимое имущество в субаренду без письменного согласия Арендодателя.
Осуществлять другие действия, влекущие какое-либо обременение предоставленных Арендатору имущественных прав, включая: передачу своих прав и обязанностей по настоящему Договору другим лицам, предоставление недвижимого имущества в безвозмездное пользование, только с письменного согласия Арендодателя.
3.2.15 . Обеспечивать представителям Арендодателя беспрепятственный доступ к недвижимому имуществу для проведения проверки соблюдения Арендатором условий настоящего Договора, а также предоставлять им необходимую документацию, относящуюся к предмету проверки.
3.2.16 . Письменно уведомить Арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия настоящего Договора, в противном случае настоящий Договор считается прекращенным. Днем уведомления считается день получения Арендодателем письменного уведомления.
3.2.17 . В течение месяца с даты вступления настоящего Договора в силу застраховать недвижимое имущество за свой счет на весь срок аренды от рисков, наступление которых может привести к невозможности использования недвижимого имущества по его прямому назначению или ухудшению его состояния.
3.2.18 . В течение пяти дней с даты прекращения настоящего Договора вернуть Арендодателю недвижимое имущество по акту приема-передачи в состоянии не хуже, чем в котором оно было получено, с учетом нормального износа, в порядке, предусмотренном разделом 4 настоящего Договора.
3.2.19 . В случае освобождения Арендатором недвижимого имущества до прекращения настоящего Договора, в течение пяти дней письменно сообщить об этом Арендодателю.
(В случае, если договор заключается на срок более года, пункт 3.2 дополняется подпунктом 3.2.20 следующего содержания: «Произвести все необходимые действия для осуществления государственной регистрации настоящего Договора»).

4. ПОРЯДОК ВОЗВРАТА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА АРЕНДОДАТЕЛЮ

4.1. Возврат недвижимого имущества Арендодателю осуществляется на основании акта приема-передачи.
4.2. Недвижимое имущество считается возвращенным Арендодателю с даты подписания акта приема-передачи.
4.3. Недвижимое имущество должно быть передано Арендодателю в том же состоянии, в котором оно было передано Арендатору, с учетом нормального износа. Также Арендодателю должны быть переданы по акту и все произведенные в арендуемых помещениях перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда для их конструкции и интерьера.
4.4. Произведенные Арендатором отделимые улучшения арендуемых помещений являются собственностью Арендатора.

5. РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

5.1. Арендная плата за недвижимое имущество устанавливается в размере ________________ (__________________________________) руб. за один квадратный метр площади недвижимого имущества в год, без учета налога на добавленную стоимость, и ________________ (________________________________) руб. за один квадратный метр площади недвижимого имущества в месяц, без учета налога на добавленную стоимость.
5.2. Арендная плата по настоящему Договору в полном объеме подлежит перечислению Арендатором в федеральный бюджет и зачисляется на счет по учету доходов федерального бюджета, открытый органами федерального казначейства на лицевом счете 99 балансового счета 40102 «Доходы федерального бюджета», и учитывается по коду бюджетной классификации 2010240 — прочие доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности.
Оплата аренды производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца.
Сумму налога на добавленную стоимость Арендатор перечисляет отдельным платежным поручением на лицевой счет Арендодателя, открытый органами федерального казначейства. В платежном поручении на перечисление налога на добавленную стоимость указывается код доходов бюджетов Российской Федерации 5030120.
5.3. В случае, если законодательством Российской Федерации будет установлен иной порядок перечисления арендной платы, чем предусмотренный пунктом 5.2 настоящего Договора, Стороны оформляют соответствующие изменения к настоящему Договору.
5.4. В случае досрочного освобождения недвижимого имущества до прекращения настоящего Договора Арендатор не освобождается от внесения арендной платы до окончания срока действия настоящего Договора на счет, указанный в разделе 10 настоящего Договора.
5.5. Стоимость эксплуатационных, коммунальных и необходимых административно-хозяйственных услуг не включается в установленную пунктом 5.1 настоящего Договора сумму арендной платы, а их оплата производится по договорам на оплату услуг.
5.6. Размер арендной платы может быть изменен в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности Арендатора (в рамках целей использования арендуемых помещений) и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему Договору.
5.7. Оплата неустойки (штрафа или пени), предусмотренной настоящем Договором, перечисляется Арендатором в федеральный бюджет на счет, указанный в пункте настоящего Договора.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанностей по настоящему Договору виновная сторона обязана возместить причиненные убытки.
6.2. За неисполнение обязанности, предусмотренной пунктом 3.2.13 настоящего Договора, Арендатор несет ответственность в виде уплаты штрафа в размере ежемесячной арендной платы. В случае систематического неисполнения обязательств по указанному пункту, более трех раз в течение срока действия настоящего Договора, Арендатор лишается преимущественного права перед другими лицами на продление настоящего Договора или заключение его на новый срок.
6.3. За неисполнение обязанности, предусмотренной пунктом 3.2.19 настоящего Договора, Арендатор несет ответственность в виде уплаты штрафа в размере одной четвертой части годовой арендной платы в федеральный бюджет на счет, указанный в пункте 5.2 настоящего Договора.
6.4. В случае несвоевременной уплаты или неуплаты Арендатором платежей в сроки, установленные пунктом 5.2 настоящего Договора, Арендатор несет ответственность в виде уплаты пени в размере 0,7% от подлежащей оплате суммы за каждый день просрочки, которая перечисляется Арендатором в порядке, установленном пунктом 5.2 настоящего Договора.
6.5. В случае, если Арендатор не принял в установленный настоящим Договором срок или не возвратил арендуемые помещения, или возвратил их несвоевременно, он обязан внести арендную плату за все время просрочки в порядке, установленном пунктом 5.2 настоящего Договора.
В указанных в настоящем пункте случаях Арендатор также обязан оплатить пени в размере 0,5% за каждый день просрочки от суммы, причитающейся к оплате аренды.
При этом настоящий Договор не считается продленным.
6.6. В случае нецелевого использования арендуемых помещений или передачи их Арендатором в субаренду без письменного согласия Арендодателя Арендатор несет ответственность в виде уплаты штрафа в размере 1/3 суммы годовой арендной платы.
6.7. Уплата пени и штрафа, установленных настоящим Договором, не освобождает Стороны от выполнения лежащих на них обязательств или устранения нарушений, а также возмещения причиненных ими убытков.

7. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

7.1. Ни одна из Сторон не несет ответственности перед другой Стороной за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору, обусловленное действием обстоятельств непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, в том числе объявленная или фактическая война, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, пожары, землетрясения, наводнения и другие природные стихийные бедствия, а также издание актов государственных органов.
7.2. Свидетельство, выданное соответствующим компетентным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.
7.3. Сторона, которая не исполняет своего обязательства вследствие действия непреодолимой силы, должна незамедлительно известить другую Сторону о таких обстоятельствах и их влиянии на исполнение обязательств по настоящему Договору.
7.4. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют на протяжении 3 (трех) последовательных месяцев, настоящий Договор может быть расторгнут любой из Сторон путем направления письменного уведомления другой Стороне.

8. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

8.1. Все споры, возникающие при исполнении настоящего Договора, разрешаются Сторонами путем переговоров.
8.2. В случае, если споры не урегулированы Сторонами путем переговоров, они подлежат рассмотрению в арбитражном суде в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

9. ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ, ДОСРОЧНОГО ПРЕКРАЩЕНИЯ
И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА И ЕГО ЗАКЛЮЧЕНИЯ НА НОВЫЙ СРОК

9.1. Изменение условий настоящего Договора и его досрочное прекращение допускаются по соглашению Сторон, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
Предложения по изменению условий настоящего Договора и его досрочному прекращению рассматриваются Сторонами в месячный срок с даты получения одной из сторон предложения об изменении условий настоящего Договора. Изменение настоящего Договора или его досрочное расторжение оформляются дополнительным соглашением.
9.2. Настоящий Договор подлежит досрочному расторжению по требованию одной из Сторон в случаях, предусмотренных настоящим Договором или законодательством Российской Федерации.
9.3. Настоящий Договор подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя в следующих случаях:
9.3.1. Арендатор пользуется недвижимым имуществом с существенным нарушением условий настоящего Договора или назначения недвижимого имущества, либо неоднократными нарушениями, в том числе, если Арендатор осуществляет техническую эксплуатацию недвижимого имущества с нарушением требований норм, регламентирующих эксплуатацию соответствующих видов имущества.
9.3.2. Арендатор существенно ухудшает состояние недвижимого имущества.
9.3.3. Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного настоящим Договором срока платежа не вносит арендную плату.
9.3.4. Если Арендатор совершил без письменного согласия Арендодателя сделку, следствием которой явилось или может явиться какое-либо обременение недвижимого имущества, либо права аренды, в частности переход их к другому лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду арендуемого имущества в уставный капитал организаций и др.), а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
9.3.5. Если Арендатор незамедлительно не известил Арендодателя о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) недвижимому имуществу ущерб, и своевременно не принял все возможные меры по предотвращению угрозы дальнейшего разрушения или повреждения недвижимого имущества.
9.4. Арендатор, надлежащим образом выполнивший обязательства, предусмотренные настоящим Договором, по истечении его срока действия не имеет при прочих равных условиях преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
9.5. Невыполнение или ненадлежащее исполнение Арендатором условий настоящего Договора является основанием для отказа Арендатору в заключении договора аренды на новый срок.
9.6. В случае, если Арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия настоящего Договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
9.7. В случае, когда настоящий Договор считается продленным на неопределенный срок в соответствии с законодательством Российской Федерации, каждая из Сторон вправе отказаться от него, предупредив другую Сторону не позднее, чем за один месяц до предполагаемой даты расторжения настоящего Договора.
9.8. Настоящий Договор не предполагает перехода права собственности на недвижимое имущество к Арендатору вне зависимости от срока действия договора аренды и срока фактического владения и пользования этим имуществом.

10. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

10.1. Все приложения к настоящему Договору подписываются Сторонами и являются его неотъемлемыми частями.
10.2. Условия возмещения расходов Арендатора на неотделимые улучшения недвижимого имущества, произведенные с согласия Арендодателя, могут быть предусмотрены в дополнительном соглашении к настоящему Договору.
10.3. Стоимость неотделимых улучшений недвижимого имущества, произведенных Арендатором во время действия настоящего Договора, после его прекращения возмещению не подлежит.
10.4. Реорганизация Арендодателя, а также перемена собственника недвижимого имущества не является основанием для изменения условий или расторжения настоящего Договора.
10.5. При изменении наименования, местонахождения, банковских реквизитов или реорганизации одной из Сторон, она обязана письменно в двухнедельный срок после произошедших изменений сообщить другой стороне о данных изменениях, кроме случаев, когда изменение наименования и реорганизация происходят в соответствии с указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации.
10.6. Арендодатель имеет право контролировать выполнение Арендатором обязательств по настоящему Договору.
10.7. Отношения Сторон, не урегулированные настоящим Договором, регулируются законодательством Российской Федерации.
10.8. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую силу.
10.9. К настоящему Договору прилагаются:
10.9.1. _____________________________________. Приложение N 1;
10.9.2. _____________________________________. Приложение N 2;
10.9.3. _____________________________________. Приложение N 3;
10.9.4. _____________________________________. Приложение N 4.

11. АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:

Арендодатель: Арендатор:
Адрес: Адрес:
ИНН
Р/с: Р/с:
Банк: Банк:
БИК
Тел./факс: Тел./факс:

Подписи Сторон:

от Арендодателя: от Арендатора:

______________________ _______________________
М.П. М.П.

Специалисты нашей юридической компании помогут вам в составлении договора аренды федерального имущества, а также по любым другим правовым вопросам и сделкам с недвижимостью.