Организации оказывающие услуги в сфере жкх. Какие услуги нам должны предоставлять в сфере ЖКХ? В. Что такое общее собрание собственников помещений в МКД

Коммунальные услуги представлены деятельностью, благодаря которой гражданам создаются комфортные условия проживания. Перечень предоставляемых коммунальных услуг обязательно отображается в договоре между жильцами и ЖКХ, управляющей компанией, ТСЖ или прочим ответственным органом. Однако не у каждого человека имеется такой экземпляр дома, поэтому многие задаются вполне логичным вопросом, что же входит в обязанности управдома и за что именно нужно вносить оплату.

С течением последних лет в российское законодательство были внесены некоторые изменения относительно сферы коммунальных хозяйств. Согласно с правительственными постановлениями, поставщиками коммунальных услуг может быть либо юридическое лицо, либо индивидуальный предприниматель. Это лицо несёт ответственность за приобретение необходимых ресурсов, проведение оговоренных работ, исправность всех систем коммуникаций.

По последним изменениям право на пользование коммунальными услугами имеет:

Собственник квартиры или прочего жилого помещения со своей семьёй;
Граждане, которые получили жилплощадь от кооператива;
Наниматели жилья в многоквартирном доме;
Арендаторы помещений многоквартирного дома.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Основные пункты

Прежде всего, следует отметить, что входит в перечень предоставляемых коммунальных услуг:

Наименование коммуникации	Пояснение
Холодное водоснабжение	Круглосуточная подача центральной или внутридомовой сетью в надлежащем для бытовых нужд количестве и качестве. Если система водоснабжения отсутствует, должна быть подача воды к уличной колонке.
Горячее водоснабжение	Круглосуточная подача по центральной сети водоснабжения.
Канализационный водоотвод	Отвод бытовых стоков по внутридомовой и центральной канализационной системе. Такими системами оборудуется большая часть имеющихся помещений многоквартирного дома.
Электроснабжение	Бесперебойная круглосуточная подача электроэнергии в достаточных объёмах
Газоснабжение	Круглосуточная подача по сети газоснабжения. Допустима реализация подачи с помощью газовых баллонов.
Отопление	Подача теплоэнергии по централизованным сетям, а также системам теплоснабжения с поддержкой надлежащего температурного режима в отопительный сезон.

Разумеется, к коммунальным услугам не может относиться пункт, который к конкретному дому фактически не относится. Например, если отсутствует система канализации или горячее водоснабжение, они не должны входить в оплату и, соответственно, отсутствуют в договоре с управляющей компанией.

Обязательства управляющих компаний и ЖКХ

Общие домовые нужды, которые удовлетворяют управляющие компании, ЖКХ и прочие соответствующие структуры, также относятся к статье расходов за коммунальные услуги. Каждый проживающий должен знать, за что именно он платит и получает ли он то, за что платит. В коммунальные услуги общего назначения входит:

Дополнительно могут быть и другие пункты, которые вносятся в договор индивидуально. При необходимости узнать, какие именно это дополнительные коммунальные услуги и что в них входит ещё, можно обратившись в управляющую компанию или ЖКХ. Зачастую такая потребность возникает у слишком бдительных граждан или в случаях недобросовестного исполнения управляющими органами своих обязанностей.

Действующие нормативы

Изменения, которые затронули правила предоставления коммунальных услуг, включают в себя не только разнесение обязанностей по пунктам, но и порядок расчета и оплаты по квитанциям. Не считая отопления, оплата поделена на общую домовую и индивидуальную для каждого владельца квартиры. Квитанции приходят тоже раздельные.

Новшества затронули и нормативные коэффициенты. Сделано это было с целью подтолкнуть граждан к установке индивидуальных счётчиков в квартирах. Принцип оказался весьма прост: для тех, у кого есть техническая возможность установить учётный прибор, но не сделал этого, ввели повышенный норматив для всех видов коммунальных услуг. Далее для этой же категории населения тариф каждые полгода повышался на десять процентов до граничной отметки в шестьдесят процентов. Иными словами, дальнейший отказ от установки счётчиков чреват переплатой в шестьдесят процентов уже через два года после такого нововведения, которое утвердили ещё в 2013-м году.

В качестве преимущества такого изменения выступает разве что тот факт, что данная процентная переплата направлена на энергосбережение и повышение эффективности существующих систем.

Ненадлежащее выполнение условий договора

Если управляющая компания по-прежнему требует оплату в полном объёме с жильцов, учитывая все соответствующие повышения тарифов, но при этом выполняет свои обязательства недобросовестно или вовсе не выполняет, то законом предусмотрены определенные действия. Например, если мусор вывозится несвоевременно, не проводится уборка придомовой территории, в подъезде нет ламп и разбиты окна, то это и прочие нарушения должны быть зафиксированы соответствующим актом. Составить его может любой жилец данного дома вместе с двумя соседями и председателем товарищества собственников жилья.

Стоит учитывать, что периодом отсчета предоставления некачественных коммунальных услуг будет служить дата, когда акт был подписан. В случае выявленных нарушений и массовых недовольств жильцов, необходимо подготовить коллективную жалобу с конкретными претензиями. Жалоба обязательно содержит в себе фамилии, имена, отчества, адреса проживания и подписи каждого жильца, принимающего участие. Подаётся такой документ управляющей компании или ЖКХ. В жалобе следует четко указать дату, до которой жильцы требуют устранить недостатки. Ее копию необходимо сохранить у себя.

Далее аналогичное письмо направляется в Управление ЖКХ населённого пункта с просьбой о принятии соответствующих мер и привлечении нарушителей к ответственности. Делается это в том случае, если первая жалоба не возымела действия. Далее, если и второй вариант не подействовал, следует обратиться в суд.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Если вам необходим юрист по ЖКХ в Москве, обратитесь за помощью на YouDo. На сайте вы найдете специалистов, которые имеют большой опыт в гражданских делах и готовы заняться защитой ваших прав. Профессионал поможет согласно действующему законодательству разрешить жилищные споры с соседями, проконсультирует относительно различных жилищно-коммунальных вопросов.

Когда нужна помощь юриста по жилищно-коммунальным вопросам?

От проблем в сфере жилищно-коммунальных услуг не застрахован никто. Жильцы многоквартирного дома вынуждены соседствовать друг с другом, поэтому нередки случаи возникновения жилищных споров. Управляющая фирма, которая поставляет коммунальные услуги в Москве, в некоторых случаях может нарушать права жильцов. В решении коммунальных разногласий вам сможет помочь юрист по жилищным вопросам.

Юридическая помощь по ЖКХ понадобится, если возникли следующего рода проблемы:

вас затопили соседи и не хотят возмещать ущерб
ваши соседи собираются сделать незаконную перепланировку, которая может быть опасна для дома
Управляющая служба была замечена в некачественном выполнении должностных обязанностей
фирма выставляет вам неправильные счета за обслуживание и отказывается проводить пересчет
другие жилищные проблемы, которые может решить юрист по коммунальным вопросам

Случается, что Управляющая служба высылает неправильный жилищно-коммунальный счет. Чаще всего сама же компания делает пересчет, и задолженные фирмой средства возвращаются жильцу, который совершил платеж. Если вы заметили, что ваши счета по ЖКХ стали слишком большими без видимых на то причин, это повод для защиты своих прав и подачи жалобы на компанию, которая предоставляет обслуживание. С этим вам поможет юрист по коммунальным вопросам, которого вы быстро найдете на Юду.

Что входит в услуги юриста?

Если имеются коммунальные спорные вопросы, и ваше дело по платежам и тарифам невозможно решить в досудебном порядке, понадобится юрист по вопросам ЖКХ как представитель в судебном процессе. Не стоит заниматься представлением интересов в суде самостоятельно - только юрист ЖКХ знает все тонкости коммунальных проблем и сможет оказать качественную юридическую помощь.

Профессиональный юрист по коммунальным вопросам:

проведет консультацию для собственника жилья
составит план действий по возмещению долга со стороны Управленческой службы
полностью возьмет на себя ведение дела по коммунальным вопросам
подготовит бумаги для подачи искового заявления от физического лица и составит сам иск в суд
соберет документы по оплате услуг и доказательства отсутствия задолженности, которые подтверждают вашу правоту в вопросе по ЖКХ
окажет сопровождение в суде, выступит в качестве вашего представителя
подаст апелляцию, если ваша жалоба не будет удовлетворена
окажет правовую помощь во время исполнения приговора виновными лицами

Подготовка документов для искового заявления по коммунальным вопросам отнимает много времени. Обращение к ЖКХ юристу для защиты интересов собственника увеличит шансы на то, что дело решится как можно быстрее и в его пользу.

На первичной консультации юрист по коммунальным проблемам расскажет вам о действующих законах в области ЖКХ, ответит на все ваши вопросы по платежам, тарифам и долгам. Также вы сможете узнать точную оплату за юридические услуги по ЖКХ.

Обращаться к специалисту по ЖКХ следует в том случае, когда попытка решения вопроса о пересчете оплаты с Управляющей фирмой ни к чему не привела, и все ваши жалобы были проигнорированы должностными лицами. Помощь адвоката и его сопровождение при визите в фирму могут существенно ускорить решение проблем с платежами и обслуживанием по договору.

Если же у вас возникли проблемы с соседями, произошла порча вашего имущества, обратитесь к специалисту в жилищно-коммунальной сфере и напишите заявление на возмещение ущерба. Искового заявления можно избежать по договору с соседями о добровольной компенсации, в решении более сложных жилищных споров поможет опытный юрист.

Как оформить заказ?

Если вам срочно нужен юрист по вопросам ЖКХ, оставьте заявку на сайте YouDo. Это можно сделать онлайн, по телефону или через приложения для смартфонов. Опишите ваш вопрос, а также укажите, какие юридические услуги вам необходимы (подготовка документов, составление заявления, сопровождение, представительство в суде). Подходящий профессионал в правовой сфере сам найдет вас.

Жильцы современных многоквартирных домов не всегда задумываются о полном спектре обязанностей в сфере ЖКХ, возлагаемых на управляющую компанию.

Стандартно используемая формулировка “услуги по содержанию, ремонту жилых помещений» фактически включает в себя весьма обширный перечень услуг и работ.

Знание обязанностей УК – это необходимый багаж знаний практически для каждого жильца многоквартирного дома, позволяющий в полной мере реализовывать свои права и отстаивать интересы при некачественном оказании услуг.

Именно неосведомленность собственников жилья, как правило, становится причиной неполного или некачественного выполнения недобросовестными управляющими компаниями своих обязательств. Поэтому сегодня нередки ситуации, когда между жильцами и УК возникают правовые конфликты из-за недопонимания собственников жилья, куда же тратятся их финансы, регулярно перечисляемые в адрес организации, которая осуществляет управление их домом.

Во избежание подобных вопросов и конфликтов собственникам жилья желательно чётко понимать, что конкретно включается в термин “управление домом” и понятие “содержание жилья”. Также не лишними буду знания о том, каким образом возможно проконтролировать исполнение обязательств УК в сфере ЖКХ.

Правовое регулирование

Деятельность управляющих организаций регламентируется, прежде всего, российским Жилищным кодексом. Кроме того, в рассматриваемой нормативной сфере действуют Федеральный закон, посвященный основам регулирования тарифов компаний коммунального комплекса, а также различные подзаконные нормативные акты Правительства РФ и полномочных госструктур.

Согласно нормам права, базовая деятельность управляющих организаций состоит:

в оказании услуг по управлению многоквартирными жилыми домами;
в организации бесперебойного получения домовладениями необходимых ресурсов;
в поддержании надлежащего уровня санитарного и технического состояния дома.

Обязанности управляющей организации

Все обязательства управляющих организаций по содержанию многоквартирного жилья возможно поделить на две категории:

Услуги, касающиеся эксплуатации дома и осуществления требуемых ремонтных работ;
Организационно-управленческие услуги.

обеспечение требований и норм пожарной и общей безопасности граждан, проживающих в многоквартирном доме;
регулярная проверка общедомовых имущественных ценностей в целях выявления их повреждений и необходимости ремонта. Как привило, полный осмотр общедомового имущества выполняется дважды в год и предполагает комплексный осмотр здания, начиная от фундамента дома и заканчивая его крышей. Чаще всего УК проводят подобную профилактическая проверку перед началом и после завершения ежегодного отопительного сезона;
работы по выполнению текущих ремонтных мероприятий в отношении самого дома и общедомового имущества в целях поддержания их надлежащего состояния;
проведение ремонтных мероприятий по улучшению параметров и эксплуатационных характеристик здания (по мере необходимости);
подготовительные мероприятия, требуемые для подготовки жилого дома к холодному периоду;
ликвидация разноплановых аварийных ситуаций в доме и устранение их последствий;
поддержание бесперебойного состояния всех существующих сетей и коммуникационных систем внутри дома;
обеспечение чистоты в домовых подъездах, проведение их регулярной уборки и санитарной обработки;
благоустройство придомовых территорий, включая работы по их озеленению;
своевременный вывоз мусора и прочих ТБО;
обеспечение монтажа общедомовых учётных приборов и их корректной эксплуатации;
принятие мер для наиболее рационального и эффективного расходования энергоресурсов и понижения трат жильцов на коммунальные услуги.

Услуги УК организационно-управленческого характера включают:

обеспечение и контроль своевременной оплаты жильцами дома всех начисляемых жилищно-коммунальных платежей;
выявление в рамках контролирующих мероприятий недобросовестных жильцов либо злостных неплательщиков, либо граждан, использующих поставляемые ресурсы (воду, электричество и др.) в обход устанавливаемых учетных приспособлений;
взаимодействие с компаниями, отвечающими за предоставление коммунальных услуг, а также контроль должного качества данных услуг;
сохранение технической и другой документации многоквартирного домовладения в целях обеспечения её целостности;
учёт жильцов дома, включая граждан, живущих в квартирах на основании соглашения найма жилых помещений;
организация общедомовых собраний жильцов с предоставлением управляющей компанией отчёта о проделанной работе. Подобные общедомовые собрания должны организовываться не реже раза в год;
оперативное доведение до собственников жилья новых тарифов на коммунально-эксплуатационные услуги.

Права управляющей организации

В свою очередь, организация, осуществляющая управление многоквартирным домовладением, вправе:

Требовать от собственников жилья своевременной, полной оплаты всех предоставленных эксплуатационно-коммунальных услуг, и при нарушении плательщиками сроков платежей выставлять пени;
Потребовать от жильцов в заранее обговорённое время предоставить доступ в квартиру специалистам аварийных или эксплуатационных служб в целях осмотра и проверки коммуникационных систем и, при необходимости, осуществления их ремонта;
Проверять не реже раза в полугодие корректность и достоверность передаваемых жильцами показаний, снимаемых с приборов учёта разных ресурсов;
В ситуациях, не противоречащих российскому законодательству, ограничивать проживающих в доме граждан в коммунальных услугах и предоставляемых ресурсах;
Руководствуясь Законом о защите персональных данных граждан, привлекать для выполнения расчётов коммунальных платежей, распечатки квитанций и их доставки до конечных потребителей сотрудников из сторонних компаний;
Реализовывать другие права в рамках действующего законодательства.

Организация работы управляющей организации

На практике управляющими компаниями применяются сегодня два основных варианта организации деятельности по обслуживанию многоквартирного жилья и его управлению.

УК, избравшие первый организационные вариант, фактически состоят из руководства и группы менеджеров, решающих организационно-управленческие вопросы и текущие проблемы. Другие работы (ремонтные работы, уборка общедомовых помещений, обслуживание имущества дома и т. п.) выполняют сторонние организации, привлекаемые на договорной основе. При этом перед жильцами дома за перечисленные оказанные услуги эксплуатационно-коммунального характера и выполненные работы отвечает сама управляющая компания.

Второй вариант организации работы управляющей компании предполагает исполнение силами сотрудников УК в полном объёме всех обязательств по управленческой деятельности, обслуживанию и эксплуатации дома. В этих целях УК имеет расширенный, в сравнении с первым вариантом, штат сотрудников, а также обладает необходимыми для реализации эксплуатационно-коммунальных задач оборудованием и техникой. Таким образом, сама компания предоставляет все (или большую часть) требуемые услуги и контролирует качество и объём их представления.

Отчёт управляющей организации перед жильцами

Порядок отчётности управляющих организаций перед собственниками жилья чётко регламентируется положениями российского Жилищного кодекса. Так, согласно ЖК РФ, управляющий орган обладает ежегодным обязательством представлять отчёт собственникам квартир.

Нормативное время представления такой отчётности – до завершения первого квартала, который следует за отчётным годом.

В тоже время соглашением об управлении с конкретным многоквартирным домом может устанавливаться и иной, отличный от общепринятого, порядок отчётности и другие сроки её представления.

Отчёт УК должен быть полным и всесторонним. При этом отчётная документация должна отражать состояние всех базовых показателей деятельности УК по содержанию подведомственного многоквартирного жилья в течение периода отчетности (как правило, года, если договором с УК не предусмотрен иной период). Отчётный документ также должен включать план предстоящих работ по улучшению (поддержанию) условий проживания жильцов и благоустройству придомовых территорий на будущий год.

Ответственность управляющей организации

Как уже говорилось, управляющая компания должна проводить все возможные, а главное общедомовых имущественных ценностей многоквартирного жилья. В противном случае, организация, осуществляющая управление, может привлекаться к ответственности по причине её бездействия.

Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) включает около 30 видов деятельности. Подотраслями являются техническое обслуживание жилья; благоустройство (дорожно-мостовое хозяйство, озеленение, саночистка и утилизация отходов); ресурсоснабжение (тепло, электричество, вода, канализация, газ); бытовое обслуживание (гостиницы, бани, прачечные, ритуальные услуги) и т.д.

Каждая подотрасль представлена совокупностью жилищно-коммунальных предприятий: санитарно-технических, энергетических, транспортных, по внешнему благоустройству.

К санитарно-техническим относятся предприятия по обслуживанию и эксплуатации водопроводных и канализационных систем, предприятия по уборке территорий населенных мест и санитарной очистке домовладений, прачечные, бани, купально-плавательные сооружения.

Энергетические предприятия - электрические, газовые и теплофикационные распределительные сети, отопительные котельные, ТЭЦ и электростанции, газовые заводы, обслуживающие населенные пункты.

Транспортные предприятия - городской общественный пассажирский транспорт (метрополитен, трамвай, троллейбус, фуникулеры, канатные дороги, автобусы, такси), водный транспорт местного назначения.

К сооружениям внешнего благоустройства населенных мест, которые входят в состав коммунального хозяйства, относятся дороги и тротуары, мосты и путепроводы, подземные и наземные транспортные пешеходные переходы и эстакады, сооружения и сети ливневой (водосточной) канализации, набережные, различные пиротехнические сооружения, предназначенные для предотвращения оползней и затопления территорий, их осушения, берегоукрепления, зеленые насаждения общего пользования, уличное освещение и др.

Предприятия коммунального хозяйства обслуживают также и промышленные предприятия, снабжая их водой, электроэнергией, газом.

Ведущими являются предприятия водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, теплоснабжения, многоотраслевые предприятия, организации внешнего благоустройства (дорожно-мостового хозяйства, озеленения, санитарной очистки и утилизации отходов), гостиничные предприятия.

Наиболее распространенная организационно-правовая форма хозяйствующих субъектов в жилищно-коммунальном хозяйстве - муниципальные унитарные предприятия. Преобладающей хозяйственной структурой в жилищно-коммунальном обслуживании являются многоотраслевые предприятия.

Отрасли ЖКХ по конкурентному потенциалу делятся на три сектора: 1) локально-монопольные; 2) потенциально конкурентные; 3) рыночные.

Локальные монополии - отрасли и предприятия, где по экономическим, технологическим, экологическим, естественно-территориальным причинам невозможна конкуренция. К ним относятся не только предприятия-поставщики (тепло-, водо-, газо-, электроснабжение, водоотведение), но нередко и организации, обслуживающие жилищное хозяйство, в частности организации лифтового хозяйства. Затраты на выполнение услуг по технической эксплуатации и ремонту лифтов в общей стоимости жилищных услуг составляют в среднем по России свыше 10% и существенным образом влияют на общую величину их стоимости.

Потенциально конкурентные отрасли становятся конкурентными по мере изменения системы управления, приватизации, внедрения договорных отношений между собственниками жилья, управляющими компаниями и подрядными жилищными организациями.

Так, в коммунальном хозяйстве потенциально конкурентными являются:

управление и обслуживание объектов коммунального хозяйства;
привлечение организаций, использующих альтернативные формы предоставления коммунальных услуг, в том числе автономные системы жизнеобеспечения и объекты, не связанные с сетевой инженерной инфраструктурой (крышные котельные, газоснабжение от емкостного и баллонного газа и др.);
выполнение отдельных работ по обслуживанию объектов коммунального хозяйства (ремонт и прочистка сетей, уборка мусора и т.д.);
проектно-изыскательские и строительные работы по развитию объектов коммунального назначения.

Вполне рыночной, конкурентной отраслью является жилищное хозяйство, прежде всего внутридомовое обслуживание.

Жилищные и коммунальные услуги (ЖКУ) обеспечивают решение задач по сохранению в надлежащем состоянии жилого фонда и созданию благоприятных условий для проживания людей. Они отличаются высокой социальной значимостью, принадлежностью к группе жизнеобеспечения; практически невзаимозаменяемы и не могут запасаться впрок, т.е. производство услуг совпадает с их потреблением. Объем и качество услуг непосредственно влияют на уровень благосостояния населения, бытовые условия жизни, санитарно-гигиенические условия, чистоту водного и воздушного бассейнов, уровень производительности труда.

Годовой объем жилищно-коммунальных услуг составляет около 750 млрд. руб., или 7,6% ВВП. Рынок ЖКУ стабилен и всегда востребован.

Жилищные услуги - это комплекс работ, обеспечивающих нормальное функционирование жилого дома и благоустройство придомовой территории.

Перечень жилищных услуг утверждается федеральными органами и включает:

содержание общего имущества жилого дома (включая подвалы, чердаки, подъезды и крыши) и придомовой территории;
вывоз бытовых отходов;
работы, выполняемые при проведении технического осмотра и обхода отдельных помещений жилых домов, включая устранение незначительных неисправностей в системах водоснабжения, канализации, центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнических устройств и другие работы;
работы, выполняемые при подготовке жатых зданий к эксплуатации в весенне-летний и осенне-зимний период;
ремонт общего имущества, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, объектов придомовой территории;
другие виды работ (обслуживание лифтов и т.д.).

Коммунальные услуги предоставляются в виде доведенных до потребителей материальных носителей с определенными качественными показателями.

В состав коммунальных услуг включаются:

холодное и горячее водоснабжение;
водоотведение и очистка сточных вод;
электроснабжение;
газоснабжение, в том числе в баллонах;
отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при печном отоплении);
утилизация (захоронение) твердых бытовых отходов.

Для коммунальных услуг характерными чертами являются:

привязка сложной инженерной инфраструктуры к территории;
неразрывность, строгая последовательность процесса производства, транспортировки и потребления услуг;
услуги не накапливаются, недопроизводство не компенсируется более интенсивным производством в другой период;
процесс потребления услуг непрерывный, отказ от потребления на значительный срок, как правило, невозможен.

В силу технологических особенностей отрасли и условий формирования систем жизнеобеспечения территорий большинство коммунальных предприятий (в первую очередь связанных с сетевой поставкой ресурсов) занимают монопольное положение на обслуживаемой территории (локальные монополии). При этом географические границы товарных рынков определяются административными границами городов и районов, за исключением межрайонных электрических, водопроводных сетей и ряда других объектов межрайонного значения.

При отсутствии приборов в многоквартирном или жилом доме устанавливаются нормативы потребления коммунальных услуг и ресурсов (холодной и горячей волы, сетевого газа, электрической и тепловой энергии) для определения размера оплаты ЖКУ.

Нормативы устанавливаются по инициативе уполномоченных органов или ресурсоснабжающих организаций едиными для домов, имеющих аналогичные конструктивные и технические параметры и степень благоустройства. Срок действия нормативов составляет не менее трех лет.

Общие правовые и экономические условия жилищно-коммунального обслуживания, функциональные обязанности хозяйствующих субъектов всех форм собственности определяются муниципальным заказом.

В рамках муниципального заказа разрабатываются объемы, параметры качества и надежности обслуживания жилищного фонда и предоставления коммунальных услуг; финансирование ЖКУ, доли оплаты потребителей и компенсации бюджетом; комплекс договоров на выполнение заказа.

Критерии качества, надежности и устойчивости поставок ЖКУ определяются в соответствии с правилами предоставления жилищно-коммунальных услуг. Они опираются на установленные стандарты (ГОСТы, СНиПы, нормативы потребления, регламенты выполнения работ и др.), гарантирующие минимально необходимый уровень обслуживания. Реальное обеспечение такой гарантии подкрепляется финансовыми ресурсами.

Традиционное обслуживание базируется на ключевой рал и местного самоуправления в организации и исполнении ЖКУ. Местное самоуправление выступает в качестве представителя и потребителей ЖКУ и их поставщиков.

Муниципальные организации отвечают за выполнение всего комплекса работ по содержанию, эксплуатации и ремонту объектов инженерной инфраструктуры и внешнего благоустройства, обеспечению коммунальными услугами населения, проживающего в муниципальном жилищном фонде. Прочие потребители заключают договоры поставки услуг непосредственно с предприятиями.

Жилищный фонд передается на баланс муниципальных предприятий. Под руководством администрации местного самоуправления они планируют объем работ, выполняют работы, взимают плату за оказываемые услуги. Управляющими подразделениями администрации являются жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), дирекции единого заказчика (ДЕЗ) и др. Жилищно-эксплуатационные организации принимают плату населения за тепло, холодную и горячую воду, электроэнергию, вывоз мусора и т.п. и перечисляют деньги поставщикам ресурсов.

В жилищно-коммунальном обслуживании одновременно происходит смена организационных форм взаимодействия между органами власти, потребителями и поставщиками услуг. Используются более совершенные методы обслуживания, основанные на разделении функций, укреплении договорных отношений, конкурсном отборе подрядных организаций. Прежде всего это относится к обслуживанию жилищного фонда, которое отличается высоким потенциалом конкуренции на стороне как заказчиков, так и подрядчиков услуг.

Вначале разделение функций заказчика и подрядчика происходит в структуре администрации местного самоуправления. Функции заказчика выполняют структурные подразделения администрации местного самоуправления, жилищно-эксплуатационные или многоотраслевые предприятия ЖКХ, обеспечивающие как обслуживание жилых домов, так и их тепло-, электроснабжение. Создается служба единого заказчика, которая привлекает ремонтно-эксплуатационные предприятия или разделяется на несколько управляющих компаний, которые на конкурсной основе привлекают подрядные организации для обслуживания жилищного фонда. При этом в производстве жилищных услуг формируется конкурентная среда, рынок коммунальных услуг регулируется муниципальным заказом независимо от формы собственности коммунальных предприятий. РКЦ осуществляет сбор платежей с потребителей и перечисляет собранные средства предприятиям в соответствии с заключенными договорами.

Нередко местное самоуправление передает муниципальный заказ на весь комплекс работ многоотраслевому предприятию ЖКХ, которое становится единым генеральным подрядчиком. В этом случае отсутствуют специальные муниципальные учреждения или предприятия как посредники между муниципалитетом и подрядчиком, получающие деньги из бюджета за размещение заказа на выпал пение ЖКУ. Если функции службы заказчика возложены на жилищно-эксплуатационные предприятия, то они совмещают их с функциями подрядчика

Службы заказчика созданы в более чем половине субъектов РФ. Они реализуют идею муниципального заказа как эффективной формы расходования бюджетных средств и концепцию освобождения местного самоуправления как уровня власти от хозяйственных функций.

Отношения между администрацией города (района) и заказчиком оформляются муниципальным контрактом на организацию работ по оказанию жилищно-коммунальных услуг населению и другим потребителям, об управлении жилищным фондом и технологической частью с указанием источников и размеров финансирования услуг. В муниципальном контракте определяются основные задачи организации предоставления жилищно-коммунальных услуг всем потребителям и содержание объектов ЖКХ в соответствии с действующими нормами и правилами.

Администрация передает заказчику жилищный фонд на обслуживание, оставляя за собой функции:

контроля за соблюдением нормативно-технических требований к содержанию и использованию жилья и объектов инженерной инфраструктуры;
обеспечения соответствующего уровня финансирования для содержания принадлежащей ему недвижимости;
разработки и заключения договоров найма или аренды жилых и нежилых помещений.

Заказчик отвечает за поддержание жилищного фонда в надлежащем состоянии.

Затраты на производство жилищно-коммунальных услуг включают в себя материальные затраты, в том числе расходы на сырье и материалы, топливо, энергию; затраты на оплату труда; отчисления на социальные нужды; амортизацию основных средств; прочие затраты. Администрация осуществляет финансирование заказчика в виде ассигнований на заработную плату и дотаций на убытки, в том числе и на погашение разницы в тарифах, благоустройство, капитальный ремонт.

В себестоимости услуг предприятий локальных естественных монополий большой вес занимают продукция и услуги других предприятий-монополистов. Предприятие не в состоянии влиять самостоятельно на тарифы и цены своих основных поставщиков, поскольку рост тарифов одного предприятия-монополиста почти всегда вызывает цепную реакцию роста цен и тарифов всей отрасли.

В функции службы заказчика входят ведение договорных отношений на всех уровнях оказания услуг, формирование муниципального заказа на услуги ЖКХ, организация предоставления субсидий населению по оплате услуг, контроль за предоставлением услуг и их оплатой. Заказчик заключает договоры с предприятиями - исполнителями услуг и поставщиками ресурсов. Их работа организуется по направлениям:

обслуживание жилищных объектов и благоустройство территории:
предоставление услуг коммунального хозяйства.

Проводится конкурсный отбор подрядчиков для текущего обслуживания жилищного фонда, проведения капитального ремонта, определения поставщиков услуг и ресурсов. С поставщиками коммунальных услуг заключается соглашение, при этом со стороны продавца выступает коммунальное предприятие, а со стороны покупателя - заказчик и администрация муниципального образования. Причем заказчик несет ответственность перед подрядчиком в пределах платежей населения, а администрация муниципального образования - в пределах сумм бюджетного дотирования коммунальных услуг.

Служба заказчика может функционировать без наличия управляющей компании или при ее учреждении. При отсутствии управляющей компании ее функции исполняет служба заказчика.

При наличии управляющей компании служба единого заказчика обеспечивает:

соблюдение нормативно-технических требований по содержанию и использованию жилья и объектов коммунальной инфраструктуры;
необходимый уровень финансирования для содержания недвижимости;
заключение договора с выбранной на конкурентной основе либо созданной организацией по управлению муниципальным жилищным фондом, а также предоставление других услуг коммунального назначения;
систематический контроль за реализацией договоров.

На управляющую компанию, в свою очередь, возлагаются:

поддержание в надлежащем состоянии и модернизация недвижимости;
выбор подрядчиков на выполнение работ во вверенном ей в управление жилищном фонде;
заключение договоров и контроль их выполнения;
сбор платежей за ЖКУ с населения.

Органы местного самоуправления обязаны создавать равные условия для предоставления жилищно-коммунальных услуг всем организациям независимо от форм собственности. В частности, важно привлечение частных управляющих и подрядных организаций для преодоления монополизма муниципальных подразделений, развития конкуренции на рынке ЖКУ.

Частные организации появляются на рынке ЖКУ в результате:

преобразования государственных и муниципальных предприятий ЖКХ;
создания новых хозяйствующих субъектов;
развития государственно-частного и муниципально-частного партнерства.

Преобразование государственных и муниципальных предприятий ЖКХ осуществляется в форме приватизации, акционирования или поглощения (банкротства). Все указанные направления преобразований регулируются федеральным законодательством и отвечают принятому курсу на максимально возможное сокращение доли муниципальной собственности и соответственно муниципальных предприятий. Поскольку этап массовой приватизации давно пройден, речь идет о приватизации предприятий, непосредственно обслуживающих жилищный фонд, а также приватизации управления ЖКХ. Утвержден перечень объектов ЖКХ, которые не подлежат приватизации. Данный перечень включает в основном коммунальное имущество, потеря контроля над которым считается социально опасной.

Объектами приватизации управления ЖКХ становятся ЖЭКи, ДЕЗы и другие муниципальные управленческие структуры.

Поскольку объекты коммунальной инфраструктуры являются, как правило, локальными монополиями, они акционируются с сохранением в собственности местного самоуправления 100% акций. Затем акции выставляются на конкурс и по его результатам передаются в доверительное управление управляющей компании-инвестору на срок не менее срока окупаемости инвестиций в модернизацию основных фондов. Управляющей компании в доверительное управление передается количество акций не менее 50% плюс 1 акция и не более 75% минус 1 акция.

Акционирование осуществляется под контролем органов власти субъектов РФ. В Чувашской Республике и Татарстане, например, приняты решения о полном акционировании жилищно-коммунальных предприятий в жесткие сроки. План акционирования краевых государственных предприятий реализуется в Ставропольском крае. Акционированные коммунальные предприятия включаются в региональные акционерные общества (холдинги) по направлениям деятельности. Например, в Ханты-Мансийском автономном округе образована Югорская теплоэнергетическая компания.

Если муниципальные предприятия акционируются и приватизируются, то организация электро-, газо-, теплоснабжения и водоотведения не перестает быть вопросом местного значения, так как иное противоречило бы Закону «Об общих принципах организации местного самоуправления».

Поглощение - следствие конкурентной борьбы предприятий на открытом рынке. В жилищно-коммунальном хозяйстве конкурентная борьба такой острой стадии не достигла, но поглощения и здесь имеют место. Его осуществляют кредиторы на основе процедур банкротства, когда имущественные комплексы муниципальных предприятий продаются за долги. Однако долги предприятий ЖКХ - не основание для поглощения и смены собственника, так как они - результат огромного недофинансирования, экономического дисбаланса; их следует урегулировать путем реструктуризации.

Преобразование предприятий, меняя лишь их организационно- правовую форму, никак не влияет на изменение конкурентной среды, так как не вовлекаются ни дополнительные ресурсы, ни новые хозяйствующие субъекты.

Кроме того, далеко не все муниципальные предприятия в восторге от преобразований; одни из них опасаются лишиться поддержки местных администраций, другие не уверены в предсказуемости тарифной политики, которая при приватизации может измениться.

Появление на рынке новых, в том числе частных, операторов ЖКУ как следствие углубления рыночных преобразований, капиталистических отношений реально меняет ситуацию и поэтому приветствуется как органами местного самоуправления, так и при определенных условиях потребителями услуг. Жилищный кодекс РФ ввел положения, создающие благоприятные условия для привлечения частного капитала в ЖКХ. Ключевым моментом здесь является введение жилищного самоуправления, передача управления жилыми домами в руки жильцов, которые получают право на выбор перечня услуг, подрядчиков и оплату их по факту предоставления.

Частные фирмы охотно берут подряды на обслуживание жилых домов, пока осуществляется бюджетное финансирование. Важно, чтобы этот рынок был привлекателен и при отмене дотаций, возможном росте платежей при повышении тарифов на услуги. Если не будет условий и возможностей получать высокие доходы, бума частного капитала в ЖКХ ожидать не приходится. Пока имущественные отношения до конца не отрегулированы, горизонт тарифного регулирования короток. Не располагает к долгосрочным инвестициям в ЖКХ и частая смена руководителей муниципальных образований, дробление районов на мелкие самостоятельные поселения. Правда, в ФАС поступают заявки на передачу коммунальных сетевых объектов в собственность или аренду. Ставка, видимо, делается на будущие доходы после смягчения тарифного регулирования.

Учитывается и имеющийся опыт коммунального обслуживания на основе муниципально-частного партнерства в форме концессионных соглашений, предусматривающих привлечение капитала в ЖКХ, его модернизацию.

Концессия - это договор долгосрочной аренды между государством (муниципалитетом) и юридическим (частным) лицом, сопровождаемый инвестиционными условиями. Объект передается в управление, однако право собственности остается за государством (муниципалитетом). Концедентом выступает муниципальное образование в лице органа местного самоуправления, а концессионером - индивидуальный предприниматель или юридическое лицо. Решение о заключении концессионного соглашения принимается концедентом на основе открытого или закрытого конкурса, с победителем оговариваются все детали соглашения: сроки эксплуатации, размер платы, права и обязанности сторон и т.д. Расторгнуть соглашение в одностороннем порядке можно только по решению суда.

Договоры могут заключаться в расчете на различные условия взаимоотношений и выполнения работ. Так, в одних договорах предусматриваются условия:

о выполнении работ (оказании услуг) с использованием объекта государственной (муниципальной) собственности:
об управлении объектом государственной (муниципальной) собственности, в частности доверительном управлении или аренде объектов.

Другие договоры отражают направления использования построенных объектов. К ним относятся договоры по моделям:

строительство - передача (ВТ);
строительство - эксплуатация - передача (ВОТ);
строительство - передача - эксплуатация (ВТО);
строительство - владение - эксплуатация - передача (BOOT).

Можно передавать в концессию автодороги, объекты железнодорожного и трубопроводного транспорта, морские и речные порты, аэродромы и аэропорты, гидротехнические сооружения, метрополитен и другой общественный транспорт, объекты ЖКХ, здравоохранения, образовании, культуры, спорта, туризма. Органы власти заинтересованы в том, чтобы частные инвестиции пришли в пока невостребованные, ныне отстающие, но перспективные отрасли.

Новые структуры сочетают производственную деятельность с инвестированием и управлением. Инвестор не только вкладывает капитал в новые технологии, но и финансирует текущую деятельность.

Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству подписало соглашения с рядом крупных компаний и банков по вопросам взаимодействия в сфере коммунальной инфраструктуры.

Наиболее активную концессионную деятельность развернула ОАО «Российские коммунальные системы» (ОАО «РКС»), образовавшее дочерние акционерные общества в 27 регионах Российской Федерации. РАО «ЕЭС России» как основной учредитель ОАО «РКС» заключило соглашения с администрациями более 20 регионов (подписаны председателем правления РАО «ЕЭС России» как представителем одной стороны и губернаторами и главами региональных представительных органов власти как представителями другой) о передаче под управление ОАО «РКС» предприятий ЖКХ (электро- и теплоснабжающих предприятий, водоканалов и ряд других).

Предприятия «Газэнерго» (подразделения ООО «Межрегионгаз») эксплуатируют муниципальные котельные и соответствующие тепловые сети, рассматривая этот процесс как более глубокую переработку своей же продукции - газа. Для них это оправданно, так как даже в условиях недостаточных платежей более глубокая переработка сырья, в данном случае газа, приносит дополнительные финансовые ресурсы, которые являются источником дальнейших инвестиций.

Реализация проектов в различных регионах и городах приведет к снижению субсидий и затрат на теплоснабжение и перераспределению высвобождаемых средств на производство других коммунальных услуг.

В настоящее время в ЖКХ много проблем, в решении которых мог бы с большой пользой поучаствовать частный бизнес. Самым неотложным является прекращение деградации жилищного фонда и коммунальных инженерных сетей. Формальная эксплуатация жилья, несоблюдение нормативов по ремонту и обслуживанию провоцируют разрушение жилищного фонда и рост потребности в жилье (так неразрывно связаны жилищно-коммунальное обслуживание и строительство). Ввиду высокого уровня износа инженерных сетей планово-предупредительный ремонт уступил место аварийно-восстановительным работам, затраты на которые в 2-3 раза выше. Огромное недофинансирование обычных домов резко контрастирует с чрезмерном роскошью обслуживания элитных городских и загородных элитных квартир и загородных домов.

В финансово благополучных регионах за счет бюджетных средств могут провести капитальные ремонт жилищного фонда, чтобы управляющие компании могли начать работу с чистого листа. В других регионах потребность в средствах не покрыть даже с помощью повышения платежей населения. Понятно и рыночно оправданно стремление бизнеса идти туда, где можно больше заработать. Но для чего больше, если абстрагироваться от социальной ответственности?

В результате приватизации промышленные, сельскохозяйственные и другие предприятия передали объекты жилищного фонда и социально-культурного назначения в ведение местного самоуправления. Процесс передачи жилья в муниципальную собственность продолжается, намечается передать еще 160,4 млн. м 2 , или почти 6% общего фонда жилья. Неясно, за счет каких источников местные бюджеты будут его обслуживать, если субвенции из вышестоящих бюджетов выделяются лишь на жилищные субсидии и льготы населению.

Теперь становится ясно, что освобождение бизнеса от социальной ответственности - недостаточно обоснованное решение. Сейчас время принять меры к частичному исправлению ошибки, в рамках которых следует возложить на приватизированные предприятия ответственность за обслуживание хотя бы своего бывшего фонда жилья и других социальных объектов. Ведь новые собственники предприятий в каждом городе хорошо известны.

У жильцов обслуживаемых управляющими организациями домов регулярно возникают вопросы о том, какие услуги они могут получать бесплатно, а за какие следует доплачивать. Мы изучили работающее в этой сфере законодательство и разобрались, на каких принципах оказываются услуги и проводятся работы.

Коммунальные услуги – за плату и без оплаты

Нужно понимать, что работающие в ЖКХ компании ведут коммерческую деятельность. Оказывающая услуги управляющая компания выбирается владельцами квартир для того, чтобы обеспечивать общую жизнедеятельность дома и содержать общедомовую собственность в нормальном состоянии. Для этого заключается договор управления . В нем прописываются как не требующие оплаты, так и платные услуги управляющей компании. Это соглашение гарантирует, что УК будет выполнять свои обязанности.

Владельцы помещений регулярно проводят ОСС, на которых происходят обсуждения следующих нюансов:

какие именно инженерные системы и элементы здания будут ремонтироваться обслуживающей организацией;
в каком размере каждый месяц будут оплачиваться эти услуги;
как УО отвечает перед владельцами помещений;
на какие именно услуги УК будут направляться средства от оплаченной коммуналки.

Собственники при регулярной оплате услуг ЖКХ могут рассчитывать на бесплатное обслуживание общедомового имущества, включая лестничные клетки. Ответственные жильцы могут требовать от УК проведения ремонтных работ в соответствии с положениями из подписанного соглашения. Здесь идет речь о ремонте общедомового имущества, в том числе:

водопровода и канализации;
сети отопления;
сети газоснабжения;
сети подачи электроэнергии;
межэтажных пролетов;
чердаков и перекрытий крыш;
придомовой территории.

В перечень коммунальных услуг не входят все виды ремонта, как думают некоторые жильцы. За состояние личного имущества, находящегося внутри квартир, собственники отвечают сами.

Список бесплатных услуг, предоставляемых собственникам в 2018 году

Перечень бесплатных коммунальных услуг описывается в Постановлении Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 . Управляющая компания обязана знакомить жильцов с этим списком. Перечень вывешивается на сайте УК и в ее офисе.

В квартплату автоматически включается определенный список коммунальных услуг, которые предоставляются бесплатно. Доплата за их предоставление не требуется. Форма собственности на жилое помещение значения при этом не имеет. Услуги предоставляются и в служебном жилье, и в приватизированных квартирах, и в тех, которые принадлежат муниципалитету. Перечислим ниже эти услуги:

содержание общедомового имущества - стен и фасадов, крыш и водостоков, дверей и окон, полов, придомовой территории;
техническое обслуживание центрального отопления, водопровода и канализации, электроснабжения;
аварийное обслуживание инженерных коммуникаций с выполнением сопутствующих ликвидации аварий работ (откачивание воды из подвала, копка траншей, опорожнение требующих ремонта трубопроводов и так далее).

Периодичность оказания бесплатных услуг ЖКХ

Отдельные виды работ проводятся по мере необходимости. Дворники, к примеру, убирают придомовую территорию каждый день, а тротуары водой поливаются только в жару дважды в сутки.

В весенне-летний период бесплатно предоставляются следующие услуги ЖКХ:

укрепляются трубы, колена и воронки;
запускаются поливочные системы;
демонтируются пружины на дверях подъездов;
останавливается (консервируется) работа системы отопления;
игровые площадки на принадлежащей дому территории поддерживаются в исправном состоянии.

Определенные бесплатные виды услуг ЖКХ требуют срочного проведения. Приведем разные виды работ с указанием их срочности и периодичности:

устраняются неисправности в освещении – неделя;
ремонтируются или заменяются разбитые окна и двери – зимой за 24 часа, летом за 72 часа;
меняются двери в подъезды, устраняются повреждения наружной кирпичной кладки, ремонтируется лифт и мусоропровод – 24 часа;
устраняются протечки в водопроводных кранах, герметизируются трещины в дымо- и газоходах – 24 часа;
меняются неисправные предохранители, рубильники, автоматы, устраняются неисправности в электрических плитах – 3 часа;
устраняются повреждения питающего дом электрокабеля – 2 часа.

Приведенные в списке сроки отсчитываются с того момента, когда неисправность была обнаружена. Выполнение текущего (планируемого) ремонта осуществляется каждые три-пять лет с учетом физического износа объекта и местных условий.

Приведенные выше услуги для ЖКХ относятся к обязательным, потому что владельцы или арендаторы жилых площадей оплачивают их каждый месяц. Факт оплаты подтверждается документально. Управляющая компания может предоставлять и дополнительные услуги, которые оплачиваются отдельно.

Что не включено в бесплатные услуги

Оказание любых видов коммунальных услуг – чья-то работа, которая должна оплачиваться. По этой причине говорить о полной бесплатности не следует. Платить требуется за все. Даже в принадлежащих муниципалитету квартирах частично или полностью бесплатные услуги остаются таковыми только для арендатора. За них все равно вносит оплату муниципальное образование, перечисляющее средства управляющей организации.

Регулярно поступающие от жильцов платежи делятся на 2 блока:

на содержание и ремонт жилья (текущие работы, а также капитальный ремонт);
на КУ, то есть обеспечение помещений электричеством, водой, теплом, газом и так далее.

Собственники квартир в соответствии с договором управления оплачивают обеспечение их коммунальными ресурсами, а также ремонт и содержание МКД. Некоторые владельцы жилья заблуждаются, считая, что при оплате по стандартным платежкам им должны предоставлять все существующие ЖКУ. На самом деле имеется перечень услуг управляющей компании ЖКХ по содержанию жилья. Он определяется законодательством и заключенным с этой организацией договором управления.

УК могут оказывать разные виды услуг в ЖКХ и вне подписанного с жильцами ДУ. Об этом с собственниками договариваются в особом порядке и за отдельную плату. Такие услуги могут быть разовыми или регулярными. Во втором случае их целесообразно внести в тот же договор управления в виде дополнительного соглашения, в котором описываются особенности проводимых работ, их стоимость и порядок оплаты. В рамках таких допсоглашений УК, к примеру, может:

устанавливать нестандартную сантехнику;
менять исправно работающие элементы инженерных сетей;
устанавливать по желанию жильцов какие-то элементы благоустройства прилегающей территории, и так далее.

Ответственность для тех, кто требует оплатить бесплатные услуги ЖКХ

При авариях на общедомовом имуществе управляющая организация в установленные сроки обязана выполнить необходимый ремонт. Помимо перечня бесплатных услуг ЖКХ для граждан, проживающих в приватизированных квартирах, существуют и другие важные моменты в правовых отношениях УК и владельцев квартиры.

Если управляющая организация за устранение аварии или другие уже согласованные и внесенные в ДУ работы взимает дополнительные средства, то это будет считаться неправомерными действиями. Жильцы могут их оспорить и возвратить уплаченные деньги. Уклонение УК от выполнения обязательств будет считаться нарушением прав потребителей (статья 310 ГК РФ). Лучше разногласия с жильцами до этой стадии не доводить, потому что они могут обратиться в Госжилинспекцию, и позиция контролирующего органа здесь однозначно будет не в пользу управляющей организации.