Долевые собственники квартиры. Каковы возможности и ограничения владельцев доли в квартире? Выдел доли в натуре

И т.д. Владельцы знают, что квартира находится в их долевой собственности, и, если нет конфликтов или необходимости как-то распорядиться своим имуществом, не особо вдаются в юридические подробности. Но на каком-то этапе, например, при продаже своей доли, сдаче в аренду жилья, все нюансы могут стать очень актуальными. В чем отличие от совместной собственности и от собственности на комнату в квартире ?

Каковы возможности и ограничения владельцев доли в квартире?

Долевая собственность отличается от общей совместной собственности тем, что часть каждого из владельцев данной недвижимости является четко определенной, однако все они сообща распоряжаются этим имуществом. Статья 288 Гражданского кодекса РФ четко указывает, что собственник имеет право на владение, пользование и распоряжение жилым помещением, которое ему принадлежит. Права собственника названы в статье 30 Жилищного кодекса РФ, и сводятся они к тому, что:

собственник жилья может осуществлять права владения, пользования и распоряжения помещением, которое ему принадлежит, в соответствии с его назначением;
он имеет право предоставить это помещение во владение или пользование другим людям на основе договоров найма, безвозмездного пользования или другом определенном законом основании

Эти права одинаково принадлежат всем собственникам квартиры, которая находится в долевой собственности, и каждый имеет право проживать в ней и вселять в нее членов своих семей. При этом при , сдаче ее в аренду, вселении в нее иных лиц приходится считаться с некоторыми ограничениями, прописанными в статье 246 ГК РФ. Там сказано, что распоряжаться имуществом, которое находится в долевой собственности, возможно только по соглашению всех владельцев. То есть продать свою долю может каждый, но для этого надо согласовать данный вопрос со всеми остальными собственниками. Более того, прежде чем продавать свою долю постороннему лицу, ее владелец обязан убедиться в том, что другие собственники отказываются от своего права преимущественной покупки. Ошибку делают те, кто предлагают своим сособственникам купить свою часть по слишком высокой цене.

Дело в том, что после этого дешевле продавать ее другим людям они уже не имеют права. Согласие или отказ других собственников жилья должны быть обязательно оформлены в письменном виде.

Когда же одним из владельцев планируется сдача квартиры в аренду, другие собственники жилья должны дать на это письменное согласие. На принятие решения законодательством им отводится месячный срок .

Чем долевая собственность на квартиру отличается от частной собственности?

Часто долевую собственность на квартиру путают с частной собственностью на комнату или же квартиру в многоквартирном доме. На самом же деле, как гласит статья 36 Жилищного кодекса РФ, владельцам помещений в многоквартирных домах на праве общей собственности принадлежат общие территории, не являющиеся частями квартир и обслуживающие больше одного помещения в доме. Это и лестницы, и подвалы, и лифты, и технические этажи, и чердаки, и санитарно-техническое оборудование, и так далее. Кроме того, к общей собственности жильцов многоквартирного дома относится также земельный участок, где находится этот дом и объекты, предназначенные для обслуживания дома и располагающиеся на этом участке.

Что же касается собственника доли в праве собственности на квартиру, у него все же немного меньше прав, чем у человека, являющегося владельцем всей квартиры, или у хозяина комнаты в коммунальной квартире.

Те, кто единолично владеют квартирой, могут ею распоряжаться без чьего-либо согласия на это. Им нет нужды кого-то обязательно об этом уведомлять. А вот собственники комнат в коммунальных квартирах все же обязаны это делать, поскольку им также принадлежит право общей долевой собственности на места общего пользования (например, кухня, коридор, санузел). Поменять, продать или сдать в аренду свою комнату в коммуналке можно лишь, получив согласие соседей. Но если жилец коммуналки может распоряжаться только своей комнатой, если он ею владеет единолично, то собственник части в отдельной квартире имеет возможность распорядиться долей от всей квартиры.

Выдел доли в натуре

Конфликты между собственниками долей в квартире – к сожалению, не такая уж редкость, и часто они выливаются в решение одного из совладельцев жилья любыми путями отделиться от тех, с кем делить территорию стало невозможно. В таком случае можно пойти по одному из трех путей:

продать свою долю любому, кто пожелает ее приобрести;
определить порядок пользования жилым помещением;
выделить долю в натуре.

Как показывает практика, продажа доли в праве собственности на жилое помещение чревата многими сложностями. У нового владельца части квартиры могут возникнуть те же проблемы, что и у продавца этой доли, если, конечно, ее не приобрели представители второй конфликтующей стороны. Из посторонних же людей мало кому захочется вселиться в проблемную квартиру. Вот и приходится свою часть продавать по очень низкой цене. Оптимальный вариант – ссылаясь на статью 252 Гражданского кодекса РФ, потребовать выдела своей доли из общего имущества. Это означает, что за человеком признается право частной собственности на отдельное изолированное помещение – например, на одну из комнат в квартире или в частном доме. Правда, принудительный выдел доли в натуре предусмотрен законодательством не во всех жилых помещениях. Для этого должна быть еще и техническая возможность поделить все подсобные помещения, а также оборудовать отдельный вход, что в условиях многоквартирного жилого дома вряд ли реально. Поэтому в таких случаях, по просьбе истца, суд определяет порядок пользования имуществом, и становится понятно, кто и какой комнатой пользуется. Можно еще заключить с другими собственниками жилья соглашение о реальном выделе доли , на основании которого и пользоваться имуществом, что очень нелегко, когда конфликт уже разгорелся, и все решения принимаются эмоционально. По большому счету, каждая ситуация имеет свои нюансы. Поэтому желающим распорядиться своей долей в общей собственности непременно стоит проконсультироваться с хорошим юристом, специализирующимся на жилищных вопросах.

Что следует знать другим участникам долевой собственности, которые собираются покупать долю?

Правило о преимущественной покупке доли предусмотрено в статье 250 Гражданского кодекса РФ.

Напомним суть данного правила: если участник долевой собственности намеревается продать свою долю постороннему лицу, то, прежде всего он должен предложить купить ее другим сособственникам, которые имеют преимущество перед третьими лицами по покупке указанной доли.

Как сказано в законе, извещение о предстоящей продаже должно быть сделано в письменной форме. С момента извещения отсчитывается 30 дней, и если в течение этого периода другие участники не приобретут долю либо откажутся от покупки продавец вправе продавать свое имущество любому лицу. Именно с оповещения других собственников начинаются первые проблемы продавца. Как оповестить других владельцев долей в квартире? Сделать это можно различными путями. Здесь все зависит от удаленности других собственником и сложившихся между ними отношений. Самый простой и доступный способ - это оповестить их устно или по телефону, и если они оказываются от покупки, то попросить их заверить свой отказ у ближайшего нотариуса. В этом случае продавец будет считаться выполнившим свои обязательства, ведь у него на руках будет доказательство того, что другие участники собственности знают о предстоящей продаже доли и более того, что они дали свой отказ от покупки. Если на руках есть отказ от покупки доли, то продавец может не дожидаться окончания 30-дневного срока предупреждения и продавать долю сразу. Но, к сожалению, не всегда отношения между сособственниками складываются по этому сценарию. Тогда продавцу доли необходимо составить письмо-извещение о предстоящей продаже доли, в нем указать все условия, на которых будет происходить продажа: цена и другие условия. Письмо следует разослать другим владельцам долей, при чем сделать это лучше всего заказным письмом с уведомлением о вручении. Трудности возникают, если неизвестно место жительства остальных сособственников. В этом случае требование об извещении можно считать соблюденным, когда продавец имеет доказательства о направлении уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства участников долевой собственности, а также о факте отсутствия сведений о настоящем месте их пребывания (например, справку из местной администрации, адресного бюро и т.д.). Если собственник в местах лишения свободы, то вопрос с доставкой письма – уведомления о продаже обычно легко решается через начальника тюрьмы. Что же касается людей, сознательно избегающих получения уведомления, то какого-либо законного способа заставить их против воли получить этот документ не существует, потому риэлторам приходится применять обходные маневры. Чаще всего организуется фиктивное дарение, а деньги передаются через банковскую ячейку. Для оформления договора дарения недвижимости, в отличие от продажи, согласие строптивых дольщиков не требуется. Конечно, они могут попытаться опротестовать данную сделку в суде. Однако, юридически доказать, что продажа на самом деле имела место, обычно почти невозможно. За сколько можно ? Большим заблуждением продавца доли является мнение, что стоимость доли равна соответствующей части рыночной стоимости всей квартиры. Например, квартира стоит 300 тыс. долларов, но продать ½ квартиры за 150 тыс. долларов вам вряд ли удастся. Конечно, стоимость своей доли определяет сам собственник-продавец, но вот только найти покупателя на долю всегда трудно. Ведь доля в квартире выражена только в цифрах на бумаге, то есть обозначить эти цифры в самой квартире физически невозможно. Даже если один собственник занимает одну комнату, а второй – другую, это вовсе не означает, что собственникам принадлежит по комнате или по ½ доли. Законом допускается реальный выдел доли, но в городских квартирах сделать это практически невозможно. А вот если у вас дом на земле, где возможно сделать два отдельных входа, сделать отдельные независимые друг от друга кухни, санузел, то тут уже выделить долю или реально разделить дом на доли можно. Так что найти покупателя на долю в загородном доме, куда легче, чем на долю в квартире, соответственно цена доли в жилом доме более приближена к части от рыночной стоимости всего дома.

Трудно найти человека, который не мечтал бы о собственном жилье .

Больше всего проблем своим хозяевам приносят квартиры, находящиеся в общей долевой собственности. Прежде чем приобретать долю в приватизированной квартире, необходимо узнать правовые механизмы реализации принадлежащих сособственникам прав, возможностей и последствия их прекращения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Что такое долевая собственность?

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса нашей страны любое имущество, в том числе и недвижимое, принадлежащее двум и более лицам, находится в общей собственности. В том случае, если части каждого из них четко определены, возникает долевая собственность. Распоряжаться таким имуществом можно только с согласия всех сособственников.

Важно понимать, что этот вид собственности не подразумевает возникновения права владения определенной части жилого помещения.

В обычной квартире практически невозможно выделить долю в натуре, так как для этого необходимо каждую из них обеспечить отельным входом. Поэтому сособственникам приходится договариваться о порядке пользования. Если согласия достигнуть не получается, то его определяют через суд.

При определении порядка пользования размер долей, находящихся в собственности, может не совпадать с размером, закрепленной за каждым владельцем частью жилого помещения .

Так, при разделе двухкомнатной квартиры, принадлежащей в равных долях двум собственникам, одному из них достанется большая комната, а другому – меньшая.

Другой порядок пользования может быть пересмотрен судом только при появлении новых значимых обстоятельств. Чаще всего ими становится изменения состава семьи одного из владельцев. Например, если проживающий в меньшей комнате сособственник женится и у него появится ребенок, то он вправе подать иск о предоставлении ему большей комнаты.

Согласно 249 статье ГК РФ каждый владелец обязан оплачивать свою долю и иных сборов, вне зависимости от занимаемой площади . Кроме того, они должны принимать участие и в других расходах, связанных с содержанием жилого помещения.

Как появляются доли?

В долевой собственности находится большая часть всех российских квартир. В первую очередь это связано с особенностями их приватизации .

До появления частной собственности на жилые помещения, они выделялись на всю семью, поэтому сейчас оформить квартиру можно только при участии в приватизации всех проживающих в ней.

Несоблюдение этого правила может привести к выделению доли в квартире через суд. Подать подобный иск несостоявшийся владелец может и через много лет после приватизации.

Если вы хотите узнать, как приватизировать квартиру самостоятельно, то советуем вам прочитать .

Причем продажа спорного жилья не является препятствием к этому. Такая ситуация часто возникает при невключении в число собственников несовершеннолетних, проживающих на момент приватизации в квартире . В начале 90 годов такая практика была абсолютно законной и встречалась достаточно часто. Прошло время, законы поменялись, и выросшие дети нередко обращаются в суд для восстановления своих прав.

Возникает долевая собственность и в других случаях. Например:

Раздел квартиры между несколькими наследниками собственника;
Раздел квартиры, купленной в период брака, при разводе;
Продажа или дарение доли в квартире ее собственником.

Основные нюансы купли-продажи долевой собственности

Цена доли значительно меньше пропорциональной части стоимости всей квартиры.

Поэтому наиболее выгодно договориться с сособственниками о совместной продаже недвижимости. Если по каким-либо причинам это невозможно, то свою долю придется продавать самостоятельно.

Статья 250 Гражданского Кодекса предоставляет сособственникам право преимущественной покупки доли общего имущества .

Если собственник несовершеннолетний, то его родители в органах опеки должны получить согласие на отказ от преимущественного права покупки, затем кто-то из родителей идёт к нотариусу и оформляет отказ.

Отказ должен написать каждый собственник долей в коммунальной квартире. Отказ оформляется нотариально.

Вы должны выяснить у соседей, готовы ли они дать отказ. Если они согласны, вы узнаете, когда им удобно посетить нотариуса. Услуги нотариуса будет оплачивать тот собственник, которому нужен отказ .

Что делать, если соседи не собираются покупать долю и не хотят идти к нотариусу?

К сожалению, нередко совладельцы препятствуют проведению сделки купли-продажи . Обычно это выражается в уклонении от получения извещения о продаже доли.

Законы нашей страны не содержат норм, с помощью которых сособственника можно принудить к отказу от преимущественного права покупки.

Тогда Вы сами идёте к нотариусу и оформляете уведомления (для каждого собственника) о продаже своей доли. Уведомления рассылаются нотариусом и к нему же должны прийти ответы. Это более дорогой и затратный по времени вариант.

Только в случае их отказа, свою часть квартиры можно продать посторонним лицам. При этом цена доли не должна быть меньше предложенной совладельцам .

Неправильно составленное извещение может стать причиной признания будущей сделки недействительной. Согласно действующему законодательству в нем обязательно должна содержаться следующая информация:

Предложение приобрести долю в праве собственности на квартиру;
Адрес квартиры;
Размер отчуждаемой доли;
Цена доли в рублях.

В течение 30 календарных дней после получения уведомления сособственник должен либо отказаться от преимущественного права покупки, либо выкупить долю .

Для того чтобы иметь возможность документального подтверждения даты вручения, предложение о покупке отправляют заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Предлагаем вам для ознакомления образец уведомления о продаже доли в квартире: Скачать .

Часто единственным выходом из подобной ситуации является передача доли покупателю , так как для его оформления не требуется согласия сособственников.

Но решаясь на притворную сделку нужно помнить, что она может быть признана недействительной. Для этого заинтересованному лицу достаточно представить суду доказательства передачи денежных средств. При таком развитии событий покупатель может остаться и без денег, и без жилья.

Кроме того, получение недвижимости в дар является доходом, а значит, будущий владелец обязан уплатить налог в размере 13% от стоимости доли.

Возможные проблемы при покупке доли в квартире

Выкупая долю в праве собственности на квартиру, прежде всего нужно задуматься о том, почему ее продают.

Чаще всего на рынок попадают проблемные доли квартир, собственники которых годами не могут договориться между собой ни о порядке пользования недвижимостью, ни о совместной ее продаже и последующем разъезде.

В этом случае высока вероятность того, что появление нового сособственника только выведет этот конфликт на новый уровень.

Важно реально оценивать свои возможности.

Отсутствие опыта в коммунальных боях может привести к невозможности распоряжения своей долей. Нередко более напористые совладельцы просто не пускают соседей в квартиру. Полиция в таких ситуациях обычно не вмешивается, ссылаясь на их гражданско-правовой характер.

Большим минусом долевой собственности является необходимость согласия сособственников на любые действия с недвижимостью .

Без согласия сособственников свою часть жилого помещения нельзя не только продать или сдать в аренду, но и использовать для проживания всех членов семьи. Без его получения участник долевой собственник может оформить регистрацию в квартире только для себя и своего ребенка.

Если вы хотите узнать, как прописаться в квартире, то советуем вам прочитать .

Сравнительно невысокая цена доли делает ее покупку весьма заманчивым мероприятием для тех, у кого не хватает денег на отдельное жилье .

Многие из них надеются на то, что они смогут договориться с сособственниками и либо выкупят их долю за смешные деньги, либо вместе продадут всю квартиру. При этом, как правило, они забывают о том, что бывшей владелец, почему-то этого сделать не смог.

Конечно, приобретение доли не всегда оборачивается многолетним противостоянием с сособственниками.

Снизить риск такого исхода событий поможет тщательное изучение документов и знакомство с соседями перед покупкой доли в квартире. Предварительный разговор с соседями поможет правильно оценить возможность совместного проживания и вероятность получения прибыли от этой сделки .

При продаже комнаты или доли в квартире, другие сособственники и соседи по коммунальной квартире имеют право преимущественной покупки. Как правильно поступить в этом случае? Предлагаем посмотреть видеоролик.

У многих есть своя собственность. Это может быть машина или дом, мебель, разные предметы обихода и прочее. Если говорить о юридическом аспекте, то под правом собственности, как правило, понимают возможность поступать с имуществом так, как хочется владельцу.

Считается, что хозяин может подарить, поменять, продать и даже уничтожить его. Обычно такого рода решения владелец принимает единолично. Какие-либо ограничения могут предусматриваться законодательством. Однако из этого общего правила есть исключения. Бывают случаи, когда все свои решения хозяин должен согласовывать с кем-то другим.

Общее владение

Имущество может принадлежать по праву не только одному, а двум и более лицам. Как правило, такое получается при законном наследовании. В случае составления завещания каждая вещь обычно передается конкретному человеку. При отсутствии такого документа имущество становится собственностью всех. Так возникает общее владение.

Классификация

Российское законодательство определяет два типа общей собственности:

Совместную.
Долевую.

В первом случае владение осуществляется на общих основаниях, без определения частей каждого хозяина. Долевая собственность на дом, например, соответственно, предполагает конкретную часть для каждого. В совместном владении обычно находится все, что нажито супругами в период их брака, если между ними не установлены иные соглашения. Имущество в долевой собственности может находиться у лиц как связанных, так и не связанных родством. Во избежание каких-либо проблем при распоряжении и владении целесообразно поддерживать хорошие отношения со всеми сторонами.

Теоретическая часть

Не все достаточно хорошо понимают норму права, регулирующую данную сферу имущественных отношений. Здесь уместно привести слова древнеримских юристов. Они писали о том, что каждый собственник имеет право долевой собственности на вещь в целом. То есть ему не принадлежит часть чего-либо. Он имеет долю права пользоваться вещью. Как выражается данное правило на практике? Если во владении находится 1/4 часть права общей долевой собственности на помещение, площадь которого 80 кв. м., это не означает, что во владении человека 20 м 2 . Это значит, что у человека есть часть возможности пользования. При определенных условиях долевая собственность может быть прекращена. В этом случае человек может получить часть вещи в единоличное пользование. Также у него есть возможность закрепить за собой право на пользование данной части.

Возможности сторон

В соответствии со ст. 209 ГК каждый собственник может:

Владеть имуществом – обладать им реально.
Пользоваться – извлекать ту выгоду, для которой предназначается вещь, получать доходы, продукцию, плоды.
Распоряжаться – менять, продавать, отдавать в залог, сдавать в аренду и прочее.

Однако когда имеет место общая долевая собственность квартиры, свои полномочия человек может реализовать только с согласия всех остальных сторон данных вещных отношений. В данном случае необходимо четко понимать, что при отсутствии одобрения хотя бы одного субъекта, даже с самой небольшой частью владения, действия будут считаться незаконными. Например, имеет место долевая собственность на земельный участок, на котором присутствуют плодовые насаждения.

Владеют им четыре человека в равных частях. Трое из них не желают заниматься садом и предлагают его отдать в аренду целиком. Однако четвертый хочет работать в нем и обрабатывать его. В данном случае принять решение большинством голосов не удастся, поскольку участок в долевой собственности. Нужно будет искать компромисс. В жилищном же кодексе несколько иные положения. К примеру, решения по имуществу в многоквартирном жилом здании решается на общем собрании жильцов. При этом не согласные с мнением большинства будут вынуждены ему подчиниться.

Метод разрешения спора

Достаточно часто не удается достичь единого мнения по вопросу пользования либо владения долевым имуществом. В этом случае можно обратиться в суд. При этом участник долевой собственности имеет возможность предъявлять требования о владении или пользовании в соответствии с размером его части. В ряде случаев такое невозможно. Тогда он вправе требовать от остальных сторон, которые пользуются и владеют имуществом, приходящимся на его часть, соответствующей компенсации.

Суд не может принять решение, обязывающее то или другое лицо согласиться на сдачу в аренду или продажу. Это обусловлено тем, что здесь имеет место "свободный договор". Долевая собственность не может быть продана, обменяна, сдана в аренду и прочее по принуждению сторон. Один из владельцев может, тем не менее, распорядиться вещью самостоятельно. В этом случае должен быть соблюден принцип преимущественной покупки. Если имущество приносит доход, то он должен распределяться соразмерно имеющимся долям, если не предусмотрено иное.

Расходы по улучшению и содержанию

Затраты такого плана можно разделить на несколько категорий:

Регистрационные процедуры, страхование.
Текущий либо капитальный ремонт.
Коммунальные платежи.
Охрана.
Уплата налогов и прочее.

Все платежи должны распределяться между собственниками соразмерно имеющимся у них долям. При этом не имеет значения, пользуется ли человек своей частью либо нет, он обязан ее содержать. Однако зачастую возникают ситуации, когда долевая собственность содержится за счет платежей не всех владельцев – кто-то отказывается от расходов. В этом случае те лица, которые понесли необходимые затраты, могут взыскать их часть с уклонившегося хозяина. Например, гражданин А. обратился в суд с иском к гражданину Б. по поводу взыскания с него расходов по содержанию имущества в размере 5000 рублей.

Судом было установлено, что второй владелец на протяжении полугода не совершал коммунальные платежи. Эти суммы внес гражданин А. во избежание отключения электроэнергии, воды и прочего. Суд посчитал данные требования обоснованными, и иск был удовлетворен. Однако если был произведен дорогостоящий ремонт без согласия на то остальных собственников, требования о взыскании удовлетворены не будут. Такого рода мероприятия не входят в категорию необходимых и не считаются мерами поддержания помещения в надлежащем виде.

Перед тем как провести такие работы, следует заручиться согласием остальных собственников. Лучше всего его составить в письменной форме. В том случае, если жилплощадь все-таки требует ремонта, а единого мнения по этому поводу нет, следует составить акт в присутствии всех собственников. Если кто-то отказался его подписать, это нужно указать в бумаге. После этого необходимо пригласить специалистов для составления сметы. Имея эти документы далее в суде будет проще доказать размер расходов и их обоснованность.

Неотделимые улучшения

К ним, например, относят пристройки, новые сооружения на территории, многолетние насаждения и прочее. Если один из собственников получил согласие на проведение таких улучшений, он имеет возможность увеличить свою долю в общем праве. Стоит отметить, что капитальный ремонт в судебной практике не выступает в качестве неотделимых улучшений. Его проведение не позволяет увеличивать свою долю в праве. Согласие остальных сторон может выражаться в действиях, показывающих одобрение производства улучшений, исходить из условий по использованию объекта.

Распоряжение

Человек, у которого есть долевая собственность, может ее продать, подарить, обменять, сдать в залог, завещать и прочее. При этом следует помнить, что это не распоряжение частью объекта. Если предполагается заключение договора мены или купли-продажи доли, необходимо соблюдать определенный порядок.

Например, во втором случае следует известить остальные стороны в письменном виде о планируемых действиях. При этом в уведомлении указываются условия продажи и цена. Если остальные владельцы отказываются от приобретения или не покупают часть права на собственность недвижимости на протяжении месяца, а на движимый объект – в течение 10 суток со дня извещения, то человек может совершить сделку купли-продажи. Уведомления можно вручать лично (под роспись) либо направлять по почте. Далее нужно подождать месяц или десять дней.

Особые случаи

Если долевая собственность будет завещаться, сдаваться в залог либо будет подарена, то согласия остальных сторон не нужно. Сделка в данных случаях признается законной. Здесь следует сказать, что достаточно широко распространено дарение "карликовой" доли в праве на квартиру в столице. Это используется, как правило, для последующей регистрации человека по месту жительства.

По своей сути данная сделка считается недействительной, поскольку дарением "прикрывается" купля-продажа. Однако доказать это весьма проблематично. Юристы рекомендуют людям, у которых есть долевая собственность квартиры, по возможности продавать ее по действительной (реальной) цене либо выкупать части у остальных сторон для того, чтобы стать единственным владельцем. Иначе можно оказаться в числе десятка совладельцев жилой площади, реальные адреса которых неизвестны. Очень часто действительных жильцов такого помещения выживают, создавая им невыносимые условия и принуждая продать свою часть по заниженной стоимости.

Нарушение порядка

В случае неправомерных действий любой владелец долевой собственности может потребовать перевода обязанностей и прав покупателя на себя. Для этого нужно обратиться в судебный орган в течение трех месяцев. Если данный срок пропущен, в иске будет отказано. Также нельзя потребовать признать сделку недействительной. Можно только выдвинуть предложение о замене постороннего лица (покупателя) одним или несколькими владельцами объекта.

Раздел долевой собственности

Споры по поводу пользования объектом возникают между сторонами достаточно часто. Как правило, разногласия касаются недвижимости. Если между людьми, у которых есть долевая собственность, соглашение о компромиссе достигнуто не было, то следует идти в суд. В исполнительный орган подается соответствующий иск. Стороны вправе потребовать выдела своей части либо раздела собственности. В первом случае владение и распоряжение объектом продолжается теми, кто остался в рамках данных отношений. Раздел долевой собственности предполагает ее полное прекращение. На примере жилого здания выдел означает передачу одному из хозяев в единоличное владение изолированной определенной части. Его право на долю оставшейся площади прекращается. Как правило, судом назначается экспертиза. В ней специалист предложит несколько вариантов раздела объекта. Судом выбирается один, в котором будут учтены интересы всех сторон.

Установление порядка пользования

Бывают случаи, когда выделяемая часть не соответствует изолированному пространству, а реконструкция невозможна по причине ветхости постройки. Тогда суд будет вынужден отказать в исковых требованиях о выделе либо разделе собственности. При этом стороны могут подать заявление о назначении порядка пользования общим объектом при условии, что между ними не было достигнуто согласие. При его установлении каждому владельцу будет передана конкретная часть объекта, в соответствии с его долей. Выделенное помещение не всегда точно соответствует части и может являться неизолированным. При этом суду необходимо учитывать сложившийся порядок пользования.

Прочие случаи

Собственники могут потребовать выдела своей доли наличными. В этом случае следует знать, что если часть незначительна, человек объектом фактически не пользуется, отсутствует соответствующее помещение, суд может принять решение без согласия этой стороны. При этом назначается компенсация доли за счет прочих собственников. На часть могут также претендовать кредиторы. Когда у должника не достаточно иного имущества для погашения долга, заемщик может потребовать выдел доли и обращение взыскания на нее. При наличии возражений от остальных сторон, они могут выкупить эту часть по рыночной цене. Деньги, соответственно, будут направлены на погашение задолженности.

В заключение

В Конституции России есть положение, гарантирующее гражданам страны право на частную собственность. Каждый может иметь какой-либо объект, пользоваться им, владеть, распоряжаться как совместно с прочими лицами, так и самостоятельно (единолично). Никого нельзя лишить его имущества, кроме как в судебном порядке. Однако необходимо знать и об обязанностях. Следует помнить, что владение собственностью – это в первую очередь ответственность, в том числе перед государством и остальными гражданами. При наличии объекта владения необходимо знать определенные законы, порядки и правила разрешения тех или иных споров.

В большинстве случаев можно избежать судебных разбирательств, достигая компромисса в решениях. Долевая собственность имеет свои специфические особенности. Их необходимо учитывать при планировании каких-либо сделок. Если же конфликтная ситуация все же возникла, то при подаче иска необходимо как можно точнее сформулировать свои требования, при необходимости предоставить дополнительные сведения суду, доказательства, подтверждающие те или иные спорные моменты. Знание закона во многом способствует защите и сохранности имущества, правильному распоряжению им.

Долевое право собственности на квартиру определяется Гражданским кодеком (далее ГК) Российской Федерации. В соответствии со ст. 244 ГК имущество, в данном случае квартира, которое находится в собственности более чем одного лица, является общей собственностью. Если доли каждого из собственников четко определены, такая собственность называется долевой.

Когда же наступает право собственности на долю в квартире?

Такое право может наступить как по соглашению сторон, так и законодательно. Например:

Если квартира куплена несколькими владельцами в общую собственность.
В случае получения квартиры в наследство, если наследников двое и более.
В случае приватизации квартиры.
В случае получения квартиры в дар сразу несколькими лицами.
В случае признания судом права собственности на помещение.

Следует так же отметить, что доля каждого совладельца четко определяется и исчисляется дробями (½, 1/3 и т.д.). В случае если доля каждого не определена, они являются равными для всех.

Все владельцы долевой собственности владеют и пользуются общим имуществом сообща, если соглашением между ними не предусмотрено иное. Так же они имеют определенные права.

Права собственника доли в квартире прописаны в ст. 288 ГК, а так же в Жилищном кодексе РФ ст. 30 и одинаковы для всех владельцев без исключения. Собственник имеет право владения принадлежащей ему долей жилого помещения, а так же использования и распоряжения им для проживания лично и членов семьи. Каждый из собственников имеет право продать, подарить, завещать свою долю. Однако в этих случаях права долевого собственника квартиры имею свои ограничения. В случае сдачи квартиры в аренду, а так же при вселении других лиц, согласно ст. 246 ГК, требуется письменное согласие всех собственников. В случае же продажи доли приоритетное (первоочередное) право на её покупку имеют остальные совладельцы. При этом существует определенная процедура, согласно которой продавец в срок не менее одного месяца до даты продажи в письменном виде должен сообщить об этом остальным владельцам, указав при этом условия продажи и стоимость. Получив от них отказ купить его долю, либо не получив никакого ответа имеет право осуществить продажу. При этом цена и условия продажи должны остаться теми же (ст. 250 ГК РФ). В противном случае остальные совладельцы имеют право подать на продавца исковое заявление в суд.

Таким образом, нами рассмотрены все основные аспекты данного вопроса.