Использование общего имущества дома. Использование общего имущества многоквартирного дома

Сегодня большинство горожан имеют возможность получать доход, так сказать, не отходя от дома. Закон разрешает жителям многоквартирных домов (МКД) использовать общие помещения в коммерческих целях. Однако дело это непростое.

Для более полного понимания и ясности, детально рассмотрите, какие «частные порции» обычно включаются в помещения, принадлежащие вам. Вы не можете изменить свой внешний вид без согласия сборки. Потолки. Перегородки комнат. Декоративные покрытия. Оконные рамы, остекление. Двери для связи. Жалюзи - жалюзи - жалюзи - жалюзи. Полы или напольные покрытия. В некоторых правилах совместного владения предусматривается, что замена оригинального покрытия другим, не представляющим одинаковых акустических качеств и который может вызвать помехи для соседей, требует предварительного разрешения от общей сборки.

С 1 марта 2005 г. государство предоставило собственникам право распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, в том числе передавать в пользование на платной основе (п. 4 ст. 36 ЖК РФ). Но большинство жителей по-прежнему настороженно и часто негативно относятся к вопросам коммерческого использования таких помещений. Причина кроется в том, что вырученные средства, как правило, уходили в бюджет или в управляющую компанию (УК). Об этом необходимо помнить тем инициативным группам, которые захотят изменить ситуацию. Все их действия должны быть максимально открытыми и прозрачными.

Дымоходы. Плитки. Водопроводные трубы даже построены из стояка или под гору. Потолок - перегородки - плитки. Ванна с фитингами и трубопроводами. Умывальник с фитингами и трубопроводами. Биде с его фитингами и трубопроводами. Водонагреватель. Промывка из стояка. Трубы и трубопроводы до падения.

Перегородки. Окно и крыша, которые невозможно изменить или изменить без разрешения. Это зависит от вас, чтобы заботиться о частных районах, следить за ним, следить за ним в хорошем рабочем состоянии, остерегаться влаги, конденсации, не скрывать вентиляции, регулярно.

Источники дохода

Размеры потенциальной прибыли, которую могут получить собственники, во многом зависят от месторасположения, технического состояния дома, наличия интереса к нему коммерческих организаций и пр. Кроме того, для успеха необходимы следующие составляющие: во-первых, легитимное согласие собственников дома на возмездное использование общего имущества (67% собственников, то есть 2/3 всех голосов); во-вторых, инструмент реализации решений - то есть инициативная группа собственников (совет дома - домком, правление товарищества собственников жилья - ТСЖ, представители управляющей организации и т. д.).

Большинство зданий оснащены удобствами, которые способствуют комфорту пассажиров. Это части оборудования. Хотя они обычно являются коллективными элементами, то есть общими для всех совладельцев, их использование остается на попечение каждого из владельцев. Среди этих объектов наиболее часто встречаются.

Используйте его по назначению производителя. Не повредите покрытия, краски в салоне, дверях. Не позволяйте детям брать их в покое. В случае возникновения проблемы не стесняйтесь обращаться к своему синдику совместного владения. Котел и установки являются совместной собственностью синдиката совладельцев и, чтобы избежать серьезных нарушений для всей установки, вам запрещено изменять, заменять или удалять нагревательные элементы, которые находятся на вашем месте и которые являются частными частями.

Наиболее часто для коммерческого использования передают следующее общее имущество:

Нежилые помещения под организацию офиса, склада, под установку платежных (банковских) терминалов, а также оборудования операторов связи, интернет-провайдеров и др.;

Наверняка, осмотрев свой дом и придомовую территорию, вы обнаружите, что общее имущество уже так или иначе используется с коммерческой целью. Но, к сожалению, это происходит стихийно: без оформления по закону, а также без наличия соответствующего решения собственников. Поэтому и поступающие средства в основном проходят «мимо дома».

Однако некоторые правила совместного владения предусматривают, что радиаторы являются общими частями. Для работ, санкционированных собранием, используйте только компанию, которая обычно отвечает за обслуживание установки или в случае нерешительности спрашивает ваш синдикат совместного владения.

Каналы являются общими частями, а также сосудами, если они являются коллективными; с другой стороны, если они существуют в каждой квартире для индивидуального использования, чаны являются частными элементами. Их следует использовать только с осторожностью. Только бросайте объекты небольшого объема.

В общих интересах

Если вы решили взять вопросы, связанные с коммерческим использованием помещений МКД и придомовой территории, под свой контроль, необходимо знать, что передача в пользование общего имущества не должна нарушать права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Важно знать правовые нормы, так как данная практика только формируется, и вам придется обосновывать позицию и права собственников. Итак, нарушениями считаются:

Только установщик имеет право вмешиваться в случае дефекта. Используйте только установщик, чтобы сделать отдельные подключения. Имущество разделенного совместного владения состоит в том, чтобы разделить недвижимое имущество на частные единицы, предназначенные исключительно для совместного использования совладельцем, и в общих частях, предназначенных для всех или части совладельцев.

Единицы - это доли здания, на которых совладельцы имеют исключительное право собственности. Они описаны в части декларации о совместном владении, посвященной описательному состоянию фракций. Эти части физически идентифицируются. Это может быть квартира, парковочное место или участок земли в случае двухквартирных домов. Каждый блок имеет собственное кадастровое обозначение.

Уменьшение размера общего имущества (не связанного с реконструкцией, проводимой с согласия всех собственников);

Возникновение препятствий для нормального функционирования и эксплуатации дома;

Нарушение технических регламентов и норм, в том числе противопожарных (так, при отсутствии надлежащих систем вентиляции, дымоудаления и противопожарной автоматики собственники в лице ТСЖ или УК не должны предоставлять нежилые помещения общего имущества под заведения общественного питания - рестораны, бары и т. п.);

Общими областями являются те части зданий и земли, которые не являются частными единицами. Общие области не являются, вопреки распространенному мнению, собственностью синдиката совладельцев. Они являются собственностью всех совладельцев, неразделенных. Приобретая свою частную единицу, совладелец также приобретает долю в общих частях. Миссия профсоюза заключается в обеспечении его сохранения и сохранения.

Если в заявлении о сожительстве не предусмотрено иное, считаются общими частями: земля, дворы, балконы, парки и сады, подъездные пути, лестницы и лифты, проходы и коридоры, подвалы, здания, оборудование и общие приборы, такие как системы центрального отопления и кондиционирования воздуха и трубопроводы. Все эти элементы могут быть описаны как общие части, в том числе при пересечении частных подразделений.

Отсутствие соответствующего волеизъявления собственников.

Пример

Кому имущество можно передать в пользование

В соответствии с п. 4 ст. 36 ЖК РФ общее имущество может быть передано в пользование как физическим, так и юридическим лицам, не являющимся собственниками помещений в доме. Однако указанная норма не исключает возможность предоставить такие объекты в «дополнительное» пользование тем, кто уже владеет помещениями в том же МКД. Во-первых, в пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК не уточняется круг лиц, которым может быть передано общее имущество; во-вторых, нормы гражданского законодательства позволяют участникам долевой собственности определить порядок пользования общим имуществом. Таким образом, жители вправе решением общего собрания передать какой-либо объект одному из своих сособственников как безвозмездно, так и за фиксированную плату.

Ограниченные зоны общего пользования. Они являются общими частями, но используются для исключительного использования определенных совладельцев или иногда только одного. В нем излагаются конкретные правила для этих общих частей, в частности в отношении распределения соответствующих расходов.

Зоны общего пользования обычно определяются в декларации о совместном владении. Например, балконы, террасы на крыше и фенестрация обычно называются общими частями для ограниченного использования при декларировании совместного владения. Более того, они не всегда смежны с жилым блоком. Эти части затем являются объектом присвоений промоутером-продавцом, в его качестве или союзом.

Пример

Несмотря на то что собственники нежилых помещений оплачивают содержание и ремонт общего имущества в соответствии со своей долей (площадь помещения, которым пользуются), на практике возникают ситуации, когда они получают большую нагрузку, чем остальные. Условным критерием здесь может служить цель использования имущества. Если коммерческая организация осуществляет в МКД предпринимательскую деятельность, на нее могут быть возложены дополнительные обязанности.

Сертификат местоположения или, еще лучше, позволяет точно определить физический предел между частями и общими частями. Полное воспроизведение и распространение этой формы разрешено только при указании источника. Если общая часть используется для использования всеми совладельцами, частная часть зарезервирована для исключительного использования совладельца.

Что означает «общий» и «частный»?

Общей частью является часть здания и земли, используемые для использования или использования всех или некоторых совладельцев. Нижеследующие считаются общими частями, если иное не указано в подзаконных актах. Фундаменты, крыши, несущие стены, конструкционные работы под полами, лестницы, рамы, лифты, центральное отопление, мусорные свалки, коллективные телевизионные антенны, трубопроводы, трубопроводы; консьерж-домик, мусорная комната, комната с багги, входы, коридоры, сады, террасы на крыше, балконы и т.д. Единица - это часть зданий или земли, зарезервированных для исключительного использования конкретного совладельца.

Пример

Офис часто посещают клиенты, поэтому расходы по содержанию земельного участка перед входом переложили на собственника этого помещения. При этом собственников квартир в доме от таких расходов освободили.

Что входит в состав общего имущества?

Л. Кудашова

Как правило, в единицах классифицируются следующие элементы. В принципе, смежные секции или стены, разделяющие две партии, не включенные в структурные работы. Положения совместного владения могут предусматривать другие положения. Также может быть исключительное право на часть общих зон: например, совладельцы имеют эксклюзивную и частную террасу или сад, дающий в своей квартире.

Каковы права и обязанности совладельцев?

Каждый совладелец имеет право использовать свою партию по своему усмотрению. Но он должен использовать его в соответствии с пунктом назначения. Например, он может устроить свой интерьер по своему усмотрению.

Какова цель

Совладелец должен уважать назначение пунктов. Например: статья исключительно буржуазного жилья в регулировании совместного владения запрещает любую коммерческую деятельность, а также любую профессию, даже либеральную.

Перечень общего имущества дома приведен в ст. 36 ЖК РФ и в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491. Однако при решении проблем каждого МКД необходим индивидуальный подход.

Так, в новостройках в соответствии с законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. состав нежилых помещений общего имущества отражается сразу в проектной документации и документации бюро технической информации (БТИ), а при регистрации права собственности на помещение указывается и доля в праве распоряжения земельным участком.

Он также должен соблюдать положения, содержащиеся в его правилах совместного владения. Они оправданы пунктом назначения 1. Например: запрет на любую деятельность, которая может вызвать неудобства для других совладельцев, в частности из-за шума или запахов.

Например, любой совладелец может свободно арендовать свою партию. Каждый совладелец имеет право продать свое имущество, дать ему, завещать его. Общие элементы являются собственностью неразделенной собственности между всеми совладельцами или некоторыми другими. Каждый владелец должен свободно использовать общие части при условии, что права других совладельцев или места назначения совладельцев не нарушаются.

По домам, введенным в эксплуатацию до вступления в действие ЖК РФ и других законов, в соответствии с приложением № 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 состав общего имущества определяется:

собственниками помещений в МКД на общем собрании (в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества и распоряжению им);

Обязанности совладельцев многочисленны и указаны в подзаконных актах совместного владения. Например, запрещено изменять или аннексировать общие районы без предварительного разрешения общего собрания совладельцев. Использование отдельными лицами видеокамер с целью защиты людей или предотвращения вандализма подпадает под действие Федерального закона о защите данных, когда записанные изображения показывают идентифицируемых или идентифицируемых лиц. Этот принцип применяется независимо от того, сохранены ли изображения или нет.

Обработка изображений - сбор, связь, немедленный или отложенный просмотр, хранение - должны соответствовать общим принципам защиты данных. Работа системы видеонаблюдения предполагает постоянную обработку персональных данных. Кроме того, в зависимости от ситуации эта форма наблюдения может существенно повлиять на частную сферу лиц, которые были сняты. Поэтому важно уделять особое внимание правилам защиты личности при планировании, установке и эксплуатации таких систем.

органами государственной власти (в целях контроля за содержанием общего имущества);

Л. Кудашова

Согласно п. 3 ст. 162 ЖК РФ управляющая компания совместно с собственниками должна определить состав общего имущества и утвердить его на общем собрании. Что касается нежилых помещений, то после собрания инициативной группе необходимо подать подтверждающий пакет документов (выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, экспликация и т. п.) в территориальное отделение БТИ для присвоения помещениям статуса «Общее имущество». Это позволит установить блокировку на возможные сделки по их продаже, а также послужит доказательством того, что помещение является общей собственностью, а не государственной или частной.

Этот меморандум объясняет и иллюстрирует практические последствия. Он занимается видео-наблюдением, осуществляемым частными лицами в частных помещениях, независимо от того, доступны они или нет. Системы видеонаблюдения разрешены только при условии соблюдения принципов законности и пропорциональности. Каждая система видеонаблюдения должна удовлетворять следующим условиям.

Видеонаблюдение может проводиться только в том случае, если лица, снятые или которые могут быть подвергнуты видеонаблюдению, соглашаются или если представленная им личность оправдывается преобладающим государственным или частным интересом или по закону.

В случае если собственники помещений не утвердили состав общего имущества, данная процедура может быть проведена органами местного самоуправления или государственной власти. В Москве эта функция возложена на ГУ «Инженерная служба районов Москвы».

Все решает собрание

Порядок использования имущества МКД определяется на общем собрании (ст. 44 ЖК РФ). Решение собрания, принятое по всем правилам (при наличии более 2/3 всех голосов собственников помещений дома), является обязательным не только для собственников, но и для других участников правоотношений в жилищной сфере.

У ювелира преобладает интерес к тому, чтобы его торговля не была ограблена во время его отсутствия. Таким образом, система видеонаблюдения в целях предотвращения и выяснения случаев краж. Оператор бара показывает на своем веб-сайте живые изображения, снятые в баре, чтобы побудить потенциальных посетителей пойти туда. В данном конкретном случае нет основополагающих интересов, оправдывающих нарушения защиты личности, чтобы такой проект был законным только с согласия соответствующих лиц. Можно снимать только несколько мест в баре, отмеченных, в частности, заметными; поэтому каждый клиент может свободно решать, следует ли идти в поле камеры.

Пример

Сила договора

Как свидетельствует судебная практика, решение общего собрания в данном случае обладает высшей силой. Уже заключенный договор может быть признан ничтожным при отсутствии закрепленной в установленном законом порядке воли собственников помещений в домах (Определение ВАС РФ от 27.08.2008 г. № 10852/08, постановления ФАС ДВО от 27.02.2007 г. № Ф03 А51/07–1/240, ФАС СЗО от 12.02.2009 г. № А56-2429/2008).

Если вся панель находится в поле камеры, должно быть обеспечено, чтобы снимаемые лица не могли быть распознаны в передаваемых изображениях. На практике, как правило, невозможно получить согласие всех лиц, снятых для работы системы видеонаблюдения. В случае сомнений, видеонаблюдение должно проводиться только в том случае, если существует преобладающий частный или общественный интерес, поэтому в целях безопасности.

Кроме того, следует иметь в виду, что частная система видеонаблюдения, которая снимает общественное пространство, в целом нарушает принципы законности и пропорциональности и поэтому запрещена. Чтобы узнать больше об этом, нажмите здесь. Видеонаблюдение должно быть адекватным средством достижения поставленной цели, а именно безопасности.

Заключаемые договоры могут различаться в зависимости от того, лишаются ли другие собственники возможности использовать передаваемое имущество. В отношении самостоятельных объектов недвижимости (например, части земельного участка) заключается договор аренды, для других объектов - иной договор, например пользования (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

pr-tsj.ru

На первый взгляд, при покупке квартиры в новостройке приобретают действительно лишь квартиру. Ведь именно она будет фигурировать в свидетельстве о праве собственности, что выдается по завершении строительства и всех юридических процедур. Однако на самом деле имущества у покупателей оказывается значительно больше. Просто остальное - совместное для всех жильцов дома.

Кому принадлежат стены дома?

Во многих странах квартиры принято измерять по внешнему периметру. Поэтому фрагменты внешних стен являются собственностью владельцев примыкающих к ним квартир, а стены, отделяющие одну квартиру от другой, а также полы и потолки поровну «делятся» между соседями. То есть каждой квартире они принадлежат на ½ глубины. Каждый владелец вправе распоряжаться таким имуществом как угодно, ограничиваясь лишь рамками местного законодательства, а также не нарушая надежность и безопасность всего дома в целом. В России ситуация совершенно иная. У нас границы личных владений в многоквартирных домах ограничены внутренним периметром квартиры. Убедиться в этом несложно. Достаточно взглянуть на документ о праве собственности, в котором указываются именно внутренние габариты жилья. Поэтому ни стены, ни плиты перекрытий (то есть полы и потолки), ни даже их фрагменты принадлежать одному владельцу не могут и считаются общедомовым имуществом.

Что такое общедомовое имущество и чье оно?

Как уже ясно из предыдущего ответа, общедомовое имущество - это то, что находится за пределами внутренних габаритов всех квартир. И оно далеко не ограничивается одними стенами, потолками и потолками. Полный его перечень прописан в нескольких документах. Например, в статье 36 Жилищного кодекса, а также в утвержденных постановлением правительства РФ «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме». Во-первых, это все помещения общего пользования: тамбуры, коридоры, эвакуационные пути, межквартирные площадки, лестницы, лифты, коридоры, встроенные гаражи, технические подвалы, котельные, чердаки и т.д. Во-вторых - крыша и ограждающие несущие конструкции: фундаменты, несущие стены, балконные плиты. В-третьих - ограждающие ненесущие конструкции: окна и двери общедомовых помещений и перила. В-четвертых - инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, водоотведения, системы отопления и электроснабжения, в том числе общедомовые счетчики. В-пятых - информационно-телекоммуникационные сети: линии телефонной связи, сети кабельного телевидения, проводного радиовещания и т.д. В-шестых - земельный участок, на котором находится дом, а также любые расположенные на нем объекты: зеленые насаждения, элементы благоустройства. В-седьмых - иные объекты, необходимые для обслуживания дома и находящиеся на том же земельном участке: трансформаторные подстанции, тепловые пункты, автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки. Согласно Жилищному кодексу все это имущество принадлежит всем владельцам квартир на правах общей долевой собственности.

Должны ли платить за общедомовое имущество те, кто им не пользуется?

Согласно закону «О защите прав потребителя» оплачиваться должны лишь те услуги, которые гражданину оказываются, причем качественно и по воле самого потребителя. Из этого, на первый взгляд, следует, что, скажем, и практически не пользующиеся лифтом оплачивать его содержание и не должны. Как не должны волновать и траты на чистоту всех этажей, что расположены выше их квартиры, а уже тем более за уборку в соседних подъездах. По той же логике те, кто не пользуется мусоропроводом, детскими и спортивными площадками, парковочными местами, тоже не должны нести никаких затрат на их содержания. Однако это не так. Ведь в случае с жильем в первую очередь используются не нормы закона «О защите прав потребителя», а Жилищный кодекс и смежные с ним документы. А согласно им вне зависимости от использования общедомового имущества оплачивать его содержание обязаны все жильцы на том основании, что владеют им в общих долях. Исключение составляет лишь ситуация, когда на общем собрании жильцов будет принято решение об ином способе распределении расходов. Но на практике такое случается редко.

Можно ли общедомовое имущество использовать в личных целях?

Необходимость использования общедомового имущество в личных целях может возникать по разным причинам. Например, если в доме отсутствует центральное кондиционирование (а оно есть, как правило, лишь в дорогих объектах), а проектом исходно не были предусмотрены ни корзины на фасаде, куда жильцы каждой квартиры могут устанавливать наружные блоки личных кондиционеров, ни каналы в наружных стенах, через которые они легко подключаются. Тогда тем, кто захочет-таки обзавестись климатическим оборудованием, придется вторгаться на чужую территорию: сверлить не принадлежащую лично им стену дома и вывешивать на не принадлежащий им фасад блок кондиционера. Аналогичная ситуация возникает тогда, когда жильцы смежных квартир решают установить общую тамбурную дверь, отделяющую их жилье от любого остального. За счет такого приема они захватывают часть общедомового имущества - межквартирной площадки.

То, что они это делают на двоих (или на троих, или на четверых - в зависимости от конфигурации подъезда), ничего не меняет. Как неважно и то, что остальные жильцы дома скорее всего никогда не окажутся на этой площадке. Однако право свободного доступа на эту территорию у них должно быть всегда, поскольку она тоже имущество совместное и платят за нее тоже совместно. Поэтому по умолчанию все подобные и прочие случаи использования общего имущества в личных целых незаконны. А чтобы узаконить, их нужно сначала согласовать как перепланировку (а по сути, это и есть перепланировка). Причем одно из условий согласования - получить разрешение от собственников всех помещений дома. Если остальные жильцы не против, а изменения не затрагивают надежность конструктива дома и не являются фактором риска для жизни и здоровья проживающих в нем, перепланировку, скорее всего, разрешат. Правда, на практике законным путем идут немногие, куда чаще никакого согласования не делается. До поры до времени такая избыточная самостоятельность может «прокатить», но это всегда фактор риска. При выявлении такого нарушения придется всю ситуацию откатывать назад и приводить совместное имущество в его первоначальный вид. Да еще и штраф заплатить за незаконную перепланировку. А возможно, и не только штраф. Ведь жильцы дома в судебном порядке тоже могут потребовать компенсацию за незаконное пользование личным имуществом. И нарушителю придется выполнять и эти требования.