Здравствуйте!

Сегодня в России коммуналки составляют почти десятую часть всего жилого фонда. В Москве в коммуналках проживают примерно 300 тысяч человек. Примерно такое же положение в Санкт-Петербурге.

Но эти данные получены не из официальных источников. С точки же зрения юриспруденции, далеко не все подобные квартиры можно считать коммунальными, даже если фактически в них проживают несколько семей.

Каково же ? Как выясняется, в этом вопросе много противоречий и неясностей. Как говорит жилищный кодекс Санкт-Петербурга п. 6 ст. 1 (Закон от 16.07.2001 г. под № 572-73 с изменениями от 18.11.2002 г.): «Коммунальная квартира – это квартира государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга или муниципального жилищного фонда, жилые помещения в которой заселены по отдельным договорам (социального найма, найма, аренды) двумя и более нанимателями (арендаторами), не являющимися супругами, родителями, детьми или членами семьи нанимателя». К коммунальным квартирам относятся также квартиры из состава государственного жилого фонда Санкт-Петербурга, соответствующие требованиям этого определения, в которых часть жилых помещений стала являться собственностью граждан при том, что хоть одно помещение (жилое) находится в собственности государства. Московский жилищный кодекс о коммунальных квартирах в статье 15 (Закон от 11.03.1998 г. под №6 в редакции от 10.07.2002г.) так говорит об этом: «Коммунальная квартира – квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и/или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования».

Российский жилищный кодекс о коммунальных квартирах упоминает в ряде статей: статья 46, устанавливает порядок заселения жилых помещений (освободившихся), статья 59-я устанавливает порядок предоставления комнат в них, 41-я статья – о праве собственности владельцев комнат на совместное имущество и так далее… Но определение коммунальной квартиры в ЖК РФ отсутствует. Однозначно ответить на вопрос: «что такое коммунальная квартира?» не сможет даже самый опытный юрист. Есть лишь частные определения этого термина. Один из проектов изменений в ЖК РФ предлагает следующее: «Квартира коммунального заселения (коммунальная квартира) – квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и/или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством». Все предельно просто, понятно и хорошо согласуется с ЖК Москвы и Санкт-Петербурга, но это лишь проект. А между тем, учитывая, что доля таких квартир в жилом фонде РФ значительна, стоит задуматься о том, что должен быть разработан и принят единый государственный кодекс коммунальных квартир.

Взаимоотношения между соседями в коммунальной квартире в большинстве случаев складываются не очень хорошо. Большинство жильцов не знают, что существуют правила проживания в коммунальной квартире. Если каждая конфликтующая сторона изучит их, то все проблемы будут решаться в рамках закона.

Коммунальная квартира: определение, категории жильцов

Коммунальная квартира — это объект недвижимости, состоящий из нескольких жилых помещений, которые принадлежать нескольким собственникам. Как правило, в квартире проживает несколько семей, которые используют совместно места общего пользования: кухню, коридор, ванную комнату, туалет.

Закон допускает, что в квартире одновременно могут проживать и своей доли, и наниматели. Каждая сторона имеет право на владение и пользование своей территорией, а собственники еще могут и распоряжаться имуществом (ст. 30 ЖК РФ).

Права каждого домохозяйства в коммунальной квартире

Лица, являющиеся собственниками жилых помещений в коммунальной квартире, имеют право проживать в них самостоятельно или сдавать в аренду. При этом согласие соседей на вселение третьих лиц по договору аренды не требуется. При необходимости они могут сделать регистрацию в жилье арендаторам.

В случае получения жилья по договору социального найма сдать свою территорию в аренду окажется сложнее. Для этого должен быть соблюден ряд требований:

• соблюдение норматива жилой площади (12 кв. метров на 1 человека);
• письменное согласия наймодателя;
• согласие соседей по коммунальной квартире.

И собственники, и наниматели могут поселить к себе жильцов на безвозмездной основе. Согласие других сторон не требуется. Такое правило распространяется и на гостей. В Правилах пользования жилым помещением нет ограничений на количество гостей и время их пребывания. Они могут пользоваться общими местами в коммунальной квартире наравне с собственниками или нанимателями. Однако их срок проживания без регистрации не должен превышать 90 дней.

Для всех жильцов едины правила проживания в коммунальной квартире. Закон не предусматривает привилегии ни одной из сторон.

Места общего пользования: права и обязанности

Каждая сторона вправе пользоваться общей территорией. По умолчанию на ней можно расположить мебель или другие предметы, но чтобы не ущемлять права других жильцов. Загромождать общую территорию нельзя. Общее имущество не подлежит реализации. Все проживающие имеют одинаковые права.

При продаже своей доли в квартире продавец лишается права пользования общими помещениями. Все вопросы, связанные с общей территорией, решаются через суд.

Ремонт общего имущества ложится на плечи всех сторон. Решение о проведении ремонтных работ может быть принято собственниками долей или привлеченными экспертами. По факту работ составляется смета. Каждый владелец помещений в квартире оплачивает ремонт пропорционально своей доле. Если сторона отказывается платить, что деньги на ремонт взыскиваются через суд.

Шум

Режим тишины установлен с 23:00 до 07:00. В этот период шум не должен превышать 45 децибел, что характерно для спокойного разговора. При нарушении шумового комфорта соседи имеют право вызвать полицию. Днем жильцы имеют право повышать уровень шума до 55 децибел. Претензии других сторон к ним не законны (Гражданский Кодекс РФ).

Действия, нарушающие тишину в ночное время в коммунальной квартире, сводятся:

• к использованию радиоприемников, усилителей, магнитофона, телевизора при превышении уровня шума;
• к игре на музыкальных инструментах, пению и крику;
• к выполнению ремонтно-строительных работ с использованием мощного инструмента, повлекшего к повышенному шумообразованию;
• к использованию пиротехники;
• иные действия, которые нарушают тишину.

На нарушителя может быть наложен штраф в размере до 2000 рублей.

Курение

Законов, запрещающих курение в коммунальной квартире нет. Однако использовать места общего пользования для курения нельзя, так как соседи вынуждены «вдыхать дым тлеющих изделий» (ФЗ № 87 «Об ограничении курения табака»). Соседи могут попробовать на курящих жильцов подать в суд или вызвать участкового для поучительной беседы.

Животные

Правила проживания в коммунальной квартире с животными не нашли отражение в Постановлении Правительства № 25 « Об утверждении Правил пользования жилым помещением». Ранее допускалось проживание кошек и собак только с письменного согласия всех жильцов. Сейчас такой нормы нет. Собственники и наниматели могут держать на своей территории животных, если у соседей нет противопоказаний к ним. В противном случае необходимо их согласие.

Стоит отметить, что владельцы животных несут полную ответственность за санитарно-гигиеническую чистоту. Если права других сторон ущемляются при проживании в коммунальной квартире животных, например: собака лает по ночам, то они могут обратиться в суд.

Уборка

Эта процедура регулируется нормами ЖК РФ и ГК РФ. Правила проживания в коммунальной квартире, «кодекс ответственности» за которые закреплен законодательно, лишь дополняют данные нормативно-правовые акты.

Каждый жилец обязан нести финансовое бремя за содержание имущества квартиры (ст. 43 ЖК РФ). Гражданский Кодекс лишь дополняет, что ответственность должна быть пропорциональной доле в общем имуществе.

При уборке общих мест пользования учитывается число проживающих в каждом помещении и доля собственника в квартире. На практике уборка производится в соответствии с установленным графиком.

Оплата коммунальных услуг

Жильцы оплачивают коммунальные услуги соразмерно своей доли в общем имуществе.

Вариант 1 — индивидуальных приборов учета нет. В этом случае производится по соглашению сторон, например: в зависимости от занимаемой площади или количества проживающих лиц.

Вариант 2 — приборы учета есть. Каждая сторона оплачивает услуги по своим счетчикам, а коммунальные услуги за пользование общей территорией распределяются по договоренности.

Если соседи не нашли компромисс, то правила оплаты услуг таковы:

• оплата отопления производится пропорционально доле в имуществе квартиры;
• платежи за воду и газ распределяются из расчета количества проживаемых лиц и гостей, которые занимают помещение больше одного месяца;
• электроэнергия оплачивается из расчета мощности прибора в каждой комнате и их количестве;
• статья «Содержание и ремонт» оплачивается из расчета фактического помещения (й) и доли в местах общего пользования.

Законодательство не устанавливает обязанность жильцов об уплате коммунальных услуг за недобросовестного соседа-неплательщика.

Перепланировка

Имущество коммунальной квартиры является общей собственностью, поэтому осуществление перепланировки возможно только с согласия всех собственников и нанимателей. Причем их жест доброй воли должен быть оформлен письменно и заверен нотариально. В противном случае за такое деяние грозит внушимый штраф и требование вернуть былую конфигурацию жилья.

Одного разрешения соседей не достаточно. Потребуется разрешение соответствующих органов. Для его получения необходимо подготовить эскиз перепланировки и документы, подтверждающие право собственности на долю. В перепланировке будет отказано, если она затрагивает несущие стены.

Как продать свою долю: общие правила

Здесь не обойтись без статьи 250 ГК РФ. В соответствии с ней первоочередное право на приобретение доли предоставляется соседям по коммуналке. Если они отказываются от этой привилегии, то должны предоставить письменный отказ. Данный документ необходим для регистрации сделки по отчуждению имущества.

Порой соседи не желают покупать долю и не предоставляют отказ. В этом случае необходимо отправить им письменные извещения, заверенные нотариально. Считается, что сосед не оповещен, если ему не вручено извещение. Отсутствие ответа в течение месяца после получения документа истолковывается как отказ.

Если собственником помещения в коммунальной квартире является несовершеннолетнее лицо, то отказ предоставляется только с согласия органов опеки и попечительства.

Оповещать соседей о продаже доли не нужно, если в роли покупателя выступает собственник коммунальной квартиры.

Если продавец не оповестил других собственников, то в регистрации сделки ему могут отказать. Сделка, осуществленная без оповещения соседей, может быть оспорена в суде в течение одного месяца с момента реализации имущества.

Если сосед пропустил срок оспаривания сделки по уважительным причинам, то он может оспорить продажу по статье 205 ГК РФ. Ему будут переведены права и обязанности покупателя и сделана соответствующая запись в Госреестре. Подробнее о продаже комнаты в коммунальной квартире, читайте .

Права на освободившуюся комнату

Жилое помещение достается нанимателям или собственникам, если на момент его освобождения они признаны малоимущими. Если таких нет, то комната достается семье, в которой в расчете на одного человека не соблюдается норматив обеспеченности жильем.

Тонкости приватизации помещения

Приватизация распространяется только на помещения, арендуемые по договору социального найма. Наниматель может перевести в свою собственность одно или несколько помещений, но не коммунальную квартиру в целом.

Для осуществления приватизации потребуется согласие всех членов семьи. Если хотя бы один из них не хочет становиться собственником, то он должен предоставить нотариально заверенный отказ.

Если в комнате проживают несовершеннолетние дети, то дополнительно потребуется согласие органов опеки и попечительства. Их решение зависит от доводов в пользу интересов ребенка. Должны быть соблюдены следующие требования:

• ребенку предоставят жилье, равнозначное предыдущему;
• на новом месте будут соблюдены санитарные и гигиенические требования.

При приватизации согласие соседей не требуется.

Что делать с нарушителями порядка

Правила проживания в коммунальной квартире и борьба с нарушителями тесно взаимосвязаны. Каждый человек имеет право на защиту своих интересов в сфере жизни и деятельности (Конституция РФ).

При невозможности решения проблемы мирным путем единственным вариантом устранения проблемы является подача иска в суд. Именно с коммунальными квартирами связано понятие негаторного иска. Он имеет место при нарушении прав жильцов на места общего пользования. При вынесении судебного приговора контролировать исполнение обязательств по нему будут приставы.

Что касается тишины, то здесь следует обращаться в правоохранительные органы. Желательно отправлять обращение в письменной форме. В компетенцию данных органов относятся и вопросы, связанные с курением в местах общего пользования, хранением токсических веществ, порче имущества и т.д.

При незаконной перепланировке, угрожающей целостности конструкции дома, жильцы могут обратиться в БТИ.

По статистике около 18% граждан до сих пор живут в коммунальных квартирах. Отношение с соседями разумнее выстраивать на дружеской ноте, так как судебные разбирательства только накалят обстановку.

Вам понадобится

• - свидетельство о собственности;
• - заявление балансодержателю;
• - паспорт;
• - технический паспорт.

Инструкция

Если вы произвели раздел квартиры между сособственниками или при разводе между супругами, и каждый получил изолированную комнату, а места общего пользования используются совместно, обратитесь в БТИ, вызовите технического сотрудника для оформления отдельного технического и кадастрового паспорта на каждую комнату.

На основании осмотра вам составят отдельные технические и кадастровые документы. Получите выписку из кадастрового паспорта и копию кадастрового плана. Обратитесь в ФУГРЦ, подайте все документы и ксерокопии, заполните предложенный бланк заявления, заплатите государственную пошлину за регистрацию.

Со свидетельством о собственности, техническим паспортом, своим общегражданским паспортом, обратитесь к балансодержателю дома, напишите заявление. На основании предъявленных документов ваш общий лицевой счет разделят. Вы обязаны установить отдельный электрический счетчик и заключить отдельный договор на поставку электроэнергии. Кроме того, в вашей квартире должен быть установлен общий счетчик, по которому вы будете делить оплату за места общего пользования. То же относится и к приборам учета воды и тепла, если они у вас в квартире установлены.

Все ваши совладельцы должны поступить точно так же. Сначала оформить отдельное право собственности, а затем обратиться в ЖЭУ с заявлением о разделе лицевого счета.

Если квартира находится в пользовании по договору социального найма, то все совершеннолетние жильцы имеют право обратиться в местный муниципалитет с заявлением и потребовать заключить с ними отдельный договор социального найма, в результате чего лицевой счет разделят и квартира станет коммунальной .

Единственное отличие муниципальной коммунальной квартиры от жилья, находящегося в собственности, это то, что если жильцы одной комнаты меняют место жительства, то муниципалитет передает эту комнату в пользование проживающим гражданам с целью улучшения жилищных условий. Однако, если комнаты приватизируют, то каждая из них может быть продана посторонним лицам, если совладельцы не выразили желания приобрести ее на преимущественных правах (статья № 250 ГК РФ).

При продаже комнаты в коммунальной квартире есть ряд нюансов, которые необходимо учитывать. Комнату можно продать только приватизированную, на которую оформлено право собственности. Если она не приватизирована, при ее освобождении право собственности переходит городскому муниципалитету. Нужно не забывать о том, что собственники остальных комнат имеют право преимущественной покупки. Не учитывая данный момент, сделка купли – продажи будет признана судом недействительной.

Вам понадобится

• -паспорт всех участников сделки
• -справку о выписке
• -документ об условиях продажи и о цене комнаты разосланный заказным письмом всем собственникам других комнат
• -договор купли – продажи
• -выписку из БТИ
• -акт приема – передачи
• -правоустанавливающие документы на комнату
• -нотариальное разрешение на продажу других собственников комнаты

Инструкция

Преимущественным правом покупки могут пользоваться только жильцы приватизированных комнат, которые оформили свое жилье в собственность . Если комната не приватизирована и оформлена по договору социального найма, то для того чтобы воспользоваться преимущественным правом покупки ее нужно приватизировать.

Оформите у нотариуса документ об условиях продажи с указанием цены, за которую вы хотите продать свою комнату . Данный документ необходимо ксерокопировать, заверить у нотариуса и разослать всем собственникам других комнат заказным письмом. Заказное письмо с данным документом будет всем доставлено под расписку. По истечению месяца по умолчанию остальных собственников вы можете продать свою комнату постороннему лицу. При соблюдении таких условий суд не сможет признать договор купли – продажи и регистрацию прав собственности недействительным.

Для продажи своей комнаты возьмите выписку из кадастрового паспорта в БТИ. Если кадастровый паспорт сделан более 5 лет назад, то прежде чем вам дадут выписку необходимо будет обновить технические документы на комнату. Для этого вызовите техника БТИ. На основании осмотра жилья вам выдадут выписку.

Из комнаты нужно всех выписать и взять справку о том, что все выписаны.

Все. Ваши покупатели могут регистрировать свое право собственности в регистрационном центре.

Видео по теме

Источники:

• как продать комнату документы

Совет 3: Как приватизировать комнату в коммунальной квартире

Порядок приватизации комнаты в коммуналке не отличается от аналогичной процедуры в отношении квартиры. Для ее осуществления необходимо обратиться в территориальное агентство по приватизации с пакетом необходимых документов.

Вам понадобится

• -заявление установленной формы;
• - справка о регистрации по месту жительства;
• - характеристика занимаемого жилого помещения;
• - паспорт на квартиру из проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ) с характеристикой жилплощади;
• - документы, удостоверяющие личность каждого члена семьи, проживающего в комнате.

Инструкция

Начните со сбора необходимых документов: паспорта на квартиру проектно-инвентаризационного бюро, справки по месту жительства, характеристики жилого помещения . За паспортом нужно обратиться в ПИБ, остальные документы обычно выдают в ЖЭКе.
Не забывайте, что срок действия каждой бумаги ограничен. Справка о регистрации и характеристика жилого помещения действительны месяц, а паспорт ПИБ - до конца текущего года. Если на момент обращения в агентство по приватизации ваш какой-то из документов утратит срок действия, вам придется оформлять его заново.

В зависимости от ситуации могут потребоваться дополнительные документы: согласие родителей при участии в приватизации несовершеннолетних (заверенное нотариально или оформленное при визите в агентство), отказ члена семьи от приватизации (нотариальный или подписанный в агентстве), если актуально, справка о том, что ранее человек не участвовал в бесплатной приватизации для прописанных в комнате после 1 января 1992 года, охранное свидетельство при приватизации забронированной жилплощади или разрешение Архнадзора, если жилье находится в доме, признанном памятником архитектуры.

Видео по теме

Сделать из квартиры коммуналку можно только, произведя раздел общедолевой собственности в судебном порядке. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, с 2005 года нельзя признать жилье коммунальным, но согласно статьям №244, №256 Гражданского кодекса и №34 Семейного кодекса, выдел долей в натуре по-прежнему возможен, следовательно, в квартире появляются несколько собственников, что само по себе делает ее коммунальной.

Вам понадобится

• - свидетельство о праве собственности;
• - заявление в единый центр;
• - паспорт;
• - выписка из кадастрового паспорта.

Инструкция

Квартира превратится в коммунальную, если вы в судебном порядке произведете раздел между сособственниками или супругами. Большие квартиры можно разделить на доли в натуре, когда каждый бывший сособственник или супруги получают изолированные комнаты, места общего пользования при этом становятся совместной территорией.

При оформлении отдельного права собственности после раздела имущества единый расчетный счет вынужден делить общий лицевой счет. Основанием для этого является свидетельство о праве собственности, так как после раздела в натуре и оформления своей доли каждым владельцем в собственность, свидетельств о праве собственности на одну квартиру становится несколько. Следовательно, она становится коммуналкой, причем независимо от того, что новый Жилищный кодекс в принципе это делать запрещает.

Проживание в коммунальной квартире имеет ряд специфических особенностей. Не знание своих обязанностей при проживании в коммуналке часто ведет к серьезным конфликтам по имущественным и бытовым вопросам.

Права и обязанности при проживании в коммунальной квартире вполне определены на законодательном уровне. И это вопрос не праздный- . Давайте разберемся- какие права и обязанности есть у жильцов коммуналок.

Шум, громкий звук теле и радиоаппаратуры, танцы и тому подобные действия- самый частый повод для конфликтов в коммуналке. Законодательство в этом вопросе, регулирующее прав соседей в коммунальных квартирах, деградирует. В Федеральном законе от 30.03.1999 г. № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", шум или шумовое загрязнение отнесено к административно наказуемым деяниям.

На уровне Санитарных правил снижаются требования к уровням шумового загрязнения коммунальных квартир. Согласно ранее действовавшей редакции СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям", от 15.12.2000 г. шум в жилых помещениях должен был иметь жесткие ограничения.

Пределы шумового загрязнения в коммунальной квартире (до 2000 года):

• Днем непостоянный шум в комнатах- 40 дб
• Днем постоянный шум в комнатах- 35 дб
• Ночью непостоянный шум- 30 дб
• Ночью постоянный шум- 20 дб

Сейчас эти правила значительно смягчены:

• Шум в жилых помещениях днем- 55 децибел
• Шум ночью- 45 децибел.

Для Москвы отдельно запрещены строительные работы по ночам.

Для начал определимся, с местами общего пользования :

• Кухня
• Прихожая
• Коридор
• Туалет
• Ванная

По закону пользоваться всеми этими помещениями имеют право все, кто проживает в коммунальной квартире на законных основаниях. При этом и порядок и очередность пользования местами общего пользования законодательно не установлена.

Из опыта порядок и правила пользования должны быть распределены по долевому принципу. У кого больше долей, тот дольше пользуется и больше убирается. Обычно график уборки определяется соглашением жильцов. Однако бывают и случаи, когда компромисс не достижим. В этом случае обращаются в суд.

Мебель, велосипеды и прочую утварь можно ставить в места общего пользования согласно долям в коммунальной квартире- у кого больше долей, тот имеет и больше прав на общую площадь.

Жильцы коммунальной квартиры вправе приглашать к себе гостей без одобрения или разрешения соседей. Гoсти так же имеют право пользоваться местами общего пользования и соседи по коммунальной квартире не вправе им препятствовать.

Законодательство не определяет- когда, кто и по какому графику может принимать гостей- это решается хозяевами коммунальной квартиры по общей договоренности.

Гости не имеют права шуметь, нарушать общий порядок, мусорить. Так же гости не имеют права и проживать в коммуналке.

Наниматель комнаты или комнат по договору социального найма вправе (с согласия наймодателя и членов его семьи в письменной форме) сдать комнату или комнаты в аренду (поднаем). Договор аренды жилого помещения, может быть заключен если после его подписания площадь жилого помещения на каждого проживающего в коммуналке составит не меньше учетной нормы (для коммунальной квартиры- не менее нормы предоставления).

Чтобы сдать жилплощадь в коммунальной квартире в аренду, та же требуется также согласие всех нанимателей, всех собственников и членов их семей, если они проживают в этой коммунальной квартире.

Так же наниматель по договору соцнайма в коммунальной квартире по взаимному согласию и с уведомлением наймодателя могут разрешить бесплатное проживание в коммунальной квартире другим гражданам (временным жильцам). При этом наймодатель может запретить проживать временным жильцам, если после их вселения жилая площадь на каждого проживающего составит не меньше учетной нормы (для коммунальной квартиры- не менее нормы предоставления).

Не нужно получать согласия проживающих в коммуналке жильцов, если вселяются лица, которым помещения в коммунальной квартире принадлежат на основании права собственности на часть коммунальной квартиры.

Право на курение в коммунальной квартире

ФЗ от 10 июля 2001 года № 87-ФЗ "Об ограничении курения табака" объявил о запрещении курение табака:

• На рабочих местах
• В организациях здравоохранения
• На воздушном транспорте
• В городском и пригородном транспорте
• В закрытых спортивных сооружениях
• На территориях и в помещениях образовательных организаций
• В организациях культуры
• В подъездах жилых домов
• В помещениях государственной власти

Впрямую запрет на курение в коммунальных квартирах отсутствует. Однако в ст. 1 этого закона говорится о том, что "курение- это вдыхание дыма тлеющих табачных изделий". Таким образом курение одного из жителей коммунальной квартиры в местах общего пользования в коммунальной квартире означает использование этих помещений в личных целях вопреки назначения этих помещений.

Нарушение прав соседей заключается в том, что подобное использование помещений в коммунальной квартире противоречит интересам всех остальных проживающих в коммунальной квартире людей. Поэтому, если по доброму с курильщиком договориться не удается, то остается обращаться в суд.

Права на содержание животных в коммунальной квартире

На основании правил, введенных в действие вступившим в силу Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 г. N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" каких- то конкретных ограничений на содержание в коммунальной квартире кошек и собак нет. Ранее для содержания кошки или собаки нужно было получить письменное согласие всех соседей.

В этом постановлении указывается, что проживающие обязаны:

• Соблюдать права и интересы соседей по коммунальной квартире
• Требования пожарной безопасности
• Экологические нормы
• Санитарно- гигиенические требования

Надо так понимать, что содержание домашних животных в коммунальной квартире требует отсутствие у соседей аллергии и иных противопоказаний по здоровью.

На основании постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества" собственники помещений имеют право самостоятельно содержать и ремонтировать общие помещения и общее имущество в коммунальной квартире. К этому можно привлекать и сторонние организации- к примеру, бригаду шабашников.

Для определения необходимости ремонта проводятся осмотры:

• Собственниками помещений
• Лицами, которых собственники привлекают на основании договора провести строительно-техническую экспертизу
• Ответственными лицами- работниками органов товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива
• Работниками управляющих кампаний
• Если управление в многоквартирном доме непосредственное, то лицами, оказывающими услуги

После осмотра оформляются акты осмотра для принятия собственниками в коммунальной квартире решения о необходимости ремонта общего имущества или общих помещений.

В решении указывается:

• Соответствие или несоответствие проверяемого имущества требованиям законов РФ
• Требованиям обеспечения безопасности проживающих
• Меры по устранению выявленных дефектов
• Стоимость работ

С этим актом жильцы коммунальной квартиры обязаны принять решение о ремонте, сборе денег, сроках, порядке ремонта и прочем. Если кто-либо из собственников помещений в коммуналке отказывается от участия в ремонте, все затраты на ремонт можно оплатить один из соседей самостоятельно, а потом взыскать зaтраты через суд.

После вступления в силу нового ЖК в Госдуму стали обращаться жители разных городов России. Люди на практике примеривают, как будут работать нормы ЖК, замечают какие-то неточности, вносят свои предложения. Сегодня мы обсудим поправки, которые необходимо внести в жилищное законодательство в первую очередь.

Окончание.
Наш проект поправок к ЖК направлен на защиту конституционного права граждан на жилище, устранение нарушений Конституции РФ, противоречий с Гражданским кодексом РФ. Этот проект поддержали независимые депутаты, депутаты от КПРФ и фракции «Родина». Нельзя избавиться от бывшего супруга, продав квартиру Начнем с нормы, которая вызвала острую дискуссию в обществе. В статье 31 (часть 4) кодекса отмечено, что право пользования жилым помещением не сохраняется за бывшим членом семьи собственника. Но есть исключения. Суд может принять решение о сохранении права пользования или обязать собственника обеспечить бывшего члена семьи другим жильем. (Кстати, статья 31 не может быть применена к тем, кто вместе с собственником помещения имел равные права пользования в момент приватизации, но отказался от нее). Тем не менее, есть в статье 31 часть 5, где говорится, что до истечения срока, определенного судом, «право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права». Имеется в виду, что собственник может продать квартиру, и тогда не только бывшие члены семьи, но и нынешние окажутся на улице. Мы предлагаем исключить слова «одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника». И тогда остается корректная формулировка: до истечения указанного срока право пользования может быть прекращено, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права. Помимо этого вносим изменения в статью 292 (часть 1) ГК. Пункт 4 этой статьи дополняем абзацем: «Отчуждение жилого помещения, в котором проживают бывшие члены семьи собственника, в отношении которых у собственника жилого помещения имеются обязательства по сохранению права пользования жилым помещением или обеспечению иным жилым помещением на праве самостоятельного пользования в соответствии с законом или на основании судебного решения, допускается после исполнения таких обязательств». Иначе бывшему супругу будет бессмысленно обращаться в суд. Включить в цену стоимость ремонта Еще один существенный момент. Предлагаем в тех случаях, когда дом не ремонтировался, а его уже сносят, так как земельный участок потребовался для государственных или муниципальных нужд, вспомнить об неисполненных обязательствах государства. В выкупную цену квартиры включить стоимость непроизведенного капитального ремонта. (Статья 32, часть 7). Таким образом, рыночная стоимость старой квартиры сравняется с рыночной стоимостью отремонтированной. Справедливо. А что такое «коммунальная квартира»? В ЖК используется понятие «коммунальная квартира», а его определения нет. Вносим в кодекс определение, что такое квартира коммунального заселения или коммунальная квартира. В старом ЖК РСФСР говорилось о квартирах, заселенных несколькими нанимателями по отдельным договорам. Статья 46 устанавливала порядок заселения освободившихся в квартире жилых помещений: «Освободившееся изолированное жилое помещение в квартире, где проживает несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в жилых помещениях...». В неявном виде, но такое определение коммунальной квартиры давалось. Сейчас ситуация изменилась. Во-первых, не только наниматели живут в коммунальных квартирах, но и собственники. После принятия Конституционным судом РФ соответствующего решения были внесены изменения и в закон о приватизации. Приватизация комнат в квартирах коммунального заселения была разрешена. В этих квартирах сейчас есть и собственники и наниматели, и только собственники, и только наниматели. Все три комбинации имеют право на существование. Мы в проекте даем определение: «Квартира коммунального заселения (коммунальная квартира) – квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и/или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством». Основной признак – заселение квартиры. Еще одна важная поправка. Складывается впечатление, что, исключив из ЖК норму о возможности заключения отдельного договора найма, хотят сделать вид, что у нас не будет новых квартир коммунального заселения. Чтобы в семье ни произошло: дети вступили в брак, появились новые семьи, родились дети, супруги расторгли брак (очевидно, что это бывшие члены семьи), тем не менее, эта квартира не будет признаваться коммунальной. Хотя в действительности – это «коммуналка». И все-таки по существу, если люди не являются членами одной семьи и занимают комнаты на основании договоров, сделок, например, раздела имущества, предусмотренных законодательством, эта квартира будет признаваться коммунальной. Сдавая внаем, спросите соседа И тут же вслед мы предлагаем поправку: «При передаче внаем жилого помещения в квартире коммунального заселения требуется согласие всех собственников и иных граждан, обладающих самостоятельным правом пользования жилыми помещениями в этой квартире». Это дополнение к статье 42 «Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире» (часть 7). Здесь идет речь о собственниках комнат. Почему это важно? Для нанимателей такая норма есть в ЖК (статья 76, часть 2). «Для передачи в поднаем жилого помещения, находящего в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей». Очевидно, что должна быть симметричная норма для собственников, иначе это нелогично. А обращений граждан по этому поводу очень много. Не должно быть половинчатого регулирования этого вопроса. Чтобы не плодить «коммуналки», надо снять ограничения Еще одна проблема, касающаяся коммунальных квартир. Ранее действовавшее законодательство, а именно статья 16 закона «Об основах федеральной жилищной политики» при освобождении комнаты в коммунальной квартире не содержала ограничений по выкупу комнаты. Тем более, что всех это устраивало. Выкупали по рыночной стоимости, а не по оценке БТИ, деньги шли в бюджет, а квартира переставала быть коммунальной. Что получается сейчас? Мало того, что сначала эту норму выбросили вообще из кодекса, потом вернули, но в усеченном варианте. Теперь если у вас больше нормы предоставления хотя бы на метр, то вы не сможете выкупить комнату соседа в «коммуналке». И коммунальное заселение этой квартиры сохранится. Такая норма направлена на консервацию коммунального заселения квартир, что противоречит нормальной политике и здравому смыслу. Мы предлагаем снять это ограничение. В статье 59, часть 3 слова, «которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления» заменить словами «проживающим в этой квартире». Кого считать малоимущим? Очень важный вопрос: кого считать малоимущими при постановке на учет? В кодексе должен быть критерий, ориентир. Предлагаем относить к малоимущим тех, у кого совокупный семейный доход и стоимость имущества, подлежащего налогообложению, за вычетом прожиточного минимума, не позволяет приобрести жилое помещение по нормам предоставления при оказании максимальной помощи семье в порядке и на условиях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации. (Дополнение в статью 49, часть 2). В Москве предоставляют 90%-ю субсидию, в других регионах – продажа с рассрочкой платежа или субсидия 70%. (Надо иметь в виду, что эта субсидия на покупку жилья, а не на оплату жилищно-коммунальных услуг, на которую может претендовать более узкий круг граждан, люди с очень низкими доходами.) В каждом субъекте Федерации есть своя программа максимальной помощи гражданам для приобретения жилья. Необходимо вернуть в ЖК норму предоставления Неоднократно мы говорили, что содержащаяся в проекте ЖК минимальная норма предоставления была выброшена, дабы не возлагать обязательства на федеральное правительство. Бедным регионам без помощи федерального бюджета с этой проблемой не справиться. И уже идут разговоры, что в регионах норма предоставления будет 12–14 кв. м общей площади на человека, а то и меньше. Мы считаем, что необходимо вернуть в ЖК (статья 50, часть 2) норму предоставления, которая по проекту должна была составлять не менее 15 кв. м общей площади на человека. В Москве нельзя будет опуститься ниже нормы предоставления 18 кв. м общей площади на человека, потому что это записано в законе города Москвы «Об основах жилищной политике в городе Москве». Но в бедных регионах учетная норма не такая, как в столице (напомним, в Москве она – 10 кв. м общей площади на человека в отдельной квартире и 15 кв. м – в квартире коммунального заселения). Понятно, что сделать норму предоставления ниже учетной нельзя, а если учетную норму можно установить меньше, то и предоставить можно меньше.

Подготовила Светлана Амелехина