Руководящие и контролирующие органы. Кто контролирует деятельность управляющих компаний в сфере ЖКХ и как проверить УК? Обращение в прокуратуру

Тарифы на постоянно растут, хотя качество этих услуг оставляет желать лучшего. Вам кажется, что на вас и ваших соседях наживается управляющая компания. Не секрет, что многие дома, которые находятся под контролем управляющих организаций, на самом деле обслуживаются компаниями типа «Рога и Копыта», где работают мертвые души.

Собственникам жилья приходится оплачивать за свой счет несуществующие работы и услуги несуществующим сотрудникам. В отчетных документах, представленных руководителям управляющих компаний, этих услуг значится на порядок больше, чем оказано действительно.

Деятельность управляющей компании можно проверить. Как это сделать, читаем ниже.

Шаг первый.

Правильность указанных тарифов на оплату коммунальных услуг можно проверить. Если вы сделаете запрос, управляющая компания обязана выдать документ о размере и перечне обязательных платежей. На все вопросы, возникающие по поводу расчетов и сумм на оплату, вам обязаны дать понятный и развёрнутый ответ. Контролировать обоснованность тарифов обязана управляющая компания.

На практике, безусловно, все несколько сложнее, чем об этом написано в Жилищном кодексе. Собственникам жилья свои права надо отстаивать. По статистике, в российских судах были рассмотрены около полутора тысяч споров о правильности выставленных тарифов. Эти цифры подтверждают то, что собственники готовы отстаивать свои интересы в судах, хоть это и крайняя мера, но достаточно действенная.

Шаг второй.

Требуйте от управляющей компании отчет о проделанной работе. Если делаете запрос, указывайте за какой период деятельности. Отчет может быть предоставлен в различных формах. Выдача копии отчета каждому жильцу на руки, размещение на интернет сайте, или в подъезде на доске объявлений.

Если вы ознакомились с отчетом, и у вас возникли вопросы, их можно обсудить на собрании собственников. Порядок предоставления отчета должен быть прописан в договоре управления. Договор должен отражать вопросы расхода средств, технического обслуживания, ремонта инженерного оборудования, благоустройства придомовой территории и помещений, санитарного содержания имущества.

Шаг третий.

Информация, содержащаяся в отчете, должна быть обоснована. Требуйте представления документов, о выполненных работах по дому, о найме сотрудников и расходах. Это могут быть платежные поручения, акты выполненных работ и так далее.

В России за последний год рассмотрено около 12 000 судебных дел, в которых собственники требовали признать незаконными расходы управляющих компаний за якобы предоставленные услуги. Из них более половины решено в пользу собственников.

Шаг четвертый.

Анализируйте имеющуюся информацию. Организуйте из числа жильцов инициативную группу. Хорошо, если в ней будут люди, разбирающиеся в юриспруденции и бухгалтерии. Если нет такой возможности, обратитесь за помощью в специализированную организацию, за определенную плату там проведут необходимый анализ.

Если проверку осуществляют сами жильцы, необходимо записать какие работы и когда проводились. Например, согласно документам, на ремонт крыши потрачена крупная сумма, а во время дождя квартиру заливает, возможно, таких работ и не проводили, а ваши деньги оказались в чужом кармане. Ведите контроль всех документов, по которым выплачивали зарплату работникам, соответствие заявленного количества воды, тому которое израсходовано.

Шаг пятый.

Если в результате проверки выяснилось, что неверно произведен расчет тарифов, либо управляющей компанией осуществлялись иные какие-либо незаконные действия, можно обратиться с жалобой в Государственную Жилищную Инспекцию, в Роспотребнадзор, в суд или прокуратуру. Эти органы государственной власти уполномочены проверять деятельность управляющих компаний и стоять на защите прав собственников жилья. При обнаружении нарушений к недобросовестным управляющим компаниям применяются соответствующие санкции.

Куда обратиться с жалобой на качество ЖКУ?

Куда обратиться с жалобой на качество жилищно-коммунальных услуг. На эти вопросы ответит специалист Региональной энергетической комиссии Свердловской области.

Какие обращения поступают в РЭК Свердловской области?

Количество писем и телефонных звонков о работе предприятий жилищно-коммунального хозяйства, поступающих в Региональную энергетическую комиссию Свердловской области за год, исчисляется тысячами. Значительная часть из них - обращения граждан. Одни вопросы имеют самое непосредственное отношение к деятельности Комиссии, другие, по сути, должны быть направлены в иные ведомства, как не входящие в компетенцию РЭК Свердловской области.

Чаще всего жителей волнуют проблемы, связанные с качеством предоставляемых коммунальных услуг, с санитарно-эпидемиологическим состоянием жилого фонда, обоснованностью начисления размера платы за квартиру.

Однако нельзя согласиться с утверждением, что предоставление ответов исполнителями «затягивается».

Действующее законодательство обязывает органы государственной власти предоставлять ответ на любое обращение гражданина в месячный срок. В РЭК Свердловской области это требование соблюдается неукоснительно. Вместе с тем, ни одно министерство и ведомство не наделено правом предоставления официальных разъяснений по вопросам, не входящим в его компетенцию.

Поясните, пожалуйста, по каким же признакам простой гражданин может понять, туда он обратился со своим вопросом или нет?

За официальными разъяснениями правовых актов надлежит обращаться непосредственно в тот орган государственной или муниципальной власти, которым интересующий правовой акт был издан. Так, например, Региональная энергетическая комиссия Свердловской области может комментировать лишь постановления, принятые Комиссией. По вопросам, не относящимся к ведению Комиссии, мы можем высказать лишь свое частное мнение, но оно не может расцениваться как официальное толкование норм права.

К сожалению, обращения, поступившие в РЭК Свердловской области, часто приходится направлять в адрес инстанций, непосредственно уполномоченных решать тот или иной вопрос. Как вы понимаете, на изучение обозначенной проблемы и все пересылки по ведомственной принадлежности требуется определённое время. Теряется минимум три-четыре дня в результате граждане ждут. С нашей точки зрения, причина заключается в том, что, задавая вопросы органам государственной власти, заявители не всегда четко для себя представляют, куда именно следует обратиться.

Для многих жилищно-коммунальные услуги – понятия неразделимые, и, стало быть, отвечать за них должен кто-то один…

В действительности это не так. Когда речь идёт о предоставляемых предприятиями ЖКХ услугах, нужно понимать, что условно их можно разделить на две категории – жилищные и коммунальные. Что включают в себя коммунальные услуги? Электроснабжение, газоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, отоплении. Жилищные услуги – это содержание и ремонт жилья и общего имущества.

:
[продолжение]
Теперь попробуем определить, в чьём ведении находится решение той или иной проблемы.

Куда обратиться, если речь идёт, например, о плохом техническом состоянии жилищного фонда либо нарушении правил пользования жилыми помещениям? Данные вопросы относятся к компетенции государственной жилищной инспекции.

Одним из наиболее частых вопросов со стороны граждан является вопрос о структуре и правильности начисления платы за содержание жилья.

В соответствии с действующим законодательством утверждение размеров платы гражданам за жилое помещение находится в компетенции собственников жилья (ТСЖ, ЖСК…) либо органов местного самоуправления. Поэтому по вопросам, связанным с оплатой жилищных услуг, гражданам целесообразно обращаться в органы управления ТСЖ, ЖСК, либо в администрацию муниципалитета по месту жительства и т.д.

Вы сомневаетесь в правильности перерасчёта, произведённого, например, за перерывы в подаче горячей воды? Обращайтесь к исполнителю услуг в лице управляющей компании, ТСЖ, жилищного кооператива и т. д.

За какие вопросы отвечает Региональная энергетическая комиссия Свердловской области?

Мы отвечаем за тарифы и нормативы. Сегодня многие путают понятия «тариф» и «плата за коммунальные услуги». Между тем, разница между ними существенна. Что такое тариф? Это стоимость одной единицы коммунальной услуги – 1 кВтч. электроэнергии, 1 Гкал. тепловой энергии, 1 кубического метра природного газа или воды, 1 килограмма сжиженного газа. Устанавливая эти величины для предприятий ЖКХ, РЭК Свердловской области несёт полную ответственность за экономическую обоснованность каждой из них. Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются, как правило, один раз в год, и не подлежат изменению за исключением случаев, прямо предусмотренных федеральным законодательством.

Что касается платы за коммунальные услуги, она складывается из двух составляющих – тарифа, умноженного на объём потреблённой услуги, и может меняться каждый месяц.

Таким образом, когда есть претензии к правильности начисления платы за коммунальные услуги за определённый период времени – следует обращаться в органы Роспотребнадзора, так как это опять же вопрос защиты прав потребителей. А вот если предъявляемые к оплате тарифы, не соответствуют величинам, утверждённым в установленном порядке – обращайтесь в РЭК Свердловской области.

Кроме того, Региональная энергетическая комиссия Свердловской области устанавливает предельный индекс изменения размера платы граждан за коммунальные услуги. В случае если на территории муниципалитета этот индекс нарушается, граждане вправе обратиться именно к нам.

А если ответы вышеперечисленных ведомств гражданина всё-таки не устраивают?

Возникшую проблему можно разрешить по усмотрению граждан в органах прокуратуры или суде. После изучения дела и подтверждения фактов нарушения закона прокуратура вправе выдать протест или направить представление в адрес лиц, допустивших то или иное нарушение.

Что касается суда, то по итогам судебного разбирательства с ответчика (например, управляющей компании, ТСЖ, ЖСК и пр.) может быть взыскана денежная сумма, неправомерно начисленная к оплате за жилищно-коммунальные услуги.

Когда управляющая компания берет на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, это означает, что она должна обеспечить максимально благоприятные. Безопасные и комфортные условия для проживания в этом доме для всех без исключения жильцов. Управляющей компанией обеспечивается и правильное содержание всего имущественного добра, которое принадлежит на общих правах всем жильцам и собственно ТСЖ. Все хорошо звучит только на бумагах, а когда дело доходит до практики и надлежащего исполнения компанией своих обязательств, предписанных договором, выясняется, что энтузиазм исполнителей куда-то девается, просто исчезает. Чтобы такого не происходило в вашем товариществе, необходимо в заключенном договоре на обслуживание многоквартирного дома указать пункт, в котором будет четко предписано, как деятельность ТСЖ и кем будет контролироваться и проверяться. Здесь же должно и четко быть указано, какое наказание, или какие санкции будут предприняты в отношении правления, если оно не будет выполнять свои обязательства или будет выполнять не соответствующим договору образом.
Рассмотрим для начала, что же вообще такое "контроль над деятельностью управляющей компании" и как он проводится. К контролю можно отнести как мероприятия, способствующие надлежащему исполнению и предоставлению услуг жильцам, так и проверочная деятельность, наблюдение и проверка на соответствие состояния и работоспособности объектов коммунального хозяйства. Деятельность по контролю над управляющими организациями может осуществляться различными лицами или компаниями. К примеру, сами собственники помещений могут контролировать свое ТСЖ. Можно для этих целей привлечь аудиторскую компанию, инженерных специалистов и специалистов другого профиля. В некоторых случаях, согласно действующему законодательству, контролирующими структурами могут быть органы по самоуправлению и государственные уполномоченные лица.
При обнаружении каких-либо нарушения в деятельности ТСЖ, контролирующая организация должна отразить их в соответствующих документах. Со своей стороны собственники помещений не должны молча наблюдать за тем, что происходит в их доме и безучастно соглашаться со всеми проводимыми мероприятиями. Каждый собственник помещения имеет полное право предъявлять требования, высказывать пожелания и собственное мнение по поводу того или иного мероприятия в доме. Все высказанные пожелания обязательно фиксируются, также как и жалобы жильцов, и заявления. После того, как принята жалоба или заявка, она должна быть не просто выполнена, а проконтролирован весь процесс по ее выполнению, причем надлежащему. Контролю должны быть подвластны и услуги, которые оказываются коммунальными предприятиями, с которыми ТСЖ заключает договора.
Для каждого собственника должна быть доступной и открытой любая информация, которая может касаться деятельности ТСЖ, товарищества собственников создаются на добровольной основе, все делается ради того, чтобы хорошо было самим жильцам, поэтому они должна понимать и видеть, постоянно убеждаясь, что ТСЖ действует именно в интересах жильцов. В договоре должны быть сразу указаны те услуги, которые ТСЖ будет предоставлять. Изменение договора практически невозможно, поэтому сразу необходимо продумать все пункты. которые должны быть в договоре. Иначе потом довольно сложно потребовать от каких-либо организаций, принимающих участие в управлении многоквартирным домом, выполнения того, что договором не предусмотрено.
Контроль деятельности коммунальных и управляющих организаций обязательно регулируется законодательством государства. Это самый главный Закон о защите прав потребителей, на основании которого определяется и наказание за невыполнение услуги, и ее надлежащее качество.
Собственник в данном случае является самым обычным потребителем коммунальных услуг и других услуг, связанных с управлением домом. Поэтому он может контролировать самостоятельно качество выполнения работ и предъявлять претензии, если качество не соответствует, по мнению собственника, должному уровню.
Осуществление контроля - важная и нужная мера. Какой бы добропорядочной не выглядела компания, управляющая домом, от ее деятельности зависит благосостояние всех жильцов в доме, поэтому не стоит лениться и тщательно продумывать каждый пункт договора при его составлении и подписании. От бдительности самих жильцов и компетентных органов зависит комфорт и безопасность всего дома.

В России немало фундаментальных проблем, которые являются стереотипами. Когда говорится о нашей стране то замечают сразу же пару основных проблем – это неудовлетворительные дороги, низкий заработок, а также постоянные проблемы с жильем. На самом деле не везде все настолько ужасно, ведь проблемы с дорогами и деньгами по большей мере решаются, да и в целом народ в последнее время не жалуется. Но, к сожалению, проблема с жильем так и остается и от нее никак не получается избавиться.

И заключается она в следующем: в стране за каждый отдельный многоквартирный дом отвечает ЖКХ, которое в свою очередь полностью следит за домом, а также прилегающей к нему территорией, выполняет ремонт в случаях, когда это нужно. Если говорить просто, то жилищно-коммунальное хозяйство обеспечивает функционирование домов и делают так, чтобы людям было комфортно жить в этих самых зданиях. За свою деятельность эти организации получают определенную сумму денег.

Но не все так прозрачно, не каждая из них настолько честна перед жителями многоквартирных домов. Очень часто происходит так, что управляющая организация просто наглеет и начинает воровать деньги у жильцов, в прямом смысле этого слова, хотя многие могут даже ничего не подозревать. Именно поэтому есть орган, стоящий свыше, который осуществляет надзор за управляющими компаниями.

Организация контролирующих органов

Для того, чтобы понять, как проверить управляющую компанию, нужно понимать какие права вообще имеют жильцы и какие органы государственной власти должны это выполнять. Всего существует три уровня организации, проверяющей управляющие компании власти: местный, региональный, а также федеральный, все они имеют свои особенности и нужны с определенной целью.

Федеральный уровень

Далеко не главный уровень, среди тех, кто контролирует работу управляющих компаний. Этот способ не является основным, при этом они лишь издают некоторые указания, предписания о том, как вести жилищное хозяйство, вводят лишь некоторые принципы и особенности и состоит этот уровень из нескольких государственных частей:

• ФАС России (федеральной антимонопольной службы России) – часть, которая контролирует тарифы в сферах водо- и теплоснабжения и определяет максимально возможную стоимость оплат, от которых должны отталкиваться ЖКХ.
• Министерства строительства России – которое определяет чертежи и схемы отопления, а также водоснабжения домов.
• Министерства энергетики России – которое определяет качество предоставляемых ЖКХ услуг. Описывает их законы, правила, разрешения и вообще всю концепцию управляющих компаний, а также выполняет проверку учета экономической части (Оплаты тепла и воды).

Региональный уровень

Тот самый уровень, который выполняет сам по себе контроль над управляющими компаниями. Проверяет то, как выполняются предписания свыше, законы и методические указания. Управляющие компании в таком случае подчиняются специальному органу – государственному жилищному надзору, который выполняет всевозможные проверки по следующим параметрам:

• Насколько правильно ведется содержание и уход за жилищными помещениями.
• Тарифы и размеры оплаты за различные услуги, предоставляемые управляющей компанией.
• Проведение перепланировок зданий по определенными нормами.
• Перевод из статуса жилых в статус нежилых и наоборот различных помещений.
• Формирования фондов по ремонту жилья.

В случаях выявления нарушения орган может пресекать и устранять их за счет управляющей компании, допустившей их. Также стоит отметить, что, руководствуясь нормами СанПиН, эта часть также следит и за безопасностью, и качественными свойствами предоставляемых услуг: качества воды, ее состава, как химического, биологического, так и радиологического. К тому же проверяется уровень шума, влажности и качества вентиляции.

Муниципальный уровень

Чаще всего – это организация при городской организации, которая выполняет проверку управляющих компаний. На эти органы также возлагаются обязанности, которые должны осуществлять на региональном уровне. Все эти проверки по плану должны производиться раз в год. В случаях, если возникают жалобы от жильцов, то производятся и внеплановые проверки. По результатам обязательно должен быть составлен акт с заключением о проверке управляющей компании. Чаще всего такая проверка управляющей компании является действенной.

Жильцы в виде контролирующего органа



Жильцы также могут выступать в виде органа, который контролирует управляющую компанию ЖКХ, так как с ними заключен договор о предоставлении определенных услуг. Именно поэтому жильцы могут затребовать проверку, которая будет выполнена по отношению к качеству этих самых выполняемых ЖКХ услуг.

Жильцы могут запросить полную отчетность за 1 – 2 года, на основании которой будет ясно, насколько честно ведет учет управляющая организация. В случае если что-то не сходится, то жильцы могут обращаться в суд или в контролирующий орган. Важно обратить внимание на то, что коллективное письмо ускорит этот процесс. Чем больше жильцов подключаться, тем быстрее решится вопрос. В случае если суд подтвердит незаконные действия, то все поборы возместятся жильцам.

Аудиторские проверки

Аудиторская проверка заключается в том, чтобы проверить на прозрачность управляющую компанию ЖКХ, осуществляется она по некоторым критериям по которым и делается заключение проверки. Проверяется корректность оформления всех бумаг, деклараций и так далее. Делается это специальным человеком, называемым аудитом. В заключении аудит дает рекомендации по улучшению работы ЖКХ.

Проверка УК ЖКХ на честность в три этапа:

Контролирующие органы в сфере ЖКХ бывают не честны, поэтому приходится выполнять проверку таким образом, чтобы это было действительно быстро, минимально затратно как по времени, так и по ресурсам и соответственно имело максимальную отдачу.

Первый этап: Сбор информации

Для того, чтобы заняться проверкой управляющих компаний нужно уметь изучать документацию и быть довольно терпеливым и внимательным в этом плане. У УК собрать весь необходимый пакет, в котором прописана тарификация всех услуг, предоставляемых компанией. От лица собственников написать заявление, с которым и запросить расчеты. Требуется получить максимум бумаг.

Второй этап: Проверка расчетов и выполненных работ

Проверить правильность расчетов организации, а также обоснования, по какой причине производилась оплата за услуги. Также желательно проверить действительно ли были выполнены эти услуги в полной мере, а также их качество.

Если самостоятельно не получается выполнить перерасчеты, чтобы проверить их правильно, то за помощью стоит обратиться к профессионалам. Такие расходы, как правило, чаще всего окупаются, но стоит помнить, что приступать к этому действию нужно в тех случаях, когда действительно возникает подозрение по отношению к нечестности УК.

Третий этап: Заключительный

На этом собственно и заканчивается надзор в сфере ЖКХ. Если в заключении управляющая организация все же является нечистой, то далее – обращаться в суд, а также предупредить жильцов о том, что на УК придется написать жалобу.

Оформление и подача жалоб на управляющую компанию

Для того, чтобы была выполнена проверка финансово хозяйственной деятельности управляющей компании органами свыше чаще всего приходиться оформлять жалобу, которую в дальнейшем подавать в суд, прокуратуру, инспекцию или другую государственную часть, которая этим занимается.

Составление жалобы

До того, как обращаться в контролирующий орган нужно попробовать получить ответ от самой УК, если ответ не устроит или его вообще не будет, то можно будет приступить к оформлению жалобы. Делается это по образцам оформления жалоб на УК.

Жалоба в жилищную инспекцию

Работа этой государственной части направлено на защиту потребителей, то есть жильцов, но не стоит забывать, что она занимается только определенной частью возможных проблем, это было описано выше. В ином случае придется обращаться в другой госорган.

Жалоба в прокуратуру

Прокуратура не является тем, кто контролирует работу управляющих компаний ЖКХ, но все же в случаях с незаконными действиями, но она может выполнить работу, если нарушения будут связанны с денежным оборотом. По итогам дела можно будет привлечь организацию к уголовной ответственности за совершение неправомерных действий.

Жалоба в суд

Когда органы, контролирующие порядок работы управляющих компаний ЖКХ, не справляются возможно обратиться к судье и решить конфликты и вопросы, связанные с УК и в судебном порядке. Это требует больше времени и сил, но практичнее, по отношению к другим способам.

Жалоба в Роспотребнадзор

Этот орган опять же не относится к тем, кто контролирует деятельность управляющих компаний, но при этом , когда нарушаются права и законы “О защите прав потребителей”, в случаях, когда услуги предоставлены не в полной мере, или вовсе не предоставлены.