Нежилые помещения в новостройках и жилых домах. Отдельный вход в помещение на первом этаже многоквартирного дома

Мэрия Москвы запретила пристраивать к жилым домам отдельный вход, сделав невозможным открытие магазинов на первых этажах. Изменения в постановление о перепланировке помещений в многоквартирных и жилых домах Сергей Собянин подписал в середине мая.

В действовавшей редакции документа были перечислены действия, подходящие под определение "перепланировка помещений", которые могут быть согласованы комиссией при Мосжилинспекции. Согласно новому документу из текста были исключены слова "наружных тамбуров, крылец", что де-факто запрещает присоединение подобных архитектурных элементов к домам.

В результате этих изменений перевод квартир в нежилой фонд был полностью заблокирован, утверждает генеральный директор юридической компании Urvista Алексей Петропольский. "Чтобы перевести квартиру в нежилой фонд, необходимо создать отдельный вход, - рассказывает эксперт. - Принятое постановление не позволяет этого сделать". По его данным, в подвешенном состоянии оказалось около 700 московских помещений. Почти все они получили согласования надзорных органов, но не могут быть переведены именно из-за нового постановления властей, отмечает он.

"Перевод в нежилой фонд с обустройством отдельного входа и раньше вызывал массу трудностей", - говорит председатель комитета по делам предпринимателей-инвалидов московского отделения "Опоры России" Игорь Федотов. Принятие запретительной нормы фактически означает, что спальные кварталы в Москве лишаются возможности развития инфраструктуры в шаговой доступности, а малый и средний бизнес - возможности развиваться, считает он.

Сложности с переводом помещений из жилого в нежилой фонд возникли у предпринимателей еще в феврале - с этого момента ДГИ, по их словам, не выдал ни одного разрешения. Об этом в середине мая 70 малых и средних предпринимателей написали в открытом письме мэру Москвы с просьбой разобраться в причинах блокировки.

Во вторник, 26 мая, выяснилось, что с просьбой "навести порядок в сфере перевода жилых помещений в нежилые" к Сергею Собянину обращалась партия "Единая Россия". Причиной повышенного внимания к этой теме политики называли "участившиеся обращения жильцов многоквартирных домов по теме незаконного перевода помещений в жилых домах в нежилые".

12 Mar 2016

Заранее благодарен за ответы.

P.S.: если ошибся веткой форума, заранее извиняюсь.

12 Mar 2016

Тема однозначно интересная. При условии что подберете надежного застройщика, правильное место, и что там будет адекватная управляющая компания. Ну а если к этому еще и связи с управой и префектурой наладить, то вообще будете в шоколаде. При правильном подборе, коммерческая недвижимость имеет более быстрый срок окупаемости, считается что 8 лет нормально, а 5 лет супер окупаемость. Жилая недвижка - 10 - 12 лет. Однако, и стоимость ликвидной коммерческой недвижимости очень высокая.

Если не правильно подобран объект то могут быть проблемы с: подбором арендатора (те простой помещения), поборами и откровенным шантажом и саботажем управляющей компанией, проблемы с органами (префектура, пожарники, СЭС и тд)

Тема очень интересная, но сложная. Здесь надо семь раз отмерить и потом еще 77 раз все перепроверить

01 Apr 2016

Уважаемые форумчане, приветствую!

Поделитесь пожалуйста мыслями, соображениями, советами и опытом инвестирования в покупку нежилых помещений на первых этажах/цоколе новостроек. Сейчас очень много строится микрорайонов (или жилых комплексов), в домах которых продаются подобные помещения. Дома, как правило, панельного или блочного типа (иногда монолит+кирпич/блок). Сам микрорайон подразумеват помимо домов строительство детского сада, иногда школы, поликлиники и торгового центра. В целом, интересует вопрос, насколько подобные помещения потом пользуются спросом у арендаторов, насколько ликвидны при продаже, имеет ли смысл покупать под открытие салона красоты/ателье/продуктового магазина и т. д.? Не перестают ли они, так сказать, пользоваться спросом после открытия торгового центра в этом же микрорайоне? На данный момент пытаюсь понять, стоит ли покупать квартиру в таком микрорайоне или же купить помещение в цокольном этаже.

Практика размещать объекты социальной инфраструктуры на первых этажах жилых домов была принята еще советскими градостроителями. Сегодня же практически все московские новостройки планируют первый или цокольный этаж в качестве нежилого, отдавая его под коммерческое использование.

На кого рассчитана коммерческая недвижимость в новостройках

Размещение нежилых помещения в многоквартирных домах густонаселенных районов сейчас особенно актуально для присоединенных территорий Москвы в виду того, что застройка жилыми домами значительно опережает развитие социальной инфраструктуры.

Таким образом решаются две проблемы:

Выводится из жилого фонда непопулярный ;

Появляется возможность разметить необходимые социально значимые объекты без излишних затрат на проектирование отдельных зданий и землеотвод.

Распределение нежилой недвижимости может выполняться разными способами. В одних случаях она остается в собственности управляющей компании, которая далее сдает ее в аренду. При этом компания может самостоятельно формировать пул операторов, обычно сетевых, способных удовлетворить все потребности жильцов. Сюда относятся:

Универсальные магазины и небольшие кафе;

Медицинские учреждения;

Салоны красоты и фитнес-центры;

Небольшие детские сады;

Отделения банка и прочее.

Так происходит при проектировании крупных жилых комплексов, рассчитанных на более чем 7-9 тысяч жильцов. В других случаях, а это составляет около 25 % новостроек Новой Москвы, проводится продажа нежилых помещений частным инвесторам, которые далее имеют возможность сдавать ее в аренду или размещать свой бизнес. Продажа нежилых помещений в центральных районах Москвы не пользуется спросом ввиду слишком высокой стоимости, но в Новой Москве подобное вложение средств весьма популярно и способно принести хороший доход.

Бизнес на первом этаже: есть ли смысл покупать коммерческую недвижимость

Присоединенные территории сейчас наиболее активно развивающийся регион Москвы и вложение средств в новостройки привлекает многих частных инвесторов. , когда цены существенно возрастут, считается выгодным вложением средств. Но нужно иметь ввиду, что предложение аренды жилья в этом регионе также будет расти и уже сейчас довольно высоко, что существенно снижает расценки на аренду. Кроме того, чтобы квартиру сдать в аренду с выгодой, потребуется дополнительное вложение средств (ремонт, обустройство).

Приобретая , всего этого можно избежать. Арендатор сам обустроит помещение под свои потребности. Предложение коммерческой недвижимости во много раз меньше, чем жилой, что дает возможность рынку диктовать более высокие цены. Так, по общим оценкам, уже сейчас доход от сдачи в аренду нежилых помещений в два раза превышает доход от сдачи жилья той же площади.

Потребность в коммерческой недвижимости в развивающихся регионах остается высокой из-за того, что скорость строительства жилья превышает развитие инфраструктуры, необходимой для жизнеобеспечения большого спального района. Большинство застройщиков, презентуя свои проекты, очерчивают и строительство всевозможных торговых и развлекательных центров, школ и детских садов, но они, как правило, развиваются в последнюю очередь. Таким образом, происходит заселение домов, а обслуживание населения на предмет услуг первой необходимости отдается на откуп бизнесу, разместившемуся на первых этажах.

Такие услуги всегда востребованы, поскольку остаются долгое время единственными. Собственник или арендатор помещения может использовать его по своему усмотрению, размещая тот объект, в котором есть действительная необходимость. Привлекая постоянных клиентов на ранних стадиях освоения жильцами дома, владелец бизнеса получает возможность для дальнейшего развития и конкурирования на следующих этапах.

Одним из несомненных плюсов приобрести нежилую недвижимость в том же доме, где и приобретается квартира для собственного проживания, считается возможность экономии времени на проезды к месту работы. Это может оценить любой житель Москвы. Добавим, что на ценообразование продажи нежилых помещений влияет фактор готовности дома: разница между и стадии близкой к завершению, доходит до 30%.

Запретное крыльцо

Изменения в постановление о перепланировке помещений в многоквартирных и жилых домах Сергей Собянин подписал 15 мая. Текст постановления появился на официальном сайте столичного правительства 18 мая.

В действовавшей редакции были перечислены действия, подходящие под определение «перепланировка помещений», которые могут быть согласованы комиссией при Мосжилинспекции. Согласно новому документу из текста были исключены слова «наружных тамбуров, крылец», что де-факто запрещает присоединение подобных архитектурных элементов к домам.

В результате этих изменений перевод квартир в нежилой фонд был полностью заблокирован, утверждает генеральный директор юридической компании Urvista (занимается юридическим сопровождением процедуры перевода квартир в нежилой фонд) Алексей Петропольский. «Чтобы перевести квартиру в нежилой фонд, необходимо создать отдельный вход, — рассказывает эксперт. - Принятое постановление не позволяет этого сделать». По его данным, в подвешенном состоянии оказалось около 700 московских помещений. Почти все они получили согласования надзорных органов, но не могут быть переведены именно из-за нового постановления властей, отмечает он.

«Перевод в нежилой фонд с обустройством отдельного входа и раньше вызывал массу трудностей», - говорит председатель комитета по делам предпринимателей-инвалидов «Опоры России» московского отделения «Опоры России» Игорь Федотов. Принятие запретительной нормы фактически означает, что спальные кварталы в Москве лишаются возможности развития инфраструктуры в шаговой доступности, а малый и средний бизнес - возможности развиваться, отмечает он.

В ответах, присланных пресс-службой ДГИ, не содержалось информации о том, чем вызвана необходимость внесения изменений в постановление.

Просьба от «Единой России»

Сложности с переводом помещений из жилого в нежилой фонд возникли у предпринимателей еще в феврале - с этого момента департамент городского имущества Москвы, по их словам, не выдал ни одного разрешения. Об этом в середине мая 70 малых и средних предпринимателей написали в открытом письме мэру Москвы с просьбой разобраться в причинах блокировки. Ранее в ДГИ заверяли РБК, что в 2015 году перевод жилых помещений в нежилые остановлен не был, хотя положительных решений и стало меньше. В 2013 году власти выдали 489 разрешений, в 2014 году - 179, в 2015 году - 34 (на 21 апреля). «Если пакет документов полный и имеется согласие со стороны жителей дома, перевод будет осуществлен. В таких ситуациях оснований для отказа нет», - говорил заместитель руководителя департамента городского имущества Иван Щербаков 20 мая (цитата с сайта ДГИ).

Во вторник, 26 мая, выяснилось, что с просьбой «навести порядок в сфере перевода жилых помещений в нежилые» к Сергею Собянину обращалась партия «Единая Россия» (информация об этом публиковалась на сайте ДГИ). Причиной повышенного внимания к этой теме политики называли «участившиеся обращения жильцов многоквартирных домов по теме незаконного перевода помещений в жилых домах в нежилые». Как много было таких обращений, в сообщении не указывается. По данным телеканала «Россия 1», которые были приведены в сюжете программы «Вести Москва», вышедшей в эфир 26 мая, всего за прошлый год было подано 300 жалоб, из которых больше половины были признаны обоснованными.

Ассоциация переводчиков

Предприниматели, которые специализируются на переоформлении квартир на первых этажах жилых домов под магазины, не готовы менять сферу деятельности и намерены отстаивать свои права. Для этого они организовали Ассоциацию собственников недвижимости, а соответствующие документы на регистрацию передадут в Минюст в ближайшее время, рассказал РБК глава объединения Владимир Капустин. «По сути дела, своим решением власти нарушают нормы Конституции, позволяющие собственникам владеть, распоряжаться и пользоваться принадлежащей им собственностью, а также Жилищного кодекса, предусматривающего необходимость организации отдельных входов в нежилые помещения».Бизнес по переводу квартир из жилого фонда в нежилой строится по стандартной схеме. Предприниматели берут на себя весь процесс поиска и покупки подходящих квартир, а также работу по последующему согласованию документов в надзорных органах, рассказывает Капустин. «Впоследствии мы сдаем помещение в аренду, а затем продаем как арендный бизнес», - описывает схему работы собеседник РБК.

Ориентировочную среднюю стоимость переведенной в нежилой фонд квартиры площадью 50 кв. м на окраине Москвы юрист Алексей Петропольский оценивает в 15 млн руб., из которых на стоимость покупки приходится примерно половина, остальное - затраты на перевод и реконструкцию. Таким образом, стоимость «зависших» в неопределенном статусе 700 помещений составляет минимум 10,5 млрд руб. «При этом еще пару лет назад, когда рынок был на подъеме, расходы предприниматель мог покрыть в течение пяти лет», - добавляет Петропольский. «Обычно такие площади после сдачи в аренду продавались через 1,5-2 года с премией 50–100% к понесенным затратам», - добавляет генеральный директор DNA Realty Антон Белых.

Ассоциация намерена отстаивать свои права «всеми законными способами, в том числе и в судах», говорит Капустин.

Теперь подача иска в суд остается единственной возможностью получить разрешение на ввод в эксплуатацию нежилого помещения, говорит Алексей Петропольский. «Суды всегда встают на сторону предпринимателей при наличии документов, согласованных надзорными органами», - утверждает юрист.

→ Жилые дома

Нежилые помещения многоэтажных домов квартирного типа

В состав помещений многоэтажного жилого дома кроме основного элемента - квартиры входят вертикальные и горизонтальные коммуникации (лестницы, коридоры, галереи), обслуживающие и подсобные помещения, состав которых зависит от конкретных условий (типа дома, степени благоустройства, места строительства и т. д.).

Помещения технического обслуживания размещаются в подвале или техническом подполье. Сюда относятся помещения для разводки санитарно-технических сетей, тепловой пункт, электрощитовая, мусорокамера и т. д. В первом, цокольном или подвальном этаже жилых зданий любой этажности следует предусматривать кладовую для хранения уборочного инвентаря, оборудованную раковиной.

В первом, втором и цокольном этажах жилых здании допускается размещать помещения предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сберкасс, Союзпечати, а также помещения для работы с детьми и подростками. Помещения общественного назначения должны иметь эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания. Загрузку магазинов и предприятий общественного питания следует устраивать с торцов жилых зданий, не имеющих окон, или из специальных разгрузочных помещений с подъездом к ним со стороны улицы.

В многоэтажных квартирных домах в каждой секции и при входе в коридорные и галерейные дома должен предусматриваться вестибюль из расчета 0,4 м2 на каждые 100 м2 общей площади квартир. При наружных входах следует предусматривать размещение абонентских шкафов и шкафов опорных пунктов для хранения печатных изданий. При достаточно большой площади вестибюля выделяется место для хранения колясок и велосипедов.

В I, II и III климатических районах при всех наружных входах в вестибюль и лестничные клетки необходимо устройство тамбура глубиной не менее 1,2 м. В зависимости от района строительства и этажности необходимо проектировать двойной тамбур: при средней температуре наиболее холодной пятидневки до -20 °С в 16-этажных домах и более, от -20 до -25 °С- в 12-этажных, от -25 до -35 °С - в 10-этажных домах и более, от -35 до -40 °С - в 4... 10-этажных домах.

Рис. 1. Примеры решения входов в многоэтажные секционные жилые дома

В домах повышенной этажности лестницы служат в основном средством пожарной эвакуации, а основным средством вертикальной связи являются лифты. Расположение лестниц, их форма, размеры, уклоны маршей находятся в зависимости от общей планировочной структуры здания, количества этажей и связано с размещением лифтов (рис. 2). Правильное решение лестниц создает соответствующие удобства, удовлетворяет требованиям пожарной безопасности, влияет на экономику строительства и эксплуатации здания.

В современном строительстве СССР наиболее распространенным типом являются двухмаршевые лестницы, элементы которых более просты и могут быть полностью стандартизированы.

Лестницы размещают в помещении, огражденном несгораемыми стенами лестничной клетки. От поэтажных вестибюлей, общих коридоров или галерей (в домах соответствующей планировочной структуры) лестничные клетки должны отделяться глухими или остекленными дверями с армированным стеклом. Устройство открытых проемов между лестничной клеткой и поэтажными вестибюлями-холлами допускается, если последние заключены в стены с пределом огнестойкости не ниже огнестойкости стен лестничных клеток.

В жилых зданиях высотой до 10 этажей в IV и ШБ строительно-климатических поясах допускается устройство наружных открытых и полуоткрытых лестничных клеток, огражденных с одной или двух сторон стеной или решеткой (рис. 3).

Основные лестничные клетки в жилищном строительстве нашей страны освещаются естественным светом. В зарубежной практике иногда лестницы освещаются только искусственным светом, что хуже в эксплуатации, но позволяет создать экономичные решения планов секций.

Количество и тип лестниц в доме диктуются противопожарными требованиями и устанавливаются в зависимости от этажности дома, его планировочной структуры, количества квартир и общей жилой площади на этаже.

1. В домах секционного типа высотой до 9 этажей включительно квартиры должны иметь выход на одну обычную лестницу. При этом в квартирах 6...9-х этажей должны быть предусмотрены переходы в смежные секции по переходным балконам или лоджиям или выходы на наружную эвакуационную лестницу, поэтажно соединяющую балконы или лоджии до отметки пола пятого этажа. Такая лестница должна быть шириной не менее 0,6 м и иметь угол наклона 80°. Люк в плите балкона или лоджии должен быть не менее 0,6X0,6 м*.

Рис. 2. Типы лестнично-лифтовых узлов многоэтажных жилых домов:
а-высотой до 10 этажей; б-высотой 11...18 этажей; /-планы типовых этажей; II-планы первых этажей

Рис. 3. Лестнично-лифтовой узел многоэтажных жилых домов с открытыми лестницами

Рис. 4. Планировочные решения путей эвакуации:
а-типы лестниц, противопожарных переходов в смежные секции и спуски через люки балконов (лоджий); б-эвакуация в пределах лестнично-лифтового узла; в-зона безопасности в виде простенка шириной 1,20 м; 1-открытая лестница несгораемой конструкции; 2-закрытая лестница с разделением лестничной клетки в середине высоты несгораемой перегородкой на противо-дымные отсеки; 3-незадымляе мая лестница с поэтажными входами в нее через наружную зону по балконам и лоджиям; 4-выходы на наружную пожарную эвакуационную лестницу, соединяющую балконы; 5-переходы в смежную секцию по балконам и лоджиям: 6-балконы или лоджии с простенком шириной 1,20 м; 7-коридоры, связывающие лестнично-лифтовые узлы

В односекционных домах башенного типа высотой до 9 этажей включительно также делают одну лестницу. При этом в квартирах 6...9-х этажей должна быть предусмотрена возможность выхода на наружную пожарную лестницу через балкон непосредственно или через одну смежную квартиру.

Переход в смежную секцию или выход на наружную лестницу, соединяющую балконы (лоджии), можно не устраивать, если из каждой квартиры будет обеспечен выход в обычную лестничную клетку и, минуя ее, на наружную эвакуационную лестницу шириной 0,7 м с уклоном 1:1, пристроенную по всей высоте дома или при наличии в каждой квартире балконов (лоджий) с простенком безопасности шириной 1,2 м.

Такие приемы обеспечения пожарной безопасности создают условия для свободного размещения балконов и лоджий, возможности применения эркеров в соответствии с композиционными и функциональными задачами.

В крупнейших городах дома высотой 10 этажей проектируют с соблюдением этих же требований.

2. В секционных домах высотой 10 этажей и более из каждой квартиры должен быть выход на одну незадымляемую лестницу. Незадымляемость лестничной клетки обеспечивается тем, что поэтажные входы в них осуществляются через балконы или лоджии.

В том случае, если в таких домах на каждом этаже секции общая площадь квартир менее 500 м2, допускается применение лестничных клеток с поэтажными входами в них из вестибюлей-холлов, но при этом лестничные клетки через каждые 5...8 этажей разделяются на высоту одного этажа несгораемой стенкой.

Рис. 5. Типы незадымляемых лестниц: а-с проходом в лестничную клетку через воздушную зону; б-с несгораемой перегородкой, разделяющей лестничную клетку на проти-водымные отсеки и искусственным подпором воздуха; 1 - несгораемая перегородка через 5...8 этажей; 2-канал для подпора воздуха

3. Дома коридорного и галерейного типов высотой до 9 этажей включительно с общей площадью на этаже не более 500 м2 допускается проектировать с одной лестничной клеткой. При этом в торцах дома должны быть устроены балконы, соединенные наружными эвакуационными лестницами до отметки пола пятого этажа.

При количестве общей площади на этаже более 500 м2 общие коридоры и галереи должны иметь выход не менее чем на две лестницы.

4. Дома коридорного и галерейного типов высотой 10 этажей и более с общей площадью до 500 м2 допускается проектировать с одной незадым-ляемой лестницей. При большей площади на этаже необходимо устройство двух незадымляемых лестниц.

Коридоры в домах коридорного типа следует проектировать с естественным освещением. Ширина их должна быть не менее 1,4 м при длине до 40 м и 1,6 при длине более 40 м. Ширина галереи должна быть не менее 1,2 м.

Лифты служат основным средством вертикальной связи в многоэтажных домах. Устройство лифтов является обязательным в жилых домах высотой 6 этажей и более, т.е. при отметке пола верхнего этажа над уровнем отметки земли 14 м и выше. В районах с неблагоприятными климатическими условиями лифты следует устраивать, начиная с пятиэтажных домов. Лифты располагают в глухих железобетонных шахтах, которые не должны примыкать к стенам жилых помещений. Как правило, лифты блокируются с лестницами, образуя так называемый лестнично-лифтовой узел.

В массовом жилищном строительстве применяют два основных типа лифтов: пассажирский грузоподъемностью 400 кг с размером кабины 100Х 120 см и грузопассажирский грузоподъемностью 630 кг с размером кабины 110X210 см. При этом в грузопассажирском лифте вход может быть как с узкой, так и с широкой стороны кабины.

Ширина площадок перед входом в лифт должна быть не менее: для лифта грузоподъемностью 400 кг - 1,2 м; для лифта грузоподъемностью 630 кг со входом с широкой стороны кабины - 1,6 м, с узкой - 2,1 м.

Расчетное количество и грузоподъемность лифтов зависят от этажности дома и населенности этажа и определяются в соответствии с табл. 6.2.

В многоэтажных жилых домах необходимо устройство мусоропроводов. В большинстве случаев мусоропроводы устанавливают в пределах лестничных клеток. В первом или цокольном этаже каждой секции располагают мусоросборную камеру, которая должна быть оборудована водопроводом, канализацией и простейшими устройствами механизации мусороудаления

Рис. 6. Варианты компоновки лифтов в 10...25-этажных жилых домах

Примечания:
1. Допускается при соответствующем технико-экономическом обосновании заменять лифты грузоподъемностью 400 и 630 кг лифтами грузоподъемностью 320 и 500 кг соответственно.
2. При общей площади квартир на этаже большей, чем указано в таблице, а также для зданий общежитий любой этажности число, грузоподъемность и скорость лифтов определяется расчетом.

Из этой камеры мусор вывозят специальными машинами. Вход в мусоросборную камеру должен осуществляться только снаружи; его необходимо изолировать от входа в дом.