Договор аренды: споры об улучшениях имущества. Постановление ВАС РФ по аренде. Шесть выигрышных аргументов для арендатора
ООО «1» при участии Головина С.Н. (далее — истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Акционерному обществу (далее — ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения, обязании освободить нежилое помещение общей площадью 390,3 кв. м, взыскании 11855090 руб. 12 коп. долга по договору аренды нежилого помещения, 771560 руб. 88 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
В судебном заседании удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований в части взыскания суммы долга и процентов за пользование чужими денежными средствами. Согласно указанному ходатайству истец просит взыскать с ответчика 19593320 руб. 09 коп., в том числе 19007240 руб. 08 коп. долга за период с ноября 2015 года по август 2016 года, 586080 руб. 01 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
На основании статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) стороны считаются извещенными надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Удмуртской Республики.
Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 АПК РФ по представленным документальным доказательствам в отсутствие представителя ответчика.
Как следует из материалов дела, на основании заключенного с истцом (арендодатель) договора аренды от 28.05.2014 (далее — договор) ответчик являлся арендатором нежилого помещения, находящегося на втором этаже здания, общей площадью 390,3 кв. м, в том числе торговая площадь 341,9 кв. м (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 08.12.2014, от 01.01.2015, от 09.02.2015).
Согласно пункту 1.2 договора помещение представляется арендатору для осуществления розничной торговли непродовольственными товарами народного потребления под вывеской, а также для осуществления рекламной деятельности.
По акту приема-передачи от 22.06.2014 арендодатель передал арендатору согласованное договором нежилое помещение.
Согласно пункту 4.2 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.
В соответствии с пунктом 4.3.4 договора постоянная часть арендной платы выплачивается в срок до 10 числа оплачиваемого месяца, при этом оплата за январь и май производится в срок до 15 числа оплачиваемого месяца.
Сумма постоянной части арендной платы в месяц за все арендованное помещение за период с 01 июля по 31 декабря 2015 года составляет 261664 руб. 00 коп. (пункт 4.3.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 09.02.2015).
Согласно пункту 4.4.1 договора переменная часть арендной платы состоит из расходов арендодателя на оплату услуг: электроснабжение помещения и рекламных вывесок арендатора в здании, вывоз ТБО и крупногабаритного мусора (включая картонные коробки), образованных при использовании арендатором помещения, доли арендатора в расходах арендодателя на электроснабжение мест общего пользования в здании, а также расходах арендодателя по уборке мест общего пользования (не включая места общего пользования, расположенные на первом этаже здания).
Арендатор оплачивает переменную часть арендной платы по выставляемому арендатором счету по переменной части арендной платы, в течение 10 банковских дней с даты получения акта по переменной части арендной платы всех подтверждающих расходы арендодателя документов, перечисленных в пункте 4.4.2 договора (пункт 4.4.2 договора).
Указывая, что ответчик обязательства по внесению арендной платы за период с ноября 2015 года по август 2016 года надлежащим образом не исполнил, истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с настоящими исковыми требованиями.
Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд признал, что требования истца на основании статей 307, 309, 310, 330, 333, 450, 452, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) подлежат удовлетворению, исходя из следующего.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения согласованы сторонами в разделе 4 договора аренды и дополнительном соглашении к нему.
Как указывает истец, задолженность ответчика по договору аренды за период с 9 ноября 2015 года по 31 августа 2016 года составляет 1900724 руб. 08 коп., в том числе 1883371 руб. 76 коп. — постоянная часть арендной платы, 17352 руб. 32 коп. — переменная часть арендной платы.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 02.11.2015 принято к производству заявление Общества с ограниченной ответственностью «Эддыпром» о признании ответчика несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда города Москвы от 09.11.2015 принято к производству заявление индивидуальных предпринимателей. о признании ответчик несостоятельным (банкротом), возбуждено производство.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 29.03.2016 в отношении ответчика введена процедура наблюдения.
Согласно статье 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ (далее — Федеральный закон) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Федерального закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности, могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом.
Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.
Согласно пункту 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» (далее — постановление) текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом. В договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.
Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности за пользование нежилым помещением в период с ноября 2015 года по апрель 2016 года, то есть за периоды времени, которые истекли после возбуждения в отношении ответчика дела о несостоятельности (банкротстве).
Ответчик сумму задолженности не оспорил, доказательств оплаты в материалы дела не представил (пункт 3.1 статьи 70 АПК РФ).
Таким образом, суд признал требование истца о взыскании арендной платы подлежащим удовлетворению.
В соответствии со статьей 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц.
За просрочку исполнения денежного обязательства истец в соответствии со статьей 395 ГК РФ за период с 11.11.2015 по 31.08.2016 года начислил и предъявил к взысканию с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 586080 руб. 01 коп.
В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 8.2 договора предусмотрено, что предприниматель имеет право требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора, в том числе, при пропуске арендатором сроков внесения арендной платы более чем на 20 рабочих дней и более двух раз подряд.
Из материалов дела усматривается, что истец направлял ответчику претензии с требованием о внесении арендной платы, а также с предложением расторгнуть договор аренды.
Ответчиком указанные требования истца не исполнены, согласия на расторжение договора аренды не поступило.
Учитывая изложенные выше обстоятельства, принимая во внимание неоднократные нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы, суд признал, что требование истца о расторжении договора подлежит удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Доказательств возврата арендатором арендованного имущества арендодателю в материалы дела не представлено.
Учитывая, что требование истца о расторжении договора аренды признано судом обоснованным, исковое требование об обязании ответчика освободить занимаемые помещения является правомерным.
С учетом принятого по делу решения и на основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине относятся на ответчика. Принимая во внимание предоставленную истцу отсрочку по оплате государственной пошлины, сумма государственной пошлины подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 110, 167 — 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы решил исковые требования удовлетворить.
Теги: , 0 0 Адвокаты http://сайт/wp-content/uploads/2017/10/logo.png Адвокаты 2016-11-20 00:28:37 2016-11-20 00:28:37 Судебная практика по расторжению договора арендыПравовая судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определена статьей 623 ГК РФ и зависит от характера таких улучшений.
По общему правилу, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества в силу пункта 1 статьи 623 ГК РФ являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. То есть при прекращении договора аренды арендатор вправе оставить такие улучшения себе и возвратить объект аренды арендодателю без улучшений.
Возврата улучшений, не отделимых без вреда для имущества , арендатор при прекращении договора аренды требовать не вправе. Если такие улучшения были произведены им с согласия арендодателя, он согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ вправе требовать возмещения стоимости этих улучшений. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, стоимость таких улучшений в соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ возмещению не подлежит.
Постановлением от 08 июля 2011 г. по делу № А71-11939/10 ФАС Уральского округа отказал в возврате арендатору в качестве отделимых улучшений арендованного имущества охранно-пожарной сигнализации, автономной охранной сигнализации, металлических дверей, рольставней и раздвижных решеток, подвесных ящиков, лотков, стеллажей и полок, листового железа, которым были обшиты подвальные складские помещения, и подвесных потолков, со ссылкой на то, что истребуемое истцом имущество было передано им ответчику при возврате арендованного помещения как характеризующее исправное состояние недвижимого имущества и обеспечивающее пригодность нежилого помещения для дальнейшей эксплуатации, то есть фактически передано в составе нежилого помещения .
Центральный округ
До истечения срока, установленного абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ, но на момент вынесения решения этот срок уже истек, то в иске не может быть отказано ввиду преждевременного обращения в суд. Данный вывод можно сделать из судебной практики.
Постановление ФАС Московского округа от 15.07.2009 N КГ-А41/4904-09 по делу N А41-2226/08:
«…Государственное научное учреждение «Научно-исследовательский институт сельского хозяйства Центральных районов Нечерноземной зоны» (ГНУ «НИИСХ ЦРНЗ») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «Центр «Алфей» об обязании ответчика освободить нежилое помещение, расположенное в здании по адресу: Московская область, Одинцовский район, р.п. Новоивановское, ул. Агрохимиков, д. 17, в связи с прекращением действия договора аренды от 01.01.2004 N 24А2004.
Ссылка суда инстанции на преждевременное обращение истца с настоящим иском необоснованна, поскольку на момент принятия решения по настоящему делу (26 ноября 2008 года) уже истек трехмесячный срок, установленный частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, для уведомления другой стороны об окончании срока действия договора, освобождении арендуемых помещений и передаче их истцу по акту приема-передачи…»
ОТНОШЕНИЯ ДО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Нередко стороны, заключая договор аренды, распространяют его действие на . Впоследствии могут возникнуть споры относительно того, с какого момента отсчитывается срок действия договора.
От решения данного вопроса может зависеть, подлежит ли такой договор государственной регистрации (если совокупный срок аренды составляет год или более).
Срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили действие договора на предшествующие отношения. Данный вывод можно сделать из судебной практики.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.12.2009 по делу N А29-3136/2009:
«…ОАО «РЖД» (арендодатель), и ООО «Кослансельхозтехника» (арендатор) заключили договор аренды части земельного участка от 30.09.2008 N 314-НОДЮ, по условиям которого арендатору передана в аренду часть земельного участка из земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения с кадастровым номером 11:09:0000000:0030, площадью 5990,5 квадратного метра, расположенного по адресу: Республика Коми, Удорский район, ст. Колсан, в границах, указанных в плане участка, для эксплуатации примыкающего подъездного железнодорожного пути.
Срок действия договора определен в пункте 2 указанного договора, в соответствии с которым договор действует с даты подписания по 31 декабря 2008 года и его условия распространяются на отношения сторон, возникшие с 27 ноября 2007 года.
В рассматриваемом случае ООО «Кослансельхозтехника» стало собственником недвижимого имущества (железнодорожного тупика) и приступило к его эксплуатации, тем самым задействовав в своей деятельности и земельный участок, занятый этим имуществом. Для оформления фактического землепользования между собственником земли и собственником недвижимости состоялось подписание договора аренды от 30.09.2008 N 314-НОДЮ. При этом в самом договоре стороны оговорили распространение условий договора аренды на отношения, сложившиеся до его подписания, что не противоречит пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании изложенных обстоятельств суд сделал правильный вывод о необходимости взыскания с ответчика задолженности за пользование земельным участком с 27 ноября 2007 года.
Доводы заявителя о заключении договора аренды на срок более года, а потому о необходимости его государственной регистрации суд округа проверил и отклонил в силу следующего.
Срок аренды определен сторонами в договоре с 30 сентября 2008 года по 31 декабря 2008 года и составляет менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Вместе с тем из содержания приведенной нормы следует, что наличие в договоре подобного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды, поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, то есть менее одного года, в связи с чем данный договор не подлежал государственной регистрации…»
ЧАСТЬ ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ
Часть помещения может быть объектом аренды, если в договоре содержатся данные, позволяющие ее индивидуализировать, а также если она обозначена на поэтажном плане.
Такой вывод можно сделать из судебной практики.
В приведенном ниже Постановлении суд признал незаключенным, поскольку в нем не было данных, позволяющих индивидуализировать эту часть, и отсутствовал надлежаще оформленный план помещения.
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.01.2010 N Ф03-7379/2009 по делу N А73-6056/2009:
«…как усматривается из материалов дела, общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор аренды недвижимого имущества от 10.11.2008 N 93.
В соответствии с пунктом 1 договора арендодатель передает во временное пользование нежилое помещение без права выкупа, расположенное по адресу: пр. Мира, д. 37, для реализации одежды и аксессуаров. А именно часть площади торгового зала общей площадью 45,40 кв. м на третьем этаже.
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не заключенным.
С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции, дав оценку условиям договора, в том числе пункту 1.1 договора (передача в аренду части площади торгового зала на третьем этаже площадью 45,40 кв. м), указав на отсутствие в договоре ссылки на приложение к договору с экспликацией помещений, пришел к выводу о том, что в данном случае невозможно определенно установить объект аренды.
При этом арбитражный суд не принял в качестве доказательств представленную истцом схему третьего этажа, поскольку она была составлена по состоянию на 1 января 2009 года (договор подписан 10 ноября 2008 года). Кроме того, как установил арбитражный суд, отмеченные на схеме торговые места, шесть из которых имеют площадь 45,40 кв. м, не индивидуализированы.
Установив факт несогласования сторонами договора существенного условия о предмете договора, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что этот договор следует считать незаключенным, не порождающим правовых последствий в виде возникновения у арендатора обязательств по внесению арендных платежей, установленных договором, и уплате пеней, предусмотренных этим договором.
С учетом изложенного у апелляционного суда отсутствовали правовые основания для переоценки установленных арбитражным судом первой инстанции обстоятельств относительно несогласования сторонами в договоре объекта аренды и для вывода о наличии между сторонами обязательственных отношений, вытекающих из договора аренды.
При таких обстоятельствах обжалуемое постановление апелляционного суда подлежит отмене на основании статьи 288 (части 1, 2) АПК РФ с оставлением в силе решения арбитражного суда от 12.08.2009…»
СОГЛАСИЕ НА РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Для расторжения договора аренды необходимо согласие всех собственников сдаваемого в аренду имущества, которое находится в общей долевой собственности. Данный вывод можно сделать из судебной практики.
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.08.2009 N Ф03-3509/2009 по делу N А24-1699/2008:
«…учитывая изложенные обстоятельства, судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что выдел доли в праве общей долевой собственности в натуре в установленном законом порядке не производился, доказательств того, что за истцом зарегистрировано право собственности на реальную долю в общем долевом имуществе, в материалах дела не представлено, в связи с чем наличие права истца на конкретные помещения не доказано, следовательно, истец не вправе распоряжаться общим имуществом без согласия других участников общей собственности и требовать расторжения договора аренды и выселения ответчика без соглашения со вторым собственником.
При таких обстоятельствах не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований в соответствии с пунктами 2, 3 статьи 615 ГК РФ…»
ОСНОВАНИЯ ДЛЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕИЗМЕННЫ
Условие договора аренды о его расторжении в случае перехода права собственности на предмет аренды не противоречит пункту 1 статьи 617 ГК РФ. Данный вывод можно сделать из судебной практики.
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.11.2009 по делу N А78-4181/2009:
«…между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» (арендодатель) и Департаментом записи актов гражданского состояния Забайкальского края (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 12.05.2009, по условиям которого в аренду было предоставлено нежилое встроенное помещение муниципальной собственности, расположенное по адресу: г. Чита, ул. Шестиперова, 66, площадью 64,53 кв. м.
Пунктом 5.9 договора стороны предусмотрели, что, если объект будет включен в план приватизации муниципального имущества, договор будет считаться расторгнутым с момента полной оплаты его стоимости победителем торгов, на которые объект был выставлен, о чем арендодатель обязан уведомить арендатора. После получения уведомления арендатор обязан в тридцатидневный срок по акту приема-передачи передать объект арендодателю.
Полагая, что данный пункт договора противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, прокурор обратился с требованиями о признании данного пункта недействительным в силу ничтожности.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором могут быть предусмотрены основания его расторжения, в том числе по требованию одной из сторон.
Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации также допускает установление договором аренды оснований для его досрочного расторжения по требованию арендодателя.
Исходя из положений пунктов 1, 4 статьи 421, статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны в договоре аренды вправе установить основания для его досрочного расторжения.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует вопрос сохранения договора аренды при изменении арендодателя. Данная норма права не содержит условия по урегулированию ситуации о возможности включения или невключения в договор условия о его досрочном расторжении при смене собственника.
Суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что из содержания пункта 1 статьи 617 Кодекса не следует ее запретительный характер для включения в договор аренды по соглашению сторон условия о его досрочном расторжении при переходе титульного права на объект аренды. Данная норма регулирует случаи, когда между сторонами договора аренды возникает не урегулированный в договоре спор относительно правовой судьбы сделки при переходе права собственности на объект аренды к другому лицу.
Условие пункта 5.9 договора о расторжении договора с момента полной оплаты стоимости объекта аренды победителем торгов при включении данного объекта в план приватизации не противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с изложенным доводы заявителя кассационной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции при рассмотрении исковых требований норм материального права не нашли своего подтверждения…»
СОГЛАСИЕ СОБСТВЕННИКА НА ПРОДЛЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Для необходимо согласие всех собственников сдаваемого в аренду имущества. Данный вывод можно сделать из судебной практики.
Постановление ФАС Уральского округа от 19.02.2009 N Ф09-7273/08-С6 по делу N А60-34547/2007:
«…как установлено судами, между Управлением по жилищной политике администрации г. Нижнего Тагила (владелец) и обществом «Здоровье» (предприятие) 14.06.2005 заключен договор N 43 об использовании помещения в жилом доме, арендуемого предприятием у администрации города (т. 1, л.д. 15 — 20), по условиям которого владелец предоставил предприятию для использования в качестве кулинарии-закусочной во временное пользование подвальное помещение общей площадью 315,6 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Победы, д. 22 (п. 1.1 договора).
Срок действия договора установлен сторонами с 14 июня 2005 года по 11 июня 2006 года (п. 8.1 договора) и впоследствии продлен до 9 июня 2007 года (т. 1, л.д. 14).
Заместитель прокурора Свердловской области, полагая, что договор от 14.06.2005 N 43 заключен неуполномоченным лицом и не соответствует требованиям действующего законодательства (статьи 246, 247, 289, 290, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации), обратился в Арбитражный суд Свердловской области с названным иском. В обоснование своих требований заместитель прокурора указал, что переданное в аренду помещение подвала является общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома и может быть передано в аренду только с их согласия.
При этом суды правомерно исходили из следующего.
Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что переданное в аренду подвальное помещение является общим имуществом всех собственников жилых квартир, поскольку в нем находятся трубы теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, стояки холодной и горячей воды с вентилями (т. 1, л.д. 45, 46)…
Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
На основании пункта 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что согласие всех собственников жилых помещений на передачу указанного в договоре аренды от 14.06.2005 N 43 помещения получено не было…
При таких обстоятельствах суды на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признали данный договор недействительным…»
АРЕНДА МОЖЕТ ИМЕТЬ МЕСТО ТОЛЬКО ПРИ ЗАРЕГИСТРИРОВАННОМ ПРАВЕ
Лицо, чьи права на недвижимое имущество не зарегистрированы в ЕГРП, не может сдавать его в аренду и требовать неосновательное обогащение с лица, использовавшего такое имущество до регистрации права собственности арендодателя. Данный вывод можно сделать из судебной практики.
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.11.2009 по делу N А10-1976/2009:
«…судом первой инстанции установлено, что 13 ноября 2002 года между индивидуальным предпринимателем Валеевым В.Н. (покупатель) и открытым акционерным обществом «Бурятснабсбыт» (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества — здания магазина, находящегося по адресу: г. Гусиноозерск, ул. Центральная, 4.
29 мая 2008 года Валееву Валентину Николаевичу выдано свидетельство серии 03-АА N 409347 о государственной регистрации права на указанный объект недвижимости.
Предметом исковых требований индивидуального предпринимателя Валеева В.Н. является взыскание с индивидуального предпринимателя Вахитовой Г.Н. суммы неосновательного обогащения, возникшего из пользования нежилым помещением в отсутствие каких-либо правовых оснований, а также взыскание процентов за пользование чужими средствами.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Таким образом, из анализа указанных норм права следует, что у истца до момента регистрации права собственности на переданное ответчику имущество отсутствовало право распоряжаться последним, в том числе путем сдачи в аренду.
Доводы истца о том, что неосновательное обогащение следует исчислять с 13 ноября 2002 года, то есть с момента заключения договора купли-продажи, признанного решением Гусиноозерского городского суда от 21.02.2008 надлежаще заключенным, касаются результатов оценки представленных доказательств.
Оснований для переоценки доказательств у суда кассационной инстанции в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется…»
НЕПОЛНЫЙ АДРЕС ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ
Если в предварительном договоре аренды указаны только неполный адрес помещения и его площадь, такой . Данный вывод можно сделать из судебной практики.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.2009 по делу N А82-1820/2008-2:
«…в обоснование данного требования истец представил предварительный договор аренды от 27.03.2007, по условиям которого Новикова Т.В. (арендодатель) и Канунник Л.В. (арендатор) обязались в будущем заключить договор аренды помещения площадью 50 квадратных метров, расположенного в строящемся торгово-сервисном центре по улице Труфанова в городе Ярославле. Арендная плата определена сторонами как 85 000 рублей.
Оценив предварительный договор аренды от 27.03.2007, суды двух инстанций пришли к выводу о том, что в нем отсутствуют конкретные характеристики, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес), в связи с чем признали его незаключенным.
Судебные акты в части отказа в удовлетворении требования предпринимателя Новиковой Т.В. о взыскании 340 000 рублей упущенной выгоды являются законными…»
АРЕНДА НА ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Если , переданный в аренду, изменяется в результате строительства, договор аренды может быть признан незаключенным. Данный вывод можно сделать из судебной практики.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2008 по делу N А17-1012/2007:
«…иск основан на статьях 432, 607, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что на момент оформления арендных отношений между обществом с ограниченной ответственностью «Дженнифер-Иваново» (правопредшественником Общества) и Предпринимателем здание N 2/1 по улице Красной Армии являлось объектом незавершенного строительства, а поэтому помещения в нем не могли быть предметом аренды и не использовались Обществом по назначению. Полученные ответчиком средства по незаключенной сделке в виде арендной платы и капитальных вложений являются неосновательным обогащением.
Как видно из документов и установил суд, Предприниматель (арендатор) и ООО «Дженнифер-Иваново» (арендодатель), позднее реорганизованное в Общество, заключили договор от 01.07.2004 аренды нежилых помещений общей площадью 230 квадратных метров, расположенных в здании N 2/1 по улице Красной Армии города Иваново, обеспеченных всеми инженерными коммуникациями и обозначенных на техническом плане под литерами Б1, В1 и П, для организации арендатором розничной торговли и складирования товарных запасов сроком на 11 месяцев. Передача объекта найма оформлена контрагентами актом приема-передачи от 01.07.2004.
На момент заключения сделки Предприниматель являлся собственником объекта незавершенного строительства площадью застройки 260 квадратных метров (свидетельство о государственной регистрации права от 21.02.2003 серии 37 ВВ N 112831). Данный факт установлен в ходе судебного разбирательства по иску Общества к Предпринимателю о признании договора аренды от 01.07.2004 недействительным. Доказанные обстоятельства, отраженные в судебных актах под N А17-829/9-2005, имеют преюдициальное значение для настоящего спора в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По договору аренды от 01.07.2004 объектом имущественного найма выступали строящиеся площади. Законодательство не ограничивает возможность совершать сделки с объектами незавершенного строительства при наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности. Вместе с тем изменяющиеся по мере осуществления работ характеристики возводимого объекта не позволяют определенно установить имущество на момент передачи в аренду, а потому договор аренды такого объекта в соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть признан незаключенным.
При разрешении спорной ситуации суд установил, а материалами дела подтверждается, что Общество фактически использовало предоставленные Предпринимателем в аренду нежилые помещения по оговоренному сделкой коммерческому назначению: с целью открытия магазина «Дженнифер» произвело подготовительные мероприятия (в том числе заключило договор с ООО «Тринити» на выполнение монтажных, отделочных работ и поставку торгового оборудования), организовало розничную торговлю товарами в магазине. Общество добросовестно исполняло обязанность по внесению арендных платежей, представляющих собой форму оплаты арендодателю за право пользования переданным в аренду имуществом…»
УКЛОНЕНИЕ ОТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Непредставление стороной договора второго экземпляра подлинника договора аренды в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, является уклонением от государственной регистрации договора. Данный вывод можно сделать из судебной практики.
Примечание: Как следует из содержания действующей редакции пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», необходимые для государственной регистрации прав документы, которые выражают содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после регистрации прав возвращается правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов.
До 17 сентября 2003 года (дата вступления в силу Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») данная норма предусматривала, что все документы, необходимые для госрегистрации прав, подаются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником, т.е. допускалось представление надлежащим образом заверенной копии.
Судебная практика исходит из того, что нарушение данной обязанности является основанием для отказа в государственной регистрации (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 04.05.2008 N Ф09-2998/08-С6 по делу N А60-25830/2007).
В то же время, если право возникло до вступления в силу Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ, для государственной регистрации необходимо представить не менее чем два экземпляра документов, выражающих содержание сделок, один из которых (подлинник) после регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Кроме того, отсутствие второго экземпляра подлинника договора не является основанием для отказа в государственной регистрации права, возникшего до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (см., например, Определение ВАС РФ от 30.09.2008 N 10442/08 по делу N А40-47840/07-96-282).
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.06.2008 N А33-2842/07-Ф02-2787/08 по делу N АЗЗ-2842/07:
«…пунктом 3.2 договора предусмотрена обязанность арендатора в течение 15 дней от даты специального учета договора в земельном управлении осуществить его регистрацию в государственном учреждении юстиции «Регистрационная палата по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края».
Письмами от 27.03.2006 N 160, от 20.04.2006 N 193, от 19.05.2006 N 239, от 27.07.2006 N 328, от 22.08.2006 N 356, от 27.12.2006 N 497 истец обращался к ответчику с просьбой передать документы, необходимые для государственной регистрации, в том числе договор аренды земельного участка от 23.08.2001 N 4341, а именно второй подлинный экземпляр названного договора.
В ответ на обращения истца Департамент письмами от 11.04.2006 N 8587, от 15.05.2006 N 11557, от 01.02.2006 N 18162 отказал в предоставлении оригиналов договоров аренды, в том числе договора от 23.08.2001 N 4341, сообщив о том, что регистрацию договоров и дополнений к ним возможно осуществить силами арендодателя.
Ответчик письмом от 02.06.2006 N 13246 сообщил о том, что направил запрос о предоставлении подлинных кадастровых карт в отношении земельных участков, переданных в аренду.
Письмом от 15.06.2006 N 274 истец с целью ускорения регистрации долгосрочных договоров направил в адрес ответчика копии кадастровых планов земельных участков.
Письмом от 20.06.2006 N 14352 ответчик сообщил истцу о том, что для проведения государственной регистрации договоров аренды земельных участков необходимы подлинники кадастровых карт этих земельных участков.
Истец письмом от 19.07.2006 N 322 направил в адрес ответчика подлинники кадастровых планов земельных участков.
Письмами от 22.01.2007 N 1252 и от 06.02.2007 N 3062 ответчик уведомил истца о том, что, поскольку требования статьи 164, части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации не выполнены, договоры считаются незаключенными и не влекут правовых последствий. В связи с отсутствием оплаты за пользование занимаемыми земельными участками в налоговый орган поданы заявки о необходимости постановки ОАО «Коммунальник» на учет в качестве плательщика земельного налога, следовательно, направление подлинников договоров аренды земельных участков в адрес истца нецелесообразно.
(обзор судебной практики)
Отсортировано по дате публикации
- Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.06.2015 N Ф01-1564/2015 по делу N А29-8193/2014
1) О признании договора аренды нежилых помещений прекратившим свое действие; 2) Об обязании арендодателя принять нежилые помещения.. Обстоятельства: Арендатор уведомил арендодателя о расторжении договора за три месяца и заявил, что арендодатель уклоняется от подписания акта приема-передачи помещений.. Решение: 1) Требование удовлетворено, поскольку условие о досрочном расторжении договора согласовано его сторонами; 2) В удовлетворении требования отказано, поскольку факт уклонения арендодателя от приема помещений не доказан, так как действия арендатора по возврату помещений, осуществленные до момента расторжения договора, не могут свидетельствовать об уклонении арендодателя от принятия помещений.
Судебные решения, арбитраж | 07/13/2015 06:46:10 - Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.05.2015 N 02АП-3380/2015 по делу N А31-8053/2014
О взыскании с ООО убытков в виде упущенной выгоды.
Судебные решения, арбитраж | 07/12/2015 21:52:31 - Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2015 N 07АП-1727/2015 по делу N А45-18855/2014
О взыскании задолженности по договорам аренды нежилых помещений.
Судебные решения, арбитраж | 07/12/2015 01:40:11 - Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2015 по делу N А14-14912/2014
По делу о признании недействительным ничтожным договора аренды нежилого помещения и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Судебные решения, арбитраж | 07/11/2015 22:50:25 - Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2015 N 12АП-2629/2015 по делу N А12-37303/2014
О взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения.
Судебные решения, арбитраж | 07/11/2015 02:51:40 - Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 24.03.2015 N Ф06-21469/2013 по делу N А72-6637/2014
О взыскании долга по договору аренды нежилого помещения, неустойки.. Обстоятельства: Арендодатель сослался на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по полному и своевременному внесению арендной платы.. Решение: Требование удовлетворено в части взыскания долга, поскольку его наличие и размер подтверждены, неустойка уменьшена по ст. 333 ГК РФ.
Судебные решения, арбитраж | 06/27/2015 04:06:22 - Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2015 N 06АП-1809/2015 по делу N А04-8414/2014
О взыскании с ИП задолженности по договору аренды.
Судебные решения, арбитраж | 06/27/2015 00:10:43 - Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28.05.2015 N Ф10-1199/2015 по делу N А23-5344/2014
О возврате муниципального помещения.. Обстоятельства: По решению аукционной комиссии победителем торгов на право аренды нежилого помещения было признано третье лицо. Истец ссылается на то, что ответчик отказался освободить занимаемое арендованное помещение.. Решение: Требование удовлетворено, поскольку участие ответчика в аукционе свидетельствует о его согласии с расторжением договора аренды. Кроме того, на момент проведения аукциона спорное помещение не было обременено правом аренды в пользу ответчика, и, соответственно, право аренды помещения было выставлено истцом на аукцион правомерно.
Судебные решения, арбитраж | 06/26/2015 12:28:49
